2007年合肥市望江路桐城路地块报告

合肥市北阳江路与桐城路地块调研报告2007年 1月安徽鑫苑公司结论及建议 结论： 1、本地块属转让项目，据了解，该公司尚 未签订土地出让合同。 2、需要并购该公司的股权。 3、该地块商业价值较高，按照 160万 /亩地 价该地块总投资约为 56000万，按照住 宅均价 4300元 /平米总销售收入约为 72000万元，税后净利润率可达到 12.8%。 建议：该地块应深入接触，并请集团相关中心派人协助谈判。目录1、项目概况2、竞争性楼盘分析3、项目定位4、地块测算项目概况u 项目概述u 规划条件u 宗地位置u 宗地四至u 宗地周边的社区配套u 项目周边环境合肥北阳江路与桐城路交叉口地块项目概述1、宗地位于合肥市包河区望江路南侧，桐城路西侧，北阳江路北侧 ,规划派河路东侧 ,紧邻北阳江路和桐城路 ,处于两路交叉口，南一环和南二环之间，区域优越，是合肥市的发展方向之一；距离我们手表厂项目非常近，距离主干道望江路有不到 1Km的路程。2、宗地周边道路条件较好，交通便利，路对面即为公交站，多路公交车可以到达合肥市市区。4、宗地周边还有部分待改造的城中村，附近的生活配套齐全，整体环境一般。3、宗地位于合肥的二环城区范围内周围商业、教育、医疗等配套设施比较完善，居住氛围较浓。另外，宗地东面隔桐城路相望是安徽经管学院，人文教育环境较优。5、宗地隔北阳江路南面是一个大型的正在开发的社区，基本已经竣工。宗地规划 条件要求比较苛刻宗地规划要求：1、 160万元 /亩（含契税，合楼面地价 1023元 /m2）；2、多层住宅间距系数 1.23(建筑高度小于 18m)或 1.26(建筑高度不小于 18m)，高层住宅间距需做日照分析；3、幼儿园按 15m2/人设置（学生按 3人 /100人考虑）；4、车位：住宅按 1:1,商业按（ 0.8车位 /100m2营业面积）；5、沿街不得设置凸阳台，沿街建筑立面方案需单独报审。所属行政区域 位置 土地用途 建 设 用地面 积 容 积 率其他 规 划条件总 建筑面 积万 亩 万包河区北阳江路与桐城路交叉口商 业住宅 R2 5.4467 81.7 2.8建筑密度 22%， 绿 地率 40%19.2178一环二环望 江 路黄 山 路太 湖 路铜陵路美菱大道马鞍山路长江 路路湖芜宁国路桐城路宿松路金寨路路西肥路巢合省政府 省委省人大安徽饭店高新开发区政务新区机场滨湖新区长 江 东 路本案2.7km4km4.6km1.3km合作化南路地块在合肥的位置 位于包河区 ,南一环和南二环之间，具有一定的区位优势北面是绿城用地，还未开始施工。西至 规划派河路东南紧临北阳江路，路南是大型正在建设社区 东紧邻桐城路，路东是安徽经管学院西北南项目概况 宗地四至 （宗地北侧距城市主干道望江路约 1000米，中间间隔未开始施工的绿城用地）宗地概貌，现在是菜地周边配套 /商业 生活、医疗、教育配套齐全，区域成熟度较高一环二环望 江 路黄 山 路太 湖 路铜陵路美菱大道马鞍山路长江 路路湖芜宁国路桐城路宿松路金寨路路西肥路巢合省政府 省委省人大安徽饭店本案长 江 东 路合作化南路文文文文 文文文文文文文 小学中学大学医院文文文文文文文文文文超市 /商场项目概况 项目周边配套现状教育配套齐全：六十一中、六十九中、卫岗中心小学、太湖路小学、铁四局中学等，教育配套齐全。医疗配套齐全：宗地附近有省立儿童医院、市三院等，十分方便商业配套齐全：宗地附近有合家福超市、好旺旺连锁超市、金江小商品市场、百大商业大厦等商场，小尾羊火锅、梦豪大酒店等各种档次的餐饮娱乐配套文化、体育、娱乐设施配套：宗地周边有金柜飚歌城、华东体育中心、百脑汇、雄风大型溜冰场等设施较全，但是档次一般银行、邮局等生活配套：宗地附近有农行、中行等，但是距离较远，略有不便项目概况 项目周边环境空气及污染状况：宗地周边绿化一般，空气状况一般。噪声污染：宗地周边没有大型的工业厂房，噪声污染小，对本项目影响不大。居住氛围及治安、危险源情况：宗地周边小区众多，已经形成浓厚的居住氛围，周边配套能够满足业主的基本生活；该区位于新的市政府附近，整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。其它：宗地周边有在建和即将竣工的商业建筑和住宅小区，将推动该片区的生活配套和商业配套的完善。竞争楼盘分析 楼盘位置图 在售住宅项目 合肥楼市分析一环二环望 江 路黄 山 路太 湖 路铜陵路美菱大道马鞍山路长江 路路湖芜宁国路桐城路宿松路金寨路路西肥路巢合省政府 省委省人大安徽饭店长 江 东 路本案合作化南路宗地周边 3km以内楼盘位置 3km内投放量 66.6万 m2， 2km以内投放量为 8.3万 m2柏林春天多层 /小高层/高层3700金地国际城小高层 /高层4000（小户型4500）万振逍遥园多层 /小高层 /高层3700望湖苑多层 /高层3700田逸苑小高层 /高层3700仕嘉名苑高层3800创景花园高层4300城市天地小高层 /高层3700绿地海顿公馆高层4000望江路手表厂项目2006年住宅 类 商品房 销 售排行项 目 金 额 /排名 套数 /排名 面 积 /排名 套均面 积 均价 套均 总 价元一柏庄 5.9亿 /1 1500/2 184425/1 123 3199 39.33 元一名城 4.3亿 /2 1288/3 140677/2 109 3057 33.39 金地国 际 城 4.13亿 /3 1527/1 91098/4 60 4534 27.05 九溪江南园 2.77亿 /4 803/4 106628/3 133 2598 34.50 维 也 纳 森林小区 2.7亿 /5 546/9 73323/6 134 3682 49.45 柏林春天 2.37亿 /6 572/7 68303/8 119 3470 41.43 城市 绿 苑 2.35亿 /7 593/5 72305/7 122 3250 39.63 信旺 华 府 骏 苑 2.29亿 /8 551/8 77109/5 140 2970 41.56 城市天地 1.92亿 /9 526/10 金色池塘 1.85亿 /10 荷塘月色花园 57542/9 香江生 态丽 景 51965/10 名邦 锦绣 年 华 584/6 项目附近楼盘销售情况蜀山区边缘项目楼盘销售情况马鞍山路楼盘销售情况项目附近楼盘总销售情况项目周边的贴身区域中，三房为供应的主体，两房次之，一房所占的比例不大，销售速度中，二房的销售率最高，三房的市场销售有一定的阻碍，其主要为大面积的三房，四房与复式存在一定的滞销现象。 合肥市楼市及区域楼市分析项目定位项目定位市场分析 本项目特点 机会探索 项目定位周边楼盘以小高层、高层为主以中高端为主均价 3700左右以中、大户型为主产业支撑周边区域内的商业 /零售业发达，政府机关等事业单位多金寨路 IT业一条街周边的餐饮等服务业众多周边的大中专院校和中小学众多周边的医院和药店众多区位属性位于包河区，房地产市场比较活跃在南一环和南二环之间，区位优势明显区域内的产业 /商业比较密集，收入相对较高，有一定的购买力项目属性规模适中， 14万 m2交通便利，位于市区、靠近主干道配套完善、居住氛围好宗地周边 2公里内的楼盘非常少中、小二房供应较少区域内中、小户型销售情况很好市场机会 预期目标较快速度适当的利润率项目定位市场领先者中高档小高层、高层和商业均价 4200周边的老国有企业众多江淮汽车厂距离手表厂项目较近 ,对公司品牌的宣传有利 ,也有利于项目推广总体定位 中档市场领先者市场追随者市场补缺者市场占位 客户及产品定位中档形象定位高档中 高档中档高档中 高档市场挑战者强势进入合肥市场，利用该项目的影响力在合肥树立鑫苑品牌居住氛围很好，周边商业氛围较浓，人流物流畅旺以中高档的品质楼盘吸引周边的中高收入人群和市区 /其他区域内的中高收入人群客户来源分析 客户来源比较广泛，但是相对较分散一环二环望 江 路黄 山 路太 湖 路铜陵路美菱大道马鞍山路长江 路路湖芜宁国路桐城路宿松路金寨路路西肥路巢合省政府 省委省人大安徽饭店本案长 江 东 路合作化南路文文文文 文文文文文文文 小学中学大学医院文文文文文文文文文文超市 /商场项目客户来源主要有 ： 1、公务员； 2、 老国有企业 ； 3、 商业 /零售业从业人员 ； 4、 餐饮等服务业从业人员 ； 5、 学校（大、中专院校，中小学）的老师 ； 6、 金寨路上的 IT一条街 ； 7、 医院/医药 ； 8、南二环北侧的江淮汽车厂； 9、市区和其他区域的中高收入人群。江淮汽车公司核心客户客户定位及价格定位市区和其他区域的中高收入者、投资者来源：本区域职业：有固定收入的职业、公务员、教师、医生目的： 25 50岁收入：年收入在 3万元及以上重要客户游离客户区域内第一次置业者周边企事业单位的员工 ,政府机关工作人员 来源：本区域各行业中高收入人员职业：个体工商户、第三产业从业人员目的：第一次置业年龄： 3055岁收入：年收入在 3万元以上客户定位 价格定位均价 4300元 /平方米产品定位户 型 面 积 比例 单 价 总 价 (万） 预计销 售二房二 厅 65 90 70% 4000 26-36 30%三房二 厅 90 120 25% 4000 36-48 30%舒适三房或四房 120以上 5% 4000 50以上 30%1、建议不做一房一厅的小户型。因为按照合肥市的规定小区的车位比例为 1： 1， 做小户型会增加大量的车库面积；2、产品定位依据套型 90平米以下占 70的政策，和区域竞争分析显示中小二房、三房供应量偏少、消化速度快特点。地块成本测算技术经济指标序号 名 称 合 计1 地 块 面 积 （ 亩 ） 101.00 其中： 规 划 净 地（ 亩 ） 81.70 2 地上建筑面 积 161306.67 3 总 建筑面 积 （ m2） 192178 3.1 可售面 积 1580073.1.3 阳台面 积 70003.1.4 高 层 18（ m2） 1230073.1.7 办 公（ m2） 200003.1.8 商 业 （ m2） 80003.2 非可售面 积 34171 3.2.1 地下人防（ m2） 11983 3.2.2 普通 车库 （ m2） 12889 3.2.3 半地下 车库 6000 3.2.6 社区及配套用房（ m2） 1500 3.2.7 幼儿园（ m2） 13003.2.8 会所 500 4 规 划容 积 率 2.88 车 位数 1470 9 总户 数 1230 11 可售楼面地价 1022.74 12 起拍地价（万元） 16160.00 成本估算表序号 项 目18层办 公 18层 高 层 商 业 合 计2 万 m2 13.00 万 m2 0.80 万 m2 15.80 万 m2投 资 金 额 单 方造价 投 资 金 额 单 方造价 投 资 金 额 单 方造价 投 资 金 额 单 方造价万元 （元 / ） 万元 （元 / ） 万元 （元 /） 万元（元 /）一 土地 费 用 2072.60 1036.30 13472.61 1036.30 829.04 1036.3 16374.26 1036.30 二 前期 费 用 459.04 229.52 2463.89 189.52 183.30 229.12 3106.22 196.59 三 基 础设 施建设费 373.50 186.75 2427.89 186.75 149.40 186.75 2950.79 186.75 四 建筑安装工程 费 2900.00 1450.00 18330.94 1410.00 968.00 1210.00 22198.94 1404.94 五公共配套建设费 917.76 458.88 5965.73 458.88 367.10 458.88 7250.59 458.88 六 开 发间 接 费 32.45 16.23 207.82 15.99 11.51 14.39 251.78 15.93 七 预备费 125.74 62.87 801.74 61.67 44.54 55.67 972.01 61.52 八 资 本化利息 148.10 74.05 962.67 74.05 59.24 74.05 1170.00 74.05 九 管理 费 用 137.62 68.81 873.41 67.18 51.06 63.82 1062.09 67.22 十 营销费 用 0.00 0.00 0.00 0.00 8.08 10.10 1268.14 80.26 期 间费 用 285.72 142.86 1836.08 141.23 118.38 147.97 3500.24 221.52 十一 合 计 : 7166.81 3583.40 45506.69 3500.33 2671.26 3339.07 56604.82 3582.43 单 方造价 3583.40 3500.33 3339.07 3582.43 投资利润序号 项 目名称 办 公 18层 高 层 商 业 合 计1 建筑面 积 （万 m2） 2.00 13.00 0.80 15.80 2 可售面 积 （万 m2） 2.00 13.00 0.80 15.80 3 销 售均价（元） 4500 4300 9000 4563 4 销 售率（ 100%） 100% 100% 100% 100%5 销 售收入（万元） 9000.00 55902.87 7200.00 72102.876 单 方成本（元 /m2） 3583.40 3500.33 3339.07 3582.437