沈奥定位及物业发展建议报

沈阳奥林匹克花园项目定位与发展战略 (终期汇报稿 )谨呈 :沈阳奥林匹克置业投资有限公司本报告是严格保密的。本次汇报主要内容1. 回顾项目定位的主要内容2. 分期开发策略及指标的确定5. 关于项目的 3.1期3. 项目经济测算4. 其他终期沟通的内容2本报告是严格保密的。本项目需要思考的问题以及本报告主要研究内容思考的问题 研究的主要内容能不能扩大客户层面？ 城市宏观经济、房地产经济发展状况面临怎样的市场压力和利好可以吸引到哪类客户？本区域规划及发展、各区域竞争格局郊区低密度物业的市场实现度及客户分析通过项目本体与开发商目标的对比分析，得出本项目的主要问题在于： 扩大客户层面3本报告是严格保密的。城市总体经济与房地产经济分析结论：沈阳整体经济迅速发展，为项目的持续开发提供了良好的市场环境和平台。沈阳房地产市场进入快速发展阶段，市场未来需求旺盛，将支撑项目后期的持续开发。1.2.3.沈阳中高端收入阶层逐步扩大，为本项目的后续开发提供了一定的客户来源和基础。思考的问题 研究的主要内容能不能扩大客户层面？城市宏观经济、房地产经济发展状况可以吸引到哪类客户？本区域规划及发展、各区域竞争格局郊区低密度物业的市场实现度及客户分析面临怎样的市场压力和利好4本报告是严格保密的。本区域规划发展及各区域竞争结论：强势的资源条件及区域的规划利好，使得棋盘山区域有成为沈阳 “ 富人区 ” 的趋势。具备不同资源条件的区域共同竞争，在目前的区域竞争看，本区域的价值尚未被充分认知。1.2.区域内项目相互竞和，共同抬升区域价值，也形成竞争关系，争夺同一批高端客户。3.思考的问题 研究的主要内容能不能扩大客户层面？城市宏观经济、房地产经济发展状况可以吸引到哪类客户？本区域规划及发展、各区域竞争格局郊区低密度物业的市场实现度及客户分析面临怎样的市场压力和利好5本报告是严格保密的。低密度物业及客户分析结论：洋房和联排产品的客户层面较广，销售速度相对较快，可以是本项目未来产品选择的重要方向。1.2. 郊区置业客户的主要价值敏感点在于：低密度的物业形式，而环境因素是促成他们购买的首要激励因素。打造低密度的产品形式和特色的环境的是本项目努力的方向。思考的问题 研究的主要内容能不能扩大客户层面？城市宏观经济、房地产经济发展状况可以吸引到哪类客户？本区域规划及发展、各区域竞争格局郊区低密度物业的市场实现度及客户分析面临怎样的市场压力和利好6本报告是严格保密的。案例借鉴结论：强化区域优势，将本项目与区域价值关联，提升项目价值。丰富产品线，扩大客户层面，保证项目正常的现金流。1.2.大规模项目，通过打造社区，建立一种不同于普通城市生活的新的生活方式。3.u参考案例：u上海新浦江城、深圳万科城、北京奥园u借鉴点：u郊区的大规模低密度项目，如何形成对区域外客户持续的拉动力？u如何保证大规模项目的持续开发和持续销售？7本报告是严格保密的。项目发展战略强化区域价值，提升项目价值；丰富项目产品线，扩大客户层面；打造沈阳首席别墅社区。8本报告是严格保密的。项目的核心战略在于扬项目之长，同时要补足项目急缺之短扬“ 环境优势 ”之长补“ 配套不足 ”之短首席别墅社区区域内有沈阳最佳的山水资源，使得本区域天然具备形成别墅区的气质。本项目的核心战略在于扬 “ 环境优势 ” 之长，在项目自身的 园林、产品等方面充分体现区域资源 优势 ，让本项目形成区别于其他区域项目的最大差异点和竞争优势。区域内城市配套明显缺乏，人气不足，居住氛围不浓。本项目要形成持续发展的动力，就要 补充急需的生活配套， 让这里成为一个 “ 可以生活的地方 ”。给业主一些 “ 来这里住 ” 的理由 不给业主 “ 不来这里住 ” 的顾虑9本报告是严格保密的。扬 “ 环境优势 ” 之长的具体策略Action2： 产品全面景观化和情境化n 注重景观主轴的打造，形成社区的景观特色。n 提升园林展示力，让人们体验到低密度感受。Action1：打造特色的园林景观 花园中建房子而非房子间建绿地n打造院落，将室外环境引入室内空间，形成居住空间和景观环境空间的良好交流互动，最大化借势区域资源优势。n多重院落空间，让社区里的房子都接近别墅的样子，都是别墅的感受。n打造多种低密度产品，低密度形象符合区域气质，能将区域优势最大化运用于本项目；同时多产品组合能扩大客户层面，支撑大规模项目的持续开发。 在沈阳的首席别墅区，打造低密度产品Action3：低密度产品线组合 打造院落空间，增添住宅产品的别墅意向10本报告是严格保密的。补 “ 配套不足 ” 之短的具体策略Action1： 盘活现有生活商业Action2：后期升级配套设施n降低成本，首先盘活现有商业配套n通过举办活动聚焦眼球、聚集人气，培育生活氛围n继续建设生活型商业，满足基本的生活需求n配置高档会所，形成项目标签Action3：提供人性化的管理服务n以人防为主，技防结合，给到业主信心保障n建立 “ 管家式 ” 物业服务体系，提升社区服务水平11本报告是严格保密的。多项措施齐推进，共同打造沈阳首席别墅社区首席别墅社区价值体系一、好环境三、安全 /私密四、能生活二、别墅感院落体验计划山居景观特色别墅产品线组合别墅建筑外观人性化服务分区组团管理配套完善进程社区商业业主会所12本报告是严格保密的。产品定位产品定位 产 品类型容积率建筑面积（万平米）建面比例客 户 价 值 点 市 场评 价独 栋别墅0.35 0.26 1%强化资源占有充分挖掘利润、但牺牲容积率、且回现速度难以保证小独栋别墅0.4 2.33 9%别墅产品 +丰富院落空间丰富产品线、扩大客户层面、提升项目高端形象联 排别墅0.611.6545%能够降低支付门槛的别墅产品形式能够同时满足利润、容积率和一定回现速度情景洋房0.910.3640%附送超值， 创新产品满足低密度情节、降低购买门槛、贡献容积率电 梯多层1.2 1.30 5%共享别墅社区，户型创新贡献容积率的跟随型产品合 计 0.671 25.90 100%l 原则上尽量做少或不做： 鉴于叠拼产品的土地利用率不高，且市场实现价格低于独栋和联排别墅产品，因此，建议叠拼产品尽量做少或不做。l 在有地势条件的部分地块上建造少量叠落产品： 考虑到本项目地块有地势起伏，能借势地块的坡度打造创新的叠落别墅，比较传统的叠拼产品而言，这种产品形式保证天户和地户分别南北向入户，且能保证每户都实现有天有地的别墅生活。因此建议：在有地势条件的部分地块上建造少量叠落产品。叠拼的建议经过与设计师的沟通，建议本项目 3期取消叠拼产品本报告是严格保密的。价格策略及定位产 品形式作用及价格策略 价格定位独 栋别 墅作用：作用： 树树 旗旗 帜帜项目的价格标杆，定价略低于区域价格平台8000-1.1万类别 墅作用：作用： 赚赚 利利 润润定价紧跟区域平台价格或者略高于平台，实现项目高利润7000-7500情景洋房作用：快回作用：快回 现现总价略低于浑南新区同类物业，形成绝对价格优势，实现热销4500-5000电 梯多 层作用：快回作用：快回 现现总价与浑南新区的同类产品形成价差，通过总价优势实现热销3500-4000此价格定位是对于物业可实现价值的初步估计，并据此进行简单经济评价。具体的价格方案将在当期销售之前通过竞争分析、价格试探等方式确定。14本报告是严格保密的。户型面积配比产 品形式面 积区间（ m2）花园面积（m2）套数（套）套数比（%）总 价区间（万元）户 型价 值 点独 栋别墅300-400600-8008 0.5%300-450私家院落，附送超值 ，舒适空 间，面 积阔绰 ，主人居住空 间 的私密性，家庭公用交流空 间 大，强 势资 源占有小独栋别墅250-300300-40085 5.4%200-250联 排 180-220580 36.3%130-160低密度 产 品形式，居住舒适感，主人私密空 间 与客用、公用空 间严 格区分，保证 居住私密性情景洋房120-150765 48.8% 55-75舒适 户 型，超 值附送空 间 ，性价比高电 梯多层80-100145 9.0%30-40户 型 实 用，功能齐 全， 总 价 较低总计 1583100%本报告是严格保密的。三期不同物业类型产品分布建议电梯多层独栋别墅 小独栋别墅情景洋房联排别墅 区 独 栋别 墅地势高、东南向有陡坡，可观浑河、景观价值高 区 小独 栋别墅东南向坡地形，南向、东南向采光；可观浑河 区 联 排 别 墅西北坡为主，适宜造台地形，南部局部可观浑河 区 情景洋房地势平缓、临社区主路和外围，不可见浑河 区 电 梯多 层地势低，临社区外围不可见浑河三期产品布局16本报告是严格保密的。公建配套布局建议p景观主轴从社区主入口开始依坡而建，充分展示坡地特色；p商业集中布置在地块北部，首期开发，临近主入口，便于展示；p会所位于景观主轴中部，景观资源导向，后期开发。三期产品布局17本报告是严格保密的。分期开发策略18本报告是严格保密的。分期开发策略总纲p以现金流产品为主保证市场良好开局，顺利回现p每期都有产品组合，扩大客户层面p期期产品有搭接，产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象不断拔升p期期有亮点 每期都有让市场和客户兴奋的产品亮点出现一期二期四期三期19本报告是严格保密的。一期开发策略要点电梯多层情景洋房联排别墅独栋别墅小独栋别墅策略要点： 一期以回现为目标，以洋房产品为主，迅速汇集人气，同时多产品组合，扩大客户层面。以联排及小独栋产品建立项目高端别墅形象，也维持二期别墅产品的热销。一期20本报告是严格保密的。一期产品配比产品指标 建设规模： 7.62万 m2 产品形式：小独栋别墅、联排别墅、情景洋房产品形式 户型面积 总价（万元） 套数 建面（万 ） 面积比小独栋别墅 250-300 230-270 25 0.71 2.7%联排别墅 180-220 130-160 140 2.83 10.9%情景洋房 120-150 55-75 300 4.08 15.8%一期21本报告是严格保密的。二期开发策略要点策略要点 ：随一期建设完成，山地院落体验充分展现，二期产品顺势而上，维持一期销售热度、抬升价格，明星产品与现金流产品搭接销售。电梯多层情景洋房联排别墅独栋别墅小独栋别墅二期22本报告是严格保密的。二期产品配比产品指标 u 建设规模： 6.51万 m2u 产品形式：小独栋、联排别墅、情景洋房产品形式 户型面积 总价（万元） 套数 建面（万 ） 面积比小独栋 80-100 30-40 30 0.81 3.1%联排别墅 180-220 130-160 150 3 11.6%情景洋房 120-150 55-75 200 2.7 10.4%二期23本报告是严格保密的。三期开发策略要点策略要点： 进一步提升项目形象，充分挖掘项目价值和利润，高走态势强化开发商品牌形象电梯多层情景洋房联排别墅独栋别墅小独栋别墅三期24本报告是严格保密的。三期产品配比产品指标 建设规模： 6.24万 m2 产品形式：小独栋别墅、联排别墅、情景洋房产品形式 户型面积 总价（万元） 套数 建面（万 ） 面积比小独栋别墅 250-300 240-280 30 0.81 3.8%联排别墅 180-220 130-160 150 3 11.6%情景洋房 120-150 55-75 180 2.43 9.4%三期25本报告是严格保密的。四期开发策略要点策略要点： 社区品牌价值和较高的价格平台已经形成，新推资源条件最好的独栋别墅产品，引爆新一轮市场亮点，产品持续溢价达到峰值，充分实现别墅社区价值。电梯多层情景洋房联排别墅独栋别墅小独栋别墅四期26本报告是严格保密的。四期产品配比产品指标 建设规模 5.54万 m2 产品形式：独栋别墅、联排别墅、情景洋房、电梯多层产品形式 户型面积 总价（万元） 套数 建面（万 ） 面积比独栋别墅 300-400 300-450 8 0.26 0.5%联排别墅 180-220 130-160 140 2.82 10.9%情景洋房 120-150 55-75 85 1.15 4.3%电梯多层 80-100 30-40 145 1.31 5%四期27本报告是严格保密的。分期开发量汇总一期二期三期时间 2007.05 2008.06 2009.06 2010.06四期2011.06分期 一期 二期 三期 四期产品形式小独栋别墅联排别墅情景洋房小独栋联排别墅情景洋房小独栋联排别墅情景洋房独栋别墅联排别墅情景洋房电梯多层户型面积250-300180-220120-150250-300180-220120-150250-300180-220120-150300-400180-220120-15080-100套数 251403003015020030150180 8140 85145建面0.712.834.080.813 2.70.8132.430.262.821.151.31合计 25.928本报告是严格保密的。项目经济效益分析29本报告是严格保密的。经济测算的前提 成本取费：u三期全部地价款于 3.1期一