2007年杭州别墅市场研究报告155页

杭州别墅市场研究报告1报告结构第二部分 房地产市场研究 整体市场情况 板块市场发展第三部分 别墅市场研究 整体市场情况 区域市场发展第四部分 桐庐板块别墅市场研究 当地市场供应分析 当地市场需求分析2第一部分 杭州房地产市场研究p 整体市场情况p 板块市场发展3整体市场情况4土地市场年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007上半年出 让 成功 块 数 (宗 ) 2 8 23 23 28 51 66 60 62 59成功出 让总 面 积 (亩) 17 109 486 1011 1324 4549 2686 2840 3560 3367 土地供应呈现上升趋势； 郊区用地供应在增加； 市场中存在大量的协议用地； 低密度住宅用地受到严格控制。注： 2007年底，杭州市除余杭、萧山区外，六大城区将有约 4800 6300亩的土地陆续出让，总量较大，土地供应量较充足，下沙板块将是供地主力，计划出让土地 20余宗，均集中于下沙南侧沿江地带。 52007上半年杭州八大区块共出让土地 3367亩，可供建筑面积 457万平方米，其中住宅用地2036亩，商业金融办公用地 833亩，工业用地 498亩。 从土地出让的分布来看，下沙区在上半年出让土地量最多，但据了解，大多为工业用地，西湖区出让量次之，主要为住宅用地，在所有区域中，西湖区住宅用地出让最多，占到了总住宅用地的 38%。 区 块 土地数量（幅）总 面 积（ 亩 ）住宅用地面 积（ 亩 ）商 业 用地面 积（ 亩 ）滨 江区 9 250.06 31.16 38.9拱墅区 6 174.47 132.22 42.25江干区 7 253.6 205.97 47.63上城区 5 135.02 95.01 40.01西湖区 12 1131.02 774.36 356.66下城区 5 208.26 53.09 155.18下沙 15 1214.7 743.92 151.93合 计 59 3367 2036 8336 市场的持续规模放量与需求的理性发展造成供需求矛盾的不断激化； 股市风险在聚集，更多的资金转入房产市场，进一步促进市场需求。商品房供求状况7 2007年上半年杭州市的房价增幅出现小幅攀升。抽样调查显示，上半年，市区房屋销售价格上涨 3.5%，其中商品房销售价格上涨 3.6%，二手房销售价格上涨 3.4，在商品房中，商品住宅销售价格上涨 4.0%，同比上升 1个百分点。同时， 房地产市场销售回暖。 1-6月，全市商品房销售面积累计 349.63万平方米，同比增长 50.1%，增幅为 2006年以来最高水平。 注： 2005年及以前的为杭州市商品房成交价格， 2006年为市区商品房成交价格。商品房价格情况8板块市场情况9大板块竞争恶化，艰难拓进小板块新兴区域，市场追捧热点板块不断涌现，相互之间竞争激烈板块市场10福利分房1998 20011999 2000 20032002 2004 2005 2006城北三墩城西滨江复兴地区钱江新城城东市中心下沙转塘小和山、留下银湖闲林、老余杭湘湖之江各板块进一部发展板块发展阶段11城市房地产热点区域开发形成了众多板块，相互之间形成一定梯度，由城市中心区 远郊居住区过渡。板块分布12市中心版 块 价格 坚 定区域，代表楼 盘 有世 贸丽 晶城、深 蓝 广 场 ；城 东 市区 较 少开 发 区域，代表 项 目有 钱 塘沁园、三 华 天运；钱 江新城 未来 CBD中心，代表 项 目有倚天 盛世 钱 塘、水岸帝景；复 兴 区域 高档江景住宅区，代表 项 目春江花月、 滨 江 金色海岸；城西文教区 可接受度最高生活区，代表 项 目有 枫华 府第、 华 浙 银马 公寓；城北 价格适中的生活居住区，代表 项 目有 锦 昌文 华 、 联 合 世 纪 新筑；三墩 近郊可居住性最 强 区域，代表 项 目有 亲亲 家园、广宇 西城年 华 ；滨 江 集中供 应 的副城，代表 项 目彩虹城、 倾 城之恋；之江、 转 塘 杭城最高档生活区，集中了 顶级别 墅，代表 项 目有九溪玫瑰园、西湖高 尔 墅；留下、小和山 新 兴 学院版 块 ，代表 项 目有浪漫和山、美达 九月森林；下沙、九堡 新 兴 低价副城版 块 ，代表 项 目有 华 元 梦情湾、野 风 海天城；临 平、星 桥 高度自足的副城，代表 项 目有 东 海 水景城；良 诸 、瓶窑 古文化 遗 址上的 风 景社区，代表 项 目有良 诸 文化村、新湖 香格里拉；闲 林、老余行 远 郊住宅的主要供 应 区，代表 项 目有 绿 城 翡翠城、碧景园；萧 山市区 配套成熟的自 给 版 块 ，代表 项 目有佳境天城、金帝 金色 钱 塘；湘湖、 闻 堰 休博会主会 场 ，代表 项 目有威尼斯水城、戈雅公寓；银 湖 郊区 传统 高档住宅社区，代表 项 目有金都 富春山居、美达 五月香山；板块特征13下沙均 6000市中心均 18000九堡均 7500城东均 9000城北均 9000老余杭均 5000滨江均 7500城西均 13000钱江新城均 12000三墩均 7500良渚均 4500之江均 9000闻堰均 6000临平均 5500闲林均 5500萧山均 6000各板块价格分布14 各板块之间有比较明显的价格差异； 价格呈同心圆分布，一般是由中心向外侧逐步降低； 各板块之间发展不平衡，离城市中心同样的距离，价格有比较明显的差异； 资源优势型板块价格相对较高； 传统郊区版块价格上升变化较小，而城市边缘版块价格有比较明显的提升，如城北板块。15高端公寓板块 虽然别墅和公寓属于不同的产品类型，但由于人们消费能力的限制，两类消费市场在一定程度上必然存在着相互竞争，特别是某些特别高端公寓项目，其价值并不低于别墅，必然会使有限的市场群体形成一定分流，但这也不绝对，某些特定群体可能共同选择。 目前杭州市区的主要高端公寓项目分布在市中心、城西、钱江新城、之江等区域，城市生活的便利性将影响很大一部分客户选择郊区偏远别墅。16区域 项 目名称户 型面积 价格 区域 项 目名称 户 型面 积 价格市中心现 代 领 地 110以上 12000 钱 江新城金色海岸 200-400 26600金都 华 府 130 15000 东 方 润 园 270-300 19000宝善公寓 128-220 14000 水岸帝景 87.87-375 16000紫庭花园 130-170 16500 观谰 53.4-172.4 12500檀香园 90-140 20000 金基 晓庐 90-230 16000现 代名苑 130以上 12000 盛世 钱 塘 144-190 16000西湖 8号公 馆 97-225 50000 春江花月 160-200多 18000城西银马 公寓 160 18000 赞 成 林 风 139-177 14000梧桐公寓 120-150 20000 太和广 场 215 13000兰 庭国 际 120-160 19000 新城国 际 140-160 14500今日嘉园 40-150 18000 景江城市花园 150-250 16000西 鉴枫 景 135 10800 钱 江 时 代 75-230 11000枫华 府第 126-170 21000 凤 凰城 30-250 13000雅戈 尔 地 块 楼面价 15712 之江 九 树 公寓 300以上 36000高端公寓项目17第二部分 别墅房地产市场研究p 整体市场情况p 区域市场研究18整体市场情况19发展沿革90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区。90年代中期，九堡一带开发了圆梦园等项目。启动阶段： 将高端别墅纳入旅游景区中，奠定了杭州旅游景观房产的开发。1998年后，城西出现最早的排屋项目，同时杭州之江度假区开发进行。2001年，大杭州格局形成，别墅开发正式大规模启动。2002年开始，随着 “ 旅游西进 ” 战略的实施，大城西概念，出现板块聚集效应逐渐明显。萌芽阶段发展阶段： 大规模建设启动，区域概念形成。201990年城区之江银湖小和山西溪闲林良渚湘湖青山湖千岛湖1995年 1998年 2000年 2002年 2004年21各阶段别墅风格阶 段 时间 位置 物 业类 型 建筑 风 格第一 阶 段 90年代初 银 湖、之江 独立 别 墅 北美 风 格第二 阶 段 90年代末 城西、 银 湖、之江 独立 别 墅 北美、欧 陆风 格第三 阶 段 2000年 02省道、 银 湖、 萧 山 别 墅、排屋 北美、欧 陆 、江南 风 格第四 阶 段 2003年 02省道、 银 湖、 萧 山 别 墅、排屋 北美、欧 陆现 代 简约风格第五 阶 段 2005年 青山湖、之江 别 墅、排屋 北美、欧 陆风 格 22现阶段别墅市场特征 开发规模大盘化； 价格持续上涨，并保持坚挺； 传统板块逐步走向成熟，供应量减少； 同质化问题严重； 风格呈现差异化； 供应量持续放大； 后市去化压力增大； 购买客户大众化； 产品设计合理化；23现阶段杭城别墅市场特征1、 别墅供地稀缺，但别墅储备用地及目前在开发在售的别墅排屋体量依旧可观，主要集中于闲林、青山湖板块；2、别墅市场总体去化平稳，价格逐年走高；3、别墅开发规模化，显集群效应（ 500亩以上的开发楼盘近 17个） ；4、板块间和板块内别墅楼盘竞争激烈；24上半年度整体别墅市场小结别墅市场相对公寓来说较为稳定， 2007年上半年别墅价格略有涨幅，涨幅基本在 10左右，销售情况持续稳定的增长，山水资源较好的楼盘涨幅在 20 30之间。类别墅市场，尤其是排屋，销售较为火热， 一些去年不能顺利去化的楼盘，如西溪山庄等，今年上半年销售情况较去年有了较大幅度的改善，银湖板块经济型排屋，销售也较好。整个杭州别墅以及类别墅市场产品开发量较大，但生产放量程度不是太大，主要是各开发商根据市场情况来制定生产量。另外，别墅生产较缓慢，客户对工程形象要求在提高，促使开发商注重内功，产品面市时间相对延缓。以整个杭州别墅市场来说， 目前供销两旺，投资需求相对在放大。25城区板块银湖板块之江板块西溪板块小和山板块闲林板块青山湖板块良渚板块湘湖板块别墅市场板块分布图千岛湖板块桐庐板块26城区板块 主要特点：距离市中心很近； 不足之处：没有山水景观资源； 价格区间：独立别墅 1000-2000万，排屋 300-600万； 代表项目：绿城桂花系列、南都林语别墅、紫金庭院、中大吴庄等； 后市情况：受到土地资源的稀缺影响，城区将难再出现低密度住宅，开发基本已经绝迹。27之江板块 主要特点：杭州目前最高端的别墅聚集区，有良好的外部景观资源，且与市中心较近； 价格区间：别墅总价 500万以上，排屋在 400万以上。 代表楼盘：九溪玫瑰园、西湖花园、南都西湖高尔夫、万安景月苑、云栖蝶谷、枫丹白露等； 客户来源：私营企业主、大型企业高级管理层、省内其他区域私营业主、海外客户； 后市展望：目前该区域可供建设用地十分稀缺，现有的别墅开发都比较早，已经销售完毕，目前更多的见于二手市场，近年来，有部分项目的后期建设推出，引起市场一定关注，主要有红石房产龙坞项目、赞成 岭上、九树公寓 、西湖高尔夫、九溪玫瑰园（西区）、阳明谷等。项 目名称 户 型 价格 销 售情况西湖高 尔 夫 二期 300-400 二期价格 为 500-1400万 /栋 ，三期价格未定一、二期 销 售完 毕 ，三期 2008年下半年推出九 树 公寓 312-433 36000元 / 共 计 60套，目前剩房 20套左右阳明谷 300 560 1500万元 /套 独立 别 墅 128幢，双 联 35幢赞 成岭上 240 排屋未开 盘 ，价格未定 排屋共 80多 户28银湖板块 主要特点： 开发时间较早，杭州最早的别墅区； 开发量大，超过 100万平方米； 目前多为经济型排屋； 距离市中心较近； 不足之处：相关的配套建设不完善； 客户来源：杭州及省内私营企业主、企业高级管理层、新兴金领阶层等； 后市情况：该板块一直以山地别墅供应为主，随着其他别墅板块的出现，供应的多元化，区域销售相对低迷，从 2006年开始，不少项目开始专攻中低价的排屋市场，希望以此打破销售上的劣势，该区域目前大多数项目都为尾盘，但区域范围内还存在大量的可开发用地，后续将继续保持较高的开发状态。29项 目名称 规 模 户 型面 积 价格 销 售情况富春山居 1000多 亩 别 墅 200-500 ，花园面 积 350-1500 预计联 排 10000元 / ，叠排 7000元 / 一期 现场 全部 销 售完 毕 ，二期推出 80 100户 排屋，已没有 别 墅房源富春泉水湾 930多 亩 排屋 230-290 ， 别墅 412-640排屋 7000，二期 别 墅均