2007年山东济宁嘉祥县商业房地产市场调研报告42页

嘉祥县 商业 房地产市场调研报告2007年 9月目录第一部分 宏观环境分析第二部分 项目整体研究与特性分析第三部分 商业房地产市场现状分析第四部分 商业市场需求分析第五部分 竞争项目市场调研第六部分 市场调研综合评价第一部分 宏观环境分析1.1 宏观环境分析区域位置 : 嘉祥县是中国古代 ”四大圣贤 ”之一曾子的故里 ,属济宁市辖 , 嘉祥县位于山东省西南部 ,隶属济宁市，东连济宁市任城区；南毗大蒜之乡金乡县；西临巨野县、郓城县；北与梁山县。以郓城新河为界 ,东北隔梁济运河与汶上县隔河相望。基本概况： 嘉祥县 总面积 960平方公里 ,总人口 808735人 ,耕地面积 86.6万亩 ,辖 8镇 7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，么哦年举办的手套展示会和石雕艺术节，吸引了大量外来人士。1.1 宏观环境分析o 城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心。开发区是重要的工业区和仓储区，随着城市的发展开发区将成为未来的政治、经济中心。o 依据济宁市的总体规划 ,嘉祥县将成为济宁市西部开发区重点开发区域。嘉祥县的总体规划是 “北扩东展 ”，与济宁市对接，这给嘉祥县的房地产发展带来新的契机。1.2 房地产市场现状o 嘉祥县的房地产市场起步较晚，近两年来，房地产市场才得到大力发展，相对于前几年，开发量大幅增长，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。o 城区在售项目较少，主要集中在建设路沿线和呈祥街沿线。住宅项目消化量较快，目前在售部分主要是商业项目和沿街底商。住宅项目价格区间在1300-2000元 / ，商业项目根据地理位置的不同价格不等主要集中在3500-6400元 / 之间。o 由于手套、石雕产业的飞速发展，行业人员增加，嘉祥县的流动人口也迅速膨胀，商业需求相应产生。给商业房地产市场带来了机遇。o 由于多方面的原因，商业项目运作普遍不成功，商铺空置率较高。第二部分 项目整体研究与特性分析2.1 项目地块地理位置优势：o 区位优势：地块位于曾子像北，建设北路，职业中专斜对面。东临建设北路，南踞 327国道不远，北面紧靠新规划的符合嘉祥县乡北发展的趋势。地理位置优越，具有明显的升值空间。o 项目总规划 1000余亩地，一期规划面积 5万，规模最大，且地块相对比较完整，容易规划而形成独立商业区。劣势：o 项目周围尚处在发展初期，人气不足，周围配套不成熟，有待完善。2.2 参与项目公司状况优势：o 开发商实力雄厚，资金充足。o 政府政策支持，给项目带来了信誉保证。o 项目由在行业内具有丰富实战经验的世纪万邦进行代理策划，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。劣势：o 项目前期长期未动工及开发商的退出，给项目带来了负面影响。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317892.3 项目市场分析o 优势：o 区域房地产市场正处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。o 现房地产市场商铺价格，高出消费者的承受价位，给本项目带来了机会。o 劣势：o 嘉祥县商业项目运作普遍不成功，消费者对本项目的信心不高o 目前商铺租水平较低，投资客户难以收回成本， “租比买合算 ” ，流失部分客户。o 本地主力宣传媒介较少，乡镇居民对媒介的关注度不高，项目在宣传过程中受一定影响。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789第三部分 商业房地产市场现状分析3.1 商业物业分布曾子像建设路呈 祥 大 道水利局北 外 环演武小区高豪房地产开发，住宅已售磬，商铺元平元平仅剩东西临街套，定金可退，面积 .平米业态：医疗，服务， t获 麟 街14家二层或三层，平 ,年租万，业态：餐饮，公司，便利店， 广场花园小区家 ,一层，平；租金：一年元；业态：餐饮，服饰，家居建材家 ,二层平；一年万；业态：服饰，邮政，书店，家具，便利店， t北演 武 路3.1 商业物业分布家，一层，业态：商品，工艺美容美发 ,药店；租金：元年 -元年幼儿园山演 武 路获 麟 街小 道小 道迎 凤 路武 成 路家，二层或三层，业态：专卖，连锁店，摄影租金：元元年8家。一层业态：摄影，商品，服装代理空地演武商贸城美国加州牛肉，便利店 ,小超市，共五家，二层家一层业态：美容餐饮，小商品门诊，幼儿园 ,商铺，共家，二层学校7家，一层商铺业态：摄像，超市，娱乐简易门头房简易门头房，业态：超市 ,餐饮建 设 路中 心 大 街获 麟 街文 化 路演 武 路居 民 区 财政局二层，家业态：专卖，服饰，面点，化妆品三联家电现代家电城商贸市场，漏天摊位家二层学校家一层，租金： .万万年面积：平业态：储蓄，双语学校，服装，精品店家商铺二层，租金：万年，平业态：服装，鞋帽，手机，小商品大福源超市家，租金：元年；业态：家电，摄影，餐饮华星手套厂 (100人左右记件工资）利民祥聚苑花园（商住楼四层，济宁利民开发， 16户底商在售，建筑形态：一层和两层一层售价： 8800元 /平两层4800-5800元/平（可优惠）；面积：100-128平：3.1 商业物业分布 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789建 设 路中 心 大 街文 化 路青 年 路 华联，农行，三联药店家，二层，租金：万万，业态：药店，钻石，鞋类，手机专卖店福祥商贸城福祥商业步行街华祥家具城建设中的三层商铺七家二层平左右租金：万到万业态：婚纱，家电农行家一层或二层业态：诊所，电器，茶叶，土产品，简易饭馆简易门头房超市，邮政3.1 商业物业分布建设路兖 兰 街青年路武成路一层商铺，租金：6000-8000元 /年；面积： 60平 -100平；业态：服装，五金，装饰业态：家庭用品，果品，新华书店，工商行政管理租金： 1万商贸市场，业态：面料，服装，小商品；租金： 20元 /米萌山市场29家。租金： 1万 -2万面积： 30平米左右，业态：五金，洁具，家具，水暖建材一层简易门头，50平左右租金： 8000元 /年业态：家庭用品简易饭馆，五金配件 华祥家具城汽车站69家，一层或二层，业态：五金，装饰，酒店，招待所，租金：一层， 3000-4000元 /年。 2层： 2000元左右，面积： 12-60平嘉祥鸿胜手套公司 济宁金成手套有限公司 一层，自建门头，业态：五金装饰福祥步行街百成汇服装城8家，一层业态：服饰华联11家。一层，业态：专卖，服饰，音像，鞋包，金店3.1 商业物业分布3.2 商业物业经营种类及价格状况o 目前，县城商铺数量数以千计，主要集中在兖兰街、中心街、青年路、演武路、获麟街、中心街、建设路沿线。经营范围广泛，服装和餐饮类最多，业态混乱，专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种是服装鞋帽、餐饮、零售、汽配维修等。o 商铺租金平均水平较低，租金范围 0.1-1.8元 /（ 天）不等。除青年路附近租金水平较高，达到 1.5元 /（ 天）左右。o 商铺价格不等，在售商业价格区间 3600-6400元 / ，超出普通购房者的承受能力。3.3 商业市场特征o 目前嘉祥县商业物业主要分为专业市场和沿街底商两种。o 经营状况较好，已经形成规模的专业市场多分布在远离市中心的位置，购物环境较差。以东关钢材市场、东关小商品市场和护山批发市场、五星家具城等为代表。o 市中心的专业市场环境较好，租金水平较高，但空置率较高，经营状况不容乐观。代表项目有福祥步行街、华祥家具城等。o 沿街底商主要集中在兖兰路和建设路沿线，一单层和两层连体产品为主，经营面积在 30-200 不等。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789第四部分 商业市场需求分析4.11 需求潜力分析o 沿街走访经营商户发现，未来几年内有意向购买商铺的仅占 28%，前景不容乐观。o 已经购买商铺。o 没有购买能力。 对商业市场前景没有信心。 租金水平低，认为买不如租合适没有意向客户分类：4.12 潜在客户对项目的认可度o 对本项目非常看好的仅占 10%， 58%的受访者队本项目持怀疑态度，对项目基本看好，考虑到部分客户的敷衍态度，这一比例还将继续下降。o 原因：1、项目地段不好，所处区位在不被人接受。2、前期一直没动工，前期操作失败，产生负面影响。3、周围其他县、市大型商业项目的操作失败。成功案例不多。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317894.13 潜在客户购买意向分析o 调研发现，半数意向客户在未来一年内有购买商铺的计划，可以作为项目的主要目标客户群。两年内购买的占 30%，这部分群体可以作为项目的潜在客户。4.14 潜在客户购买目的分析o 依据受访者购买目的不同，将潜在客户分为投资需求和经营需求两种。投资客户比重不大，仅占 18%。o 经营客户经营种类多种多样，主要有小商品批发、服装鞋帽、五金、建材、装饰材料、家具、车辆销售、家电、医药、汽配维修、物流等。4.21 潜在客户产品需求 面积需求o 被调研者中需求面积再 30-60 之间的占 20%， 60-80 之间的占 26%， 80-100之间的占 14%， 100-150 之间的占 14%，他们的彼列为1.43:1.86:1:1。由此可知，在 30150 之间的份额占到 74%，面积需求弹性较大。4.22 潜在客户产品需求 产品形态o 调研结果显示，两层联体商铺市场认可度远高于其他三种形态，占 57%。一层用于经营，二层主要是居住功能；单层商铺市场认可度也达到 32%；三层联体产品仅占 7%，有较大的市场抗性。三层联体商铺一层经营，二层也用于经营或仓储，三层用于居住。o 建议：三层联体产品可以一、二层组合销售或二、三层组合销售，上层定位于住宅。4.31 潜在客户价位承受力o 潜在客户平均单价承受力 2100元 / 。1500-1800元 / 之间的最多，约占六成。 1800-2500元 / 之间的占 18%，考虑到一些客户喜欢选择最低的单价最低的选项，单价承受力在 2000元 / 以上的比例会更高。o 在总价款需求分析中，有 61%的客户总价承受力在 10-30万元。潜在客户总价承受力分布比较平均。考虑到一些客户不愿露富等方面的原因，乐观估计能承受 15万元以上的客户客户比例能达到 70%以上。4.32 潜在客户付款方式选择o 经过问卷调研分析，潜在客户所能采用的付款方式依次为，银行按揭、分期付款、一次性支付，其比例分别为 60%、 24%、 16%。通过分析可以得出较多具有一次性和分期付款能力的消费者将有可能通过银行按揭来购买总价款更高的商铺。4.4 潜在客户决策因素分析o 地段、商业前景和投资回报率是消费者主要考虑的因素。地段是项目现阶段的劣势，宣传中可以突出项目商业前景和投资回报率，以规划中的长途汽车站位价值点来弱化现阶段地段劣势。4.5 潜在客户房地产渠道信息o 45%的受访者选择朋友推荐来作为获取房产信息的重要渠道，由此说明