世邦魏理仕青岛香江路综合项目发展顾问报告

上海上实城市发展投资有限公司香江路综合项目，黄岛项目发展顾问 - 中期工作简报世邦魏理仕策略发展顾问部1一、项目介绍二、经济情况回顾和分析三、区域房地产市场回顾与分析四、未来需求机遇的分析与确认五、项目初步开发内容组合六、财务分析七、初步发展参数八、市场推广和物业管理策略建议九、结论工作简报内容介绍2一、项目介绍一、项目介绍3项目介绍项目介绍q 项目位置香江路综合项目位于经济开发区香江路上，五台山路和长白山路之间。 4项目介绍项目介绍q 项目基本情况 占地面积： 22,670平方米 地块形状：基本呈正方形，东西距离 155米；南北距离 145米 用地性质：商业 /居住用地（或商业 /办公 /居住用地） 规划控高： 100米 容积率： 4.0 绿化率： 35西部：消防局 北部：住宅 东部：四中及双鑫园大酒店5二、二、 经济情况回顾和分析6经济情况回顾和分析q 行政区划和人口 青岛市区总面积为 1,102平方公里，总人口 247万人。 截至 2003年底，黄岛区常住人口 23万人，流动人口约 8万人，人口密度 1,412人 /平方公里。 7q 青岛和黄岛国内生产总值经济情况回顾和分析 从左图可以看出，黄岛国内生产总值从 1995年开始一直保持 25的增长水平，青岛的国内生产总值增长也一直保持在 10以上，都属于快速发展阶段。 2003年，全区社会消费品销售总额的增长率为 73.28，预计在 2004-2008年，黄岛区社会消费品零售总额平均年增长率最小也将维持在 20%的水平。 q 青岛和黄岛历史社会消费品零售总额8q 可支配收入经济情况回顾和分析 如左图所示，人均居民收入和支出水平快速发展，预计未来黄岛人均收入还将较快增长，从而刺激商业及住宅市场的发展。q 外商投资 2003年，黄岛区新批准外商投资项目 148个，其中世界 500强项目 12个。 合同利用外资 23.3亿美元，增长 29.1%；实际利用外资 7.99亿美元，增长 69%；完成出口总额 9.5亿美 元，增长 25.1%。 随着外资企业数量增长，将提供更多的就业机会，员工收入水平也会不断增长。 9经济情况回顾和分析q 影响经济的其他因素 中国加入 WTO 2008年北京奥运会 “挺进西海岸，构建青岛经济发展重心 ”战略决策 q 对本项目的影响 未来黄岛经济持续增长，前景乐观，为黄岛房地产市场的发展带来活力和保证。 经济增长对物业市场的影响可如下图所示。 因素 住宅需求 商业需求 写字楼需求 酒店需求GDP的增长 可支配收入增长 消费性支出增长 外商投资的增长 外籍人士的增加 旅游业的发展 奥运会的举办 10三、三、 区域房地产市场回顾与分析11概述： 开发区目前空置土地资源较少。 地产项目开发商主要以本土为主。 已建或在建的地产项目主要集中在长江路和香江路南、北两侧以及保税区周边。 目前开发区住宅市场发展较为迅速，现正处于平稳上升时期。 商住两用，纯办公以及具规模的商业项目相对缺乏与滞后。 造成以上现象的原因可归结为开发区正处于发展阶段，目前企业及居住人口对商务和商业消费的需求不是很高。区域房地产市场回顾与分析12区域房地产市场回顾与分析q 住宅市场 开发区在售或待售的住宅项目约有 23个。 平均每个项目的开发规模约为 76,000平方米。 平均售价可达 4,073元 /平方米。长江路及珠江路沿线住宅项目房价较高，以投资客及二次置业者为主，也有黄岛本地的中高收入者。长江路北部及保税区和工业园区周边住宅项目以黄岛当地人为主，用途多为自住。开发区的住宅市场特征表现为投资比例较大，投资包括度假投资和金融投资。 项目的销售情况较好，平均销售率已达 81% 。 比较受欢迎且销售情况好的户型以两居和三居为主，面积在 90-130平方米，总价一般在 40-60万元 /套。 多层住宅仍受到众多购房者的欢迎。 开发区销售情况较好的项目主要有千禧龙花园、天泰阳光海岸、澳龙花园和风和日丽等。购房 /看房者选择这些项目的主要因素有：地理位置好、交通便利，环境好、生活设施齐全、户型好等 购房者在购房 /看房时也更加关注项目的各方面配套，如保安系统、幼儿园、健身、社区环境、物业管理等13区域房地产市场回顾与分析开发区在售或在建住宅项目分布图14区域房地产市场回顾与分析 对本项目的影响 香江路生活配套齐全，有利于发展住宅。 香江路喧闹的商业气氛限制了部分投资度假型住宅的购买者。 未来工作人口和居住人口将继续增长，必将增强对住宅的需求。 本项目应具有与其他项目的不同特点，包括项目设计、建筑，市场推广和价格策略等，以提高项目的竞争力。 项目周边的住宅供应来看，没有本项目直接的竞争对手，但有一些项目的成功经验值得本项目去参考与借鉴 。15区域房地产市场回顾与分析q 商业市场 现有商业状况 目前开发区中、大型商业的总供应量约在 16万平方米以上。 商业项目主要集中在香江路和长江路沿线地区 。长江路沿线商业项目档次中档偏高；香江路商业项目多为中小型商场 ，整体档次中等偏低，规模较小。 商业类型包括百货商场、超市，住宅底商网点和小商品批发城 。主要商业项目有家佳源购物中心、瑞泰利群商厦、利群长江商厦、国货商城等。 现有百货商场建筑规模多在 12,000-15,000平方米之间。主要商业项目的经营模式多采取统一管理，统一收银。目前开发区商业项目平均入住率约 83%左右，香江路上的商业项目档次和规模及其购物环境不十分理想，但其较高的入住率说明了该地区的消费人群较为稳定，同时证明在香江路商圈仍有一定的市场空间。目前开发区的居民消费水平仍以中低消费为主。16区域房地产市场回顾与分析 现有主要商业项目 颁分布 17区域房地产市场回顾与分析项目名称 地址 开业日期 总建筑面积 入住率 商业类型 档次 营业情况(亿元 /2003年 )国货商城 崇明岛路 1997 13,000 95 百货 中低 N/A利群长江商厦 香江路 1997 13,000 100 百货 +超市 中低 2.5金海岸商场 长江路 2000 4,500 100 超市 中低 N/A家佳源购物中心 长江路 2002 30,000 100 百货 +超市 中高 约 1.0瑞泰利群商厦 长江路 2003 15,000 100 百货 +超市 中高 N/A世纪商城 长江路 2003 30,000 40 专卖店等 中低 N/A吉韩商厦 香江路 2003 12,000 95 百货 中低 N/A百利来商厦 香江路 2003 7,000 90 百货 中低 N/A郁金香商场 香江路 2003 8,500 90 百货 +超市 中低 N/A多元商城 长江路 2004 31,000 85 小商品批发 中低 N/A总计： 164,000 现有主要商业项目 情况 18区域房地产市场回顾与分析q 未来商业供应 预计 开发区 2004-2006年的商业供应量约在 16万平方米以上（不含住宅及写字楼底商网点） 。 商业类型主要为大型超市加日用百货，如易初莲花和佳世客；百盛购物中心为中高档定位的百货公司，缺乏购物中心类型。 项目将于 2005-2006年投入使用，建筑规模均在 50,000-60,000平方米之间，且多为分期开发。项目名称 地址 预计开业日期 总建筑面积 商业类型 档次易初莲花 香江路 2005 55,000 超市 +百货 中高档佳世客 长江路 2005/2006 一期： 30,000，二期： 30,000 超市 +百货 中高档百盛 香江路 2005/2006 一期： 20,000，二期： 30,000 百货商场 中高档总计： 165,000未来主要商业项目 情况 19区域房地产市场回顾与分析 未来主要商业项目分布示意图 20区域房地产市场回顾与分析q 对本项目的影响 未来香江路商业竞争较为激烈 ， 但有助于进一步提升该地区商业氛围 ，对于本项目开发也将有带动作用 。 香江路地区商业以中低档为主，不会给本项目带来直接的竞争 。 本项目在商业方面一定要做到错位经营。 现有和未来的商业供应量将在 32万平方米以上，本项目商业部分应考虑竞争的激烈性，同时与现有和未来的项目进行错位或互补经营 。 未来商业单体面积较大，将会有一定的集客能力，会对本项目产生或大或小的 影响 。21区域房地产市场回顾与分析q 现有 写字楼和商务公寓市场 目前总供应量约在 130,000平方米 。写字楼主要集中在香江路东段地区，项目的开发规模在 75,00-80,000平方米之间；写字楼多以租为主，租金约在 1.5-1.8元 /天 /平方米之间，平均入住率为 68% 。现有写字楼分布情况 22区域房地产市场回顾与分析q 未来写字楼及商住公寓供应情况 未来写字楼和商住公寓项目多集中在长江路沿线，如城市桂冠、汇商国际、泽润金融广场、地丰大厦等。根据调研数据显示， 2004-2006年办公楼总供应量约在 17万平方米左右。平均每个项目的开发规模约为 24,000平方米；单层面积多在 800-1,600平方米这间；多数项目以售为主，因有一些项目尚未开盘，根据现有数据显示，平均售价在 4,600元 /平方米，目前在售写字楼及商住公寓项目的平均销售率约在 73%。写字楼使用者主要为港口、物流、报关，投资、房地产等类型公司以及部分外企。一般这些类型公司对办公面积的需求一般多在 50-120平方米之间。23区域房地产市场回顾与分析未来主要写字楼和商住公寓项目分布示意图 24区域房地产市场回顾与分析q 对本项目的影响 越来越多的国内外企业会在开发区落户，这对于开发区写字楼和酒店市场的需求都会持续上升。 未来 3-5年内，香江路仍有一定的商务需求。 现有项目硬件条件及配套设施落后，本项目为未来项目，应在这些方面给予重视。 建议本项目的写字楼或商务公寓的规模不应过大。25区域房地产市场回顾与分析q 酒店市场 现有酒店市场 开发区三星及三星级标准以上的酒店共有 4家，其中包括 1家准五星酒店和 3家三星级酒店。 三星级标准以上的酒店客房数为 589间，年均入住率为 84。 主要客源以商务客人为主，辅以旅游旺季和节假日的游客。 现有的主要酒店项目位于长江路沿线且距离开发区行政中心区较近。 酒店入住率全年平均可达到 80% 及以上水平，说明在这一地区的酒店市场仍有一定的发展空间。 目前开发区酒店数量较少，因其建设时间较早，建筑规模、档次以及相关配套不是很完善，对于现代商务及城市发展来说有待提高。未来主要酒店项目 2005-2006年将有 2家五星级酒店和 1家 4星级酒店在开发区相继投入使用，分别为： 薛家岛旅游度假区的海景花园大酒店（ 5星） 雅高酒店管理集团下属的一家酒店（ 5星，具体名称不详） 地丰大厦的酒店项目（ 4星）。 未来的这些酒店主要集中在沿海地区，而在香江路上没有新建的星级酒店，这给本项目带来了一定的开发机遇。26区域房地产市场回顾与分析q 对本项目的影响 目前开发区具备星级标准和规模的酒店数量不多，不能完全满足商务客人的住宿需求，区域内对高档酒店的需求较高。 开发区存在开发国际标准的中高档酒店的市场空间。 未来供应量有限，为本项目发展高档酒店提供一定的机遇。 未来项目的陆续竣工也会对本项目产生一定的客源分流。 酒店管理水平有限，本项目的酒店部分应该在管理和经营上具有一定的国际标准和水平。 酒店的会议设施也不能完全满足有会议需求的商务活动要求。 随着居民收入和生活水平的不断提高、经济的进一步发展，青岛以致中国旅游业的发展前景十分光明，而 2008年奥运的成功举办更将会把青岛的旅游业推向一个新的层次，这一切都将为酒店业提供发展的空间。27四、四、 未来需求机遇的分析与确认28未来需求机遇的分析与确认q 研究目标为确定香江路综合项目各组成部分适宜的发展参数和市场定位，世邦魏理仕在进行区 域市场研究的基础上，针对每个物业部分进行需求分析。需求分析包括零售商访谈， 住宅、写字楼、酒店销售人员访谈以及潜在住宅购买者和商业消费人群的问卷调查。 29未来需求机遇的分析与确认q 住宅市场需求分析 良好的地理位置，对本地居民有较强的吸引力。 邻近商业区，为居住人群提供便利的生活配套。 通过访谈，专业人士比较看好香江路发展住宅项目，目标客群应主要