2008年11月青岛市李沧区李家庵项目市场研究报告-60PPT

谨呈：百通青特置业有限公司谨呈：百通青特置业有限公司李家庵项目市场研究报告鹏翔智地2008年 11月 20日一 .区域经济及房地产分析二 .项目自我分析三 .市场竞争分析四 .项目定位初步建议五 .产品细部建议1、李沧区域简要介绍2、政策导向性分析3、区域房地产现状及发展4、综合小结1、李沧区域简要介绍地理位置：李沧区位于青岛市区北部，属市内四区之一，东揽崂山余脉，西拥胶州湾畔，南与四方区接壤，北连城阳区，拥有优越的区位优势、便利的交通条件和广阔的发展空间。1、李沧区域简要介绍交通路网 (图上的道路线条在粗一些 ) “ 四纵 ” 城市快速道经过该区， 308国道和青银高速临近，呈现立体交通路网。新火车站即将落户沧口，带动交通改善，推动区域城市功能定位提升。1、李沧区域简要介绍行政区划及人口结构现辖 11个街道办事处， 126个社区居委会，面积 98平方公里，人口 45万人，其中流动人口 11万人；主要分布在李村中小企业外来务工人员及部分市南、市北白领；人口密度：截止 2007 年底，全区面积约占青岛的 0.9%，而人口密度却为青岛平均的 5倍多；市区 面 积 （ km2）户 籍人口（万人） 流 动 人口（万人）人口密度（人 /km2）青 岛 10654 757.99 142 845李 沧 97.98 34.18 11 4706所占比例 0.9% 4.51% 7.75% -1、李沧区域简要介绍目前发展：北方国贸大厦、维客集团、利客来商贸中心形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局 ,成为青岛市第二大购物中心。 外资企业已成为李沧区经济的重要部分 ,现有 26个国家和地区的近 400家外资企业 ,总投资约 5亿美元 ,年出口创汇 6亿美元 ,对李沧区经济发展起到了极大的推动作用。区域特性：属典型的城乡结合部，拥有畅通的交通路网，成熟的商业属性 ； 大量人口的涌入，为李沧区发展注入新的活力！2、政策导向性分析功能特征定位：根据大青岛整体规划及李沧区经济发展，李沧区主要体现四大城市功能 “ 物资集散、工业、商贸、居住 ” 。2、政策导向性分析总体布局结构：“ 中央居住区 ” 7大片区全面启动，面积 34平方公里，规划建筑面积 800万，可容纳 20多万人居住；缩小南北差距，提升李沧作为 “ 城市中部副中心 ” 的功能地位；青岛北部商贸中心将持续繁荣，由中心商圈、沧口商圈、东李商圈、郑庄商圈等构成。交通规划：建设互通立交路口 6处、单跨立交路口 7处、公共交通站场 12处；地铁工程规划建设将为李沧经济的发展带来巨大的生机。联动青岛城市的人流与经济。1）多元化产业结构，增加区域就业机会，吸纳更多的人才。2）中央居住区的启动及区域功能定位的明确，加快李沧区城市化进程。3）未来大青岛及李沧区的规划，联动青岛城市的人流与经济。 3、区域房地产现状及发展3.1 房地产发展历程时间 楼 盘 总 建筑面 积 标 志2003年 - - 1.商品房概念未明确 ，（ 以 经济 适用房 为 主 ）2.价格及 综 合品 质 均 较 弱2004年 - - 1.政府 规 划的 导 向性2.受市 场 影响，开 发 商 开始 注 重品 质 和 细节2005年 1月2006年 1月2007年 3月2008年 4月百通馨苑一期： 11.5万二期： 11万三期： 24.5万（可售 4.5万）1.连续 三年 销 售冠 军 ， 平均年 销 售面 积 12万；2.使人 们对 李 沧 有了重新 认 知；3.为 李 沧 区房地 产 市 场结 构改 变 ，起到不可忽 视 的作用2008年 8月 绿 城 理想之城280万一期 蓝 庭 23万（可售 10.03万）1大 盘 入住，大大提高李 沧 区知名度；2.结 合 规 划，李 沧 区将成 为 未来青 岛 的中央居住区；3.完善区域房地 产 市 场结 构，供 应 初步呈 现 梯 级 分布；2009年 伟东 幸福之城 安置区： 24.98万商品房： 110万1.大面 积 的安置房，保障部分人的住房需求；2.大力度的改造，使李 沧 区未来的 发 展 趋势 愈加明 显 ，3.进 一步完善区域供 应 ，梯 级 市 场 分布愈加明朗；2009年 百通 尚 风 尚水 9.87万 1即 绿 城 理想之城后，又一高端 项 目， 为 区域市 场带 来更大冲 击 ；2.整体拉升李 沧 区居住品 质 ，中央居住区品 质 愈 发 凸 显 。根据新的规划，李沧区将凭借六大片区成为集 生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住 于一体的现代化新城。李沧楼市正朝着市区最适宜发展和居住的新城区的方向大步迈进。3、区域房地产现状及发展3.2 目前区域市场供应分析根据李沧区行政区划和房地产属性、及商圈构成，将李沧区划分为 11个 片区，其中房地产最集中的为中央四个片区，但片区成熟度有待提高。青岛供应总套数 50382套 (约 530.2万 )，李沧区在售楼盘 30个 (网上备案 )，总共套数 2876套 (约 19.98万 )，占到整个青岛供应的 3.7%，就目前供应来说，李沧区供应量相对较小。市区（住宅） 市南区 市北区 四方区 李 沧 区 崂 山区 城阳区 黄 岛 区 即墨市 胶南市 平度市 莱西市套数（套） 3137 2811 2060 2876 5334 9468 4458 552 11233 3265 5188面 积 （万） 35.27 29.96 19.98 29.86 63.64 111.31 44.79 6.75 105.44 32.89 50.31所占比例（按面 积） 6.65% 5.65% 3.77% 5.63% 12.00% 20.99% 8.45% 1.27% 19.89% 6.20% 9.49%3、区域房地产现状及发展3.2 目前区域市场供应分析目前李沧市场供应结构中， 120 以上的 1598套 ，占到目前总供应量的 68.1%，而 60-80 仅有 437套 ，占到目前总供应量的 15.2%，截止到目前可拿到的数据可知， 120 以上的房源占到总量的 68.1%，绿城 理想之城这个项目占到相当大的比重。3.2 按照面积区间细分供应3、区域房地产现状及发展3.3 区域市场未来供应3、区域房地产现状及发展数据截止于 2007年底序号 土地名称 地 块 属性 土地 现 状 占地 ( ) 总 建面 ( ) 容 积 率1 李 沧 区向阳路北、京口路 东 、 枣 园路西 住宅 /商 业 /商服 全部开工 11035 42850 3.88 2 李 沧 区永年路 15号 住宅 /商 业 /商服 全部开工 10200 1800 0.18 3 李 沧 区 枣 山路 329号 住宅 全部开工 24586 56548 2.30 4 李 沧 区九水路 7号 住宅 全部开工 12355 20886 1.69 5 李 沧 区金水路北 侧 住宅 全部开工 62302 74760 1.20 6 李 沧 区重 庆 中路 211号 住宅 全部开工 19989 27983 1.40 7 李 沧 区京口路 100号、君峰路 66号 住宅 全部开工 27172 54343 2.00 8 李 沧 区重 庆 中路 959号 住宅 全部开工 64852 110248 1.70 9 李 沧 区永平路 31号 住宅 全部开工 17295 22480 1.30 10 李 沧 区重 庆 中路 688号地 块 住宅 全部开工 15251 17400 1.14 11 李 沧 区重 庆 中路南岭村南地 块 住宅 全部开工 78870 69330 0.88 12 李 沧 区 东 部九水路以北、宜川北路以 东 地块 住宅 部分开工 1092125 2090000 1.91 已开工土地中，已动工的 12个（约 2588628 ）地块 ,有 6个地块（约 2346357 ） 容积率在 1.2-2.0之间，与我们项目会形成较为强烈的竞争。 （ 仅容积率一项不能说明竞争的激烈，建议加上均值中的来自哪个片区）状 态 序号 土地名称 地 块 属性 土地 现 状 占地 ( ) 总 建面 ( )未开工动 迁中1 李 沧 区金水路北 住宅 /商 业 /公建 138747 93285 0.67 2 李 沧 区九水路北、李村河南 住宅 /商 业 /商服 107150 278590 2.60 3 李 沧 区重 庆 中路 688号 住宅 14338 24930 1.74 4 九水路街道 办 事 处 九水 东 路南、 铜 川路 东 地块 住宅 433700 462400 1.07 未开工未 动 迁5 李 沧 区夏庄路 124号 住宅 23689 71066 3.00 6 李 沧 区青山路南、浮山路西 住宅 20628 20620 1.00 7 李 沧 区夏庄路 7号地 块 住宅 101530 152294 1.50 8 李 沧 区虎山路 11号地 块 住宅 99056 118867 1.20 未开工土地平整9 李 沧 区四流中路 5号 住宅 /商 业 /商服 28360 33550 1.18 10 李 沧 区大 崂 路 1001号 住宅 9744 51068 2.81 11 李 沧 区北 崂 路 993、 995号 住宅 18172 18170 0.18 12 李 沧 区重 庆 路西、 兴 国路北 住宅 /商 业 /商服 113974 125800 1.10 13 李 沧 区九水路 184号 住宅 27502 41250 1.50 未开工土地中，共有 13个（约 1450640 ）地块 ,有 4个地块（约 562857 ） 容积率在 1.2-2.0之间，与我们项目会形成较为强烈的竞争。3.3 区域市场未来供应3、区域房地产现状及发展数据截止于 2007年底3.4 区域成交分析 （ 2007年二、三季度成交套数、面积）3、区域房地产现状及发展单 位：套、万 市南区 市北区 四方区 李 沧 区 崂 山区 城阳区 黄 岛 区 胶南市 平度市 莱西市 合 计第二季度2007年 4月 套数 204 503 24 951 - 330 184 7 365 94套数 :7543面 积 79.76面 积 2.38 5.71 0.24 8.25 - 3.71 1.74 0.06 3.6 0.882007年 5月 套数 399 367 16 582 - 430 254 0 121 247面 积 4.48 3.92 0.19 5.04 - 5.47 2.19 0 1.25 2.382007年 6月 套数 341 378 93 406 - 252 354 0 109 198面 积 4.48 4.01 0.8 3.69 - 2.66 3.19 0.01 1.11 1.83第三季度 2007年 7月 套数 361 525 169 324 279 714 295 2 97 254 套数： 9670面 积 105.3面 积 4.67 5.61 1.47 3.02 4.41 7.64 2.89 0.02 1 2.332007年 8月 套数 259 751 220 294 238 577 390 70 152 243面 积 3.6 7.84 2.16 2.72 4.06 7.18 3.54 0.69 1.58 2.222007年 9月 套数 220 454 371 366 92 516 442 110 129 325面 积 3.08 4.91 3.67 3.21 1.52 6 4.17 0.83 1.34 2.92总计 套数： 16752，面 积 ： 180.06单 位：套、万 市南区 市北区 四方区 李 沧 区 崂 山区 城阳区 黄 岛 区 胶南市 平度市 莱西市 合 计第二季度2008年 4月 套数 565 513 172 1048 284 327 309 143 200 209套数： 9359 面 积 ： 93.6面 积 55536 49968 14958 9.26 32048 35366 27589 13135 20965 181382008年 5月 套数 286 103 270 220 299 691 264 351 284 145面 积 28735 11506 24794 2 36458 75776 23877 32044 30276 130002008年 6月 套数 129 488 215 89 340 527 233 270 226 159面 积 15712 53891 19380 0.78 40266 57565 21819 24483 23001 15230第三季度 2008年 7月 套数 113 105 217 168 179 377 217 226 392 121套数： 8001 面 积 ： 91.25面 积 11906 11600 19925 1.43 27674 42678 20938 20197 37766 106192008年 8月 套数 84 38 64 360 1013 314 218 212 247 266面 积 10303 4310 6105 4.68 122018 39387 20367 20722 24410 264962008年 9月 套数 162 189 101 455 977 263 186 318 143 276面 积 17835 24800 9539 4.8 108113 50440 18216 51882 17438 27736总计 套数： 17360，面 积 ： 184.83.4 区域成交分析 （ 2008年二、三季度成交套数、面积）3、区域房地产现状及发展（ 1） 08年二、三季度李沧区总成交比例为 12.42%；（ 2）月均去化面积为： 38250 /月 ；（ 3）目前供应的去化周期： 9.54年 。（ 1）第二、三季度季度李沧区成交分别为 1357套 （ 12.04万 ）， 983套 （ 10.91万 ），李沧总成交套数环比下降 27.6%，面积下降 9.4%；（ 1）成交量同比下降 19.95%和 11.49%(套数、面积 )；（ 2）二季度成交同比下降 30.02%和 29.09%；（ 3) 三季度成交套数同比下降 0.1%， 面积同比上升 21.9%；（ 1） 07年第二、三季度李沧成交面积占青岛的百分比依次为： 21.29%和 8.5%， 08年为 12.86%和 11.96%，同比增长 -8.43和 3.46个百分点；（成交以大面积为主）（ 2） 07年 4-9月份，李沧总成交面积占到整个青岛成交面积的百分比为： 14.01%， 08年为 12.22%，同比下降 1.79个百分点 。环比分析同比分析3、区域房地产现状及发展3.4 区域成交分析 （ 2007年二、三季度成交价格区间）3、区域房地产现状及发展第二季度 区域 价格 (元 / ) 3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-8000 8000-10000 1万以上青 岛 成交 (套 ) 1277 1427 1189 1159 1430 561 178成交 ( ) 124075 126787 113356 119488 153479 69865 29727面 积 比例 % 16.84% 17.21% 15.39% 16.22% 20.83% 9.48% 4.03%李 沧 成交 (套 ) 13 1125 618 137 18 1 1成交 ( ) 1225 97130 53407 13488 1900 182 85面 积 比例 % 0.73% 58.02% 31.90% 8.06% 1.13% 0.11% 0.05%占青 岛 比例 0.99% 76.61% 47.11% 11.29% 1.24% 0.26% 0.29%第三季度 青 岛 成交 (套 ) 1154 746 958 1092 1536 473 298成交 ( ) 109887 69842 100086 115587 166268 58978 52674面 积 比例 % 16% 10% 15% 17% 25% 9% 8%李 沧 成交 (套 ) 2 177 256 220 7 0 0成交 ( ) 199 15583 24521 21456 747 0 0面 积 比例 % 0.32% 24.93% 39.23% 34.33% 1.20% 0.00% 0.00%占青 岛 比例 0.18% 22.31% 24.50% 18.56% 0.45% 0.00% 0.00%李 沧 区 总 比例 0.61% 57.32% 36.51% 14.87% 0.83% 0.14% 0.10%3.4 区域成交分析 （ 2008年二、三季度成交价格区间）3、区域房地产现状及发展第二季度 价格 (元 / ) 3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-8000 8000-10000 1万以上青 岛 成交 (套 ) 1615 1891 1493 1997 1367 330 566成交 ( ) 154195 173861 147564 193462 138006 37309 84091面 积 比例 % 16.61% 18.73% 15.89% 20.84% 14.86% 4.02% 9.06%李 沧 成交 (套 ) 17 725 260 251 72 0 1成交 ( ) 1451 65031 23696 21013 6479 0 94面 积 比例 % 1.23% 55.22% 20.12% 17.84% 5.50% 0.00% 0.08%占青 岛 比例 0.94% 37.40% 16.06% 10.86% 4.69% 0.00% 0.11%第三季度 青 岛 成交 (套 ) 1685 1129 2228 1026 1029 415 403成交 ( ) 160321 119507 240708 106684 109845 47222 62453面 积 比例 % 18.93% 14.11% 28.43% 12.60% 12.97% 5.58% 7.38%李 沧 成交 (套 ) 3 171 114 381 199 11 0成交 ( ) 272 15874 11601 41352 27168 1744 0面 积 比例 % 0.28% 16.20% 11.84% 42.19% 27.72% 1.78% 0.00%占青 岛 比例 0.17% 13.28% 4.82% 38.76% 24.73% 3.69% 0.00%李 沧 总 比例 0.55% 27.58% 9.09% 20.78% 13.58% 2.06% 0.06%1） 08年二季度李沧区价均以 3000-4000元 / 为绝对优势，至三季度，成交均价以 5000-6000元 / 为主要区间；2）三季度成交单价集中在 5000-8000元 / ,成交成上升趋势。1）二、三季度同期比较，成交量随价格变化明显；2） 07年成交单价集中在 3000-5000元 / ，其中 3000-4000元 / 比例有明显优势。3) 08年成交单价分别在 3000-4000元 /、 5000-6000元 / ；4）同期相比较，成交单价仍是以 3000-5000元 / 为主；环比分析同比分析3、区域房地产现状及发展1）李沧区成交主力单价区间较去年同期有所变化，今年主要集中在 4000-5000元 /；2）成交环比萎缩严重，月成交面积下降 9.39个百分点； 3.4 区域成交分析 （李沧区近一年月成交走势）3、区域房地产现状及发展1005951481） 2007年 4月，成交 951套，经济适用房成交 642套 (万福山庄 )，限价房 39套；2） 2008年 4月，成交 1005套，经济适用房成交 535套（金秋桂园），限价房 294套（太平洋心怡公寓）；3）政策房的放量增大，对于中档楼盘成交冲击是非常之大的；3.4 区域成交分析 （李沧区 10月成交分析）3、区域房地产现状及发展十月份李沧区住宅成交按套数和面积统计，月成交面积 12731 ，集中在 80-100，其中 60-80、 100-120、 120-150占有比例较为均好，仅有 80-100的四分之一，相对而言， 80-100也是供应较大的区间。 %面 积 区 间 -60 60-80 80-100 100-120 120-150 150-180 180 -成交套数 0 15套 54套 16套 18套 6套 7套成交面 积 0 1044 4890 1758 2397 964 1678成交均面 积 0.0 69.6 90.6 109.9 133.2 160.7 239.7 3.4 区域成交分析 （李沧区近一年成交面积区间）3、区域房地产现状及发展单 位、套 60以下 60-80 80-100 100-120 120-150 150-180 180以上 总计2008年 4月 22 166 736 95 0 0 1 10202008年 5月 0 18 183 19 0 0 0 2202008年 6月 0 9 65 11 1 0 0 862008年 7月 1 33 133 4 0 0 0 1712008年 8月 0 16 64 100 76 73 29 3582008年 9月 0 17 224 35 47 15 12 3502008年 10月 0 15 54 16 18 6 7 116总计 23 274 1459 280 142 94 49 2321区 间 比例 0.99 11.81 62.86 12.06 6.12 4.05 2.11 1)、 80-100 占到总成交量的 62.86%，仍是成交的主力区间，其次为 100-120；2)、未来几年 80 以下精致小户型具有很强市场竞争力，投资自住两相宜。综合小结： 居住环境 ： 工厂、旧村的拆迁改造，项目周边的生活环境、商业配套等将得到逐步改善； 价格走势 ： 在绿城等项目以及区域大量低品质二手房的共同作用下，该区域市场价格将拉开档次。 产品变化 ： 经过近 5年左右的发展，李沧区房地产市场产品梯级分布愈加清晰； 市场层面 ： 目前 20个在售楼盘，主力面积 80-100，市场竞争相对缓和； 竞争层面 ： 未来存量较大，加之各种政策，产品竞争愈加激烈，日趋白热化。一 .区域经济及房地产发展二 .项目自我分析三 .市场竞争分析四 .项目定位初步建议五 .产品细部建议1、地块分析2、局限性分析3、 SWOT分析1、地块分析项目坐在为虎山休闲娱乐片区，位于李沧区中心位置，处于生态居住区和规划中的中央居住