2008年安徽铜陵房地产市场研究报告-55页

杭州 营销策划机构2008年 6月安 徽 铜 陵整体市场报告1、 观 世 铜陵宏观市场研究 2、 阅 世铜陵房地产市场研究3、 相 人 客群分析 内容纲要1 观 世 铜陵宏观市场研究p 城市认知p 铜陵宏观经济解读p 铜陵城市解析p 铜陵房地产市场研究NO.1城市认知铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州 370公里，武汉 395公里，南京 180公里，距省合肥 168公里，距上游安庆市 101公里，下游芜湖 84公里；距黄山风景区 170公里，九华山风景区 80公里。徐 (州 )黄 (山 )公路线在铜陵长江大桥过江。面积 1113平方公里 (其中市区面积 227平方公里 )。铜的储量占全省 70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。 全市总人口 81万左右，城镇居民 43.4万左右，城市化水平达到 58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。“两山一湖 “旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉 上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。1.铜陵的城市特性与区位优势 自 1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有 34个行业、 133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。2.铜陵的城市背景与发展机遇 p 城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）p 铁路：铜九铁路 p 高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速p 城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。 3.铜陵的交通状况 1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积 1，113平方公里，其中市区面积 227平方公里，总人口 81.35万人，其中市区人口 43.43 万人。4.铜陵行政区域划分 铜陵城市发展定位：p全国铜产业基地p电子材料产业基地p长江中下游重要的工贸港口城市p皖中南中心城市5.铜陵城市发展定位 NO.2铜陵宏观经济解读截至 2007年铜陵市人均 GDP已经突破4000 美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展期。1、 GDP总量及人均 GDP1.铜陵 GDP总量及人均 GDP分析安徽省 GDP排名：2.铜陵全省 GDP排名排名 地市 GDP1 合肥市 13002 安庆市 6003 芜湖市 5804 马鞍山 5405 滁州市 4386 宿州市 4306 六安市 4307 巢湖市 4108 淮南市 3559 亳州市 34510 宣城市 35011 铜陵市 29012 淮北市 25813 黄山市 21514 池州市 158排名 城市 人均 GDP1 马鞍山 426642 铜陵市 356483 合肥市 281254 芜湖市 269765 淮南市 151976 黄山市 14052 7 淮北市 12900 8 宣城市 12500 9 滁州市 995410 安庆市 9836 11 池州市 901512 巢湖市 891313 宿州市 7049 14 亳州市 638815 六安市 62313.铜陵人均可支配收入涨幅收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，推动了铜陵市房地产市场的良性发展。五年来，全市生产总值由 2002年的 93亿元增加到 2007年的 290亿元，年均增长 16.6%，总量在全省前移 2位；人均地区生产总值超过 5000美元；财政总收入由 9.4亿元增加到 50亿元，年均增长39.8%，总量在全省前移 9位；累计完成固定资产投资 395亿元，相当于 2003年前 47年投资额的总和。过去的五年，是铜陵实现跨越发展的五年，是铜陵整体形象显著提升的五年，是人民群众得到较多实惠的五年。地市 可支配收入 增幅安徽省 11474 17.4马鞍山 16137 17.7合肥市 13426 21.9铜陵市 13266 17.6芜湖市 13234 22.1淮南市 12003 12.6淮北市 11644 18.7黄山市 11362 16.9巢湖市 11331 19.7亳州市 11288 24.8池州市 11017 22.2滁州市 10904 14.4安庆市 10710 11.7宿州市 10562 18.1六安市 10459 16.9宣城市 10436 15.44.铜陵人均可支配收入排名p 改革开放以来，在铜陵市委市政府的坚强领导下，铜陵市利用外资稳步发展，自 1989年批准第一家外商投资企业开始，到目前为止，全市累计批准外商投资企业 227家，外商投资企业累计投资总额 98267万美元，注册资本60629万美元，合同外资额 34141万美元，实际利用外资 28503万美元。p 坚持从投资导向着手，积极引导外资投向我市重点发展产业。一是明确提出了铜陵投资产业导向，以基本市情选择投资对象，针对铜陵产业特点，按照国家产业政策，及时明确了我市重点发展的外商投资产业导向：铜矿开采、铜产品系列加工及精细化学工业项目；国有企业出售、转让、嫁接改造项目；电子元器件及电子基础材料产业项目；建材、纺织产业项目；综合利用资源、防治污染项目；城市基础设施及配套建设项目，社会公益事业及农业产业化项目，并做到了根据产业导向选择投资合作对象，如铜都铜业利用亚行贷款进行金昌冶炼厂技术改造及环境治理项目和引进深圳能源、中国华源等。二是相继出台了鼓励外商投资政策，特别是对高新技术企业，在所得税实行二免三减半的基础上再延续三年减半，在土地出让上，实施以项目带政策的做法，以此吸纳优质外资。先后引进跨国集团 7家，其中世界 500强企业 4家，分别是日本住友株式会社、日本伊藤忠株式会社、德国阿尔塔纳集团和韩国 SKC公司。与此同时，也加大了对内开放的步伐，引进了华源、深圳能源、安徽海螺大型国内企业进入我市。三是做好规划，引导外商投资符合国家产业目录项目，根据 外商投资产业目录 ，结合铜陵产业特点，对全市所有招商项目进行认真清理，编制了 铜陵投资指南 、 铜陵招商项目册 ，建立了 铜陵招商项目库 和 铜陵招商网站 ，引导外商进行投资。铜陵与其它内陆城市类似，外资对城市的贡献力比较低。5.铜陵招商引资概况政策 /关键词 核心内容 影响央行5次加息7次上调存款准备金率2007年 9月 15日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的 7.02%提高到 7.29%； 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 0.18 个百分点。由于自 2004年 10月以来 9次加息，今年以来五次加息，在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。同时提高资金成本，在一定程度上起到抑制投资的作用。提高了置业者的还贷成本，降低了购买力和有效需求。 第二套房贷40%首付+1.1倍利率中国人民银行、中国银监会 9月 27日联合下发 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例 (包括本外币贷款，下同 )不得低于 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍。提高二套房贷款首付和利率将会有效的抑制非刚性购房需求，有效的减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。本轮调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大，例如目前深圳地区房价是在大幅度地下降。很多大中城市出现观望情绪，交易量锐减。6.房地产行业金融政策部分政策 /关键词 核心内容 影响土地有偿使用费提高一倍财政部、国土资源部、中国人民银行三部们联合下发的 关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知 规定，自 2007年 1月 1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。总的影响不会很大。在三部门联合下发的通知中规定，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍，这涉及到商品房销售单价涨幅具体情况。以上海为例，在新规定的要求下，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍后，商品房的销售单价每平方米仅上涨了 15元，这样一来对于暴利房地产行业来说没有任何影响，同时对购房者来说影响也不大。廉租房的供应要求07年 10月 8日国土资源部下发通知，为确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地 ，其年供应总量不得低于住宅供应总量的 70%近两年铜陵市政府对房地产行业的管理重心放经济适用房建设上， 06年政府组织了房交会但今年不会组织以避免消费者对商品房过度关注的倾向。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定该 规定 强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的 ，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证。该 规定 出台，将有助于房地产行业健康的发展。在 规定 出台之前，一些不正规的房地产企业可以采取拖欠等方式。不按合同缴纳土地全部出让金，并利用分期分块发放的建设用地使用权证，将未建成的楼盘通过预售渠道对外销售 ，再通过预售所得款项，进行下一步投资建设。该规定出台后，还会影响土地成本，并加大项目开发成本，缩小利润率。此外该规定还将对房地产业产生洗牌效应，将实力雄厚的开发公司留下来，间接提高了房地产行业的进入门槛。遏制土地囤积现象 办法 明确可以纳入土地储蓄范围的土地包括：依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，其它依法取得的土地。对纳入储蓄的土地，经市、县人民政府国土资源管理部批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时里利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年农用地转用计划时扣减相应指标。进一步表明国家对土地垄断，土地资源国有化；强调土地使用制度的规范性，遏制土地资源不良运作。7.房地产土地政策部分法规 内容概要 影响分析物权法物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。在整个 物权法 中充分体现了重视个人资产，且并对国有资产做特别保护。该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会影响房价的上涨。从长期的角度上看，该法规将提高土地及房地产的价值。对于城市拆迁也一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许增加。物权法的出台，对于开征物业税创造了前提条件。物业税物业税（ ），即对于财产的征税，又称为不动产税， 以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为到左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。国家税务总局和财政部已于 2007年 9月 5日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税 “空转 ”运行。（ 1）物业税对政府的影响。物业税的征收，加强了政府的税收收入，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。（ 2）物业税对房地产商的影响。房地产商投资的负担降低，有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。（ 3）物业税对消费者的影响。降低消费者在初期购买房子的门槛。物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。（ 4）物业税对二手市场的影响。产生 “买房容易养房难 “的现象。消费者会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。综合分析： 2007年国家宏观调控政策在 2006年基础更加严厉跟进，宏观调控对房地产市场的主要影响体现在投资市场和市场结构的优化上，将有力的推动铜陵市房地产市场的持续健康稳定的发展。8.房地产相关法规政策综合分析 铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道， 2007年 ,在中国城市综合竞争力排名第 78位，在安徽省中排列前茅。 居民消费能力强劲， 2007年铜陵市居民的户均存款达到了 4.3万元，处于安徽省领先位置。 人均 GDP突破 35000元，全省排名第二。城镇人口占全市人口 58%说明城市化水平高。随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。 以上诸多国家宏观政策对铜陵房地产市场总体影响不大，仅对部分投资客有所影响，在后续的房产市场分析中也将有体现。 当地对房地产行业政策相对宽松，如申请预售许可证对工程进度要求低 1）多层建筑进度到 3层。 2)无需面积预测。 3）无需之前进行物业管理招投标。NO.3铜陵城市规划解析新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。城市人口规模近期（ 2010年）为 60万，远期（ 2020年）为 80万人。1.建设大铜陵城市空间新体系 城市将形成 “一城三区，一主两副”组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心；东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活力的以工业为主的综合性新城区；南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。 2.主城区东扩南拓以 “山水 铜 都 ”为 核心，通 过 全面保 护 、严 格控制、重点恢复、 综 合利用和有序建设 ，使大 铜 官山公园成 为 成 为 国家 级 森林公园、国家 矿 山公园、中国第一 铜 文化旅游目的地。 “两山一湖 ”北部 门户 景区、城市市民公园和山 态 城区，全面打造成 为铜陵市山岳生 态 景 观 名片。 大 铜 官山公园板 块 分 为 ： 战 略区域包括：四大 战 略板 块 ，两大景 观区域。 战 略 轴线 包括：五条景 观轴线 。 战 略据点包括：七大核心 项 目。 游客量（ 预计 ）：2010年接待游客 15.02万人次 2020年接待游客 60.18万人次 2030年接待游客 100.13万人次 项目地块地处城市规划的南部城区 ,规划是以商贸物流、旅游、工业等行业为主的综合性新城区。项目紧邻城市主干道铜都大道，铜都大道直通长江大桥是该区域经济交流的重要渠道。项目南靠大铜官山，城市规划大铜官山在 2030年前会建成大铜官山公园，项目周遍的旅游服务业也将成为该区域的重点经济产业，将很大程度的提升项目地块的价值。周边的海螺水泥厂等市重点企业的发展也有助于项目地块的发展。3.大铜官山公园市政概念规划 综合分析 发展战略推动城市扩容，城市发展跃上新平台。 “东扩南拓 ”城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业。也将带动整个南部区域经济发展。NO.4铜陵房地产市场研究全省房价可能继续稳步上升 大环境带动小环境一、投资住宅仍居主导2007年，安徽省房地产开发投资延续上年平稳快速的增长态势，增速基本保持在 40%左右，全年完成房地产开发投资 891.51亿元，比上年增长 39.9%。房地产开发投资指数为 114.4，是 8个分类指数中最高的，比上年提高0.2个点。从投资用途看，住宅投资居主导地位。全年住宅完成投资 662.28亿元，增长 37.7%，投资额占房地产投资的74.3%;办公楼完成投资 23.88亿元，增长 52.6%，占总额的 2.7%，所占比例最低；商业营业用房投资 109.94亿元，增长 37.8%，占总额的 12.3%。二、商品房空置率下降截止 2007年 12月底，全省商品房空置率面积 280.49万平方米，比上年下降 18.1%。商品房空置面积下降，表明安徽省房地产业运行的内在质的量逐步提高。从空置房的用途来看，住宅空置面积 172.13万平方米，下降 18.9%，占全省商品房空置面积的 61.4%；办公楼16.45万平方米，下降 25.8%；商业营业用房 72.72万平方米，下降 20.8%。从空置的时间来看，空置 13年的商品房面积 206.9万平方米，下降 9.1%；空置 3年以上的商品房面积 14.45万平方米，下降 19.7%。三、 2007年 “皖房景气指数 ”值指数名称 2007年指数（ %）2006年指数（ %）2007年比 2006年增减（点）景气状况皖房景气指数 104.2 101.6 +2.6 景气开发投资指数 114.4 114.2 +0.2 景气资金来源指数 108.3 107.1 +1.2 景气购置土地面积指数 99.3 94.6 +4.7 不景气土地购置费指数 101.9 98.8 +3.1 景气空置面积指数 106.2 105.7 +0.5 景气新开工面积指数 95.3 96.3 -1.0 不景气竣工面积指数 104.8 104.4 +0.4 景气销售价格指数 104.6 101.0 +3.6 景气1.安徽省总体房地产市场现状据数据统计显示， 2007铜陵市区竣工面积达 98.19万平方米，同比去年增长29.25%。其中住宅面积 67.51万平方米，同比去年增长 15.46%。 07年开工面积 101.6万平方米，同比去年下降 30.81%。其中住宅 83.14万平方米，同比去年下降 9.92%。2007年铜陵市区成交面积 54.61万平方米，同比去年下降 25.41%。其中：商品住宅成交 42.86万平米，同比下降 33.07%，占总成交的 78.48%。整体 07年房产市场成交量均同比 06年有大幅度下滑。07年整体房产市场供需同比 06年均有大幅度的下降。 07年的开发量少导致现铜陵市场可售房源稀少，全