2008年长沙市中心区小户型调研报告33页

长沙市中心区小户型调研2008年 1月调研对象调研对象 长沙市房地产市场上的小户型产品，界定为平均面积在 80 以下的纯小户型项目和含有部分 80以下小户型的代表性项目。提纲个案列举总结区域分析 产品分析价格分析 营销分析整合分析提纲个案列举总结区域分析 产品分析价格分析 营销分析整合分析个案 铂宫（ 1）指标 占地面积 11604.85 ， 总建筑面积 85800， 19层， 3梯 19户，总户数 321户。户型 一层商业， 2层以上为 30 71 一房，其中2、 4、 19层为层 高 4.5-5.1米的小复式。分摊 30%价格 7400元 /开盘时间 07年 12月 12日交房时间 08年 4月装修标准 精装修样板房 有硬件 24小 时热 水，直 饮 水特点 独有的新古典主 义圆 形建筑造型， 3.6米 层高， 10米挑高豪 华 大堂，近 邻 青少年 宫 即将 扩 建 为 开放式公园成 为铂宫 外景推广主题 中山亭， PT公馆区 铂宫，中山亭 9万平米 PT公馆区。占据五一商圈里的稀有静地，精装 30-70平米静享公馆。 小户型公寓个案 铂宫（ 2）扇形 单间 套数 104套数比 34%(57.34-71.63 ) 销 售率 24%方正 单间 套数 143套数比 47%(29.42-66.34 ) 销 售率 80%小复式 套数 57套数比 19%(29.42-71.63 ) 销 售率 10%总套数 :304 销售率 :50%整层平面图个案 五一大道 202（ 1）指标 占地面积 9313.8 ， 2栋 总建筑面积84948 ， 30层， 1-4层为商业群房，南栋 2个单元 4梯 7户，小户型每层 2户共 52户。户型 40多 分摊 16%价格 8500元 /开盘时间 2007年 11月交房时间 2008年年底装修标准 毛坯样板房 无硬件 天然气管道入 户特点 非 纯 小 户 型公寓， 6套大 户 型与 1套小户 型 组 成一个 单 元，小 户 型数量少，分 摊 小推广主题 五一大道 202，荣耀的门户印记 本项目位于长沙市五一广场附近，与长沙最繁华的五一商圈核心位置，雄踞城市繁华的心脏。个案 五一大道 202（ 2）总套数 :52 销售率 :50%五一大道 202总共只有 52套小户型 ,全部是 44.54 的结构相同的单间 ,户型图个案 新青年公寓 (1)指标 占地面积 3050.67 ， 总建筑面积 29387.98 ， 27层， 3梯 14户，总户数 309户。户型 3层商业， 4层以上为 54 112 一房和二房，其中每 2层 有一套 95 的小复式。分摊 30%价格 7000元 /开盘时间 07年 6月交房时间 08年 5月装修标准 毛坯样板房 无硬件 天然气管道入 户特点 每两 层设计 一个交流平台 ,打破小 户 型公寓的沉 闷 感推广主题 新青年 ,新境界本项目主要针对的是城市新新人类，满足其追求时尚的心理需求。推开窗 ,步行街、湘江风光带尽收眼底。不用出门就已经身处城市最中央。 个案 新青年公寓 (2)54.33 68.6573.26 112.68单间 套数 255套数比 85%(53.81-73.26 ) 销 售率 98%一室一 厅 套数 23套数比 8%(112.68 ) 销 售率 43%小复式 套数 22套数比 7%(95.99 ) 销 售率 0%总套数 :300 销售率 :88%户型图个案 白沙晶城 （ 1）指标 占地面积 5550.25 ， 总建筑面积 4.8万 ， 31层， 6梯 29户，总户数 812户。户型 2层商业， 4层以上为 34 72 一房和二房。分摊 25.5%价格 6200元 /开盘时间 07年 12月交房时间 08年 12月底装修标准 毛坯样板房 有硬件特点 明厨明 卫 双阳台 设计 ， 户 型周正 实 用，功能明晰推广主题 活力央区， 晶 致生活，一座源于名泉地脉的现代建筑千年水脉白沙井，标志都市原点；明厅、 明卧、明厨、明卫，体现经典户型的人性关怀，小户型有大享受。个案 白沙晶城（ 2）单间 套数 168套数比 20%(35-47 ) 销 售率 20%一室一 厅 套数 532套数比 66%(42-47 ) 销 售率 20%二室一 厅 套数 112套数比 14%(65-71 ) 销 售率 98%总套数 :812 销售率 :30%35 42473565户型图个案 佳天 瑞宁花园 （ 1）指标 建筑面积 91657 ，小户型公寓 29层， 3个单元，每单元 2梯 4户，总户数 300余户。户型 50 一房和 85 二房。分摊 27%价格 5500元 /开盘时间 08年 1月 24日交房时间 08年 12月底装修标准 毛坯样板房 无硬件 指 纹门 禁系 统特点 小 户 型 带 私家花园，小区 为综 合型社区有大型中心花园，指 纹门禁系 统推广主题 央区花园住宅，五星生活品质佳天 瑞宁花园距桂花公园不到百米 ,小区内更有 15000平米中心花园 ,小资一房带私家花园 ,享受更多鲜氧绿意。小户型个案 佳天 瑞宁花园 （ 2）总套数 :156 销售率 :0%瑞宁花园总共只有 156套小户型 ,全部是 50 的结构相同的单间 ,户型图个案 东上一品 （ 1）指标 占地 20余亩，建筑面积近 10万 ，其中一栋小户型公寓 31层， 3梯14户， 364户。户型 5层裙楼， 6层以上为 37-47 一房， 57-72 二房。分摊 21%价格 6300元 /开盘时间 07年 10月 20日交房时间 08年 8月装修标准 毛坯样板房 无硬件 除 单间 外天然气管道入 户特点 外立面大气 、 稳 重 、 雄 伟 、 挺拔，造型 简洁 明快推广主题 城市骑士进行曲东上一品外立面大气 、 稳重 、 雄伟 、 挺拔，造型简洁明快，是东塘乃至星城又一地标性建筑。个案 东上一品（ 2）总套数 :364 销售率 :60%单间 套数 156套数比 43%(36.94-46.43 ) 销 售率 40%一室一 厅 套数 52套数比 14%(47.5 ) 销 售率 60%二室一 厅 套数 156套数比 43%(56.53-72.78 ) 销 售率 80%整层平面图个案 百盛 天心华庭 （ 1）指标 占地面积 12775.33 ， 建筑面积77700 ， 30层，其中一栋小户型， 4梯 16户， 400户。户型 5层商业 ,6层以上为 46-71 一房和80 二房。分摊 20%价格 7000元 /开盘时间 07年 7月交房时间 08年 10月装修标准 毛坯样板房 无硬件特点 城市中心区公园文化物 业推广主题 央区文化公园，稀缺藏品物业城市中心区公园文化藏品物业，占据长沙千年城标天心阁西北 ，为城市中心区稀缺的地理区域。欧式贵族宫殿建筑风格，双子塔高层建筑实现全景 360度视野。个案 百盛 天心华庭 （ 2）总套数 :368 销售率 :77%单间 套数 253套数比 69%(56.47-62.82 ) 销 售率 78%双阳台 单间 套数 92套数比 25%(65.14-72.46 ) 销 售率 70%二室一 厅 套数 23套数比 6%(80.32 ) 销 售率 100%整层平面图个案 四达 新时代广场 （ 1）指标 占地面积 9008 ， 建筑面积近 10万 ， 30层，其中一栋写字楼加小户型公寓， 4梯 18户， 400户。户型 4层商业 ,5-21层为 54-107 小 户 型公寓， 22-30层为 大开 间 写字楼。分摊 28%价格 5600元 /开盘时间 07年 9月交房时间 08年 8月装修标准 毛坯样板房 无硬件 中央空 调 ， 24小 时热 水，直 饮 水特点 3000平米城市广 场 ，三大空中 连 廊， 2000平方米空中花园；无梁楼盖技 术 ， 创 意尺度可任意分割 组 合；远 大中央空 调 、 24小 时热 水推广主题 创想一座城市的荣光新时代广场 双子星现代大气的建筑风格，成为芙蓉路上的标志性建筑。建筑全部采用无梁楼盖设计，拥有市中心罕有的 3000余平米的大型广场、三大空中花园 ,还有中央空调、24小时热水 。个案 四达 新时代广场 （ 2）总套数 :486 销售率 :50%565253 60 84103 10967 60新时代广场有 486套商住两用的单间，面积从 54 到 112 ，可自行分隔。个案 天健 芙蓉盛世 （ 1）指标 占地 171207.04 ，建筑面积770000 ，其中一栋小户型公寓31层， 6梯 30户， 744户。户型 4层商业， 6层以上为 34-47 一房， 88-92 二房 ,顶 上 2层 待定。分摊 24%价格 5600元 /开盘时间 08年 1月交房时间 09年装修标准 毛坯样板房 无硬件 天然气管道入 户特点 地 标 性建筑，复合型物 业 。 7米挑高架空 层 ， 5大主 题 泛会所， 12个广 场 ， 90000平米美式园林。推广主题 近百万平米国际城市综合体芙蓉中路近百万平米国际城市综合体，中心区规模最大的社区。高尚住宅、大型商业 、甲级写字楼、星级酒店、风情商业街、休闲广场，综合业态的完整组合。小户型公寓个案 天健 芙蓉盛世 （ 2）总套数 :672 销售率 :6%单间 套数 648套数比 96%(33.7-46.6 ) 销 售率 3%二室二 厅 套数 24套数比 4%(87.9-92.3 ) 销 售率 96%个案 QQ生活馆指标 占地 22254.11 ，建筑面积19285 ， 13层， 3梯 28户， 280户。户型 2层商业， 3层以上为跃式 ， 5-13层为 30-60 一房和 80 二房。分摊 27%价格 4900元 /开盘时间 07年 9月交房时间 08年上半年装修标准 毛坯样板房 有硬件特点 旧写字楼改建，价格相 对 便宜。推广主题 小空间 .大快活项目周边成熟社区林立，生活配套完善。楼体内高达 27米的挑空中庭，很好地解决了采光通风问题。项目系旧写字楼改建，价格相对便宜。个案 绝对 西罗亚指标 占地面积 3140 ， 总建筑面积 16027.57 ， 14层， 3梯 16户，总户数 321户。户型 4层商业， 5层以上为 30 70多 一房。分摊 24%价格 7400元 /开盘时间 08年 1月 7日交房时间 08年 5月装修标准 毛坯房样板房 无硬件特点推广主题 城市心跳处的绝对生活 位于黄兴路步行街与大古道巷交汇处的北侧，地段具有不可复制性的优势 。 提纲个案列举总结区域分析 产品分析价格分析 营销分析整合分析区域分布分析项 目名称 所在位置铂宫 中山亭（五一商圈）五一大道 202 五一大道（五一商圈）新青年公寓 人民西路（五一商圈）白沙晶城 劳动 路与白沙路交 汇处 （五一商圈与 东 塘商圈之 间 ）佳天 瑞宁花园 桂花路（ 东 塘商圈）东 上一品 韶山北路（ 东 塘商圈）百盛 天心 华 庭 人民西路（五一商圈）四达 新 时 代广 场 芙蓉中路一段（伍家岭商圈）天健 芙蓉盛世 芙蓉中路一段（伍家岭商圈）QQ生活 馆 曙光路（ 东 塘商圈）绝对 西 罗亚 步行街（五一商圈）广 阔 天地 中山路（五一商圈）目前市场上小户型产品主要以五一商圈和东塘商圈为中心散落分布，其中又以五一商圈周边区域放量最大 。繁华的商圈周边由于交通便利，配套齐全，能吸引更多的投资客户，成为小户型产品的首选区域。 价格分析目前市场上 ,五一商圈小户型产品价格最高 ,均价在 7000左右 ;东塘商圈小户型产品均价在 6000左右 ;伍家岭商圈小户型产品均价在 5500左右 .临主干道的高层小户型产品因具备商务功能而比同类产品价格略高 . 项 目 均价 是否精装 分 摊 层 数铂宫 7400 是 30% 19五一大道 202 8500 否 16% 30新青年公寓 7000 否 30% 27白沙晶城 6200 否 25.5% 31佳天 瑞宁花园 5500 否 27% 29东 上一品 6300 否 21% 31百盛 天心 华 庭 7000 否 20% 30四达 新 时 代广 场 5600 否 28% 30天健 芙蓉盛世 5600 否 24% 31QQ生活 馆 4900 否 27% 13绝对 西 罗亚 7400 否 24% 14广 阔 天地 6400 否 29% 16产品分析 1目前市场上的小户型产品具体户型有单间、一房一厅、紧凑型的二房一厅和小复式。主力户型仍然是酒店式的单间，面积区间从 30-70 ，其中又以 42-60 为主。项 目 单间 一房一 厅 二房一 厅 小复式面 积 （ ） 套数比面 积 （） 套数比面 积 （） 套数比面 积 （） 套数比铂宫 30-71 81% / / / / 30-71 19% 五一大道 202 40多 / / / / / / /新青年公寓 54-73 85% / / 112.68 8% 96 7% 白沙晶城 35 14% 42-48 72% 65-71 14% / / 佳天 瑞宁花园 50 / / / / / / / 东 上一品 37-46 43% 48 14% 57-73 43% / / 百盛 天心 华 庭 46-71 94% 80 6% / / / /四达 新 时 代广场 54-73 61% 60-107 33% 89 6% / /天健 芙蓉盛世 34-47 97% / / 88-92 3% / /QQ生活 馆 44-58 80% 54-80 10% / / 90-120 10% 绝对 西 罗亚 30-61 38% 60-76 56% / / / / 产品分析 2目前市场上，独栋小户型产品普遍没有天然气管网入户；面积在 50 以下的单间户型大多数没有阳台和独立厨房的设