成都乐山某项目提案报告2007年

乐山项目应标回执请在放映模式下观看以达更佳效果1M B ZJ目前所需解决问题 问题 1.商业 业态定位、业态规划设想 问题 2.引进商家的名称、所需面积、楼层 问题 3.底商销售面积、均价、销售额以及剩余商业解决方案 问题 4.住宅和公寓销售面积、均价、销售额 问题 5.营销费用、广告策划费用的预算、溢价分成方案 问题 6.取得预售后的资金回笼周期 问题 7.保证金支付 补充问题 8.项目销售方式选择 补充问题 9.铺位销售之后项目的后期经营管理 建议2M B ZJ项目概况根据以往操作商业项目的经验以及商业地产操作规律，并结合本项目的特点，对本项目做出如下 商业 业态定位和业态规划设想3M B ZJ问题 1.商业 业态定位、业态规划设想1.主体商业2.公寓商业3.住宅商业4.广场商业回目录4M B ZJ问题 1.商业 业态定位、业态规划设想主体商业业态分布二层：旗舰超市三层：旗舰超市四层：健身中心 /电玩 /KTV一层：旗舰超市导入区 /化妆品 /金银首饰 /钟表 /快餐店 /精品服饰 /银行等下一页回目录5M B ZJ与对面服装步行街隔街相望，易形成专业商街运用品牌超市的效应吸引人流和商气引进高利润行业且能承受较高租金，以求项目利润最大化与周边业态形成互补拉动了人流，共享了消费资源，形成良性循环银行方便了消费者消费，充分调动消费者的积极性问题 1.商业 业态定位、业态规划设想主体一层：旗舰超市导入区 /化妆品 /金银首饰 /钟表 /精品服饰 /银行等下一页回目录6M B ZJ 公寓商业业态分布二层：会所 /网吧 /茶楼 /美容三层 ： 酒吧 /桑拿按摩 /足浴四层：精品餐饮店 /河鲜馆 引导：一层：手机超市 /蛋糕房 /药房 问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录7M B ZJ引导：一层：快餐 /手机超市 /蛋糕房 /药房 /餐饮 药房配置保证了消费者和附近居民的基本就医条件区域紧靠汽车站职工小区提供中低档餐饮必不可少与嘉定中路的手机商圈形成良好的互补在休闲广场附近配置特色餐饮完全符合大众的消费需求问题 1.商业 业态定位、业态规划设想两街及超市出口人流的经过地是快餐店的绝佳位置下一页回目录8M B ZJ二层：会所、网吧、茶楼、美容此业态设置符合市民对于自身形象的消费渴望满足人们在工作之余轻松自我身心的需求周边社区网络配置欠缺，该业态设置正好解决了市民对网络的需求休闲会所设置与茶楼共同解决人们休闲娱乐的消费渴望问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录9M B ZJ三层 ： 酒吧、桑拿按摩、足浴充分满足年轻人的消费需求休闲购物场所不可缺少的两项，同时迎合了部分消费者自我保健的消费需求问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录10M B ZJ四层：精品餐饮店 /河鲜馆 适当高档餐饮设置，不仅满足高端消费者需求，同时，提高了项目自身的形象，有利于后期的招商工作问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录11M B ZJ 住宅商业业态分布二层：餐饮 /茶楼 /保健 /酒吧 /咖啡 /特色西餐 引导：一层：服装、饰品、皮具问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录12M B ZJ引导：住宅商业一层：服装、饰品、皮具位于步行街的商品，百货类商品常常是消费者的首选问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录13M B ZJ消费者在购物同时不免会产生疲劳，配备适当餐饮、休闲和娱乐必不可少问题 1.商业 业态定位、业态规划设想住宅商业二层：餐饮 /茶楼 /保健 /酒吧 /咖啡 /特色西餐 下一页回目录14M B ZJ 广场商业业态分布二层：会所、网吧、茶楼引导：一层：特色餐饮（棒棒鸡）问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录15M B ZJ引导：一层：特色餐饮（棒棒鸡、糕点房）特色餐饮不仅满足广场附近游耍人群的消费渴望，同时又迎合附近社区年轻人的就餐习惯问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录16M B ZJ二层：会所、网吧、茶楼休闲和情感交流的地方莫过于咖啡或酒吧，人们在消费的同时也排解了心中的不畅问题 1.商业 业态定位、业态规划设想下一页回目录17M B ZJ项目经济参数土 地 24.21亩总建筑面积（ 总商业面积 +总住宅面积 ） 86451.8净 用地面 积 16187容积率 5.34总商业面积 25409.8其中包括：主体商业建筑面积共 4层（ 4层 *4400 ） 17600公寓商 业 共 4层 （ 4层 *749 ） 2996住宅商 业 共 2层 （ 2层 *2105 ） 4210广 场 商 业 共 2层 （ 2层 *301.9 ） 603.8备注： 表示该数据依贵司提供的基础上在测算或换算中 偏大表示该数据依贵司提供的基础上在测算或换算中 偏小下一页回目录18M B ZJ项目经济参数总住宅面积（公寓 +住宅 ） 61006（ 10486+50520） 其中包括： 公寓住宅面积 10486住宅面积 50520商业可销售 总 面积 11209.8其中包括： 主体商业可销售一层 3400公寓商业可销售一、二、三、四层 2996住宅商业可销售一、二层 4210广场商业可销售一、二层 603.8商业非销售面积 14200其中包括： 主体商业非 销 售 第 1（ 1000 ）、 2、 3、 4 14200地下负一层面积 11449回目录19M B ZJ问题 2：引进商家的名称、所需面积、楼层条件候 选 商家面 积 楼 层 备 注候 选 商家一百佳超市9800 1楼 1000 入口2楼 4400 3楼 4400 意向 强 烈候 选 商家二人人 乐候 选 商家四好又多候 选 商家三新一佳回目录20M B ZJ问题 3：底商销售面积、均价、销售额底商可销 售 单位可 销 售面 积总销 售面 积销 售均价销 售 额 备 注主体商 业（底商）3400 6555.9 1万6555.009万公寓商 业（底商）749 住宅商 业（底商）2105 广 场 商 业（底商）301.9 下一页回目录21M B ZJ 问题 3：剩余商业解决方案剩余商业单 位面 积 层 数 销 售方式 业态 销 售 额 备注主体商 业 14200 第 1层 ： 1000 第 2层 ： 4400 第 3层 ： 4400 第 4层 ： 4400 租租租租公寓商 业 2247 第 2层 ： 749 第 3层 ： 749 第 4层 ： 749 售 :6500元 / 售 :4500元 / 售 :3000元 / 1048.6万住宅商 业 2105 第 2层 ： 2105 售 :6500元 / 1368.25万广 场 商 业 301.9 第 2层 ： 301.9 售 :6500元 / 196.235万点击查看点击查看点击查看点击查看回目录22M B ZJ问题 4.住宅和公寓销售面积、均价、销售额单 位 面 积 层 数 均价 销 售 额住宅 50520 24层 2800元 141， 456， 000元公寓 10486 14层 3000元 31， 458， 000元回目录 下一页23M B ZJ 问题 4.住宅和公寓 总 销售面积、均价、销售额商 业单 位 可售面 积 层 数 价格（均价） 销 售 额主体商 业 底商 3400 6555.9 1万 65551190元公寓商 业 底商 749 住宅商 业 底商 2105 广 场 商 业 主体底商 301.9 公寓商 业 2247 第 2层 ： 749 售 :6500/ 10486000元第 3层 ： 749 售 :4500 / 第 4层 ： 749 售 :3000 / 住宅商 业 2105 第 2层 ： 2105 售 :6500 / 13682500元广 场 商 业 301.9 第 2层 ： 301.9 售 :6500 / 19623500元商 业 小 计 共 11209.8 6000元 （均） 67258800元住宅 单 位 可售面 积 层 数 价格（均价） 销 售 额住宅 50520 24层 2800元 141456000元公寓 10486 14层 3000元 31458000元住宅 销 售小 计 共 61006 2900元 （均） 176917400元总计 72215.8 244176200元回目录24M B ZJ问题 5.营销费用、广告策划费用的预算、溢价分成方案 前期策划费： 200,000元 营销代理费用：住宅： 2.0% 总销售额， 即 4883524元商业： 2.8% 总销售额 ，即 6836933.6元 推广费用：住宅： 1.0% 总销售额，即 2441762元商业： 1.5% 总销售额，即 3662643元 溢价部分分成：贵司占 60%，鄙司占 40% 支 付：代理费及溢价分成在客户签署预售合同并交付合同所规定的首付款后在次月 15个工作日内支付。回目录 下一页25M B ZJ问题 5.各阶段推广费用的预算时间 工作内容 推广 费 用准 备 期 销 售道具完成，外接待 处 投入使用，售楼 处 、 样 板房落成并装修完 毕40%（ 976704.8元 ）开 盘 期 在完成一 阶 段已 积 累客 户 的前提下，完成一次惊爆开 盘20% （ 488352.4元）强 销 期 塑造品牌形象的第二 轮 攻 势 ， OR生活大全解，分 卖 点宣 传 推广30% （ 732528.6元）清 盘 期 稳 定媒体投放， 稳 定去化速度， 视销 售需要决定是否 举 行促 销 活 动 ，内外两手保 证 客 户 源10% （ 244176.2元）备 注：上表 为 住宅 项 目的推广安排 =1.0% 总销 售 额 =2441762元住宅项目的推广安排回目录 下一页26M B ZJ问题 5.各阶段推广费用的预算时间 工作内容 推广 费 用准 备 期 制作招商手册、 现场 包装、 团队组建 树 立 产 品市 场 形象，广泛 传 播楼盘卖 点，累 积 目 标 客 户 等40%（ 1465057.2元）开 盘 期 报纸 （ 杂 志） +直 邮 +楼体条幅 20%（ 732528.6元）持 销 期 营销 活 动为 主，媒体宣 传为辅 30%（ 1098792.9元）清 盘 期 稳 定媒体投放， 稳 定去化速度 10%（ 366264.3元）备 注：上表 为 商 业项 目的推广安排 =1.5% 总销 售 额 =3662643元商业项目的推广安排回目录 下一页27M B ZJ推广费用总计 总 推广费用：住宅： 1.0% 总销售额，即 2441762元商业： 1.5% 总销售额，即 3662643元问题 5.各阶段推广费用的预算回目录28M B ZJ 问题 6.取得预售后的资金回笼周期时间 销 售率 销 售面 积 回 笼 金 额 备 注开 盘 2 3个月住宅 50% 30503 88458700元 按均价 2900元总 面 积 61006 计 算开 盘 4 6个月住宅 30% 18301.8 53075220元 按均价 2900元总 面 积 61006 计 算商 业 （ 开 盘）50% 5604.9 33629400元 按均价 6000元总 面 积 11209.8 计 算开 盘 7 9个月住宅 20% 12201.2 35383480元 按均价 2900元总 面 积 61006 计 算商 业 30% 3362.94 20177640元 按均价 6000元总 面 积 11209.8 计 算清 盘