惠州市大亚湾福德居地产项目策划标书137页-2007年

福德居 项目策划标书 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317891目目 录录第一部分：目标第二部分：市场状况分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略第六部分：商业建议 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317892第二部分：市场状况分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第一部分：目标销售目标价格目标第五部分：营销策略第六部分：商业建议 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317893最大的销售额最好的销售速度 最具创新的营销我们的方向争取最大的销售额，以保证项目价值的最大化。避免追求过快的销售速度，而采取损害项目整体利益的做法，降低销售额。价值最大化通过创新的营销，让价值突破原有的限定，让品牌得以提升，实现多赢。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317894日期销售率蓄客期一期二期销售率 80%销售率 80%销售率 100%开盘及热销 3个月认购二期暂以 08年 3月为具备预售条件制定总体销售目标蓄客期 6个月 尾盘3个月 开盘及热销 8个月 尾盘2个月销售率20%销售率20%2007年 2008年5项目各期均价走势把控小高层3700元 /平米一期实现二期实现小高层3400元 /平米 一期均价： 3300-3400二期均价： 3500-3700住宅总体均价目标： 3400-3500高层3200元 /平米高层3400元 /平米 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317896第二部分：市场状况分析市场透视客户分析竞争分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第一部分：目标第五部分：营销策略第六部分：商业建议7行政区划惠州总体市场分析惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积 11158平方公里，人口 240万人。 下辖一市（惠阳市）三县（惠东县、博罗县、龙门县）二区（惠城区、大亚湾区）。惠城区是市政府所在地。 惠城、惠阳、大亚湾 作为城市中心，惠东、博罗作为两翼 。8地产的崛起惠州总体市场分析2002年末，中海壳牌南海石化项目的正式上马建设，惠州拉开了新一轮的经济发展热潮，房地产业也迅速崛起 2004年比 2003年增长 53.9% 2005年比 2004年增长 4.6随着一大批精品楼盘和花园小区的相继开发和推出，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升 91、 19931994 的经济繁荣期：由于开发区的建设热潮使多家计划大公司落户，如熊猫公司、东风汽车等，吸引了许多相关产业。使其成为投资热土。2、 19951997 的经济萧条期：首阶段经济项目所带动的房地产业等的发展具有较大经济泡沫成分。因此随国家政策的调整，一些企业未达到预期效果，原有投资未能产生相应的回报，不可避免产生经济萧条现象。3、 19981999 的经济复苏期：在此期间，开发区管委会坚定不依走 “ 工业立区 ” 之路，促使经济复苏。4、 20002006 的经济回升期：中海壳牌石化项目落户大亚湾经济开发区，又使该区经济恢复活力，其优越的区位条件、石化项目的巨大产业关联性。数据来源：尊地研究中心大亚湾大亚湾 风雨兼程十四载风雨兼程十四载大亚湾总体市场分析10中海壳牌 总投资 43亿美元。东风汽车城“ 中海油 ” 1200万吨炼油项目总投资 193亿元，占地面积平方公里。蒸汽联合循环电厂投资约 85亿元 ,我国目前最大的燃气电厂。纯抽水蓄能电站 总投资 81亿元，广东第二座同类大型电站。项目 投资规模 进度已 运作已立项 /动工石化中下游产业在建、在谈的项目共 26个，总投资逾810亿元，其中已落户项目 15个，总投资 730亿元。占地 4平方公里 ,亚洲最大的汽车零部件生产基地。惠州港扩建将兴建三个石化产品泊位（一个三万吨、两个三千吨）、一个三万吨通用泊位和一个五千吨集装箱泊位。大亚湾产业布局11发展目标总体目标将大亚湾 建设成为一个以高新技术产业为先导，石化产业为基础、电子、钢铁、汽车等支主产业共同发展的现代化工业基地和第三产业发达，功能完善，人居环境优美的现代化港口型开发区。阶段性目标年份 /指标国内生产总值（亿元）人口规划人均国内生产总值（总值：万元）第一、二、三产业结构2000 12.2 8.4 1.8 15:26:592005 67.5 15 4.5 8.3:39.3:52.42010 206 18 11.4 5:45:502020 730 35 20.8 2:53:45数据来源：惠阳市政府 12大亚湾固定产投资从 2000年稳步上升，至 2005年实现六年连续增长，增幅较大，创历史新高。固定资产投资数据来源：大亚湾统计局 13美国美国 Houston 石油城石油城“ 世界石油之都 ” ，金融中心，商业批发与零售之城 ，商务旅游度假旺地70年历程 19011970大亚湾石化城十年追赶十年追赶休斯敦！休斯敦！世界级的石化城国际滨海生活圈大亚湾发展构想深圳蛇口工深圳蛇口工业区业区 国际生活圈20年历程14资料来源：大亚湾规划局项目位于大亚湾大道旁 ,西部综合产业区 ,处于城市发展轴线，未来前景看好。大亚湾 城市用地规划本案15自 93年地产 “ 泡沫 ” 被挤破之后，大亚湾房地产市场一直低迷， 01年开始复苏，随着城市规划建设的落实发展，新一轮的地产开发正在酝酿启动 历年房产投资数据来源：大亚湾统计局 16大亚湾与周边城镇关系格局长久以来阻碍大亚湾房地产发展的最主要因素经济与人口 大亚湾龙门惠州市博罗惠阳龙岗惠东离深圳最近的区外市，多离深圳最近的区外市，多方客户将流向的价格洼地方客户将流向的价格洼地惠阳总体市场分析半小时生活圈虽未能被并入深圳，但随着道路的建设，实际上已经形成惠深生活圈17项项 目名称目名称 建建 设设 周期周期 项项 目目 简简 介介城 际 快 线轨 道交通2015- 起点 为 广州， 经东 莞沿海（珠江）、深圳机 场 ，横向 贯 穿深圳从 东 部工 业 区延伸到大 亚 湾开 发 区 规 划的中心商 务 区，在深圳与惠阳交接的白云坑附近， 预 留两条 轨 道交通之 间 及其它公共交通的接 驳 站 场 。深圳 3号 线 延伸段 2006-2010（预计 ）深圳 3号 线 延伸至惠州核心城区新火 车 客运站（新 桥 片区 惠阳商 务 、商 业 中心区），与惠州南北向 轨 道交通接 驳 。深惠公路改造 2006-2010（预计 ）宽 度 为 80米，中 间 留出 8米的 绿 化 带 ，将和地 铁 3号 线 捆 绑设计 施工，全 长 25公里，按照城市生活主干 线标 准 设计 建造，建成后将成 为 第二条深南大道！深厦 铁 路 2010年通 车 铁 路等 级为 1级 ，全 长 493公里，工程投 资总额 247.5亿 元人民 币 。正 线 数目 为双 线 ，旅客列 车 速度目 标值 每小 时 200公里。建成后速度每小 时 200公里，并 预留 约 每小 时 50公里的提速空 间 。深惠沿海高速 2005.7-2007 惠深沿海高速公路 东 起惠 东 稔山接深汕高速公路， 经 霞涌、澳 头 ，至惠深交界接深圳 盐坝 车 道， 长约 公里，投 资 亿 元。莞惠高速公路 2005.7-2007 该 高速公路惠州段全 长 公里，起点位于惠 东县 城西北 侧 大岭 镇 与国道 线 交叉延伸， 经 惠 东县 大岭 镇 ，惠阳区平潭 镇 、良井 镇 、永湖 镇 ，惠城区三 栋镇 ，惠阳区 镇 隆 镇 和惠城区 沥 林 镇 虎岭接惠莞高速公路 东 莞段。 该 公路按双向 车 道高速公路 标 准建 设 ， 设计时 速公里，路基 宽 米 约 亿 元。惠澳高速公路 2007-2008（预计 ）贯 穿大 亚 湾新 桥 永湖数 码 园 马 安水口汝湖。惠淡大道二期改造工程预计 2007年全 线 通 车惠淡大道二期改造工程全 长 公里， 总 投 资 估算万元，分四个 标 段 实 施建 设 。惠城惠阳大亚 湾 轨 道走廊 交通规划2007交通里程碑交通里程碑18小结市场透视城市经济持续稳健发展房地产市场需求稳定增长市场理性，价格逐年走高规划利好，处于城市发展轴线本项目区域潜在价值较高19第二部分：市场状况分析市场透视客户分析竞争分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第一部分：目标第五部分：营销策略第六部分：商业建议20项目名称 区域 规模（万 ） 建筑类别富可达国际新城 淡水北部 38 别墅为主 阳光新都 淡水东部 80（首期 10.26） 别墅、多层、小高层、高层半岛 1号 淡水新城区 100（首期约 9万） 小高层、洋房、别墅尚城世家 淡水新城区 48（首期 5.6） 小高层、高层新阳城 淡水新城区 28 别墅、多层、小高层、高层东方新城 秋长镇 25 独栋别墅、联排别墅、全景高 尔夫洋房碧富新城 大亚湾 83（占地） 多层、小高层、别墅中联大亚湾 大亚湾 25 小高层、洋房、别墅建艺大亚湾 大亚湾 36 高端产品本项目 大亚湾 16 多层、小高层、高层合计合计 479（未推出（未推出 448） 粗略估计，未来几年（约 3年）惠阳大亚湾的高端产品供应量将达到 479万万 m2（该供应量并未考虑未来惠阳新增土地带来的供应量增加，视为保守数据）惠阳大亚湾供求预测市场状况21粗略估算， 2006年 -2008年惠阳大亚湾高端住宅市场潜在需求量为 1286套，按户均面积 140保守估计，高端住宅潜在需求面积 18万 M2。综上供需分析，惠阳大亚湾高端本地市场处于严重的 供大于求供大于求 的局面（ 463万 18万）！因此，惠阳大亚湾高端市场的成功主要依赖于外销市场拓展！现有总人口 未来 3年新增 合计 备注惠阳区非农业人口（人） 356000 54938 410938 数据来源于惠阳统计信息网；新增人口以 4.9%计算富人数量（人） 41094 派里托 “2-8法则 ”；保守估计惠阳适用 “1-9法则 ”家庭平均人口（人 /户） 3.76 数据来源于惠阳统计信息网富有家庭户数（户） 10929 意向购房户（户） 1093 假设现有富有家庭 10%意向购房允许空置户数（户） 193 15%合理空置量总需求户数（户）总需求户数（户） 1286 需求面积（万需求面积（万 M2) 18 按户均面积 100m2估计惠阳大亚湾供求预测市场状况22市场状况本地客户资源匮乏，市场竞争激烈，纷纷开始挖掘周边客户， 深圳客户将成为大亚湾的主要客源短期内（至少 5年内）由大亚湾石化产业带动的置业需求很难表现出来！过高投资比例加大了市场风险，自住、度假功能应受到鼓励。 楼市成功的关键在于外销市场的开拓和购买需求的引导！小结23各个区域的楼盘特点不一：新城区主要是惠阳当地最高端的楼盘，且规模较大，别墅为主，水景特色浓。东部城区由于发展受限，除了阳光新都和本案外大多规模不大，且产品形态单一，主要诉求点为山景。大亚湾片区由于产业优势，投资盘较多。项 目名称 区域 规 模（ ） 建筑 类别 价格（元 /） 竞 争程度半 岛 1号 新城区 占地 191万 小高 层 、洋房、 别墅 3000、 4000 *建 艺 大 亚 湾 大 亚 湾 建面 36万 多 层 、小高 层 、高层 未售 *碧富新城 大 亚 湾 占地 83万 多 层 、小高 层 、 别墅 4000 *中 联 大 亚 湾 大 亚 湾 占地 23万 小高 层 、洋房、 别墅 未建 *尚城世家 新城区 建面 48万 小高 层 、高 层 2800 *富可达国 际新城 惠阳北部 建面 38万 别 墅 为 主 *阳光新都 东 部城 建面 80万 未开工 *新阳城 新城区 建面 28万 未开工 *中 铭 豪园 新城区 建面 24.5万 多 层 、小高 层 2600 *锦 江国 际 新城区 建面 11.6万 多 层 、小高 层 2900 *本因坊 新城区 建面 10.5万 小高 层 、高 层 2200 * 中区 华 府 新城区 建面 8.6万 小高 层 、高 层 2900 *中天 兴 源 惠阳 建面 30万平米 多 层 、 别 墅 - *竞争程度分析竞争分析24本项目熊猫碧富一期竞争熊猫国际新城建艺项目二期竞争直接竞争分析竞争分析建艺项目25开发商：熊猫金润房地产规划总用地： 83万平方米位置：大亚湾大道一期总用地： 14.4万平方米 753户 产品类型：别墅、联排式洋房多层及小高层公寓主力户型： 2-4房 117-158 m2开盘时间： 2003年 绿化率： 56销售均价： 2700元 /平方米二期为四栋多层湖景电梯洋房销售价格： 3000元 /平方米三期 2007年 4月 8日开盘销售均价： 4200元 /平米借鉴建筑具备品质感售楼处具有一定气势规避开发一期远离湖，未能成功借鉴景观资源建筑规划布局有不太理想园林的建设过于迟缓竞争分析 熊猫碧富新城26竞争分析 建艺项目占地面积： 163912.5 总建筑面积： 357307.5 其中：商业 39000住宅 320600双语幼儿园 2500 容积率： 2.2车位户数比： 1:1绿地率： 30%该项目定位中高端产品类型为小高层、多层和高层户型产品以 105-130平米三房为主入市价格 3500-3800元 /平米预计 2008年上半年入市27小结竞争分析大规模项目多，对项目威胁大潜在供应量大，潜在竞争激烈市场理性