房地产住宅价格表的制作培训教材47页

住宅价格表的制作策略中心 技术资源部二 00六年四月一、定价目标二、价格制定1、公式 （重点）2、取值 （重点）3、步骤三、价格审核 （重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完现在穷啊！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快 D卖晒收钱发展商客户代理商n 快速、均衡、销售控制n 合理的价位n 定价方法取得发展商认同目 标一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航销售总额 折前 综合折扣实收均价 = 总建筑面积原 理注意：折前销售总额不能用均价 总建筑面积单价 折后单价 折前 =综合折扣 单价 折前 单位建筑面积 综合折扣 = 总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数 层差法单价 折后 =总价 建筑面积=（总价 不考虑赠送面积 +总价 赠送面积 ） 建筑面积=（单价 不考虑赠送面积 建筑面积 +单价 赠送面积 赠送面积） 建筑面积=试算价 （ 1+水平系数） 层差 干扰 建筑面积+单价 赠送面积 赠送面积 建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强或 =单价 已考虑赠送面积 （建筑面积 +折算后的赠送面积） 建筑面积=试算价 （ 1+水平系数） 层差 干扰 （建筑面积 +赠送面积 折算率 实用率） 建筑面积方法二、系数修正法单价 =均价 综合系数 =均价 （ 1+水平系数） （ 1+垂直系数） （ 1+特殊系数） （ 1+增值系数）=均价 （ 1+水平系数） （ 1+垂直系数） （ 1+特殊系数）（ 1+赠送面积 折算率 实用率 建筑面积）（推荐）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归 1处理借鉴：市场比较法公式评估价格 =参照物市场价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数 参数释义n 均价 项目要实现的均价。n 水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；n 垂直系数 层差 反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。n 特殊系数 干扰 反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带 4、 8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。n 增值系数 反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。n 赠送面积 不计容积率部分的水平投影面积。n 折算率 反映赠送面积的可利用价值性。n 实用率 等于套内建筑面积 建筑面积。一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航水平系数 =各因素的价格差幅 分值 10100打分 标 准好 9-10分较 好 7-8分一般 5-6分较 差 3-4分差 1-2分水平系数修正 项 目一、 平面 设计1.1 客 厅 尺寸布局1.2 餐 厅 尺寸布局1.3 卧室尺寸布局1.4 厨房尺寸布局1.5 卫 生 间 尺寸布局1.6 户 内 过 道合理性1.7 入 户门 私密性1.8 实 用率1.9 户 梯比二、 景 观视 野2.1 客餐 厅2.2 主卧2.3 次卧2.4 厨 卫三、 朝向 (日照 通 风 )3.1 客餐 厅3.2 主卧3.3 次卧3.4 厨 卫3.5 电 梯 间 采光通 风四、 噪声灰 尘4.1 客餐 厅4.2 主卧4.3 次卧4.4 厨 卫4.5 阳台入 户 花园五、 其他 调 整6.1 户 型面 积调 整6.2 供求关系 调 整操作：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分 5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：10分制相对于 100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数水平系数方法二：各因素的价格差幅 分值 （推荐）评价：系数取值和调整繁锁四大水平因素重要性景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅朝 向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动 1%广东节能标准 窗墙比东西 0.3北向 0.45南向 0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向水平系数各因素差幅取值参考打分 项 目 取 值 范 围 考 虑 因素一、 平面 设计 0-21% 1.1 客 厅 尺寸布局 0-4% 开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2 餐 厅 尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性；1.3 卧室尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性；1.4 厨房尺寸布局 0-2% 开间、进深、位置的合理性；1.5 卫 生 间 尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性；1.6 阳台入 户 花园 0-1% 开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7 户 内 过 道合理性 0-1% 有没浪费现象1.8 入 户门 私密性 0-3% 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9 实 用率 最大与最小实用率之差1.10 户 梯比 0-1% 二、 景 观视 野 看园林好 15%、看园林中等 10%、看园林一般 5%，无景观 02.1 客餐 厅 有 观 景阳台（ 50-60%） /无 观 景阳台（ 30-40%）2.2 主卧有 观 景阳台（ 30%） /无 观 景阳台（ 20-25%）2.3 次卧（ 15%） 2.4 厨 卫 （ 5%） 三、 朝向 (日照 通 风 ) 单边户型一般比中间户型高 1-2%3.1 客餐 厅 （ 50%） 3.2 主卧（ 25%） 3.3 次卧（ 15%） 3.4 厨 卫 （ 10%） 3.5 电 梯 间 采光通 风 0-1% 四、 噪声灰 尘 0-10% 需考虑是否采取了隔音措施4.1 客餐 厅 0-3% 4.2 主卧 0-3% 4.3 次卧 0-2% 4.4 厨 卫 0-0.5% 4.5 阳台入 户 花园 0-1% 五、 其他 调 整 6.1 户 型面 积调 整 0-2% 小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2 供求关系 调 整 0-10% 项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系数模式矩形模式的应用价格分布：价格直线（ y=x+b）上升 ,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。矩形模式 -案例向小区，看水景，视野好价格分布：价格直线（ y=x+b）上升 ,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力梯形模式 -案例朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观一般，视野较窄，价格不能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）倒梯形模式 -案例看小区园林，楼距小价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格 ,降低中低层价格 ,低层和高层价格适中；适用范围：向小区外 ,地面只有小面积园林 ,外围景观差 ,但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高椭圆模式 -案例朝龙观路，楼下商业街广场，对面为 5-8层汽车维修厂、医院价格分布：拉高中高层价格 ,降低中低层价格 ,低层和高层价格适中；适用范围：向小区外 ,地面只有小面积园林 ,外围景观差 ,但视野开阔。沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格 ,压低中高层价格 ,低层和高层价格适中；适用范围：向园林 ,楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高层视野采光较好，价格可适度拉高沙漏模式 -案例小区中间，看园林，被楼包围，距离适中价格分布：拉高中低层价格 ,压低中高层价格 ,低层和高层价格适中；适用范围：向园林 ,楼距适中。特殊系数考虑因素： 影响垂直方向局部价值突变的因素干扰 ：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水 ：带 3、 4、 6、 7、 8、 9的楼层；奇偶层差异： 非赠送面积的奇偶层差异；其他 ：如复式的尊贵感、共享空中花园等。增值系数（折算率）考虑因素： 将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台： 室外、室内、景观、必要性、私密性；露台： 景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园： 景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱： 占所在功能区的面积比率、必要性；夹层： 高度、采光通风、景观视野、布局合理性。增值系数 =赠送面积 折算率 实用率 建筑面积）单位成本 单位建安成本 （ 1+30%）保底折算率 = =均价 均价 参数释义： 单位建安成本 取值参考（多层 1100、小高层 1600、高层 2100）R综合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R关系 P关系 +1-P关系 ） （ R前期 P前期 +1-P前期 ）=（ 0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%)=0.9770.9990.9880.9643=0.964(取整到小数点后 3位 )综合折扣付款方式及优惠 (实例 )：一次性付款： 96折 (R一次性 ），假设占 15%（ P一次性 ）银行按揭： 98折（ R按揭 ），假设占 85%（ P按揭 ）关系户：额外 99折（ R关系 ），假设