赣州市场调查(07.10.24-27)1111111111111

赣州主要在售楼盘调查江西赣州 =A=JUN2007.10 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN赣州楼市板块划分站北区板块站北区板块 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区主要在售项目一览锦融 望江景城地段 五洲大道南侧站北区 3号规模 占地 1.33万，建面 3.8万，由 5栋 11+1小高组成，共 257套价格 均价 3300，目前在售单位最低 3180，最高 3500元工程进度 外墙基本粉刷完毕，准现房销售进度项目于 06年 10月开盘，目前销售率已近 90%，仅剩余 20余套位置相对较差 3房单位。户型面积二居 三居62-85 114-144项目点评项目于 06年 10月开盘，经过近一年消化，项目销售率近 90%。已基本售罄，仅剩20余套位置相对较差，面积较大单位。项目客户以铁路、外地县市和周边地缘性客户为主。其中铁路客户约占 50%左右。产品以 110-130三房为主，最小面积产品为 60-85 1房和 2房单位，已全部消化完毕。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区主要在售项目一览宏建 天御星地段 火车站斜对面，站前大道西侧规模占地 8800 ，总建面 2.6万，由 1栋沿街 6F多层、 2栋 12F小高和 1栋18F塔式高层组成，共 175户价格 均价 3300工程进度多层和 2栋小高层已基本封顶，高层建筑刚出地面销售进度销售率约 75%，剩余单位以三房为主户型面积一居 二居 三居69 82-96 120-134项目点评项目于 9月 16日开盘，开盘均价 3000元，当天销售 60余套。项目客户以铁路、外地县市和如贸易广场等周边地缘性客户为主。销售现场没有进行销控，所有单位均对外销售，多层单位剩余一半。整体销售情况良好， 2房单位全部售罄， 69一居产品共 11套剩余 3套，其余全部为 3房产品。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区主要在售项目一览章江 龙鑫华城地段 卫校以南，站前大道以西规模占地 3.46万，总建面 9.85万，由 3栋 6F多层、 4栋 18F高层和 6栋12F小高层组成，共 553户价格 未定工程进度3栋多层已接近封顶， 3、 12号楼 2层底商已完工销售进度售楼部于 9月投入使用，目前处于前期客户积累阶段，预计于 11月下旬开盘户型面积一居 三居57 127-135项目点评该项目为目前站北板块内体量最大项目，建筑立面时尚现代，品质感强。预计在正式上市后将成为区域内的代表项目，从品质和价格均领跑市场。一期推出北侧 3栋多层和 2栋小高层，产品全部为 3房，在 12号内采用 3房搭配一房形式销售。考虑到产品品质及营销策略，大胆预测开盘均价将超过 3200，在 3300元左右。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区主要在售项目一览龙湾佳园二期地段 五洲大道 19号规模项目分 2期，总建面 4.9万，容积率 3.0。二期由 1栋 12/15F高层、 1栋多层和 2栋 10F小高组成，共 186户。价格 未定工程进度 正在进行基础施工销售进度尚未开盘，售楼部内资料缺乏，预计 08年 2月开盘户型面积二居 三居98 106-135项目点评项目位于站前大道与五洲大道交汇处。分二期开发。其中一期已经交房，目前正准备推出二期。二期产品线较短，只有 2房和 3房单位，其中 2房位于小高层内，只有 20套。项目主力户型为 120三房。目前处于前期客户积累阶段，销售现场内形象包装简单，缺乏品质塑造，预计将采用价格跟随策略进行销售。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区主要在售项目一览滨江相府地段 滨江大道与五洲大道交汇处，赣江源大桥以北，铁路三区西侧规模 占地 1.18万，总建面 2.87万，容积率 2.45，共 264户价格 一层 2500元左右，均价 2900元工程进度即将封顶，尚未进行绿化建设，将于 08.6交房销售进度于 07年初开盘，目前销售率约 95%左右，仅剩余 10余套 1层单位和 1套9层 2+1房户型面积二居（含 2+1） 三居 四居76、 99-110 120 120-130项目点评相对于站北区内其他项目，紧靠江边的地段和独特的跃层产品设计成为其核心卖点，且其价格水平一直略低于周边其余项目，因此在没有采取大力推广的情况下顺利完成销售任务。项目整体而言性价比高，宜居程度较好，虽然地段相对较偏，但瑕不掩瑜。客户以铁路客户为主。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区主要在售项目一览汇福名苑地段 五洲大道加油站北侧规模 一栋 18+1F的高层单体建筑，占地3794，总建面 1.7万，共 100户价格 均价 3800，单价从 3200-4200不等工程进度 出地面 12层销售进度于 10月 1日开盘，开盘当天销售 50套左右，目前售出 60余套户型面积 二居 三居86 117-148项目点评项目存在体量小、公摊大，且紧靠加油站等客观缺陷，但产品形象及销售现场包装均较到位，免费提供的水果拼盘给客户以温馨感觉。8F以上单位具备了较好的江景优势，这也成为了其最大的卖点。截至调查时间，已售出 60余套，延续了 开盘热销惯性。剩余单位大部分为 140 左右大三房，后期销售压力较大。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区主要在售项目一览五龙桂园地段 五龙客家风情园西侧规模占地 170亩，总建面 15万，由近 300户别墅和 9栋小高层组成，共 670户价格 3300-6000，别墅套总价在 90万 -200万之间工程进度 部分别墅已封顶销售进度项目一期于 5月 13日开盘，共推出 97户别墅产品，目前销售率近 95%户型面积联排 250左右独栋 350左右项目点评该项目为赣州东南部唯一别墅项目，主要面对外地及赣州本地高端客户的升级置业需求。3栋小高和 6栋点式高层形成半围合形态，高容积率产品将对别墅产品的品质造成一定影响。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区主要在售项目一览汇福名苑地段 五洲大道加油站北侧规模 一栋 18+1F的高层单体建筑，占地3794，总建面 1.7万，共 100户价格 均价 3800，单价从 3200-4200不等工程进度 出地面 12层销售进度于 10月 1日开盘，开盘当天销售 50套左右，目前售出 60余套户型面积 二居 三居86 117-148项目点评项目存在体量小、公摊大，且紧靠加油站等客观缺陷，但产品形象及销售现场包装均较到位，免费提供的水果拼盘给客户以温馨感觉。8F以上单位具备了较好的江景优势，这也成为了其最大的卖点。截至调查时间，已售出 60余套，延续了 开盘热销惯性。剩余单位大部分为 140 左右大三房，后期销售压力较大。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区板块综述站北区为赣州未来重要的物流、商流集散地，地块未来升值潜力巨大。区域内房地产市场如火如荼，呈现供销两旺态势。区域内市场呈现如下特点：n 3300元为板块内主流价格；n 容积率普遍在 2.5以上，建筑形态多以小高、高层为主；n 主流户型以 110-130 三房为主，其余 100 以内二房和一房 单位均有不俗表现。与之相反， 140 以上产品消化速度均较缓慢；n 受到火车站、贸易广场、摩托车市场及章江美景等利好刺激，区域内外消费群体均较看好板块发展，铁路系统、周边地缘性客户及外地县市客户成为区域的主要消费群体 。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN站北区板块住宅存量统计项目名称 总体 量（） 销售率 剩余 存量（）锦融 望江景城 38000 90% 3800宏建 天御星 26000 75% 6500章江 龙鑫华城 98500 0% 98500龙湾佳园二期 49000 50% 24500滨江相府 28700 95% 1435汇福名苑 17000 60% 6800逸豪小区 60000 0% 60000合 计 317200 64% 201535注： 1.本表为普宅类产品存量计算，不含五龙桂园（别墅类产品）2.总体量为项目总建筑面积，含住宅和非住宅3.龙湾佳园二期建面不可考，按总建面 50%推算 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN赣州楼市板块划分河套老城区板块河套老城区板块 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN河套老城区主要在售项目一览东方胜境地段 东河大桥南端，东郊路加油站旁规模占地面积 6.4万，容积率 2.59,由5栋 18+1F塔式高层和 28栋多层住宅组成，共 1400余套（含 800余户返迁户）价格 均价 3000左右工程进度多层已部分封顶，高层进行基础工程销售进度7月 31日开盘，开盘推出 8栋多层和 5栋高层共 676套，当天售出 400余套。截至 10月 23日，多层销售 90%，高层约 80%户型面积一居 二居 三居 四居52-65 81-103 111-146 142项目点评该项目属于东郊路危房改造工程，含800余套返迁户。因此项目虽然体量较大，但整体品质并不强。项目户型设计相对较弱，实用性不强，但由于紧靠江边，属于老城区范围，且价格略低于市场同期水平 3-400元，因此受到大批中等阶层客户追捧。目前整体销售率过 80%以上，高层仅剩少量 1居和复式，多层剩 1层和复式单位。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN河套老城区主要在售项目一览南阳东升地段 渡口路 7号 (原煤气公司厂区 )规模占地 2.3万，总建面 5.8万，由3栋多层、 4栋小高层组成，共 320户价格 二期均价 3700元工程进度主体建筑已经封顶，即将开始园林施工销售进度南侧一期 3栋多层全部售罄，二期 4栋小高层销售率约 70%，整体销售率过 80%户型面积二居 三居 四居128-143项目点评位于红旗大道延伸段 ,属于老城区范围内，是其最大卖点。周边配套齐全，生活氛围浓厚。但外部环境较脏乱差。与同属东城的东方胜境和金钻广场相比，无论是地段、产品还是价格均不占明显优势，整体销售速度一般。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN河套老城区主要在售项目一览恒瑞 蓝波湾二期地段 章江北大道 18号规模 占地 3.3万，总建筑面 11.8万，共 548户价格 均价 4000元，最低为顶层复式 3300，最高 4500元工程进度 已封顶，准现房发售销售进度项目于 06年初开盘，目前销售率约95%，低商全部售罄户型面积二居 三居 四居84 184 184项目点评赣州高档小区主要代表项目。通过一期现房的完美展示，树立了良好的市场形象，并成为了其后续项目高售价的有力支撑。二期由 10栋高低错落的小高和高层产品组成，以大面积户型为主。其中三房 184为现剩余单位主流户型。客户素质相对较高，为本地或外地中上阶层客户。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN河套老城区主要在售项目一览恒瑞 蓝波美郡地段 酒厂南，黄屋坪与张家围路交界处规模占地 31亩，总建面 5.3万，容积率 2.0，由 6F多层和 8F小高组成，共 200户价格 未定工程进度 正进行基础施工，未出地面销售进度处于前期客户积累阶段，预计将于 08年初面市户型面积三居 四居132-170 150-170项目点评老城区地段 +恒瑞蓝波湾的样板示范 +高产品素质 +实用创新户型成为项目成功销售的有力支撑。以跃层三房和跃层四房为主要卖点，具备较高的市场吸引力，但北侧的酒厂生产区所生成的空气、噪音污染将对大幅度的降低项目品质。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN河套老城区主要在售项目一览滨江 爱丁堡地段 章江北大道东段北侧规模 占地 7万，总建面 14.8万，容积率 1.91，分二期开发，共 877户价格 均价 3400元 /，目前在售复式单位均价 2900元工程进度一期外墙粉饰完成，进行园林绿化工程 /二期正进行基础施工销售进度扣除保留单位，一期销售率约 90%，近期主推复式单位户型面积二居 三居 四居85-90 112-147 150-165项目点评项目为坡地地形，地中海风情园林、建筑，内部景观较好，产品线丰富。但受到蓝波湾等南侧住宅影响，虽然项目属于滨江江景区域，但与周边项目相比不具备明显景观优势。施工现场缺乏包装， VI导引系统不足。销售现场包装到位，销售道具齐全，主打卖点为 “ 高处、私享 ” 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN河套老城区板块综述河套老城区范围界定为章江以北、贡江以南大部分区域，属于赣州传统的商业、居住集中区域，区域内配套设施完善、购物便利，居住氛围浓厚。加上近年来重点开发的滨江大道沿线楼盘，产品品质高、外部环境好，更使得老城区内项目供不应求。区域内市场呈现如下特点：n 板块销售均价 4000左右；n 板块内项目位置分散，地段均在城市周边区域n 容积率均在 2.5左右，高层、小高层产品渐成主流n 由南到北，产品品质逐渐下降，应对客群也由中上过渡至中等阶层n 随着可开发土地的逐渐减少，区域开发量在赣州市场比例将逐渐降低 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN河套老城区板块住宅存量统计项目名称 总体 量（） 销售率 剩余 存量（）东方胜境 165760 90% 16576南阳东升 58000 80% 11600恒瑞 蓝波 湾 118000 95% 5900恒瑞 蓝湾美郡 53000 0% 53000金钻广场 50000 100% 0滨江 爱丁堡 147872 40% 88723合 计 592632 30% 175799注： 1.本表为普宅类产品存量计算2.总体量为项目总建筑面积，含住宅和非住宅3.部分项目分期开发销售，按总值估算销售率推算 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN赣州楼市板块划分水东板块水东板块 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN水东板块主要在售项目一览时间公园地段 水东镇，贡江以北，长途车站对面规模 总占地 1000余亩，总建面近 100万价格 二期尾盘阶段均价 3100元工程进度 一期 13万已交房，二期基本封顶销售进度一期、二期全部售罄，三期将于 08年初开盘户型面积 -项目点评水东唯一项目，也是赣州市唯一百万超级大盘，以规模宏大、内外景观完美交融、人性物管和高品质建筑而著称。项目在建筑风格、产品配比上均向万科四季花城靠拢，并取得了较好的效果。项目体量大，容积率低，在产品配比上以多层洋房和独栋别墅为主，其间点缀部分少量小高层产品。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN水东板块综述板块地处赣州最东侧，与赣县接壤，位置相对赣州其余区域而言较偏远，土地交易、开发均不活跃。目前板块内仅时间公园一个项目，产品除少量小高层外，以低容积率的多层、别墅为主。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN赣州楼市板块划分杨梅渡、水西板块杨梅渡、水西板块 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN杨梅渡、水西板块主要在售项目一览兰亭半岛地段 西河大桥东侧桥头，水西河排上规模占地约 5万 ,总建面约 5.3万 ，由 24栋独栋、 12栋双拼、 15栋联排、 1栋叠拼和 1栋多层组成，共 186户价格 联排 3000、双拼 4000、独栋 5000，多层和叠加尚未开盘，价格未定工程进度一期建筑主体外墙已粉刷完毕，正进行园林施工。南侧二期工程正进行基础施工销售进度一期为北侧纯别墅产品，于 1月 28日开盘，工作人员称完成 95%销售率。二期开盘时间未定。户型面积独栋 双拼 联排290-410 250 250-350项目点评从地理位置和产品配比来看，项目属于城市经济类别墅范围。项目紧靠江边，且面江向为丘陵缓坡地势，使得产品观景性较高。与五龙桂园相比，该项目外部景观和地段优势明显，并直接反应在高售价和快速销售速度上。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN杨梅渡、水西板块主要在售项目一览帝怡江景地段 西河大桥西头南侧规模占地 4.7万，总建面 5.5万，容积率 1.2，由 1栋 18F高层、 4栋小高层、 4栋多层洋房和 9栋叠拼组成，共总套数 328套价格 叠拼 5500，小高 4500，洋房 4500-6400工程进度一期洋房和叠拼已封顶，小高层正在施工销售进度在客户积累阶段仅对外发售 50张VIP卡。项目于 10月 1日开盘，据工作人员介绍销售 50余套。户型面积洋房 叠拼 小高层124-140 270-300 80-160项目点评该项目定位为纯粹的高档住宅景观小区。以江景和内部东南亚风情园林为主推卖点，独到的坡地渐退露台设计增加产品亮点。开发商希望通过有效的销售现场包装和高品质形象树立，给予市场一个高品质 =高价格概念。从实际调查情况来看，该项目售价略高于市场承受底线，销售状况一般。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN杨梅渡、水西板块主要在售项目一览富升 天赐良园地段 杨梅渡大桥以西，迎宾大道与 105国道交汇处规模占地 2万，总建面 5.3万，其中商业 4000，分 2期开发，由 4栋多层和 2栋小高层组成，共 371套价格 均价 3000元 ,11月将上涨 200元 /工程进度08年 10月交房，已全部封顶，正进行外墙饰面销售进度一期多层基本售罄，仅剩 1套 5层 3房。小高层于 3月开盘，销售约 60%，其中 2房全部售完，剩余 140左右 3房和 180 4房户型面积二居 三居 四居60-105 138-143 182项目点评该项目体量不大，产品缺乏独特亮点，但由于与杨梅渡板块同步发展，在营销策略上采用跟随战术，因此得以顺利销售。 赣州主要在售楼盘调查 江西赣州 =A=JUN杨梅渡、水西板块主要在售项目一览蓝科 天水地段 迎宾大道南侧规模占地 2万，总建面 5.2万，由 6栋多层、 4栋小