汉口历史风貌保护立法分析与建议汇

热烈欢迎各位领导莅临指导！武汉桥建集团有限公司汉口历史风貌保护法规配套的基础资料收集与分析武汉桥建集团有限公司2007.9.16目录n 一、前言n 二、前期工作介绍n 三、汉口历史风貌区保护进行法规配套的必要性分析n 四、国外相关资料分析与经验学习n 五、国家相关法规的现状分析n 六、国内兄弟城市相关法规学习与特点分析n 七、 物权法 出台对相关法规带来的冲击n 八、武汉市相关法规配套现状分析n 九、我们对武汉市历史风貌保护的立法建议n 十、前期代拟武汉市 保护条例 与 腾迁办法 草案的说明n 十一、相关扶持政策问题探讨一、前言（一）感谢n 感谢建委和城投领导对我们前期工作的支持n 感谢发改委、法制办各位领导对我们工作成果的重视（二）资料来源n 考察 在城投和建委的领导下，先后两次去天津、上海、重庆、西安等地进行了考察和交流n 咨询 通过有关领导的引荐，有幸通过邮件与杭州风貌办的陈总就历史风貌保护的相关问题进行了深入探讨n 网络 利用搜索引擎大量收集网络上的各地历史风貌保护相关资料（三）不足说明n 重在提供基础资料，具体分析意见仅供各位领导参考n 班门弄斧，如果有不对的地方，还请各位领导批评指正二、前期工作介绍（一）资料收集工作n 收集了部分发达国家相关经验介绍的网络资料 （附件 1）n 收集了国家即将实施、且与历史风貌保护相关的 物权法 （附件 7），收集了尚处于讨论阶段的 历史文化名城名镇名村保护条例 草案 （附件 2）n 收集了武汉市现有法规配套资料与各部门前期经验介绍资料 （附件 3）n 收集了国内有代表性的天津、上海、杭州等兄弟城市的配套法规及相关经验介绍资料 （附件 4、 5、 6）n 收集了一些大、中、小城市针对旧城改造的优惠措施介绍资料 （分析件 3）（二）资料分析工作n 在考察或咨询的基础上，结合前期对汉口历史风貌区的深入调查与了解，我们对法规配套的必要性进行了分析 （分析件 1）n 在比较分析前期收集的国内外法规资料的基础上，我们对武汉市现有法规配套需求进行了分析，并提出深化建议，供政府部门进行法规完善与配套时参考 （分析件 2）n 在整理和比较各地针对性优惠政策的基础上，我们对汉口历史风貌区保护工作启动所需的优惠政策进行了初步研究，希望政府部门在制定相关政策时给与充分考虑与支持 （分析件 3）三、汉口历史风貌区保护进行法规配套的必要性分析n （一）公益保护需求 以法规明确公益性质，落实扶持政策n 公益项目的定性使政府进行主导与政策扶持有了法律依据n 针对物权法，为整体改造的拆迁腾退创造有利条件n （二）行政保护需求 以法规明确行政责任，规范行政行为n 除了明确分工，还要统一领导，才能提高保护效率n 既要体现管理与约束，也要提供服务与激励，才能推动保护的市场化n （三）系统保护需求 以法规明确保护对象，落实保护方案n 保护不能满足于规划，要制定具体实施方案与计划n 保护要与利用相结合，使保护与城市形象、环境改善、人们生活提高，产业结构调整有机结合起来n （四）规范保护需求 以法规落明确保护责任，规范保护行为n 要从随意破坏走向严格保护，从自主保护走向统一保护，从单点保护走向成片保护，从应急保护走向计划性保护n 要层层签订责任书，要加强保护教育，明确违法后果n （五）积极保护需求 以法规建立激励机制，明确违法后果n 要纳入责任部门的政绩考核范围，使各部门形成合力n 要引入所有者权益与保护责任的对等机制，建立长效保护机制n 要针对不保护或无力保护的行为，提供补救方案（政府出钱还是强制腾退？）n 要针对招商引资制定切实有效的激励机制，支持不能停留于口号，要提供具体政策与资源推动保护行为的市场化四、国外相关资料分析与经验学习n （一）资料整理 附件 1n 相关中文资料不多，经验介绍比较零散，以下分析难免断章取义n （二）保护特点与经验n 1、历史建筑保护成为全球共同意识威尼斯宪章的制定， 17条保护原则n 2、各个国家根据自己的特点、经济发展水平制定自己的法规和政策资金是发展中国家历史建筑保护的瓶颈，武汉市也一样n 3、发达国家有自己历史建筑保护的传统，法规制定起步时间早法国 1793年创建文物博物馆， 1837年成立历史文物管理委员会， 1887年通过第一项历史文物保护法，国内起步晚，各城市专项保护条例制定基本上在 2000年以后n 4、法规是一个根据时代变化不断摸索与完善的过程法国从 1887第一部法规到现在，已经至少为此制定了 6部法规，我国还在讨论n 5、重视保护的基础工作，全面登记，合理规划、分类保护，软硬件保护相结合，保护与开发利用相结合有国家的，也有地方的，有成片的风貌区，也有单栋的，针对性地制定保护规定，这个与国内是异曲同工之道n 6、发达国家利用其明显的财政优势，政府对保护工作进行费用补贴税费优惠，重大项目直接由政府财政出资法国国家级的可补贴 50费用，补充名录的减免 15的税收，历史街区两种优惠都享受，且 2000年中央财政补贴维修资金 16亿法郎， 俄罗斯 2003年，为圣彼得堡的保护拨付了 13亿美元的巨资四、国外相关资料分析与经验学习n 7、规定历史建筑国家保护的权利，从而限制了房主的部分权利房主必须出资维修与保养，否则要承担经济和刑事责任，故法国古堡购买便宜（甚至有 1美元卖古堡的经典），但养护成本高，只有富人才能养得起。这是我国法规最欠缺的，即在使用阶段以法律责任来保证市场机制的引进，从而建议长效保护机制n 8、权利逐渐下放，给与市长对历史风貌保护确认与制定地方规划与管理办法的权这个武汉市长也有这个权力n 9、中央政府对重要保护区派驻 “国家建筑师 ”，对保护工作做技术监控其职责相当于我们建议的专家委员会，不同的是若其意见与市长意见不一致时，需提交上级机关裁决，这个对地方领导决策倒不是很有利，也不符合中国政治模式n 10、从过去多部门管理转入由一个部门统一管理，做到协调统一法国 1979 1998年之间放在住房、旅游和基础设施部， 1998年划文化部统一管理，国内先进城市除了明确部门分工以外，明确以市长牵头的风貌管理委员会负责统一管理n 11、对技术制定保护细节，并将之与现代科学技术结合起来日本在东京和奈良成立了两个研究所，阿根廷通过卫星检测历史风貌保护变化情况，国内只有天津制定了详细的规程，从而是法规与技规很好地结合起来n 12、成立各种民间保护协会，利用历史建筑场馆进行全民保护意识教育，并确从娃娃抓起法国 “城墙联合会 ”每年暑假发起保护活动，通过参与保护工作，进行文化熏陶，也达到公民教育的目的五、国家相关法规的现状分析n （一）资料整理 附件 2n （二）资料分析：n 1、显示了国家对历史文化名城保护的重视n 2、使历史建筑保护有了国家级法规依据n 3、尚处于草案征求意见阶段，最终出台时间难以预料n 4、重视保护规划和技术方案，但没有对资金来源和拆迁腾退等实施方案做出规定，使保护规划与技术方案的执行没有法律保障，最终束之高阁n 5、在物权法出台之际，没有明确历史建筑保护（责任）和物权法（处置权益）相冲突时，如何协调利益关系（公共利益与个人利益冲突，谁服从谁？），没有明确历史建筑保护的公益性质，以及是否适用城市基础设施建设适用的按政策强制拆迁的范围，使历史风貌的整体、成片保护难以实施，一个钉子户将影响一大片n 6、没有对地方制定相关法规细节、以及操作弹性做出明示六、国内兄弟城市相关法规学习与特点分析n （一）资料整理 附件 3、 4、 5n （二）法规体系 目前收集到的配套法规和文件兄弟城市可参考法规1、 天津市 历 史 风 貌建筑保 护 条例 （ 2005年 7月 20日天津市人大第 50号）2、 上海市 历 史文化 风貌区和 优 秀 历 史建筑保护 条例 （ 2002年 7月 25日上海人大 41次会 议 ） 杭州 历 史文化街区和历 史建筑保 护办 法 实 施细则 （ 2004年 11月 12日 215号政府令） 杭州 历 史文化街区和历 史建筑保护办 法 实 施细则 （2005年 4月 6日杭政 96号） 天津市 历 史 风 貌建筑保护腾 迁管理 办 法 （津国土房貌 2005 307号） 天津市 历 史 风貌建筑使用管理办 法 （津房貌 2005 373号） 天津市 历史 风 貌建筑和 历 史 风 貌建筑区确定程序 （津房貌 2005 404号） 天津市 历 史风 貌建筑保 护修 缮 技 术规 程立法目的1.使 历 史建筑的保 护 上升的法 规 的高度2、通 过 法 规 明确保 护的原 则 、 责 任 单 位、保护对 象的确定、保 护资金的来源、保 护 内容、方法与要求、保 护 流程、以及相关 厉 害关系人的 责权 利等等，从而指导 具体保 护 工作配合 风 貌保 护办 法 ，弥 补办 法条文的原 则性和 笼统 性，根据具体操作需要，进 行 细 化，有利于法 规的 执 行1.配合 风 貌保 护 条例 ，以 强 迁来推 进 保 护 工作，有利于 实现 整体保 护2.历 史建筑保 护 存在人口要腾 迁而建筑不拆除的特殊情况，如果没有相关法 规 作指导 ， 难 以避免老百姓要求回迁的改造 纠纷3.规 范 腾 迁行 为 ，提高老百姓的 积 极性配合 风 貌保 护条例 ，就保 护修 缮 、功能改造与使用、以及档案管理、 监 督管理等具体流程与细则 做 进 一步规 范配合 风 貌保 护 条例 ， 对历 史建筑的确 认 做进 步 规 划，从源 头 上把好保 护 关，避免 错 失 时机配合 风 貌保护 条例 ，从技 术 角度保 证修 缮 保 护 工作的科学性与 专业 性，避免打着保 护 的幌子对历 史建筑 风貌 进 行人 为 破坏六、国内兄弟城市相关法规学习与特点分析n （三） 保护条例 重点对比分析n 1、主要共同点n A)条文结构基本类似 一般分为总则、对象认定、保护与利用要求（又分风貌区和风貌建筑）、管理与监督程序和最后的法律责任n B)管理责任分工基本相同 主要以市政府、所在地区政府、规划局、房地局、文物局为主要责任单位，其他如建设、财政、公安、工商、环卫、旅游、民族、宗教等各级行政主管部门相互配合的责任体制n C)都明确了专家咨询体系 专家来自规划、建筑、文物、历史、社会、经济、文化、法律与房地产等，名称略有区别，其职责是为政府决策提供咨询意见，进行技术把关n D)对资金来源的约定基本一样 无非是财政、捐赠、开发收益和其他集资n E)对象认定条件、程序、方法基本类似 年限要求略有区别，有 30年和 50年的区别n 因此，无论是从法规的内容和搜寻到的相关经验介绍文件看来，各地在制定法规的时候，实际上存在很多互相学习、借鉴、模仿的成分。六、国内兄弟城市相关法规学习与特点分析n 2、差异点n A）法规出台时间有区别n 上海的 2002年 7月 25日，杭州的是 2004年 11月 12日，天津的是 2005年 7月 20日n B)法规的级别有区别n 由于天津和上海是直辖市，所以更容易制定地方人大通过的条例，而杭州制定的是政府制定的管理办法n C)责任约定的形式不同n 保护要求最终都需以责任的形式落实到具体对象，否则保护将成为空话。而在保护责任的约定上，尽管都规定了建筑所有权人、经营管理人和使用人均具备相应责任，但除杭州明确要和责任人签订责任书以外（办法 24条），上海是简单的通知（条例 26条），天津是只在法规上规定责任，但没有明确具体一对一的责任约定关系（条例 25条）n D)对维修费用的处理略有差别n 杭州约定私房必须由产权所有人出，公房由政府组织修（ 26条），上海是规定所有权人负责（其和使用人另有约定的除外），而且责任人不履行义务的，政府可以招标代维修，费用依然由其承担，公房维修主要是政府，但其公房承租人要按公房租金与市场租金的差额比例承担相应维修费用（ 33条），天津是只确定是所有权的责任，没有进行具体细化（ 26条）n E)政府的扶持力度不一样n 除给困难户和参与企业提供维修补贴和政策支持以外（第 5条（上海、杭州第五条），杭州还明确政府有完善风貌街区基础设施的责任（ 27条）六、国内兄弟城市相关法规学习与特点分析n 2、差异点（续）n F)对责任人无力维修的处理方式不同 对于责任人有在困难的，上海和天津都主张责任人提出申请，由市、区、县级地方政府给与适当补贴（上海剔除了市里的补贴责任）（上海 33条，天津 26条）；而杭州主张对此类情况，由区政府或历史文化街区管理机构对其依法予以搬迁，对责任进行强制落实n G)拆迁腾迁进行强制保护实施的前提不一样 天津是制定保护规划、方案与年度实施计划，然后申请腾迁许可，一旦得到保护委员会认定和行政许可，相关利益人就必须积极配合，不得以任何借口干扰年度保护腾迁计划的实施，重点强调的是 “部分要服从整体 ”（条例 20、 34条，腾迁办法第二章），杭州是只要所有权人不愿意或者没有能力履行保护责任，政府就可依法予以搬迁，强调的是权力和责任的一致性，不履行责任，就不能享受权利（条例 26条），上海主张公有历史建筑因保护需要恢复、调整或者改变建筑的使用性质、内部设计使用功能，需要搬迁的进行搬迁，强调的是 “具体保护与利用工作确实需要 ”，实际上是 “现实服从未来发展需要 ”（条例 32条）n H)历史建筑腾迁补偿标准不一样 上海和天津都明确历史建筑腾迁补偿标准高于普通建筑拆迁，而杭州是要求参照拆迁管理条例（上海 32条，天津 32条，杭州 26条）n i)违法责任的处罚标准不一样 天津以 5 30万元为主，上海为重置价的 1 5倍，杭州是 500 2000元， 因此其约束力和震慑力也不一样n J)法规系统配套的完善程度不一样 见下文六、国内兄弟城市相关法规学习与特点分析n 3、不足分析n A)多头管理问题 尽管规定了众多部门的职责分工，但缺少统一、专门的、而且能有效运作的组织领导机构，多头管理的结果很可能是无效或低效率的管理，比如规划建设审批中该控制的没控制，该保护的没有及时保护，新建建筑风貌该协调的没协调n B)资金来源渠道理想化 尽管设想保护资金多元化，但在具体数量或者比例上都没有硬性规定，而且很多渠道不现实，不实际，专项资金补贴计划永远是车水杯薪，在没有市场机制引进市场资金的前提下，也永远满足不了保护需求的巨大缺口n C)责权利没有很好地统一 在针对历史建筑所有权人没有尽维护责任的行为，除杭州主张进行强制搬迁外，其他地方都采取政府补贴行为，实际上是对其行为的纵容，无法很好地将市场机制与保护机制集合起来，最终形成一个健康的、长效的保护机制n D)政府的主导责任没有系统明确 对具体行政主管部门来说，很多内容对其上级主管来说，是责任，对所有权人、投资者、经营者来说，也是其权利，而真正如何发挥政府的主导作用，并为保护与改造利用创造便利，提供政策优惠、资源平衡等扶持责任都没有明确n E)保护没有和开发利用很好地结合起来 条例中都有专门的保护章节，但却没有开发利用章节，谈到开发的条款的出发点也是要求开发中如何保护，而不是保护中如何开发，以及如何保护和保证投资者的权益，从而激励和引入更多的市场主体与资金参与历史建筑保护中来n F)专项法规的配套完善不足 目前尚只有天津的法规完善程度相对较高，在条例的基础上制定了具体的 腾迁管理办法 使用管理办法 、 确定程序 和 技术规程 七、 物权法 出台对相关法规带来的冲击n （一）资料整理 附件 7n （二）需要和物权法协调的几个问题n 1、没有明确历史建筑的非完全物权 规定产权人不能随意处置其建筑物和产权，容易导致大家都随意自主整改，没个章法，最终难免保护的速度永远赶不上破坏的速度n 2、没有明确政府对历史建筑的权利主张 既根据整体保护规划需要，要求所有权人履行保护责任，在其不履行或无力进行履行的前提下可以对其进行有偿搬迁，不配合的通过法律途径对其进行强制搬迁，并追求其违法责任，促使其在无力保护时主动搬迁n 3、没有明确历史建筑保护的公益性质 要实现整体保护，就难免需要整体腾迁，但目前 物权法 规定只针对公共利益需要才能强迁；尽管历史建筑保护也具备公益性，但 物权法 没有具体明确其属于可以强征对象，这将给项目的整体实施带来困难n 4、物权法使现有相关法规大多需要重新修订 如我国 拆迁管理条例 正在修编，天津的强制拆迁腾迁条款（条例第 20、 34条、腾迁办法第二章）和物权法有冲突，有国家法定物权服从地方规划（法规）的嫌疑 n 5、物权法不利于市场保护资金的引入 按照物权法的对等原则应该是谁受益、谁出资维修，但在地方维修资金不足，现有居民收入层次不高的情况下，一方面需要引进市场资金，另一方面如果业主继续享有该历史建筑，将无法让投资者从历史建筑中获益n 6、物权法同样对历史建筑的认定带来思考 要避免随意确定历史建筑，或者只确定历史建筑，而不研究和落实具体实施方案与计划，将使保护停留于口号或者 “挂牌 ”，最终是既无资金进行保护，也无法合法地城市更新，历史建筑会随时间推移越来越破败不堪、安全隐患重重，这无异于间接上破坏城市风貌八、武汉市相关法规配套现状分析n （一）资料整理 附件 3n 武汉市旧城风貌区和优秀历史建筑保护管理办法 （ 2003年 2月 27日武汉市政府令 138号 ）n 武汉市优秀历史建筑使用、修缮管理暂行规定 （武房管（ 2003） 78号）n （二）地方特色 明确了遵循 ”政府主导、企业开发、市场运作、社会参与 “的总原则n （三）需要重点完善的地方 基本上与兄弟城市法规不足类似n 1、多头管理容易导致效用与效率不足问题 没有明确风貌管理委员的地位、权利和责任n 2、维修资金来源靠政府和所有权人不太现实 没有明确市场化资金进入途径与收益模式（第 5条， 20条）n 3、各种利益关系人的责权利没有统一与匹配问题 没有明确责任人不履行责任的处理机制与违法后果（ 12条， 14条 17条， 19条）n 4、政府的主导责任没有明确与细化问题 重管理，轻扶持，特别是对引进市场化保护机制的扶持n 5、重保护轻开发，保护与开发利用没有有机结合问题 没有利用章节八、武汉市相关法规配套现状分析n （三）需要重点完善的地方（续）n 6、主体法与配套实施办法或细则还需进一步完善的问题 没有腾迁管理办法和技术规程，对动迁要求按照现有 拆迁管理办法 实施不太现实（ 12条）n 7、相对上海等地，违法处罚太轻，不利于统一保护 因为在保护监管很难普及与及时的前提下，自己花很小的违法代价，获得较大的违法收益，一些组织和个人难免铤而走险n 8、需要合理利用物权法的责权利对等机制，在有利于整体、健康、长效保护前提下避免与物权法冲突 特别是进一步明确历史建筑保护的公益建设性质，以及由此适用的产权征用政策，进一步明确历史建筑保护责任与收益权益的对等原则，对不履行责任的，要规定政府依法强制腾迁的权利九、我们对武汉市历史风貌保护的立法建议n （一）矛盾n 首当其冲 改造的紧迫性与保护的规范性n 任重而道远 法规的严肃性与程序性n （二）立法建议 借鉴、补充、磨合、发展n 1、借鉴 各地的法规都是各地保护经验学习与总结的重要体现，全面学习国内外法规，并综合其有利于保护或开发利用的条款，如：n A)国外立法保护比较早，其市场化保护机制摸索时间长，因此可学习的东西很多，如历史建筑所有权人非完全物权规定，以及政府补贴和优惠政策数量化的规定等等n B)在保护责权利的结合与推行方式上，上海是鸽派，比较缓和，容易导致没有作为，天津是鹰派，只要规划好了就强制腾迁，容易和物权法冲突，杭州是中庸派，先给所有权人自我整修的时间和权利，只有当业主违反保护责任的时候再强制腾迁，比较符合物权法精神，但不利于成片整体保护与改造，因此，在责权利的处理上，天津的对成片统一保护最有利，杭州的也许更可行n C)天津在国内的历史建筑保护上比较领先，法规配套比较全面，特别是其腾迁管理办法是根据实施过程中的教训而加以完善的，因此，很多都可加以学习，作为立法基础n D)上海对违法者的经济重罚的体现了一个国际化经济中心的经济意识，是对违法者最好的震慑和制约，也是值得我们学习的n E)杭州强调政府对保护政策、经费和市政配套上的全面支持，也是保护工作需要的九、我们对武汉市历史风貌保护的立法建议n 2、补充 任何一部法律，都不可能是尽善尽美，或滴水不漏，如前所述，兄弟城市也有这样那样的不足，需要完善n A)需要解决统一组织与领导的问题，提高办事效率与效用，统一保护，加大力度n B)需要决策保护资金的现实来源问题，或者明确保护平衡方法与资源问题n C)需要进一步明确政府的主导责任，发挥政府的主导优势n E)需要进一步明确各种责任人的责权利，确保建立健康、长效的保护机制n F)需要进一步明确保护与利用的管理，推动以利用促进保护的市场化机制，提高保护的积极性n G)需要根据执行需要，进一步完善专项实施办法或执行细则的配套n H)需要进一步明确与物权法的关系，利用好物权法，而不是发生冲突n 3、磨合 地方法规自然要体现地方特色，拿来主义虽然好，但全盘搬迁也是不现实的n A)要结合武汉市的经济发展水平，在政府资金不足的情况下，除了要保障好 “ 保护工作” 以外，还要利用法规为市场化、合理化开发利用工作创造条件、为政府提供便利、优惠和其他扶持政策提供法规依据，并做好保驾护航工作n B)要体现武汉是历史风貌保护的特色，进一步将 “ 政府主导、企业开发、市场化运、社会参与 ” 的总原则加以细化九、我们对武汉市历史风貌保护的立法建议n （二）立法建议 (续）n 4、发展 法规也是历史三产物，有一个时代的特征，随历史变迁，有个不断调整、完善与扬弃的过程，很难一劳永逸n A) 保护条例 的分步实施 由于立法程序比较复杂，为了加快改造进程，尽快发挥其作用，建议对现有政令进行完善，边施行，并进入立法程序 n B) 实施细则 、 腾迁管理办法 、 适用管理办法 确定程序 技术规程 等，先制定试行方案，在启动区操作过程中不断总结和完善十、前期代拟武汉市 保护条例 与 腾迁办法 草案的说明n （一）说明n 1、根据市建委领导的意见，做一些基础工作n 2、这项工作是属于法制办专家们才能完成的任务，由于我们属于外行勉为其难，基本以天津为范本，依葫芦画瓢，仅供参考n （二）文件整理 分析件 2n （三）其不足分析n 1、没有很好地吸收国外经验n 2、没有很好地将各地经验进行整合n 3、其他城市没解决的问题，他依然没有解决n 4、没有根据本项目的具体特点做出创新n 5、没有解决与物权法的协调问题十一、相关扶持政策问题探讨n （一）需要政府重点研究以下几个方面扶植政策n （二）各地历史建筑保护及旧城改造政策整理（一）需要政府重点研究以下几个方面扶植政策n 1、拆迁（腾迁）安置政策n 制订合理的拆迁、腾退补偿标准n 制订措施，促进、鼓励居民搬迁腾退n 提供部分经济适用房、廉租房用于安置拆迁腾退居民n 2、税费优惠政策（见分析件 3）n 一系列税收优惠和规费减免政策n 3、历史建筑产权转化政策n 如何确定历史建筑的产权模式，以保障投资者利益，建立长效保护机制n 4、市政配套扶持政策n 列入年度城建计划，与风貌区的保护改造同步进行n 5、项目融资扶持政策n 发挥政府优势，在引资渠道和融资条件上为企业创造条件，提供扶持政策n 6、区内资源控制打包政策n 按整个一元片保护规划控制区内的土地储备与开发建设，将 “做减法 ”的核心控制区与 “做加法 ”的协调区、更新区分块打包，以后者的整理或开发盈利，弥补部分核心区保护亏损n 7、区外资源平衡政策n 研究确定风貌区保护改造资金平衡的资源和方式。无 法实现内部平衡的项目落实区外平衡的措施n 8、后期经营扶持政策 发挥政府在国际招商上的渠道优势，为项目的招商、公关活动组织的组织提供行政支持，为经营者在创业期提供一定的税费优惠和办事便利等等（二）各地历史建筑保护及旧城改造政策整理一、土地政策1 上海、天津历 史建筑改造 经验 考察2006年历 史建筑周 边 可用于开 发 的土地， 优 惠定向 转让给 改造 实 施 单 位，以弥 补 改造成本。2 苏 州苏 府2003187号 苏 州市古建筑 抢 修保护实 施 细则2003年历 史建筑保 护 相关的土地 转让给 予 优 惠政策， 历 史建筑本体所在土地可 实 行划 拨 或 转让 ，或按 规 定 补 交出让 金。新增配套 设 施部分土地 给 予 优 惠。3 天津 历 史建筑改造 经验 2006年 天津城投公司 负责 多个旧城改造 项 目，通 过 其他 项 目的土地收益来弥 补 旧城改造 资 金的不足。5 武 汉 后湖及 杨汊湖地区配套 设 施建 设方案 2006.11项 目运作采取 “ 全程委托、封 闭 运行 ” 的模式，即受市土地 储备 中心委托，武 汉 地 产 集 团 按照全市年度土地储备 和供 应计 划， 进 行后湖地区可 经营 土地的收 购 、征用、拆迁和安置 补偿 工作，其拆迁整理后的土地交由市土地中心 进 行招 标 、挂牌和拍 卖 交易，全部土地交易所得 进 入市 财 政 设 立的后湖地区配套 设 施建 设专 用账户 ，在返 还 武 汉 地 产 集 团 土地开 发 成本以后，其收益（含土地增 值 收益、土地出 让 金、城市基 础设 施配套 费 ）由市 财 政 拨 付 专项 用于后湖地区配套 设 施建 设。二、 规 划政策1 成都成都成 华 区旧城改造 经验2006.10 在 满 足城市 规 划 刚 性指 标 的前提下，投 资 企 业 可以 针对 危旧房改造地 块 先期提出如何打造建 设该 地 块 的构想方案，有关部 门 保 证 在商 业 和住宅的兼容性、 项 目容 积率等 规 划条件上予以支持。2 上海 新一 轮 旧区改造 试 点地 块 民防工程建 设实 施办 法 如果旧城改造 项 目确有困 难 无法配建人防工程的，可减免或免收人防工程建 设费 。3 武 汉 武 汉 市城市 绿 化条例2004.6因特殊情况，工程建 设项 目 绿 化用地面 积 达不到 规 定 标准的， 经 市城市 规 划行政主管部 门 会同市城市 绿 化行政主管部 门审 核 报 市人民政府批准，可适当降低比例，但不得低于 规 定 标 准的百分之七十，并按所缺的 绿 化用地面 积缴纳绿 化 补偿费 ，由城市 绿 化行政主管部 门 按照城市 绿 地系 统规 划在本地段内安排 绿 化建 设 。三、税 费优 惠政策1 上海 上海旧城改造 经验 2003.5 土地出 让 金 为 零（或土地出 让 金减免）；减免拆除公房 补偿费 、房屋拆除管理 费 、工程 质 量 监 督 费 、城市建 设 工程 规 划 许 可 费 ；减免人防建 设费 ；大市政配套 费实 行包干使用。在不 进 行拆除的成套改造 优 惠政策有：旧住房成套改造中按照房屋修 缮 工程缴纳 有关税 费 ；旧住房成套改造的启 动资 金可由公房出售的 净归 集 资 金中提供部分公 积 金 贷 款；改造后增量房屋可免 缴 土地出 让 金。2 岳阳 岳阳市人民政府令（第 2号） 关于加快旧城改造的若干 规 定旧城改造拆迁安置 补偿费 和承担的城市市政公用 设 施建 设费 用可据实 从 该 土地使用 权 出 让 金中 补偿 。旧城成片改造 项 目 实 行 统 一的税 费优 惠政策，行政事 业 性收 费 、服 务 性收 费 全免。建安税按政策上 缴 ，通 过 核算，开 发 商如无利 润 ，由市 财 政从建安税中 给 予适当 补偿 。拆迁安置方式 为 以房 换 房的免收 营业 税。3 重庆 重 庆 大渡口加快旧城改造的 实 施 办 法2006.71、除享受原有的房屋拆迁有关税收 优 惠外，区政府将 该 企 业 在旧城改造 项 目上所 缴纳 的 营业 税中区 财 政所得部分的 70% 给 予奖 励。 2、凡在区内注册的房地 产 企 业 在区内从事旧城改造的，该 企 业 在旧城改造 项 目上所 缴纳 的所得税中区 财 政所得部分的100% 给 予 奖 励。 3、城市建 设 配套 费 、土地出 让 金区 财 政所得部分 100% 返 还 。 4、 确因用地限制，其 绿 地率无法达 标 的 项 目， 经 区 规 划、建 设 部 门 同意，由区建委指定异地建 设 相 应 的公共 绿 地 补 足，不再收取集中 绿 化 费 。 5、凡区属部 门 及相关事 业单 位的行政事 业 性收 费 ，一律减半征收。涉及区属部 门 和 单 位的 经营 性收 费 ，一律按低限收取。 6、拆迁 单 位除必要的工作 经费 外，免收一切 规费 和服 务费 。 对违 法 违 章建筑及其附属物，无条件拆除，不予 补偿 。 6、 对 搬迁 单 位在新城迁建房屋及附属设 施所交土地出 让 金和城市建 设 配套 费 区 财 政所得部分的 50%返 还给 搬迁 单 位。4内蒙古杭政 发 （2004） 19 号 杭 锦 后旗旧城改造及房地产 开 发优 惠政策 2004年1、所有收取的税金（地方部分）及政府收取的 费 用，均可按 规 模申 请 返 还 ；其中开 发 改造面 积 在 1万平米以上者，可享受全 额 返 还 ；开 发 改造面 积 在 5000一 10000千米，可申 请 返 还 全部税 费 的 80% ；开 发 改造在 3000一5000平米之 间 的，可申 请 返 还 全部税 费 的 60% ；超出20000千米，可与政府 协 商，享受 额 外 补贴 。 2、 对 沿街主要路段两 测 的改造开 发 ，如果拆迁后，所退出的拆迁面 积 占全部拆迁面 积 的 30以上，可享受政府全部税 费收入的全 额 返 还补贴 。 3、所有旧城改造开 发项 目，均可申 请经济 适用住房建 设 指 标 ，凡确定 为经济 适用住房的建 设项 目，全部享受 经济 适用住房的各 项优 惠政策。 4、旧城改造及房地 产 开 发项 目的土地出 让 金，按照建筑物的 实际 占地面 积 收取，小区内公共 设 施用地不收取土地出 让 金。5 汕头 汕 头经济 特区旧城改造若干 优 惠 办 法 2002.91、市人民政府 设 立旧城区改造建 设 基金， 专项 用于旧城区改造 项 目以及旧城区市容、 环 境的改善。 2、人防易地建 设费 按 规 定 标 准的 50% 收取。 3、二次供水 设备 及装配 费 用由供水部 门 和建 设单 位各 负责 50% 。 4、居民住宅 项 目 变电设备 装配及 费 用由供 电 部分 负责 。 3、市政配套 费 减免。 4、凡承建旧城改造 项 目搭配新区开 发用地的，在旧城改造 项 目按 质 、按施工 进 度施工的前提下，其新区开 发项 目可以享受本 办 法所 规 定的 优 惠待遇。四、拆迁安置政策1 重 庆 重 庆 大渡口加快旧城改造的 实 施 办 法 2006.71、凡列入旧城改造的片区，均由政府 统 一拆迁 (开 发业 主自愿委托拆迁的除外 )。 2、 对 旧城改造片区内的居民 户 ，鼓励采用 货币安置。居民 户较 多的旧城改造片区，若开 发 商要求自行拆迁的，可由开 发购买 或在新城内另建 经济 适用住房小区异地安置。 3、在旧城改造片区内的企、事 业单 位，原 则 上不原地安置和回迁，鼓励旧城内的企、事 业单 位在新城 选 址迁建。迁建可以采取 单位自建或通 过 市 场 运作以开 发带 建 设 两种方式 实 施。2 岳阳 岳阳市人民政 府令（第 2号） 关于加快旧城改造的若干 规 定 2003.6旧城改造拆迁安置 补偿费 和承担的城市市政公用 设 施建 设费 用可据 实 从 该 土地使用 权 出 让 金中 补偿 。 3 上海 上海市重大工程配套商品房供 应 的 实 施意 见 和操作 办法 2003.8重大工程 项 目按 20 30拆迁量 给 予配套商品房 额 度，被拆迁居民 获 得 补偿 后可按 优 惠价格 购买 配套房，并限定配套商品房的平均价格。4 南宁市政府 青云街片区旧城改造 项 目房屋拆迁安置方案的通知 2002.91、拆迁 补偿 安置原 则 上采取 货币补偿 ，少部分也可以按 产权调换进 行 补偿 安置。 2、市直管公房的 动 迁安置由市房 产 局 负责 。市直管公房中的非住宅房屋，由国 资办销帐处 理，不再另行 补偿 。市直管公房中的未房改住宅，按照南府 发 2001136号文 标 准 给 予 货币补偿 。 3、市房 产 局、市 经济 适用房中心和威宁公司 须 提供安置用房 约 800套，确保被拆迁人按 经济 适用房 标准 购买 到合适的房屋。 4、被拆迁人 购买 商品房的，与被拆迁房屋同等面 积 部分所需 缴纳 的契税、印花税、房屋 测绘费 、工本费 可免交。五、 历 史建筑保 护 政策1 苏 州苏 府2003187号 苏 州市古建筑 抢 修保 护实施 细则 2003.12支持古建筑 抢 修保 护 的市 场 化运作，允 许 采用出售、出租等途径， 进 行 产权 或使用 权 合理化 调 整。 对 控保建筑，在保 护维 修好主体建筑的前提下，允 许对 周 边环 境做合理的整治，完善基础设 施， 满 足 现 代生活需求。建 设规费 除白 蚁 防治 费 、有 线电视费 和基 础设 施 费 II等 费 用外，其余减免。2 苏 州苏 府 办 2004 115 号 苏 州市区古建筑 抢 修 贷 款 贴息和 奖 励 办 法2004.8 鼓励 单 位和个人自行 维 修古建