金地-美加提案 (NXPowerLite)

做中国最具价值的地产顾问服务商地产思想家专业提升价值2006.10突破 提升项目二期如何实现 快速销售 ？如何通过项目二期的销售树立项目的 高端社会形象 ，以促进整个项目 1800亩的开发？竞争格局分析项目分析推盘策略营销整合策略竞争格局分析一显 一隐 一直接根据区位、交通以及目标客户特征等相关因素，我们把本项目的竞争格局分为三个部分：显性竞争：光谷片区隐性竞争：南湖滨湖板块直接竞争：汤逊湖区域竞争格局图光谷片区南湖滨湖板块汤逊湖区域南 湖汤逊 湖 汤逊 湖光谷片区光谷已不再是传统概念的城市郊区正发展成为繁华的新城市中心从交通进入方式的角度，光谷片区楼盘对本项目的竞争主要表现在：对客户的 “三路 ”截流光谷中心花园高层 4300元 金地阳光城多层 2600元 蓝巢逸品高层 3580元 光谷世界城商业江南家园 2期谓语城多层小高层 价格待定洪福家园小高层、高层 3400元 一路：民族大道 两湖大道截流度：强锦绣龙城多层、小高层 3100元 二路：关山大道 大学园路保利花园高层、小高层 3400元 紫菘枫林上城 (2期）高层、小高层 3400元 关山春晓 （期）多层、小高层 3700元 光谷坐标城小高层 3700元 万科城市花园多层、小高层 4200元 剑桥春天 （ 2期）多层、小高层 3650元 截流度：强三路：光谷大道 大学园路光谷特号高层 5700元 森林花园多层、小高层 3600元 巴黎豪庭高层、小高层 4000元 光谷陆景苑二期多层、小高层 2800元 宇峰花园多层、小高层 3000元 当代国际花园多层、小高层 3300元 截流度：一般光谷片区特征光谷片区大盘云集，大盘的建筑面积集中在 20 50万 之间光谷片区楼盘的主要物业类型有多层、小高层和高层，其中以 多层、小高层为主流片区均价在 3500元 / 左右， 畅销户型以三房和两房为主，两房集中 100 以下，三房集中在 120 以上 品牌价值、项目展示推广、客户维护及产品附加值 成价格支撑要点区位、人文环境、产品、发展潜力诉求是片区楼盘营销的主要特征 片区未来直接供应量预计达到约 135万方，预计未来 1年直接供应量达到约 60万方，竞争比较激烈南湖滨湖板块南湖片区是近年来房地产发展的热点片区从目标客户的角度，南湖滨湖板块楼盘对本项目的竞争主要表现在：对客户的分流南 湖大华南湖公园世家多层、小高层 3858元 金地格林小城多层、小高层 4100元 保利南湖项目南湖山庄小高层 3600元 明泽丽湾高层 3900元 泰然南湖玫瑰湾澜花雨岸高层 3600元 分流度：一般南湖滨湖片区特征南湖处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近，道路通畅，交通便利，配套基本完善南湖拥有丰富的自然景观资源，居住环境好，周边高校众多，十分利于住宅项目开发。 金地、大华、保利、泰然等品牌开发商的进入，带来了高品质的产品，提升了整个板块的开发水平， 改善了片区的配套及周边环境，形成一个高质量的住宅片区。 随着产品质量的提高和配套设施的完善，南湖片区内楼盘的价格将逐步提高，目前已成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地。汤逊湖区域汤逊湖区域是房地产发展的新兴区域本项目所在片区楼盘的竞争主要表现在产品、价格、营销水平汤逊 湖汤逊 湖美加湖滨新城 （ 2期）小高层 2700元 别墅 3100 阳光海岸多层 2700元 汤逊湖山庄 （ 2期）多层 2950元 梅南山居青山碧水多层 2600元 别墅 60万起美院 COAST别墅 价格待定观澜逸墅别墅 3988元 起水岸枫林多层 2480元 华工镜湖园小高层 2300元 水云居多层 2450元 别墅 3180元 起宜家汤臣 （ 3期）多层 2700元 别墅 5500元 银河湾 （ 2期）多层 2800元 汤逊湖区域特征汤逊湖区域拥有丰富的自然景观资源，居住环境好，项目基本上都分布在汤逊湖周边 ,且普遍具备相当规模区域内楼盘的主要物业类型是多层和别墅区域内楼盘的均价为多层 2600元 / 左右、别墅 3200-5500元 / 之间， 畅销户型以三房为主，面积集中在 120 140 之间自然环境和价格诉求是片区楼盘营销的主要特征 片区未来直接供应量预计在 120万方左右，竞争比较激烈竞争格局分析结论从物业形态和地域上来看 ,光谷中心区域和南湖滨湖板块对项目的竞争压力主要存在于 高端客户的截流和分流 .项目的主要竞争压力来源于汤逊湖片区， 特别是项目周边的项目美院COAST、宜家汤臣、梅南山居等项目，市场推盘量比较大，并且物业形态及价格相近，是项目应该重点关注的区域 .项目分析总占地： 1800亩项目一期建筑面积： 7.7万方项目二期建筑面积： 5.5万方项目二期容积率： 1.3在售物业类型 : 小高层、空中别墅、叠加别墅项目二期产品组成：项目概况物业类型 空中别墅 叠加别墅 小高层（ 9+1） 小高层（ 11+1）套数 56套 68套 108套 126套面积区间 180-220平米 180-220平米 123-150平米 30-120平米8层叠加别墅 2栋4层叠加别墅 4栋11层小高层 1栋9层小高层 2栋项目物业排布二期产品的市场定位档次（按照销售单价划分）4层叠加 8层叠加 9层小高 11层小高二期产品重要程度划分 (按照销售总价划分 )4层叠加 8层叠加 9层小高 11层小高竞争压力：8层叠加 4层叠加 9层小高 11层小高叠加别墅是项目二期的重点和难点项目的推盘节奏和营销策略需要以叠加别墅为重点，同时要注意兼顾中等面积小高层。高档物业：叠加别墅、空中别墅中档物业：9层小高投资型物业：11层小高层目前项目的物业形态可以分为三类：项目形象档次、主要销售回款项目重点销售回款部分推盘策略对于推盘策略的考虑：保证项目形象的高端与统一保证销售回款速度项目的施工进度保持考虑市场上竞争楼盘的节奏项目形象保证：保证项目高端大盘形象，推盘策略中必须重点突出高档物业、尽量淡化中档物业的影响。项目目前的销售进度：一期销售完毕，二期小高层一栋在售，其他未推出。工程进度：2008年 3月项目交房市场竞争分析：2006年 12月份，美院 COAST推出第一批房源，物业类型为叠加别墅和独体别墅。推盘节奏安排时间 2006.11 2007.3 2007.4 2007.5 2007.10 2007.11推盘节奏2007.3前 7、 8号楼销售完毕2007.2月开始积累叠加别墅客户2、 3、 4号楼集中推出分批加推 1、 5、 6号楼 推出 9号楼宣传策略安排年前主要依靠活动营销、户外、外展点、美加客户资源、金地置业客户资