深圳市锦峰锦龙名苑项目推广报告92页

中管网房地产频道锦峰 锦龙名苑项目推广报告 中管网房地产频道 中管网房地产频道目前，项目的规划设计方案已完成，并即将进入施工阶段、启动营销形象宣传。本项目组与发展商进行了深入细致的沟通，在本报告书中针对发展商提出的问题进行解答，并对项目定位进行深化及延展，以期对项目的形象及营销推广方向有所指引，为项目的公开发售打下良好的基础。前言 中管网房地产频道龙岗中心城的市场状况 中管网房地产频道东莞东莞 惠州惠州坑梓坪山横岗布吉：龙岗卫星工业城镇横岗：龙岗的卫星新城坪山 : 龙岗的卫星新城坑梓 : 龙岗的新城城镇平湖：物流中心基地东部滨海带：东部旅游组团 根据 龙岗区城市空间发展策略 中心城定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，深圳东部的区域复合功能中心。住宅工业商业龙岗中心城定位 中管网房地产频道居住功能为主城市新区 行政中心区南组团：以办公区、公寓、酒店、金融机构、商业区等第三产业为主中心城规划面积 32平方公里，现规划人口25-30万，到 2020年控制规模 77万人西组团：以密度低住宅、科技产业、体育、会展商务为一体的城市新区东组团：行政活动中心区，公共配套最为成熟，聚集了 70%的人口第三产业为主商务功能区龙岗中心城片区功能分析 中管网房地产频道龙岗交通局中心城路网规划起止地点 完工日期 主要影响深平快速路 罗湖 布吉 平湖 观澜 2005.7 （一期） 关内至龙岗中心城只需 30分钟左右，加速关外置业步伐南坪快速路 南山西部港区 龙岗大工业区 2006 （一期）地铁三号线 红岭中 龙兴街 ，贯通罗湖 横岗至龙岗中心城 2009深惠路改造 原深惠路沿线，扩为 8车道，与地铁三号线复合 2009中心城 3个 30分钟交通圈 “ 特区内外 ”通过轨道、高速公路连接市中心“ 城际 ”通过高速公路连接东莞、惠洲“ 组团 ” 通过区间高速公路连接各组团龙岗中心城交通路网建设 中管网房地产频道龙岗中心城片区供需分析 中心城近年供应量急速放大， 04年比 03年供应增加 22.6万，增幅达 89%， 预计今后 3 年年均供应达 100万以上； 05年由于供应量急剧减少，故出现了供不应求的现象； 06年下半年起中心城多个大型项目将相继入市，各项目间竞争将加剧。 中管网房地产频道新政主要内容分析自 2006年 6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70以上 。90 将作为一个政策性标准定下来，预期未来市场中小户型供应将会有很大的增长。供应结构调整措施稳定房价措施土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。 在限套型、限面积的基础上，以招标的方式来进行土地交易，其意味着以后土地出让很有可能更看重开发商 出的房价 是否符合限价要求而不是 出的地价 有多高，这就限定了开发商利润额。 中管网房地产频道新政对龙岗中心城片区供需、价格影响新政出台后，龙岗中心城的供需都有很明显的减少；开发商和置业者都在观望，很多项目推迟了入市的时间；龙岗中心城的价格在供需都有很明显减少的情况下，价格仍然持续上升。 中管网房地产频道龙岗中心城市场总结深圳现代产业基地，次中心地位突出；交通规划系统发达，周边区域影响力大；新政出台后供需明显下降，市场观望态势浓厚，而价格仍持续上升。 中管网房地产频道了解我们的项目 中管网房地产频道项目位于龙岗区南联片区龙溪村内。项目位置 中管网房地产频道项目指标占地面积 25000.00总建筑面积 36500.00住宅建筑面积 32700.00商业建筑面积 2100.00容积率 1.46绿化率 30%户数 拆分前： 259户；拆分后： 412户停车位 251（其中半地下 180个）龙岗路鹏达路居住带本项目地块呈多边形，容积率低，属于中小型规模楼盘。 中管网房地产频道项目户型配比户 型 建筑面积 套 数 比 例 面积比例2房 88 32 12.36% 8.80%3（ 3+1）房 120130 173 66.80% 67.58%4房 140 54 20.84% 23.61%合计 259项目设计入户花园，以 3房、 4房为主，一梯两户，实用率高。 中管网房地产频道项目规划分析龙岗路鹏达路u项目占地 25000平米，规划容积率为1.46，在片区内占据优势；u本项目地块被鹏达路、龙岗路的延长路及八仙岭公园围合，整体呈锥形；u以 7栋 9层带电梯的塔楼围合的建筑布局规划形成了项目集中园林以及居住型物业的形象；u通过建筑规划，充分地利用了八仙岭公园的山体资源，将项目的园林、车库与山体结合，使之融入山体，山居特色突出。在项目先天规划的前提下，我们还需要 充分的利用、整合周边资源条件，完成项目档次及物业形象的素质打造，增强项目的整体竞争力。居住带 中管网房地产频道项目景观分析整体而言，本项目的景观资源丰富，尤其是山景资源充沛，通过对其的充分利用，形成本项目独特的竞争优势；项目周边存在烂尾的别墅群，会对本项目产生负面影响。 中管网房地产频道项目配套分析本项目坐落于八仙岭公园，周边生活配套齐全，商场、学校、银行、医院、餐饮等近在咫尺，出则繁华，入则宁静。龙城中学万众电子城福临百货创富数码城鹏达商业街海鲜酒楼龙城广场世贸中心龙岗区府龙岗镇政府五洲风情 MALL柏龙 奥特莱斯东方国际茶都集银皮革市场龙岗中学平岗中学南联小学第一生活配套圈层第二生活配套圈层叠翠商业街中国银行 天虹百货门诊部 中管网房地产频道项目交通分析龙岗长途汽车站地铁开工深惠路改造 351、 365、 361、 358、 329、938、 309、 811、 818、 862等多路公交线路经过本项目有多路公交线路经过本项目，而地铁三号线的动工及深惠路改造将大大提升项目的形象。 中管网房地产频道道路对项目的影响现状：龙岗路和鹏达路的延长路属市政路，目前尚未修通，本项目的主入口位于龙岗路的延长路上。影响：影响项目的形象展示，间接会对项目的客户心理产生影响，从而影响本项目的销售和价格；使项目的通达性减弱。路路龙岗鹏 达深惠路 中管网房地产频道农民房、烂尾楼对项目的影响现状：项目的周围存在烂尾别墅楼群和龙溪村农民房。影响：影响项目的形象档次展示；阻挡项目的观景视线；对项目的来访客户心理产生影响，影响到本项目的销售速度和价格。 中管网房地产频道政策对项目的影响政策对供应结构的调整6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积 90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。凡不符合该要求的，均应进行套型调整。政策影响下项目对原规划设计的调整在原设计规划的基础上，用非承重墙将原（）房的户型进行分割，再进行有效销控，实现项目一梯两户的布局。 中管网房地产频道项目的 SWOT分析strength优势项目临近深惠路和地铁三号线，大交通便捷；靠近镇政府，项目周边配套完善，生活便利 ；景观资源丰富；项目产品为市场稀缺产品。weakness劣势项目的规模较小；市政道路未通对本项目产生的负面影响；周边烂尾别墅群对本项目形象产生一定的影响。opportunity机会深惠路的改造和地铁三号线的开通有利于区位价值提升；八仙岭公园建成投入使用，生态、健康概念可成为项目形象提升的有力支撑。Threat项目潜在威胁本片区及龙岗中心城等区域楼盘对本项目产生的竞争；八仙岭公园的治安问题影响；项目的（）房户型为拼加户型，市场政策对项目影响。 中管网房地产频道项目的价值所在：规划角度 罕有 9层带电梯多层物业， 低容积率、低覆盖率 ；综合角度 郊野公园、山居物业感召力 ；户型角度 特色户型设计 。项目的 SWOT分析 中管网房地产频道项目的不足之处：、小区主入口处道路为市政道路，但修建时间不确定 ；、项目周边的农民房及烂尾别墅群对项目影响较大；、新政的出台迫使项目的产品结构进行调整。项目的 SWOT分析 中管网房地产频道项目面临的问题项目面临的问题 ？ 如何增强项目的核心竞争力？ 如何使项目在市场中脱颖而出？ 如何规避政策对本项目的销售影响？我们的思考 中管网房地产频道如何增强项目的核心竞争力？ 中管网房地产频道规划角度 罕有 9层带电梯多层物业， 低容积率、低覆盖率 ；综合角度 郊野公园、山居物业感召力；户型角度 特色户型设计 。项目的价值所在 中管网房地产频道融入深圳山体住宅资源链2006