宁波工业地产研究报告-46页-2007年

宁波工业地产市场报告行业分析 行业分析框架n 宏观基础：宏观经济政策环境 我国对房地产行业的政策 我国对工业地产的政策 房地产行业在宁波的经济地位n 宁波房地产行业分析 宁波房地产的市场综述 宁波工业地产综述n 宁波工业地产案例分析 宁波经济技术开发区 宁波保税区 宁波大榭开发区 宁波望春工业园区 镇海经济开发区n 宁波工业地产的展望 经济全球化对宁波的影响 国家宏观经济政策对宁波的影响 长江三角洲地区城市产业结构出现新的变化对宁波的影响 上海经济结构及生产力布局大调整对宁波的影响n 提问与回答第一部分 宏观基础行业分析 宏观环境分析n 我国对房地产行业的政策 历史沿革 现在描述行业分析 宏观环境分析工 业 用地政策 2003年 2月18日 国土 资源部 关于清理各 类 园区用地加 强 土地供 应调 控的 紧 急通知 2月21日 进 一步治理整 顿 土地市 场 秩序工作方案 6月 5日 国有土地使用 权 出 让协议 7月18日 国 务 院办 公厅 关于 暂 停各 类 开 发 区的 紧 急通知 7月30日 关于清理整 顿 各 类 开 发 区加 强建 设 用地管理的通知 11月3日 关于加大工作力度 进 一步治理整 顿 土地市 场 秩序的 紧 急通知 2004年10月21日 国 务 院 关于深化改革 严 格土地管理的决定 2005年3月21日 国 务 院办 公厅转发 商务 部 关于促 进 国家 级经济 技 术 开 发区 进 一步提高 发 展水平的若干意见 2006年 4月28日国 务 院 国有土地使用 权 出 让 合同 补 充协议 进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象 整合了工业园区规模 园区和工业用地审批程序愈加严格 加快了土地市场化进程 行业分析 宏观环境分析n 房地产行业在宁波的经济地位 占 GDP的比重 未来的增长空间第二部分 宁波房地产行业分析行业分析 宁波房地产的市场综述n 1、 2000-2006年宁波房地产指数（包含二手市场）行业分析 宁波房地产的市场综述阶 段 年份 房地 产 形 势 商品房建 设阶段 2000-2002房 产 市 场刚刚 崛起，开发 商开 发 水平初 见 端倪3069.4爆 涨阶段 2002-2004土地放量日益增大，房市进 入快速 发 展期4180.5调 控 稳定 阶 段 2005-2006国家宏 观调 控政策 颁 布 实施，房市 趋 于理性5573行业分析 宁波工业地产综述宁波市工业产业园区开发建设的三个阶段1、创建国家级开发区2、兴办省级开发区3、建设乡镇工业产业园区行业分析 宁波工业地产综述（一）发展概况1.产业结构三种产业结构由 1949年的 74.29.716.1发展为目前的 8.25635.8，第二产业成为国民经济的主导，并已进入以重化工业和高加工度化制造业为先导的工业化中期加速发展阶段。2.工业构成 三大类特色工业由服装制造业、日用（家用）电器制造业、通用仪器仪表制造业等传统支柱工业；以炼油、化学、电力、钢铁、造纸和修造船等 6大行业为基础的临港型工业体系；以电子信息、机电一体化、新材料等行业为主的高新技术产业。宁波的工业正逐步走向重型化。3.园区建设至 2005年底，全市共有各类工业园区 127个，规划面积约 330平方公里，开发面积121.7平方公里。其中实际开发率在 50以上的占 40.1，基本以市级以上工业园区为主；开发率在 40 50的占 6.1；开发率在 30 40的占 5.5；开发率在 20 30的占 9.5；开发率在 20以下的占 38.8，基本以镇级以下工业园区为主。4.中心城工业用地空间分布就中心城范围而言，现状工业用地 39.75平方公里，占城市建设用地 28.6，人均33.1平方米，单位面积产值约 6.67亿元 /平方公里。行业分析 宁波工业地产综述目前：各类工业产业园区（开发区） 127个 ，规划面积 330平方公里 ，实际开发面积 120多平方公里；其中市区共有各类工业产业园区（开发区） 43个，规划面积 258平方公里，实际开发面积 75平方公里 行业分析 宁波工业地产综述级别远 景 园区名称 规 划面 积 产业 方向国家级开发区 2020年 总面 积为123.14平方公里；2020年纯 工业 用地面积为38.7平方公里。 宁波经济技 术开 发区 至 2020年 规 划面 积扩 大至 90平方公里， 远 景 规划面 积扩 大至 100平方公里，其中 2020年 纯 工业 用地面 积为 36.9平方公里 以石化、钢铁 、造纸 、修造船 为 主的临 港大工业 宁波保税区 规 划园区 总 面 积为 2.3平方公里 具有保税性 质 的 仓储业 及高新技 术产业 大榭开 发区 规 划园区 总 面 积为30.84平方公里（不 计 山体 为 16.13平方公里），其中 2020年 纯 工 业 用地面 积为 1.8平方公里 能源、出口加工等中小型 临港工 业 行业分析 宁波工业地产综述级别 远 景 园区名称 规 划面 积 产业 方向市属大型产业园区 远景总面积为262.4平方公里2020年总面积为118.4平方公里其中纯工业用地面积为44.25平方公里 机 电 工业 园区 远 景用地 为 20km2，其中 2020年用地 12km2， 纯 工 业 用地 为 8.52km2 机械、 电 子等一、二 类 工 业 江北工业 科技园区 远 景用地 为 14km2，其中 2020年园区 总 面 积为 9km2，其中 纯 工 业 用地 为 4.56km2 一 类 工 业 科技园区 远 景用地 为 18.9km2，其中 2020年 纯 工 业 用地 为 0.86km2 科研、研 发 栎 社工业产业 园区 远 景用地 为 32km2，至 2020年园区 总 面 积为12km2，其中 纯 工 业 用地 为 6.05km2 一、二 类 工 业 鄞州工业产业 园区 至 2020年园区 总 面 积为 12km2，其中 纯 工 业用地 为 5.5km2 一 类 工 业 化学工业产业 园区 远 景用地 为 35km2，其中 2020年用地 17km2， 纯 工 业 用地 为 11.95km2 炼 油、催化裂解及精 细 化工等石化工业 镇 海经济开 发 区 至 2020年园区 总 面积为 7.5km2，其中纯 工 业 用地 为4.6km2 一、二 类工 业 市 纺织 工业产业 园 至 2020年用地面 积为 3km2， 纯 工 业 用地 为 2.21km2 织 造 业 明州工业产业 园区 远 景 规 模控制 为80km2，其中姜山 为10km2，洞 桥为 12km2，方 桥为 5km2 无 污 染或轻污 染的一、二 类工 业 江北工业产业 园区 规 模控制 为 30km2 无 污 染的一 类 工 业 行业分析 宁波工业地产综述宁波工业产业园区的发展中的问题：一、宏观管理薄弱，不适应加快工业结构战略性调整的需要，在体制上也存在一些制约工业产业园区发展的问题。二、规划相对滞后。全市缺乏系统的工业产业园区总体规划，对工业产业园区的布局考虑不够周详，部分工业产业园区缺乏中长期的控制性详规。三、部分园区规模偏小、产业档次偏低、集聚功能偏弱。四、各地原工业园区布局分散，重复建设现象较为突出，土地综合利用不尽合理。第三部分 宁波工业地产案例行业分析 宁波经济技术开发区n 1984年 10月经中国政府批准成立 , 是中国建区最早、面积最大的国家级开发区之一。n 1992年经国务院批准，面积扩大至 29.6平方公里，现规划总面积达 100平方公里。n 2002年全区实现国内生产总值 105.3亿元，工业总产值 325.4亿元，出口总值 10亿美元，财政收入 16.8亿元。位于宁波市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，距离市中心约 27公里。行业分析 宁波经济技术开发区形成石化、能源、钢铁、汽车、造纸、机械、轻纺、食品等产业群。 行业分析 宁波经济技术开发区美国 EXXON、 DOW化学，欧洲 BP、赫斯特，日本依藤忠、三菱、三井，韩国三星，东南亚的金光、正大，台湾台塑化工、见龙化学、长荣货柜、敏孚机械等都来宁波开发区投资。国内来甬落户开发区的大项目有宝钢集团宝新不锈钢项目、唐山建龙钢厂宽厚板项目、杭州恒逸集团 PTA项目、吉利集团轿车项目 行业分析 宁波经济技术开发区政策优势 n 土 地“八通一平 ”（通路、通电、通蒸汽、通讯、通有线电视、上水、下水、排污和土地自然平整）条件的工业用地，具有 50年使用权。n 所得税外资企业所得税率为 15% ，国家赋予国家级开发区 “二免三减半 ”的政策，即：外商投资的生产型企业经营期在 10年以上的，从获利年度起，第一、二年免征所得税，第三至第五年减半征收所得税 n 税外收费依法治区，大幅减少税外收费，实行目录管理，杜绝乱收费。n 基建补贴企业在筹备建设期间，需要向供电部门缴纳的用电一次性电贴费，由开发区管委会给予全额补贴。 行业分析 宁波经济技术开发区n 在全国国家级开发区综合评比中列前五名 n 连续 6年在浙江省各级开发区综合评比中名列第一，也是商务部评估中国最佳的 5个国家级开发区之一n 城区人均公共绿地面积 12.94平方米，区域绿地率 32.99% ，绿化覆盖率 36.74% ，三项指标均列宁波市各城区首位。目前宁波开发区全年有 282天空气质量保持在 级水平， 83天保持在 级水平 行业分析 宁波保税区n 成立于 1992年 11月 19日，是经中国政府批准的国家级开发区n 中国大陆目前开放度最大、运作机制最活、政策最优的特殊对外开放区域之一。n 去年，国务院又新批宁波出口加工区作为国家级开发区，规划面积 3平方公里。位于宁波市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，毗邻宁波经济技术开发区，距离市中心约 27公里。行业分析 宁波保税区n 信息家电业n 集成电路产业n 精密机械产业。n海外留学人员创业n计算机产业n软件行业分析 宁波保税区n 政策优势 -经 贸 管 理鼓励大中型企业跨行业从事多种经营 ,成为集加工、贸易和商业服务等为一体的综合型企业 海 关 管 理兑保税区与境外之间进出的货物，除实行出口被动配额管理外，不实行进出口配额、许可证管理 金 融 及 外 汇 管 理免征固定资产投资方向调节税 税 收保税区允许部分企业直接收购区外产品并享受出口退税对 加 工 企 业 的 政 策对 贸 易 企 业 的 政 策 对 物 流 企 业 的 政 策商 品 展 示 优 惠 政 策行业分析 宁波保税区进区分拨 出口聚集分运 转口贸易 收购出口 行业分析 宁波大榭开发区n 1993年 3月经国务院批准设立n 由中国中信集团公司（ CITIC）成片开发的国家级开发区n 是迄今为止中国唯一由企业自主开发的国家级开发区行业分析 宁波大榭开发区n大榭岛本岛面积 30.84平方公里，其中山地面积约为 14 平方公里，已开发土地 11.4 平方公里。行业分析 宁波大榭开发区依托深水区位优势、资源优势，开发区重点发展港口、能源中转、临港石化