深圳三湘东填海区项目户型定位报告81页中原出品

我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区项目产品户型定位案户型规划推导分析点 :深圳典型高端住宅区分析对片区潜在竞争项目进行分析三级市场的成交和需求分析本项目自身条件的研究客户群体研究目的 :最终推导出面积比例和面积建议意向基本面积区间和比例研判思路区域 看点项目 定性 深圳典型高端住宅区分析区域特点 蛇口 /红树林 /华侨城 /香蜜湖代表案例 :依照片区影响力和地产发展年限选取 1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1 第一次推导得出同质片区同类项目的 面积比例和面积区间2 第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的 面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的 面积区间 .通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例 通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的 面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正 面积比例推导过程分析过程 :通过同质片区基本同类项目进行整体分析 ;考虑年限的变化特征 ,寻找之间的规律 ;选取 03-06年 ， 同质片区 的共 19个典型项目进行分析 ;目的要求 :由同质片区分析 ,找出基本变化规律 ,初步得出本项目可参照的户型区间和比例 ;数据来源 :中原深港研究中心 /中原三级市场数据库1:样本容量时间跨度 筛选标准2 1 319个3年 深圳关内高端住宅项目片区 :蛇口 /华侨城 /红树林 /香蜜湖同质片区 03-06年已 /在 /近期销售项目分析 选取案例四大片区 :蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在的片区片区 /项目 03年已售项目 04年已售项目 05年已售项目 06年发售项目蛇口片区 兰溪谷 半岛城邦 1期花园城 3期 2号华侨城片区 红树东方 天鹅堡 2期红树林片区 中信红树湾 1期 中信红树湾 2期 御景东方 (在 )浅水湾 (在 )香蜜湖片区 水榭花都 2期国际公馆 1期熙园香域中央 国际公馆 2期水榭花都 3期本片区 天骄华庭 海月 3期 后海花半里 (在 )东海湾豪园 (10月)1. 03-06年面积和比例统计03年04年05年06年项目 二房 三房 四房 五房 复式水榭花都 2期 121-130 占 25% 171-203 占 75% 中旅国际公馆 1期 94 占 4%116-164 占 50% 165-185 占 39% 185 以上 占 7%熙 园 125 161 占 41.8 177-203 占 32.9% 215-330 占 9%209-244 16.3%(跃 )红树东方 103-125 占 29% 155-220 占 69% 267-276 占 1.2%天骄华庭 43 占 17% 120 占 23% 150 占 53% 225 占 6% 320 占 2%中信红树湾 1期 91-98 占 15.4% 154-173占 35%164-266 占 44%主力 160-170 ， 202-208 270379 占 5.6%兰溪谷 1期 123 133 占 17 140 180 占 25 190320 占 8%香域中央 130 160 占 18 167 209 占 52 190 220 占 27230-260 占 20招商海月 3期 114-128 占 42% 136-152 占 45% 210 占 11% 230 占 2%水榭花都 3期 147-166 占 22 190-204 占 71 270-308 占 6中旅国际公馆 2期 105-127 占 51% 153-187 占 49% 主力 120-127 主力 150-160天鹅堡 2期 2区 150 以上占 10% 160 180 占 70% 占 20%中信红树湾 2期 144-193 占 38% 176-255 占 57%主力 220-250 289-458 占 5%花园城 3期 2号地 50-70 占 15% 98120 占 35%主力 110 140-170 ，占 45%主力 160-170 210 占 5%半岛城邦 1期 77-87 占 21% 101-136 占 41%主力 122-136 147218 占 35%主力 147-164 220 260 占 3% 御景东方 119 占 17% 149-235 占 83%主力 149-151 186-197 225-235 后海花半里 70 75 占 24% 81 124 占 76%主力 110-124 浅水湾 157-280 占 100%主力 160-190 东海湾豪园项目 90-100 占 35% 140-160 占 60% 200 以上占 5%通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现 三房、四房 户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中， 五房 比例明显较大。由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的 三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析 ，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。中信红树湾 1期半岛城邦 1期 约 15 2期现象一：参考项目一期有，二期均没有。半岛城邦 1期 两房北向无海景，均价约 8300元 / ，整体均价约 11000元 / ；后海花半里，高层两房均价 约 9100元 / ，小高层三房均价约 11500元 / ;现象 二 ：现象三：0关于两房现象四：与项目所在片区同质片区， 03-06年推出的高档项目，设 2房的项目仅有1/3，且供应的 2房总量仅为 4.42。关于两房结论：综合以上现象可以发现：n 高档次住宅项目，普遍不设置两房， 即便设置两房，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；n 一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均 取消了一期中的两房以提升项目的整体档次 ；n 两房在项目中的 单价 由于位置、总价的关系， 普遍低于大户型 ；n 片区中 容积率偏低，规模较大的项目 ，普遍都不设置两房单位。03-06年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势；五房（含复式）比例则呈略上升趋势。据此 线性趋势预测 ， 07年 本项目可以参考主力房型比例为三房约为 34左右，四房约为 58左右，五房约为 8左右 ;2.整体三房、四房供应比例分析（新）03年下旬至今，各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势 ;我们的研究将从这些区间中研究 03-06年面积区间的畅销段 ;3.各户型基本面积区间分析单 位 03年 04年 05年 06年 1-5月( )上限 130 220 360 173 266 326 193 255 384 136 280 378下限 103 150 219 95 136 230 105 153 236 81 140 254弹 性区 间 27 70 141 78 130 96 88 102 148 55 140 124户 型 三房 四房 五房 三房 四房 五房 三房 四房 五房 三房 四房 五房含复式含复式含复式含复式四房03年04年05年06年120-130154-173 、114-128 、 89-93145-165110-125170-200136-152 ，160-170 ， 202-208 150-180 ，190-204 ， 220-250140-170 ， 190-220三房选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目三房户型区间设置在 110 125 、 130-150 之间；四房户型区间设置在 170 185 、 200 220 之间；五房户型区间设置在 250-320 之间；结论：4.03-06各户型畅销区间分析五房含复式230-280227-276 、267-334268-320初步推导户型面积和比例结论一 :说明 :以上户型区间和比例是基于对片区市场研究 ,目前只作为本项目研究的参考值 ;在初步户型面积参考的基础上 ,需要层层论证以求出项目最终面积和比例 ;由于目前只是推断 ,所以在此我们初步用区间表达户型的比例 ;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例 ;三房 四房 五房含复式面 积区 间 110-125 130 150 170 -185 200 -220 250-320 面积比例 32-36 55-61 5-11意向基本面积区间和比例研判思路区域 看点项目 定性深圳典型高端住宅区分析区域特点 蛇口 /红树林 /华侨城 /香蜜湖代表案例 :依照片区影响力和地产发展年限选取 1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1 第一次推导得出同质片区同类项目的 面积比例和面积区间2 第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的 面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的 面积区间 .通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例 通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的 面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正 面积比例分析过程 :通过同质片区潜在竞争项目进行分析 ;选取 06年 -07年的共 4个项目进行分析 ;目的要求 :规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型由潜在项目的竞争分析对初步推导的 面积比例 进行修正 ;数据来源 :中原深港研究中心 /中原三级市场数据库推导过程 2:选取案例来自蛇口以及本项目所在片区同质片区 07年潜在竞争项目分析 片区 /项目 06-07年发售项目蛇口片区 半岛城邦 2期本片区 宝能项目皇庭项目海月 4期本案半岛城邦 2期海月 4期宝能项目皇庭项目1.07年潜在竞争项目面积和比例统计项目 一房 二房 三房 四房 五房含复式招商海月 4期40-50(1房公寓 ) - 110 120 160-165225 -320约 500套 17%约 85套 - 25%约 125套 50%约 250套 8%约 40套宝能项目- 75-85 100-135 140-187 225-270约 1013套 - 15%约 151套 48%约 466套 32%约 334套 5%约 53套半岛城邦 2期- - 125-160 180-250 300约 900套 - - 40%约 360套 50% 约 440套 10%约 90套皇庭项目 - - 120-130 140-150 - 约 322套 - - 60%约 193套 40%约 129套 - 合计 约 2735套 约 85套 约 151套 约 1144套 约 1153套 约 183套合计比例 3 6 42 42 7三房四房是主力户型，五房均不超过 10二房 三房 四房 五房含复式区间 75-85 - 110-120 120-140 140-160 160-185 250-300比例 6 42 42 7潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一 主力户型区间和比例统计分析原则 :为合理规避竞争，修正比例 .三房在 110-120 之间存在竞争 ,建议适当缩减三房的比例 ;四房 170-220 为非直接竞争区间 ,建议保持目前比例 ;五房含复式以上竞争空白点 ,建议本项目比例适当增大 ;二房 三房 四房 五房含复式区 间 - - 110-125 130 150 170-185 200-220 250-320 比例 - - 32-36 55-61 5-11第一次修正面积比例结论二 :三房 四房 五房含复式面 积区 间 110-125 130 150 170-185 200-220 250-320 面积比例 30-34 55-61 7-13通过潜在竞争修正 套数比例03 06年可参考项目分析得出本项目 初步户型配比三房 四房 五房含复式面 积 区间 110-125 130 150 170-185 200-220 250-320 套数比例 30-34 55-61 7-13三房 四房 五房含复式面 积 区间 110-125 130 150 170 -185 200 -220 250-320 套数比例 32-36 55-61 5-11结论一结论二意向基本面积区间和比例研判思路区域 看点项目 定性 深圳典型高端住宅区分析区域特点 蛇口 /红树林 /华侨城 /香蜜湖代表案例 :依照片区影响力和地产发展年限选取 1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1 第一次推导得出同质片区同类项目的 面积比例和面积区间2 第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的 面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的 面积区间 .通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例 通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的 面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正 面积比例分析过程 :通过同质片区三级市场成交和需求进行分析 ;选取各片区典型案例进行鉴别分析 ;目的要求 :第二次修正基本户型由三级市场成交和需求户型 /面积对本项目进行 面积区间 修正 ;数据来源 :中原深港研究中心 /中原三级市场数据库 /中原四片区地铺推导过程 3:选取案例四大片区 :蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在片区同质片区 03-06年三级市场整体及个案分析 片区 个案项目本片区 天骄华庭、海月花园蔚蓝海岸蛇口片区 花园城、兰溪谷华侨城片区 波托菲诺 天鹅堡红树林片区 红树湾 1期香蜜湖片区 水榭花都、香域中央蛇口 片区 三级市场成交资料（ 05.10 06.3）户型 成交比例 面积区间 （ ） 主力面积 平均总价（万元） 平均单价（元 / ）一房 两房 7.1% 75.03-87.63 80.57 81 10053 三房 42.9% 97-176.48 130.48 156 11956 四房 35.7% 145.58-223.7 185.39 253 13645 五房 14.3% 170.61-247.96 209.29 244 11659 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蛇口片区的二手市场交易 三房四房比例较高，约占总比例的 78；本片区的豪宅户型面积比较适中 ,三房平均面积约为 130平 ,四房平均面积约为 185平 .1.蛇口片区三级市场成交分析三房户型面积明显较低，与四房相差约 15由于五房户型放盘量少质次，片区客户中换楼客户对超大户型的需求未能得到满足。华侨城 片区 三级市场成交资料（ 05.10 06.3）户型 成交比例 面积区间 （ ） 主力面积 平均总价（万元） 平均单价（元 / ）一房 两房 10.9% 55.81-83.63 79.28 85 10711 三房 42.2% 113-219.72 152.25 193 12701 四房 31.3% 168-330 215.06 337 15649 五房 15.6% 145.12-334.66 237.45 398 16777 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部华侨城片区的二手市场交易 三房四房比例稍低，但比例仍然高达 73；本片区豪宅大户化特征十分明显， 三房平均面积为 152平 ,四房平均面积为 215平 , 户均面积居四大片区之首 ;与四房五房相比，三房户型的单价明显较低；本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。2.华侨城片区三级市场成交分析房型成交量排名 :三房 四房 五3-301.22656五房12576 243166.37-265.5193.61 57.1%四房10949 169102-183154.09 32.1%三房11183 10478.51-88.7293.00 3.6%两房102665249.96-51.3550.66 7.1%一房平均单价（元 / ）平均总价（万元）面积区间（ ）主力面积成交比例户型环红树湾 片区 三级市场成交资料（ 05.10 06.3）原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部红树湾片区的二手