房地产开发经营与管理精品课件ppt 2 房地产开发项目可行性研究

Real estate Development & management,一般来说，可行性研究是以市场需求为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。它通常要处理两个方面的问题： 一是确定项目在技术上能否实施； 二是如何才能取得最佳效益，主要是经济效益。,一般来说，可行性研究是以市场需求为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。它通常要处理两个方面的问题： 一是确定项目在技术上能否实施； 二是如何才能取得最佳效益，主要是经济效益。,从房地产开发项目的实际情况来看，单从施工技术上讲，一般不存在什么重大问题，所以关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，兼顾社会效益和环境效益。因此，房地产开发项目经济评价，是房地产开发项目可行性研究最重要的组成部分，也是项目决策科学化的重要手段。,掌握房地产开发项目经济评价的程序与方法 学会编制房地产开发项目可行性研究报告,教学目的与要求,房地产开发项目可行性研究概述 房地产市场调查与预测 房地产开发项目策划 房地产开发项目投资与成本费用估算 房地产开发项目收入估算与资金筹措 房地产开发项目财务评价 房地产开发项目不确定性分析 房地产开发项目方案综合评价 房地产开发项目可行性研究报告,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.1房地产开发项目可行性研究的内涵,房地产开发项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过对房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析与预测，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价、比选，判断拟开发项目的可行性。,房地产投资开发是一项综合性的经济活动，投资额度大、开发经营期长、涉及面广。要想使投资开发项目达到预期的经济效果，必须做好可行性研究工作，从而使房地产开发商及相关单位和部门的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。房地产开发项目可行性研究是投资决策阶段最重要的一项工作。,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.2房地产开发项目可行性研究的作用,为投资决策提供依据,项目立项 审批的依据,作为资金 筹措的依据,为项目实施 提供方案,房地产开发项目可行性研究,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.3（房地产开发项目）可行性研究的阶段划分,投资机会研究,初步可行性研究,详细可行性研究,项 目 评 估 （项目评价与决策）,初步可行性研究的深度大体上相当于项目建议书。项目建议书，又称立项申请，是项目筹建单位对拟建项目提出的框架性的总体设想。项目建议书对量化精度要求不高，主要通过粗略分析，提出项目的设想和项目建设的必要性，是项目立项阶段的主要交付成果。,房地产开发项目建议书的主要内容 项目概况（项目名称、项目由来、项目背景） 项目初步规划设计方案（项目选址、建设规模和内容） 项目实施（项目开发经营模式、实施进度初步设想） 投资估算和资金筹措 开发经营收入估算 经济效益和社会效益评价 结论,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.3（房地产开发项目）可行性研究的阶段划分,投资机会研究,初步可行性研究,详细可行性研究,项 目 评 估 （项目评价与决策）,项目建议书编制完成后要向计划部门申报审批，经批准，称为立项。立项仅说明一个项目有投资的必要性，尚需进一步开展可行性研究工作。为了简化审批程序，许多地方将项目建议书审批和项目可行性研究报告审批压缩为项目建议书（代可研）一次审批。,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.4房地产开发项目可行性研究的工作程序,房地产开发项目可行性研究的步骤,组织准备,市场调查与预测,开发项目策划,详细研究,编制可研报告,由于可行性研究相当复杂，所以需要组建研究班子；或者委托咨询单位。,进行市场调查，收集相关资料，并对市场前景进行预测。,根据市场需求，进行项目定位；设计开发方案。,采用技术经济分析方法对优选方案进行经济评价，分析项目的可行性。,根据可行性研究的过程、内容和结论编写可行性研究报告。,P131,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价的一般程序为：,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.4房地产开发项目可行性研究的工作程序,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.5房地产开发项目可行性研究的主要依据,项目建议书批复 房地产、工程建设的有关法律、法规和政策 投资环境资料 房地产市场信息资料 项目所在地城市的总体规划及详细规划 项目所在地城市的土地利用总体规划 项目规划设计条件 类似项目的资料 国家规定的经济评价的方法、参数和指标,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.5房地产开发项目可行性研究的主要依据,项目建议书批复 房地产、工程建设的有关法律、法规和政策 投资环境资料 房地产市场信息资料 项目所在地城市的总体规划及详细规划 项目所在地城市的土地利用总体规划 项目规划设计条件 类似项目的资料 国家规定的经济评价的方法、参数和指标,发改委、建设部【2006】 1325 号文：建设项目经济评价方法与参数（第三版） 建设部建标 2000 205号文：房地产开发项目经济评价方法,房地产开发项目本身的开发体制、开发程序、开发周期、财会制度等多个方面都有别于其它行业，使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目。为了提高房地产项目经济评价的质量，减少房地产开发项目投资的盲目性，建设部于2000年制定发布了房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号） 建立了房地产项目经济评价指标体系和报表体系； 规范了房地产项目经济评价中使用的概念、术语； 明确了房地产项目的市场调查与预测、项目策划、投资估算和成本估算等方面的内容等。,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.5房地产开发项目可行性研究的主要依据,房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较： 依据不同 方法不尽相同 内容不尽相同,瞿富强：房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析（2003）,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.5房地产开发项目可行性研究的主要依据,财务评价,综合评价,根据现行的财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。,从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，以判断项目的社会经济合理性。,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价分为：,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.5房地产开发项目可行性研究的主要依据,财务评价,综合评价,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价分为：,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.5房地产开发项目可行性研究的主要依据,对于一般的房地产项目来说，只需要进行财务评价； 对于那些重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前还应进行综合评价。,2.1 房地产开发项目可行性研究概述,2.1.6房地产开发项目可行性研究（报告）的内容,根据可行性研究的目的不同，可行性研究可分为投资决策使用的可行性研究、立项审批使用的可行性研究、向金融机构贷款使用的可行性研究等。由于可行性研究的目的不同，可行性研究报告的内容也不尽相同。,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价的一般程序为：,2.2 房地产市场调查与预测,房地产市场调查的含义与作用 房地产市场调查与预测的内容 房地产市场调查与预测的方法 房地产市场调查的步骤,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.1 房地产市场调查的含义与作用市场调查是调查者接受委托者的委托，根据调查目的，采取适宜的调查方法，收集、存储、整理有关资料和数据并形成调查报告的过程。房地产开发项目市场调查： 委托者 - 房地产开发企业 调查者 - 房地产开发企业组建的调查小组- 房地产咨询机构- 专门的调查公司,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.1 房地产市场调查的含义与作用,确定房地产开发项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式，为项目（前期）策划和进行进一步可行性研究提供依据和基础信息；同时也可为后期营销策略的制定提供依据和基础。,市场调查是房地产投资决策的前提与基础。 通过对房地产市场调查与预测，开发商或项目评价人员可以了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势（时机选择）。 分析房地产开发项目建设的必要性。,2.2.1房地产市场调查的内容 房地产投资环境调查 房地产市场状况调查,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.1房地产市场调查的内容 房地产投资环境调查 房地产投资环境调查（或市场环境调查）在国家（宏观）、区域、城市（中观）、邻里（微观）的层次上进行。 投资环境调查的内容主要包括：政治、法律、经济、文化教育、 自然条件、城市规划、基础设施等方面；对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。 项目提出和项目选址的依据。 房地产市场状况调查,2.2 房地产市场调查与预测,新教材P143-144,2.2.1房地产市场调查的内容 房地产投资环境调查与预测 房地产市场状况调查与预测,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.1房地产市场调查的内容 房地产投资环境调查 房地产市场状况调查 供求状况：包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况，尤其是竞争楼盘的调查。 消费者调查、竞争者调查 房地产商品的价格、租金和经营收入；房地产项目开发和经营的投资、成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。 项目定位的重要依据；可以为项目经济评价提供基础数据。,2.2 房地产市场调查与预测,新教材P144-149,2.2.1房地产市场调查的内容 房地产投资环境调查 房地产市场状况调查,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.3房地产市场调查与预测的方法 2.2.3.1房地产市场调查的方法 按照调查对象，市场调查分为： 全面普查 典型调查 抽样调查 按照调查的具体方式，市场调查方法分为： 询问法 观察法 实验法,2.2 房地产市场调查与预测,新教材P140-143,2.2.2.2房地产市场预测分析方法 定性预测：通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 定量预测：在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 房地产市场预测通常采用的方法有: 直观判断法（专家判断预测法） 历史引伸法（时间序列预测法） 因果预测法,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.2.2房地产市场预测分析方法 定性预测：通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 定量预测：在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 房地产市场预测通常采用的方法有: 直观判断法（专家判断预测法） 历史引伸法（时间序列预测法） 因果预测法,主要包括德尔菲法和专家小组法等。 德尔菲法（专家意见法）：由企业外的见多识广、具有专长的市场专家做市场预测。首先确定预测课题，再请专家（1050人）背对背地对需要预测的问题提出意见，主持人将各人意见综合整理后又反馈给每个人，使他们有机会比较一下他人的不同意见，并发表自己的看法，再寄给主持人，如此重复四五次后，一般可得出一个比较一致的意见。德尔菲法可使每位专家充分发表自己的意见，免受权威人士左右，具有多次反馈性、收敛性、匿名性的特征。但此法主要是靠主观判断，若专家选得不合适，预测结果难保准确。 专家小组法：在接受咨询的专家之间组成一个小组，面对面地进行讨论与磋商，最后对需要预测的课题得出比较一致的意见。它的不足在于，小组成员的意见容易受到权威性专家的左右；或者认识到自己的意见错了，但不愿当众承认。,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.2.2房地产市场预测分析方法 定性预测：通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 定量预测：在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 房地产市场预测通常采用的方法有: 直观判断法（专家判断预测法） 历史引伸法（时间序列预测法） 因果预测法,主要用于短期预测，包括： 简单平均数法 移动平均数法 加权移动平均数法 趋势预测法 指数平滑法 季节指数法等，,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.2.2房地产市场预测分析方法 定性预测：通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 定量预测：在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 房地产市场预测通常采用的方法有: 直观判断法（专家判断预测法） 历史引伸法（时间序列预测法） 因果预测法,回归分析法 相关分析法,2.2 房地产市场调查与预测,2.2.4房地产市场调查的步骤 2.2.4.1确定市场调查目的 2.2.4.2组建市场调查组织 2.2.4.3制定调查计划 2.2.4.4收集信息 2.2.4.5分析处理信息 2.2.4.6提交调查报告,2.2 房地产市场调查与预测,调查内容 资料来源 调查方法 抽样方案 调查费用,新教材P137-140,案例： 房地产市场调查资料的整理与统计分析 华宇绿洲 房地产项目可行性研究报告之细分市场需求特征分析,2.2 房地产市场调查与预测,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价的一般程序为：,根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择： 项目区位 开发时机 开发内容和规模 开发合作方式 融资方式和资金结构 产品经营方式,2.3 房地产开发项目策划,根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择： 项目区位 开发时机 开发内容和规模 开发合作方式 融资方式和资金结构 产品经营方式,项目区位地段、地段、地段是地产界的黄金定律，项目区位分析与选择对于整个房地产开发项目来说至关重要。 地域的分析与选择是对项目宏观区位条件的分析与选择，属于战略性选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 具体地点的分析与选择是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。,2.3 房地产开发项目策划,根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择： 项目区位 开发时机 开发内容和规模 开发合作方式 融资方式和资金结构 产品经营方式,开发时机由于房地产开发经营周期长、政策性强，所以选择适当的开发时机，同地段的选择一样是项目取得成功的前提。选择开发时机应首先考虑宏观经济政策和房地产市场形势，通过市场调研和分析，预测项目开发完成后的市场前景；然后再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。进行开发时机的分析与选择时，应将重点置于市场前景的预测上，而不是根据过去和现在来决定要不要上这个项目，过去和现在只是为预测未来的市场起参考作用，这种方法被称为反周期运作。,2.3 房地产开发项目策划,根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择： 项目区位 开发时机 开发内容和规模 开发合作方式 融资方式和资金结构 产品经营方式,开发内容和规模确定房地产项目开发内容和规模的原则：法律上允许、技术上可能、财务上可行，能够带来最高收益的利用，即最高最佳利用原则。房地产开发项目内容和规模的分析和选择包括： 建筑总面积建筑总面积是反映开发规模的重要技术经济指标，主要取决于土地面积和规划限制条件。 建设和装修档次即项目产品定位，应根据目标客户需求确定。 平面布置即项目总体布局和功能分区。,2.3 房地产开发项目策划,根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择： 项目区位 开发时机 开发内容和规模 开发合作方式 融资方式和资金结构 产品经营方式,开发合作方式房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对开发合作方式进行选择。 单方开发经营 合资、合作,2.3 房地产开发项目策划,根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择： 项目区位 开发时机 开发内容和规模 开发合作方式 融资方式和资金结构 产品经营方式,融资方式和资金结构 结合项目开发合作方式设计资金结构 确定合作各方在项目资本金中所占的份额 通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。,2.3 房地产开发项目策划,根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择： 项目区位 开发时机 开发内容和规模 开发合作方式 融资方式和资金结构 产品经营方式,产品经营方式主要是根据项目开发的内容，同时考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对经营方式进行选择。 出售 (包括预售) 出租 (包括预租、短租或长租) 自营,2.3 房地产开发项目策划,2.3 房地产开发项目策划,房地产开发项目策划是对未来房地产开发项目的创造性规划，一般可分为前期策划（可行性研究阶段）和后期策划（房地产营销策划）。这里所说的项目策划主要指前者。房地产项目前期策划的主要目的是进行项目定位，即在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。,房地产项目策划,前期策划,后期策划,项目定位,确定消费群体,明确项目档次,设计建设标准,选定目标市场,解决的是如何生产适销对路的产品,解决的是如何使产品到达消费者手中, 房地产开发 项目定位,市场定位,产品定位,标准定位,价格定位,项目市场定位为高档楼盘，目标市场消费者选择年收入5万元以上家庭,太原市住宅房地产转型时期的标志性产品，小区建筑造型、环境景观（园林）品质最佳，社区配套最为完善的，具有全新品牌形象的高品质、大规模、现代化的社区。,各类建筑产品所选用的材料应与小区总体建筑风格及品质定位相一致；在小区配套设施功能标准定位方面应突出带给业主细致入微的、全方位、现代化生活享受。,根据产品定位，项目将全方位超越现有楼盘的品质，总体价位应比现有市场价格有所突破。城市公建、裙楼商业部分：5200元/平方米；写字楼：3600元/平方米；TOWNHOUSE4290元/平方米；多层小高层3100元/平方米；酒店式公寓3100元/平方米。,案例,市 场 定 位,太原市房地产住宅市场发展趋势分析,太原市房地产住宅市场供给结构分析,市场需求分析,细分市场,确定目标市场,太原市房地产住宅市场产品现状分析,产品定位,产品主题,产品执行,总体规划,户型规划,产 品 定 位,市场定位,产品定位,标准定位,结构形式,关键部位材料,环境景观,设备配置,社区配套设施,标 准 定 位,市场竞争楼盘的价 格水平及销售情况,采用类比法进行价格估算,价格定位,对目标消费者的价格承受能力进行分析,价 格 定 位,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价的一般程序为：,2.4 房地产开发项目投资估算,项目总投资估算表,2.4 房地产开发项目投资估算,项目总投资估算表,开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为目的固定资产。,2.4 房地产开发项目投资估算,项目总投资估算表,开发产品成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。固定资产是项目开发过程中形成的开发企业资产，包括开发企业办公用房、自营的商业和服务用房等。,2.4 房地产开发项目投资估算,项目总投资估算表,对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所有投资几乎一次性转移到房地产产品成本中，开发过程中形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少，甚至为零。在项目投资估算时，应注意开发建设投资在二者之间的合理分摊划转。,2.4 房地产开发项目投资估算,房地产开发项目投资估算范围,项目总投资估算表,土地费用：为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式，因而发生的费用各不相同。 出让 划拨 转让,（1）以出让方式取得增量国有土地使用权的土地费用估算,（2）以划拨方式取得增量国有土地使用权的土地费用估算：与出让方式相比，少了土地使用权出让金。,注：生地出让,旧教材第263页表10-9,（3）以出让方式取得存量国有土地使用权的土地费用估算,（4）以划拨方式取得存量国有土地使用权的土地费用估算：与出让方式相比，少了土地使用权出让金。,（5）以房地产转让方式取得土地使用权的土地费用估算采用房地产估价方法对房地产转让费进行估算,注：毛地出让,旧教材第263页表10-10,项目总投资估算表,房地产项目前期工程费主要包括： 项目前期规划、设计费 可行性研究费 水文、地质勘测费 “三通一平”费用等。,前期工程费用估算表,项目规划、设计、可研费用一般可按项目总投资的一定百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费用占项目总投资的1%-3%；也可以按有关工作咨询收费标准估算。 项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算，一般为设计概算的0.5%左右。,前期工程费用估算表,三通一平工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用，这些费用根据实际工作量估算。,项目总投资估算表,房地产项目基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。基础设施建设费用一般按实际工程量估算。 基础设施建设费估算表,基础设施建设费估算表,项目总投资估算表,建安费：包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。 建筑安装工程费估算表,建筑安装工程费估算表,项目总投资估算表,公建配套：居住小区内配建的各种公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等项目。配套费一般按规划指标和实际工程量估算。公共配套设施建设费估算表,公共配套设施建设费估算表,项目总投资估算表,房地产开发企业设立现场机构，在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。,项目总投资估算表,指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目间合理分摊。,项目总投资估算表,指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费以及其他财务费用等。,项目总投资估算表,指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。如果采用委托销售方式，则包括委托销售费用及相关各项费用。 销售费用可以按照销售收入（估算）的一定比例（2%左右）进行估算。,项目总投资估算表,开发期税费是指房地产项目开发期间按照税法的规定、国家或拟建项目所在地城市的规定应缴纳的税金以及代收代付费用（规费）。开发期税费估算表,开发期税费估算表,旧教材第266页表10-16,项目总投资估算表,旧教材第267页表10-17,项目总投资估算表,房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和一定比例进行估算。,华宇绿洲TOWN HOUSE投资成本估算表,华宇绿洲多层投资成本估算表,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价的一般程序为：,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,2.5.1 房地产开发项目收入估算 房地产项目的收入包括： 房地产产品的租售收入（包括配套设施销售收入） 自营收入,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,2.5.1 房地产开发项目收入估算 房地产产品的租售收入估算房地产开发项目租售收入，应首先在项目策划方案的基础上编制租售计划。租售计划的内容包括： 租售方案 租售价格 租售收入 收款方式租售计划是项目收入估算的依据。,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,2.5.1 房地产开发项目收入估算 房地产产品的租售收入估算房地产开发项目租售收入，应首先在项目策划方案的基础上编制租售计划。租售计划的内容包括： 租售方案包括：拟租售物业的类型、时间及相应的数量。 对于一个具体的房地产开发项目，必须明确在整个租售期内每期（月、季、年）的拟租售物业类型和对应数量。,某房地产开发企业各期销售比例,某房地产开发企业开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为2年。根据类似项目的调查资料及本项目情况，拟定了该项目各期的销售比例。,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,2.5.1 房地产开发项目收入估算 房地产产品的租售收入估算房地产开发项目租售收入，应首先在项目策划方案的基础上编制租售计划。租售计划的内容包括： 租售价格 定价原则：市场导向、与企业及项目的营销策略相一致 定价方法：市场比较法,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,2.5.1 房地产开发项目收入估算 房地产产品的租售收入估算房地产开发项目租售收入，应首先在项目策划方案的基础上编制租售计划。租售计划的内容包括： 租售收入可租售面积数量单位租售价格对于出租情况，还应考虑空置期、空置率,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,2.5.1 房地产开发项目收入估算 房地产产品的租售收入估算房地产开发项目租售收入，应首先在项目策划方案的基础上编制租售计划。租售计划的内容包括： 收款方式 分期付款 付款期数、各期付款比例 一次性付款 优惠折扣率,旧教材第29-31页,项目收入与经营税金及附加估算表,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,2.5.1 房地产开发项目收入估算 房地产产品的租售收入,旧教材第29-31页,销售收入与经营税金及附加估算表,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,出租收入与经营税金及附加估算表,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,2.5.2 投资计划与资金筹措计划根据房地产项目对资金的需求以及投资计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。在进行房地产项目经济评价时，应编制房地产开发项目投资计划与资金筹措表。,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,旧教材第314页 附录2、3,投资计划与资金筹措表,当项目资金筹措计划中涉及到借贷资金时，还需首先编制贷款还本付息表。,投资计划与资金筹措表,2.5 房地产开发项目收入估算与资金筹措,旧教材第314页 附录2、3,贷款还本付息表,每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款2)利率,某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作： 编制借款还本付息表、投资计划与资金筹措表 编制资本金现金流量表（不考虑所得税）； 若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。,复利,复利,复利,(630+570/2)*10%,复利,复利,复利,单位：万元,贷款还本付息表,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价的一般程序为：,房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。,根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价的一般程序为：,房地产开发项目经济评价中的财务评价报表 房地产开发项目财务盈利能力的评价指标 房地产开发项目清偿能力的评价指标 房地产开发项目单方案的财务可行性分析 房地产开发项目经营方案的比选,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.1 房地产开发项目经济评价中的财务评价报表,反映房地产项目开发经营期的现金流入和流出，应按期（年、季、月）编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为: 全部投资现金流量表从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，以考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。 资本金现金流量表从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目资本金的盈利能力。 投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方的财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。,基本财务报表之,现金流量表,旧教材第317-318页 附录9-10,全部投资现金流量表,即两税一费，包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加。,一般不含折旧、摊销等费用。,资本金现金流量表 (1),资本金现金流量表 (2),某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作： 编制借款还本付息表、投资计划与资金筹措表 编制资本金现金流量表（不考虑所得税）； 若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。,资本金现金流量表(1)（复利）,资本金现金流量表(1)（复利）,资本金现金流量表(1)（复利）,资本金现金流量表(1)（复利）,资本金现金流量表(1)（复利）,资本金现金流量表(2)（复利）,资本金现金流量表(2)（复利）,资本金现金流量表(2)（复利）,资本金现金流量表(2)（复利）,资金来源和运用表,反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。,基本财务报表之,基本财务报表之,损益表,反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本金利润率以及资本金净利润率等评价指标。,资产负债表,对于房地产开发企业来说，资产负债分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依据。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，无需编制资产负债表。,基本财务报表之,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2 房地产开发项目财务评价指标,财务评 价指标,财务盈利能 力评价指标,财务清偿能 力评价指标,静态指标,动态指标,利润总额,利润率,静态投资回收期,财务净现值,财务内部收益率,动态投资回收期,借款偿还期,利息备付率,偿债备付率,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （1）静态指标 利润总额 出售型房地产项目 1.1-2.1-3-5-6 出租型房地产项目 1.2-2.2-3-4-5,出售型项目包括管理费用、销售费用、财务费用等； 出租或自营性项目包括市场推广费、租赁代理费、物业管理费用、房产税以及房地产保险费等。,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （1）静态指标 投资利润率,在财务评价中，可将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （1）静态指标 资本金利润率 资本金净利润率,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （1）静态指标 静态投资回收期,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2 房地产开发项目财务评价指标,财务评 价指标,财务盈利能 力评价指标,财务清偿能 力评价指标,静态指标,动态指标,利润总额,利润率,静态投资回收期,财务净现值,财务内部收益率,动态投资回收期,借款偿还期,利息备付率,偿债备付率,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （2）动态指标 财务净现值,行业基准收益率或投资者设定的目标收益率,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （2）动态指标 财务内部收益率,i2 i1,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （2）动态指标 动态投资回收期,某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作： 编制借款还本付息表、投资计划与资金筹措表 编制资本金现金流量表（不考虑所得税）； 若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。,某房地产开发项目全部投资的现金流量如下图所示。如果初始投资的一半采用资本金，另一半是向银行贷款。贷款条件是一年以后开始归还，分5年等额还本付息，年利率为10%。求全部投资和资本金的内部收益率。,1500,250,500,500,500,500,950,单位：万元,解：采用插值法 （1）全部投资内部收益率 NPV1（10%）= -1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428 NPV2（25%）= -1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27FIRR全 = 23.03%（2）资本金内部收益率 NPV1（10%）= -750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41 NPV2（30%）= -750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57FIRR资 = 29.73%,（P/A,10%,4）=3.1699 （P/A,25%,4）=2.3616 （P/A,30%,4）=2.1663 （P/F,10%,1）=0.9091 （P/F,25%,1）=0.8000 （P/F,30%,1）=0.7692 （P/F,10%,6）= 0.5645 （P/F,25%,6）=0.2622 （P/F,30%,6）=0.2072,某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营。该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金支付；相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/平方米，前3年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全部投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。,0,1,2,3,4,5,48,2426.112,2799.36,3250.368,3545.856,28431,全部投资现金流量图,3545.856,0,1,2,3,4,5,48,2426.112,2799.36,3250.368,3545.856,28431,全部投资现金流量图,3545.856,FNPV全= -28431+2426.112（P/F,10%,1）+2799.36（P/F,10%,2）+【3250.368+3545.856（P/A,10%,45）】（P/F,10%,3） =-28431+2426.1120.9091+2799.360.8265+【3250.368+3545.8569.8628】0.7513 = 4804.77,15年等额还本付息额： A = 100002700070%（A/P,7.5%,15）= 2141.37万元,FNPV资= -9531+284.742（P/F,14%,1）+657.99（P/F,14%,2）+【1108.988+1404.486（P/A,14%,12）】（P/F,14%,3）+3545.856（P/A,14%,45）（P/F,14%,15） =-9531+284.7420.8772+657.990.7695+【1108.988+1404.4865.6603】0.6750+3545.8567.12320.1401 = 878.41,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2 房地产开发项目财务评价指标,财务评 价指标,财务盈利能 力评价指标,财务清偿能 力评价指标,静态指标,动态指标,利润总额,利润率,静态投资回收期,财务净现值,财务内部收益率,动态投资回收期,借款偿还期,利息备付率,偿债备付率,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1 房地产开发项目清偿能力评价指标 （1）借款偿还期计算 （2）利息备付率 （3）偿债备付率,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1 房地产开发项目清偿能力评价指标 （1）借款偿还期计算,借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。 具有自营部分的房地产项目应计算借款偿还期；仅含产品租售的房地产项目一般可不计算借款偿还期。,项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息,借款偿还期,第t期可用于还款的资金,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1 房地产开发项目清偿能力评价指标 （1）借款偿还期计算,借款偿还期可由资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算 Pd =借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额当期可用于还款的资金额) 当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1 房地产开发项目清偿能力评价指标 （2）利息备付率（ICR）,利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的息税前利润（EBRT）与当期应付利息费用（PI）的比率。利息备付率应分年计算，也可以按整个借款期计算。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于2，否则，表示项目付息能力保障度不足。,2.6 房地产开发项目财务评价,2.6.2.1 房地产开发项目清偿能力评价指标 （3）偿债备付率（DSCR）,偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金（EBITDA-TAX