可行性研究附表可行性研究报告

- 40 - 可行性研究附表 附表 附表 1 总投资估算表 表 总投资估算表 单位：万元 序号 时间费用名称 合计 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 土地费用 5000 5000 2 前期费用 1201 1201 3 城建费用 2891 2891 4 建安总造价 31517 5539 5539 6244 6919 7276 5 管理费用 1218 273 166 166 187 208 218 6 预备费 5865 503 746 836 1045 1273 1461 本预备费 3683 436 571 571 643 713 749 价预备费 2182 67 176 265 402 560 712 建设投资小计 47692 9868 6452 6541 7476 8399 8955 7 投资利息 485 0 0 76 186 223 0 辽宁工程技术大学毕业论文 - 41 - 合计 48176 9868 6452 6617 7661 8623 8955 附表 2 销售收入与销售税金及附加估算表 序号 时间 项目 合计 2011 年 2012 年 2013 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 销售收入 66573 6013 18038 11817 16356 14349 2 销售税金及附加 3662 331 992 650 900 789 业税 3329 301 902 591 818 717 市维护建设税 233 21 63 41 57 51 育费附加 100 9 27 18 25 22 - 42 - 附表 3 资金筹措与使用计划表 序号 时间 项目 合计 2010 年 2011 年 2012 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 总投资 48176 9868 6452 6617 7661 8623 8955 设投资 47692 9868 6452 6541 7476 8399 8955 设期利息 485 76 186 223 0 2 资金筹措 47953 9868 6452 6617 7661 8399 8955 有资金 40796 9868 6452 1680 5442 8399 8955 本金 18000 9868 6452 1680 售收入的滚动使用 22796 5442 8399 8955 期借款 7380 4937 2220 223 0 款本金 6895 0 4861 2034 息 485 76 186 223 0 半年贷款利率 辽宁工程技术大学毕业论文 - 43 - 附表 4 损益表 表 损益表 单位：万元 序号 时间 项目 合计 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 销售收入 66573 0 0 0 6013 18038 11817 16356 10441 3908 2 销售税金及附加 3662 0 0 0 331 992 650 900 574 215 3 销售费用 2663 0 0 0 241 722 473 654 418 156 4 总投资 48176 9868 6452 6617 7661 8623 8955 0 0 0 5 利润总额 12073 6452 2220 7702 1739 14802 9449 3537 6 所得税 33% 3984 0 0 0 0 0 0 0 2817 1167 7 税后利润 8089 6452 2220 7702 1739 14802 6632 2370 余公积金 10% 分配利润 8089 6452 2220 7702 1739 14802 6632 2370 累计未分配利润 8089 16320 25157 15716 719 8089 - 44 - 附表 5 现金流量表（全部投资） 表 现金流量表（全部投资） 单位：万元 序号 时间 项目 合计 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 现金流入 66573 6013 18038 11817 16356 10441 3908 售收入 66573 6013 18038 11817 16356 10441 3908 2 现金流出 58000 9868 6452 6541 8047 10113 10078 1554 3809 1539 设投资 47692 9868 6452 6541 7476 8399 8955 售费用 2663 241 722 473 654 418 156 售税金及附加 3662 331 992 650 900 574 215 得税 33% 3984 2817 1167 3 净现金流量 8573 6452 2034 7925 1739 14802 6632 2370 4 累计净现金流量 8573 16320 24895 15231 204 8573 5 所得税前净现金流量 12557 6452 2034 7925 1739 14802 9449 3537 6 所得税前累计净现金流量 12557 16320 24895 15231 020 12557 基准内部 收益率 税前 税后 税前 税后 净现值 ￥ 3,￥ 投资回收期 内部收益率 辽宁工程技术大学毕业论文 - 45 - 附表 6 现金流量表（ 自有资金 ） 表 现金流量表 （自有资金） 单位：万元 序号 时间 项目 合计 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 现金流入 66573 0 0 0 6013 18038 11817 16356 10441 3908 售收入 66573 0 0 0 6013 18038 11817 16356 10441 3908 2 现金流出 58485 9868 6452 1680 6013 17493 10078 1554 3809 1539 本金 18000 9868 6452 1680 款本金偿还 7380 7380 0 0 售收入滚动使用 22796 0 0 0 5442 8399 8955 0 0 0 售税金及附加 3662 331 992 650 900 574 215 售费用 2663 0 0 0 241 722 473 654 418 156 得税 3984 2817 1167 3 净现金流量 8089 6452 545 1739 14802 6632 2370 4 所得税前净现金流量 12073 6452 545 1739 14802 9449 3537 税前 税后 3, - 46 - 附表 7 借款还本付息计算表 表 借款还本付息计算表 单位：万元 序号 时间 项目 合计 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 期初借款本息累计 12094 4937 7157 0 金 11756 4861 6895 设期利息 485 76 186 223 2 本期借款 6895 4861 2034 0 3 本期应计利息 485 76 186 223 0 0 4 偿还贷款本金的资金来源 润 33245 7702 1739 14802 6632 2370 还本金 7380 7380 0 还本金后余额 25865 322 1739 14802 6632 2370 借款偿还期 辽宁工程技术大学毕业论文 - 47 - 附表 8 资金来源与运用表 表 资金来源与运用表 单位：万元 序号 时间 项目 合计 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 资金来源 91953 9868 6452 6617 8233 18262 11817 16356 10441 3908 本金 18000 9868 6452 1680 0 0 0 期借款 7380 4937 2220 223 0 0 0 0 售收入 66573 0 0 0 6013 18038 11817 16356 10441 3908 2 资金运用 65865 9868 6452 6617 8233 17716 10078 1554 3809 1539 设投资 47692 9868 6452 6541 7476 8399 8955 售费用 2663 241 722 473 654 418 156 售税金及附加 3662 0 0 0 331 992 650 900 574 215 设期利息 485 76 186 223 0 0 0 0 得税 3984 0 0 0 0 0 0 0 2817 1167 期借款本金偿 还 7380 7380 0 0 0 0 3 盈余资金 26088 0 0 0 0 545 1739 14802 6632 2370 - 48 - 附表 9 销售收入、建设投资对内部收益率双因素敏感性分析 双因素敏感性分析 销售收入变化幅度 建设投资变化幅度 5% 10% 15% 销售收入变化幅度 建设投资变化幅度 5% 10% 15% 销售收入变化幅度 建设投资变化幅度 5% 10% 15% 辽宁工程技术大学毕业论文 - 49 - 双因素敏感性分析 建设投资变化幅度 5% 10% 15% 销售收入变化幅度 10% 建设投资变化幅度 5% 10% 15% 销售收入变化幅度 15% 建设投资变化幅度 5% 10% 15% 姓名：云鼎家园项目可行性研究设计 50 附录 中文翻译 房地产市场调查报告 为了成功的完成沈阳云鼎家园项目的可行性研究报告，对沈 阳市铁西区的房地产现状及市民的可接受程度与经济状况有初步了解，特进行了沈阳市的房地产调查。 我于 2011 年 12 月 14 日 12 月 25 日 两周的时间，在本项目周围区域及市中心区域进行问卷调查，共发放调查问卷 300 多份，回收 300 份。回收调查问卷全部为有效问卷调查结果如下： 受访者的职业分布于各行各业，在受访的 300 位市民中，男性市民 188 名，女性市民112 名，其中私营企业主 60 名，机关事业单位干部 25 名，企业管理人员 30 名，其他职业的分布也较均衡。 在受访者中，家庭月总收入在 3000的有 147 名， 4000的有 82 人，5000的有 62 名， 10000 元以上的 9 人。相应的市民可接受的房屋单价分布为1500 /平方米的有 136 人， 2000 /平方米的为 78 人， 2500 /平方米的为 28 人， 3000 /平方米的有 34 人， 3500 以上的仅有 26 人。由此可以知道，沈阳市的消费水平与工资水平较低，房屋的单价不宜定高，否则会给销售上带来难题。 对住宅外墙调查一项显示：传统的白色和砖墙色仍占据人们的喜好。不过随着社会的发展，在个性突出的新时期，其中蓝色、黄色 、绿色等其他颜色放入住宅外墙也慢慢的得到越来越多人的认可。对于住宅类型，调查结果显示高层住宅和小高层住宅快速的得到人们的认可，看来，人们已经在渐渐摆脱住 7 层以下的观念。这也是现在房地产开发中，越来越多的高层出现在人们面前的原因。停车位置大部分人希望停在地下室，一来可以节约土地资源，二可以不影响小区的住宅环境。另外小区内的功能设施，现在人们不再满足小区仅仅是住宅的需求，现在各种功能设施如阅览室、室外健身设施、运动场等也要出现在小区内，提高生活的质量。影响人们购房的因素很多，其中小区配套、周围环境、价格、建筑设 计、小区规划、物业管理、工程质量、地段、公共交通条件等，被认为购房必须考虑的因素。 对户型和面积的调查中，在受访者中，预购两室两厅、三室一厅、三室两厅的人较多，而愿购两室一厅的仅有 35 人，相应的计划购房面积在 100方米的有 80 人， 8005 人，占潜在客户的比例为 因此在户型设计中，应以两室两厅、三辽宁工程技术大学毕业设计论文 51 室一厅、三室两厅，面积在 80方米的为主。 关于室外配套的调查，在受访者中，有 148 名认为小区必须有室外健身设施， 114 名选择室外儿童游乐设施， 119 名认为阅览室很有必 要，因此对配套设施的选择应结合小区面积和用户意愿选择。、 为有效制定销售策略，我们做了关于付款方式和销售渠道的调查，在 428 名受访者中，有 146 名选择家庭存款， 44 名选择政府贷款， 168 名选择银行带快，借款或其他方式的有84 名，且对付款方式的选择有 247 人选择分期付款， 86 人选择按揭， 101 人选在一次付清。在销售渠道的调查中，电视、报纸、网络的宣传度占 因此可以这三种方式为主要宣传方式，辅以其他形式的宣传。 综上所述，可以得出以下调查结论： （ 1）沈阳市的现有房地产市场中，发展商品住宅与经济适用房 还有很大市场空间，但各种周边设施还有待带动与发展。 （ 2）沈阳市的消费水平与工资水平较低，房屋的单价不宜定高，否则会给销售上带来难题。 （ 3）要充分做好因为销售期长而带来的风险准备，短期收回投资较难。 （ 4）在规划方案中，户型设计应以两室两厅、三室一厅、三室两厅，面积在 80 （ 5）可以电视、报纸、网络的宣传为主要宣传方式，辅以其他形式的宣传。销售