瑞安花园二期项目可行性研究报告

1 瑞安花园二期项目 一、项目概况 (一 ) 项目地理位置及条件 瑞安花园项目位于广州荔湾区窖口汽车客运 和广州五号线地铁总站（已在建设中，2008 年底通车）旁约 150 米，临近广州西南方向必经出 入 口 国道 广佛公路上。具体位置：北至南海大厦南侧分界线，西与黄竹岐居民住宅相邻，南、东分别与广州市芳村土地相接，人称广州“中山九路”。项目整体置身于大广佛商圈中心位置，周边有全国最大的茶叶市场、鲜花批发场和国际包装印刷城，还有大型板材装饰市场及大型小五金商品批发市场等，商机无限，发展潜力巨大。项目虽然属于南海地域，但确可以说 是“广州概念”楼盘（电话可安装广州市话）。特别是作为地铁上盖物， 2008 年底广州五号线地铁通车，更为其升值带来了非常可靠的保障。 （二）项目用地、建筑规模及已投入情况 整个瑞安花园项目开发分为一、二、三、四期，总占地面积 49574 平方米，总建设规模 240000 平方米，其中一、三期已建好并销售，现启动建设第二期（以下简称二期项目，或项目），二期项目的基本情况： （ 1） 二期项目总用地面积为 23880 平方米，总建筑面积约 112000 平方米，其中，住宅建筑面积为 71500 平方米，商业建筑面积为 30500 平方米。 项 目由 2 栋 31 层高层住宅建筑及 1 栋 41 层酒店式公寓组成， 首层至 五层的商场裙楼，地下负一负二层是停车场和设备层 。项目现状是： 目前已建好框架的住宅、商场、酒店式公寓（可作写字楼）共 80000 平方米，含带二层地下室、面积达 30000 多平方米的五层裙楼大型综合商场，其中二幢高级住宅楼已建至 23层、一幢酒店式公寓已建到 23 层。 （ 2）项目累计已投入情况： 前期费用 ： 110000 =4400万元 面部份）： 80000 =6400 万元 层地基（含桩基 础）： 4000 万元 合计： A+B+C=14800万元 2 （ 3）项目容积率 筑密度 40%，设计总户数 1150 户，汽车车位 150 个，临时停车位约 100 个。 （ 4）项目住宅和公寓部分每套平均建筑面积及比例如下表所示： 户型比例分布表 建筑类型 户型 平均建筑面积（） 户数（户） 总户数比 (%) 7套间 4550 70% 7层 二房一厅 66 200 13% 二房两厅 88 200 17% 合计 1150 100% （三）市场价格定位预测 根据 周边的市场情况，结合市场价格增长情况，估计到项目推出时（明年底），本项目住宅市场价格可达 4000 元 /左右；小户型公寓楼约 4000 元 /；商铺均价约 8000 元 /，汽车位约 10万元 /个。这是比较可靠的估算， 因为，紧邻的逸彩新世界现销售价均在 6000 元 /平方米左右（毛坯房）；现在正热卖中的、相距瑞安花园约 2000M 左右的黄岐中南海晖园销售价均在 4100 元 /平方米以上。目前在黄岐销售的比较大型的楼盘总价售价均在 4000 元 /平方米（毛坏）以上，再考虑到该盘是地铁上盖物，所以瑞安花园将来销售价均肯定 在 4000 元 /平方米以上，整体投资收益非常可观。此外，由于整个二期项目均是小面积的户型，符合国家有关房地产的支持政策，肯定受到广大工薪阶层的欢迎，销售一定不成问题。 （四）建设方式 项目由于占地面积大，计划进行一次性全面开发建设，项目从前期复工到基本销售完毕，计划用 30个月左右时间 。 （五）项目规划指标 项目规划指标表 序号 内容 指标 1 总用地面积 23880 2 总建筑面积 112000 其中：住宅 71000 商业 30500 3 公建及物业（含车位） 10000 3 容 积率 绿地率 60% 5 建筑密度 40% 6 总户数 1150 户 7 停车位（含摩托车及室外） 250 个 （六） 公共配套及装修 外墙：高级墙面砖，高级玻璃窗，玻璃墙幕，高级装饰构件 大堂：地面及墙身用名贵石材或高级瓷砖 电梯：知名厂商名牌电梯， 菱或其它知名品牌 园林：现代风格园林，由大面积 艺术广场 及休闲绿化组成 智能化：可视对讲，有线电视、电话、宽带入户 二、项目背景分析 (一 ) 全国及广东房地产市场现状 1、全国房地产市场简况 2005 年上半年，全国房地产开发完成投资 元，同比增长 增幅比去年回落了 百分点，比同期固定资产投资增幅（ 低 百分点，占同期固定资产投资的比重为 房地产开发投资中，商品住宅投资占 其中，经济适用房占商品住宅的比重为 东、中、 东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。 2005 年上半年，全国完成购置土地面积 平方米，同比增长 同比去年增幅回落了 百分点，低于商品房 施工面积涨幅的 百分点、新开工面积 随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为此， 2005 年 5月由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门又联合出台了关于做好稳定住房价格工作的意见，指出在今后一段时间里，要强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严 格税收征管；加强 4 房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。这一新的中国房地产市场宏观调控举措，效果值得关注。 2、广东省房地产市场状况 今年上半年， 广东国民经济保持平稳、理性发展的良好势头 ，上年同期增长 全社会固定资产投资 比增长 增幅同比回落 百分点。城镇 居民人均可支配收入 ，同比增长 （ 1） 房地产投资 A. 完成开发投资 上半年房地产开发投资 元，同比增长 整体开发投资增长是由住宅和其它类型房屋投资拉动，增幅分别为 办公楼、商业用房同比均下降 5多，与去年同期办公楼 商业用房 增幅，形成强烈反差。 B. 开发资金来源 上半年房地产开发本年到位资金 元，同比增长 增幅与去年同期相比下降 百分点。其中，国内贷款、利用外资分别同比下降 自筹及其它（包括订金、预付）资金分别同比增加 在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降 百分点，自筹资金所占比重则同比增加 百分点。 （ 2） 土地开发与购置 与去年同期相比，房地产开发企业土地开发投资下降 土地购置投资增长 而土地购置面积下降了 出现了购置土地面积同比减少，开发土地面积同比增加的现象。 （ 3） 商品房建设 与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积均有不同程度的增长，而竣工面积下降 （ 4） 商 品房交易 商品房销售额和实际销售面积同比分别增长 商品房平均价格为 3735元 / 比下降 其中，商品住宅平均价格为 3525 元 / 比下降 而去年同期商品房销售额、实际销售面积及商品房平均价格增幅分别是 5 说明目前商品房屋市场销售速度有所放缓，市场观望气氛较浓，消费者抱谨慎态度。 （ 5） 商品房空置 商品房空置情况有明显改善，空置面积共 平方米，同比下降 这是自 2002 年以来再次降至 2000 万平方米以内。待 销部分（空置一年以内） 滞销 （空置 1 3年） 和积压 （空置 3 年以上） 面积同比下降 合理空置（ 待销部分）占空置总量 不合理空置（ 滞销和积压部分）占空置总量 而去年同期这两个比例是 也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比 下降和不合理空置同比 上升各 百分点。 各类型物业，空置住宅大幅下降，降幅达 空置办公楼有小幅增长；空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落 百分点。 各类型物业的空置时间结构 方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。 (二 ) 佛山房地产市场现状 1、 中高端产品供应量较大 今年 1 月 4月，由于几个大盘还未开盘，佛山中心楼市还继续处于一个相对的断档。从 5月份开始，楼市供应逐渐加大，南海 颐景园、文华花园、怡翠玫瑰园等楼盘相继推出，虽然正逢房地产新政出台，影响了这些楼盘的推盘计划，但价格却毅然坚挺，均价在每平方米 4000 元 4500 元。 下半年楼市，中高档住宅项目继续唱主角。 “ 十一 ” 前后，佛山中心楼市供应量将继续加大，禅、桂两大 “ 地王 ” 项目天湖郦都、中海万锦豪园将相继登场，而位于顺德北滘，面 向佛山五区的高端住宅项目 君领世纪将于 8 月中下旬正式推出，中心组团楼市中高档货量进一步加大，竞争将更加激烈。下半年虽然有几个中高端住宅项目登场，而且供应较为集中，但毕竟是为数不多，下半年中心楼市供应量比上半年略有增长。 2、 楼价或略有调整，观望心理有所缓和 楼价走势受宏观政策影响较大，但最终决定其走向的还是供求关系。佛山房地产资深人士骆仪克表示，近几年的佛山楼价呈现一定的上升趋势，但总的来说还是比较合理的，佛山楼市以自住为主，受政策冲击不大，楼市继续呈现平稳发展，下半年供应量会有所增加，佛山楼价可能会有所 调整，但调整的幅度不会太大。珠江恒昌地产策划代理公司符海华经理认为，下半年佛山楼价会平稳发展。 6 近年来佛山楼价呈现较快增长，主要是因为楼市结构性影响，中高档楼市供应增加导致楼价较快上扬。下半年佛山中心楼市中高档楼盘供应继续加大，这部分楼盘压力较大，楼价可能会有所调整。 从 6月份开始，受宏观政策影响，市场观望心理开始蔓延。业内人士认为，随着下半年几个大盘的推出，楼价走势影响渐明朗后，市场观望心理会有所缓和，下半年楼市交易量会有较大幅度增长。 三、项目市场分析 项目区域房地产整体市场状况 随着规划及佛山大交 通网络建设进程的加快，黄岐房地产发生了质的变化，引发新一轮的房地产开发及投资热潮，黄岐及相邻的广州荔湾区位优势明显，主要表现在如下二个方面：一是房地产销售出现旺售局面，销售价格由原先（ 2003 年销售价格）的3000 /上升到现在的 3800 /，升幅在达到 30%以上；二是房地产客户源不断拓宽， 近年 推出的楼盘广州客户所占比例高达 90%， 左右 目前黄岐被称为“广州中山九路”。 在项目的同一地段上，由于无地开发，以后基本上无地产开发项目了， 瑞安花园可以说是该区域的唯一大 型 行商住项目，到 2008 年广州地铁 5 号线通车后，整体升值潜力巨大。 黄岐房地产开发已经累积十多年的经验，整个地区的市政配套已经非常完善，交通网络发达。政府部们在房地产开发项目上的政策非常配合，支持黄岐的房地产是地方重要的财政收入，目前黄岐城区由原来几万人的小镇发展到有几十个大中小楼盘，常住人口已经达到四、五十万人口。其中广州市民占常住人口的 50%以上。显然，由于黄岐周边地区今、明两年只有本项目推出，基本没有其它项目与本项目竞争，因此，项目的市场前景较为乐观。 四、开发企业简介 我司现总部设在瑞安花园瑞景阁首层，由佛山南海华邦 贸易有限公司占 75%，香港新建业投资有限公司占 25%组成，是中外合资房地产开发公司，注册资本 8450 万元。公司投资约 2 亿元成功开发的瑞安花园第一期高层住宅和第三期低层住宅已基本销售完。 7 五、财务指标分析 (一 ) 项目主要数据 1、 净用地面积： 23310 平方米 2、 容积率 : 、 总建筑面积 : 112000 平方米 4、 住宅 : 1150 户 5、 商铺 : 30500 平方米 6、 公建配套 : 10000 平方米 (二 ) 项目经营收入 序号 类型 面积（） 销售均价（元） 总收入（万元） 备注 1 高层住宅 31000 4000 12400 2 公寓楼 40500 4000 16200 3 首层商铺 6500 10000 6500 二至五层商铺 24000 6000 14400 4 汽车位 150 个 100000 元 /个 1500 合计 50600 (三 ) 项目经营支出 项目名称 单价 金额 (万元 ) 计算标准 备注 一 土地费用（元 /） 地价款 800 地价 土地费用小计 在 1992 年已付清 二 勘察设计和前期工程费 筑施工图纸设计费 30 含规划、土建、水电、管网、园林设计等 质勘察费 2 标费 2 工报建费 7 防报建 3 期筹备费 勘察设计和前期费用小计 1997 年前已付清 三 建筑安装工程费（元 /） 测、静载费 10 建费用 1800 已完成部分主体结构 政建设费 50 消防设施费 电工程费 60 小区电网、增容、安装、公共路灯、 基建用电等 8 水工程费 30 338 含小区外、内水网安装、负荷费、基 建用水等 防工程 100 雷检测费 10 梯安装（万元 /台） 120 建筑安装工程费用小计 已支付部分款项 四 公共配套设施费用 能化配套费 25 讯管线建设费 10 包括住宅、商铺及室外部分 气配套费（元 /户） 2000 2000 元 /户，共 380 户 属设施 20 含有线电视、信报箱、水泵等 林绿化 500 区配套设施费 60 含绿化、休闲、康乐活动及周边设施 公共配套设施费用小计 五 其它费用 楼部及样板房 1200 售楼处面积约 500 平方米 ,样板房 8套 (约 895 平方米 ) 程监理费 10 型 售款监管费 其它费用小计 六 管理费用 按一至五项和的 5%计算 七 投资利息 按贷款额 20000 万计算，周期为 2年，利率 利息计算按复利利息计算公式 A=P(1+i)算 八 销售费用 告宣传费用 按销售收入的 算 理费用 按销售收入的 算 销售费用小计 九 各种税费 业税 5% 按销售收入的 5%计算 市维护建设税 7% 按营业税的 7%计算 育附加费 3% 按营业税的 3%计算 方附加税 4% 按营业税的 4%计算 围防护税 3% 按营业税的 3%计算 地增值税 1% 按销售收入的 1%计算 花税 按销售收入的 算 各种税费小计 十 不可预见费用 总计 (四 ) 项目收益表 9 序号 项目 单位 数值 备注 1 投资总额 万元 2 销售总额 万元 50600 全部销售收入累计 3 单位成本 万元 资总额 /总建筑面积 4 销售均价 元 /平方米 售总额 /可售面积 5 税前利润 万元 售总额投资总额 6 税前利润率 % 前利润 /投资总额 100% 7 应交所得税 万元 前利润 33% 8 税后利润 万元 前利润应交所得税 9 投资利润率 % 后利润 /投资总额 100% (五 ) 项目经济效益敏感性及盈亏平衡分析 1、 销售价格的变动 评价指标敏感因素 销售价格的变动 0% 5% 10% 税前利润 税后利润 投资利润率 2、 单位成本的变动 评价指标敏感因素 单位成本的变动 0% 5% 10% 税前利润 后利润 资利润率 分析： 从以上敏感性分析结果可以看出，本项目对于销售价格和单位成本的变动都较为敏感（特别是成本）。因此，在项目开发和销售过程中应严格控制好这两项指标，实现预期的收益，尽量把投资风险降到最低。 (六 ) 项目现金流量表 序号 项目 2006 年 2007 年 2008 年 合计 一 现金流入量 10000 13000 47600 1 销售收入 3000 47600 银行贷款 10000 10000 自筹资金 10 二 现金流出 土地费用 0 2 前期费用 0 3 建筑安装工程费 公共配套设施费 其 它费用 管理费用 投资利息 销售费用 各种税费 0 不可遇见费 1 偿还贷款本金 净现金流量 累计净现金流量 六、项目进度 1、项目建设方式为一次性开发建设完成，约 1150 套住宅。项目施工时间约 2年，计划在 2008 年底销售完毕。 2、 项目工程进度安排及时间安排： 2006 年 6 月 10 日前完现状工作，包括规划、设计、招标及定标，各种报建手续的及工程施工、监理、园林施工单位等。 2006 年 6月底 9月 15 日 其中一栋住宅封顶 2006 年 9月 12月中旬 另一栋住宅封顶 2006 年 12月下旬 2007 年 2月 主体工程完成 2007 年 2月 8 月底 公共配套及园林 2007 年 12月 项目竣工 2008 年底 项目基本销售完毕 七、风险分析 1、 政策风险 本项目为黄岐城区最楼层高档商住项目，不属于别墅项目，不属于国家控制项目。项 11 目销售价格中等，两年内上缴所得税近 5000 万，具有良好的社会效益和经济效 益。另一方面，由于银行利率的提高以及个人购房贷款额度由原来的八成降低为 7 成，对个人购房有一定影响，宏观政策对本项目有一定影响。 2、 经营风险 从项目敏感性分析可以看出，本项目经济效益对项目销售价格和成本都较敏感，由此可见，在商品房销售过程中，应密切注意市场行情，采取各种有效措施，提高项目市场竞争力，扩大商品房销售市场，这对确保投资效益非常重要。此外，严格控制开发成本，在开发过程中广泛引入竞争机制，实行招标承包将是行之有效的管理办法。 3、 市场风险 从近年来的市场情况来看，黄岐的房地产发展状况一直保持良好的态势，预计 未来两年将继续保持这种良好的态势。本项目位于 大广佛商圈 黄岐的中心，项目的发展将带动黄岐房地产行业的发展，给城区房地产市场注入新的活力，带动城市的发展。从这方面看，本项目具有良好的市场前景。 4、 建设投资风险 近年，由于房地产发展速度过快，银行和金融机构均采取收紧银根，控制房地产开发贷款和加强贷款管理的措施。本项目由于规模不大，属短平快开发项目，计划融资 20000万元，约占总销售额的 占总投资额的 因此资金风险极小。 八、投资结论 综合分析研究结果表明，本项目具有良好的投资环境和开发条件 ，从项目的位置、配套设施及区域的市场需求来看，项目的结构合理，市场需求状况较好，从项目的经济效益分析来看，项目的财务状况良好，抗风险能力较好，企业偿债能力较强。此外，加上公司有成功开发花园一期和三期的经验。因此，项目无论从市场状况、社会效益、经济效益来看，均具有较强的可行性。因此项目的是可行的。 广东瑞安房地产开发有限公司 二六年 五 月二十 二 日 附，有关经济分析数据（附表 1 附表 1 销售收入与经营税金及附加估算表 单位 :万元 序号 项目 合计 2006 年 2007 年 2008 年 12 1 销售收入 50600 3000 47600 销售面积（平方米） 101500 6018 95482 均售价（元 /平方米） 4985 4985 4985 售比例（ %） 100% 2 经营税金及附加 2909 505 2404 业税 2530 390 2140 市维护建设税 178 35 143 育附加 78 34 44 3 土地增值税 116 46 70 4 商品房销售净收入 47691 2495 45196 附表 2 损益表 序号 项目 合计 2006 年 2007 年 2008 年 1 经营收入 50600 3000 47600 品房销售收入 50600 3000 47600 地产租金收入 0 营收入 0 2 经营成本 47691 21000 26691 品房经营成本 (摊销 ) 47691 21000 26691 租房经营成本（摊销） 0 3 出租房经营费用 0 4 自营部分经营费用 0 5 自营部分折旧、摊销 0 6 自营部分财务费用 0 7 经营税金及附加 2909 505 2404 8 土地增值税 116 46 70 9 利润总额 15896 1256 14640 10 弥补上年度亏损 0 11 应纳税所得额 15896 1256 14640 12 所得税 5245 414 4831 13 税后利润 10650 842 9808 益金 533 43 490 定盈余公积金 1065 84 981 意盈余公积金 14 加：年初未分配利润 15 可供投资者分配的利润 9052 1250 7802 16 应付利润 9052 1250 7802 方 方 方 17 年末分配利润 附表 3 资金使用计划与资金筹措表 序号 项目 合计 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 13 1 总投资 34703 14703 6307 7635 6058 营资产投资 营资产投资借款建设期利息 营资产投资方向调节税 营资金 发产品投资 34703 14703 10000 8000 2000 其中：不含财务费用 32103 14703 9350 3700 1350 财务费用 2600 650 1300 650 2 资金筹措 34703 14703 10000 8000 2000 本金 8450 8450 售收入 租收入 0 他收入 0 他 0 款 20000 0 10000 8000 2000 定资产长期借款 20000 0 10000 8000 2000 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 20000 10000 8000 2000 营资产投资建设期利息借款 0 营资金人民币借款 0 附表 4 长期借款还本付息估算表 序号 项目 合计 2005 年 2006 年 2