老年公寓建设项目可行性研究报告

1 老年公寓建设项目 第一章 总 论 新缘老年公寓 黄冈新缘老年公寓有限公司 湖北省黄冈市团风县林彪故居回龙山 新建 项目用地面积 2000 亩，其中，建设用地 604 亩（含进场道路占地面积 180 亩），生态农业用地 1396亩。 新建 各类房屋建筑面积 113901，其中 迎宾区服务用房 500 、老年公寓用房 106381 、 旅游度假村 5100 、 佛殿用房 920 、 共用工程用房 1000 ， 设置休闲养老床位 2500 张 ，配套建设 供电及给水工程、空调及弱电（含 安保电子信息） 系统。 购置 康复、娱乐设备设施 817 台（套）， 购置 电视机 2500 台、生活 家具用具 2500 套 、办公设备 364 台（套）、 交通运输车 3 辆；购置旅游度假村 设备 1405 台（辆、套）； 新建进场及观光道路 15公里，休闲广场 2000 、场区道路、停车场 94250 ， 砌筑围墙及护岸、护坡 55000米， 整治水库环境水面5000亩、 改造溢洪道、加固大坝 12000m； 新建景观景点 30 处（座）、景观绿化 123750 ；新建化粪池900m、污水 处理站 1 个、环卫设施 300个。 新建 蔬菜大棚 372亩，购置生态农业种植灌溉设施 930台（件）。 目建设工期 2 建设期为 3 年， 2016 年 2019 年 。 目投资及资金筹措 项目总投资 元，其中：建筑安装工程 元，设备购置费及安装费 程建设其他费 元，征地及补偿费及土地流转费 元，基本预备费 动资金 500 万元。 项目资金来源：全部由黄冈新缘老年公寓有限公司自筹。 黄冈新缘 老年公寓有限公司成立于 2015 年 8 月 28日，经营期限为 30年，注册资金壹亿元人民币，公司类型为有限责任公司。 公司的经营范围：养老服务；蔬菜、水果、花卉苗木种植；肉牛养殖；农副产品（不含蚕茧、烟叶）、预包装食品、家具、酒销售；卷烟零售；房屋建筑工程、装饰装潢工程施工。 告 编制依据 （ 1） 投资项目可行性研究指南（试用版） （ 2） 建设项目经济评价方法与参数（第三版） （ 3） 关于促进旅游业改革发展的若干意见 （ 4） 黄冈市旅游发展规划 （ 5） 团风县旅游发展规划 （ 6）关于加快实现社会福 利社会化 的 意见 （ 7）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 （ 8）关于对老年 服务 机构有关税收政策问题的通知 （ 9） 湖北省 实施 办法 （ 10） 黄冈市民政事业 “ 十二五 ” 发展规划 （ 11） 团风县城镇总体规划（ 2012 （ 12）老年人住宅设计规范 （ 13）老年养护院建设标准 3 （ 14）公共建筑节能设计标准 告 研究 范围 1、项目建设的必要性、可行性 2、项目选址及建设方案 3、项目建设规模及内容 4、环保、安全、消防 5、项目总投资 估算及经济评价 6、社会评价 告 编制原则 1、项目建设符合中共湖北省委湖北省人民政府关于推进湖北大别山革命老区经济社会发展试验区建设的意见； 2、项目选址要符合 养老公寓、老年人养护院 选址 的 基本原则和基本要求； 3、项目的建设规模要适度， 并 根据 团风县旅游发展规划（ 2016 (初审 )来 确定各功能的建设面积； 4、项目功能的设计应符合实际要求； 5、室内装饰选型应根据总投资规模确定档次； 6、消防设施和消防通道设计应满足消防安全要求； 7、遵循中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和 国环境保护法、中华人民共和国节能能源法等相关法律和法规。 究结论 本项目规划以旅游推动养老公寓走向全国连锁，达到国家标准化的旅游观光和养老一体化。项目建设符合国家和地方投资政策，选址合理，交通便利，建设规模适度，投资切合实际，建设周期适当，资金来源渠道明确，建设项目是必要的。 项目建成后，正常年份实现营业收入 21680 万元 /年、利润总额5193万元 /年，上缴税金 2513 万元，投资利润率 税前 财务内部收益率（ 财务净现值 %） 4 为 元。投资回收期为 税后 财务内部收益率（ 财务净现值 %）为 元。 盈亏平衡点（ 从效益上看 项目是可行的。 技术经济指标表 序号 项目 单位 数量 备注 1 项目总用地面积 亩 2000 2 土地流转生态农业用地 亩 1395 3 建设用地面积 05 含进出道路用地 180亩 4 房屋建筑总面积 13901 5 建筑物占地面积 2384 折合 6 用水量 万 m/d 7 用电负荷 4584 8 项目总投资 万元 101868 设投资 万元 101368 底流动资金 万元 500 9 经营收入 万元 21680 正常年 10 税金及附加 万元 1215 正常年 11 总成本费用 万元 15272 正常年 12 利润总额 万元 5193 正常年 13 所得税 万元 1298 正常年 14 税后利润 万元 3895 正常年 15 投资利润率 % 16 投资利税率 % 17 全部投资财务内部收益率 % 前 18 全部投资投资回收期 年 建设期、税前 19 全部投资财务净现值 万元 前 % 20 全部投资财务内部收益率 % 税后 21 全部投资投资回收期 年 建设期、税后 22 全部投资财务净现值 万元 后 % 23 盈亏平衡点（ % 5 第二章 项目提出背景及建设必要性 目提出背景 老事业，养老事业多元化、多样化发展 中国老龄事业发展报告（ 2013）指出，截至 2012 年底，我国老年人口数量达到 上年增加 891万，占总人口的 2013年，老年人口数量达到 ，老龄化水平达到 预计2053年我国 60岁及以上老年人口达到 ，占总人口的 由于人口老龄化超前于现代化，“未富先老”和“未备先老”日益凸显，老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题。一是贫困和低收入老年人数量仍然较多，约有 2300 万人。二是城镇老年 人口的宜居环境问题突出，七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房没有安装电梯，高龄、失能和患病老年人出行举步维艰。三是农村老年人留守现象突出，约有 5000 万人。据统计，目前中国养老床位总数仅占老年人口的 远低于发达国家 5至7的比例，也低于一些发展中国家 2至 3的水平。 人口老龄化将对经济建设、政治建设、文化建设和社会建设产生深刻的影响。能否正确应对快速发展的人口老龄化，关系国计民生、民族兴衰和国家的长治久安，已经引起全党全社会的高度重视。 社会养老服务体系建设 已成为 各级党委 、 政府关心、社会广泛关注、 群众迫切期待解决的重大民生问题。 为此，党的十八大适时作出了“积极应对人口老龄化”的战略部署， 十八大报告 指 出 “ 要积极应对人口老龄化，大力发展老龄 服务 事业和产业 ” 。 十八届三中全会 审议通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中提出，积极应对人口老龄化 ,加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业；建 6 立更加公平可持续的社会保障制度，推进机关事业单位养老保险制度改革，实现基础养老金全国统筹，健全农村老年人关爱服务体系。 习近平总书记在看望慰问老年群众 时指出：尊老敬老是中华民族的传统美德，爱老助老是全社会的共同 责任；我国老年人口增加很快，老年服务产业发展还比较滞后，要完善制度、改进工作，推动养老事业多元化、多样化发展，让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安；养老服务机构要加强管理，增强安全意识，提高服务质量，让每一位老人都能生活得安心、静心、舒心，都能健康长寿、安享幸福晚年。 2013 年 9 月 6 日，国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见，意见提出，到 2020 年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业 ，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。 2013 年民政部根据中华人民共和国老年人权益保障法和有关法律、行政法规，发布养老机构设立许可办法和养老机构管理办法。办法鼓励社会力量、民营企业积极参与养老事业，降低了开办养老机构的门槛标准，规范了养老机构设立许可，规范了养老机构的管理，对促进养老机构健康发展，促进养老事业健康发展，具有重要意义。办法自 2013 年 7月 1 日起施行。 在上述政策办法的指引下， 近几年 来， 上海、北京、天津、南京、青岛、大连、哈尔滨、广州等地政府和社区探索 出 以家庭为核心， 以社区为依托，以专业化的 服务 队伍为依靠，为居住在家的老年人提供生活照料、卫生保健、法律援助、精神慰藉等为主要内容的居家养老的新型养老照料模式。 但 农村老龄事业发展明显滞后，政府、市场、社会多元主体共同应对农村人口老龄化的体制尚未形成，养老保障和医疗保障水平还比较低。 为解决这个问题， 黄冈新缘老年公寓有限公 7 司 组建了新缘老年公寓， 采取 旅游农庄休闲 养老模式，以保障城乡所有空巢老人都能够享受到良好的照顾和关爱 ， 让老人 “ 老有所依 ”“ 老有所 乐 ” 。 大别山地区具有丰富的、高品质的 旅游资源。 大别山脉黄冈一带是中国共产党早期策源地，是“黄麻起义”和鄂皖豫革命根据地的活动中心。在这里，组建了红十五军、红四方面军、红二十五军、红二十七军等革命武装力量；组织了“中原突围”、发起了刘邓大军千里跃进大别山等重大历史事件，取得了高山铺战役的重大胜利，是全国革命胜利的重要组成部分。为纪念牺牲的革命先烈，在这片土地上建有黄冈烈士陵园、红安烈士陵园、罗田胜利烈士陵园、麻城烈士陵园、英山烈士陵园等纪念设施。在黄冈市内，红安县哺育两位国家主席和200 多名开国将帅，麻城、团风、黄州、罗田、英山等大别山区都有不 少的革命遗址和文物；黄州、英山、蕲春、浠水、黄梅等地是孕育传统文化、艺术和科学家、思想家、医学家、艺术家的摇篮。正因为有如此深厚的历史积淀，黄冈被列为湖北省爱国主义教育和社会主义精神文明教育活动的重要基地。 湖北省将大别山区的旅游资源开发建设纳入建好革命老区经济社会发展试验区的重要内容。 2010 年省委书记李鸿忠深入大别山腹地进行科学调研，强调要将政府的工作落在实处，科学规划大别山革命老区经济社会发展试验区，充分发挥大别山区的旅游资源优势，刺激大别山老区的经济发展活力，建设好大别山革命老区经济社会发展试验区， 提高老区人民的生活水平。 2010 年 2 月湖北省委、省政府 8 召开会议，强调大别山革命老区经济社会发展的重要性，明确提出“建设大别山革命老区经济社会发展试验区”，将其建成“全国重要的革命传统教育基地、红色旅游基地、红色文化传播基地，生态文明教育示范基地”，“全国革命老区经济社会发展先行区，全省统筹城乡发展试验区和生态保护示范区”，使黄冈变成“红色大别山、发展大别山、绿色大别山、富裕大别山”重要组成部分。 近几年，随着湖北省委、省政府斥巨资建设红安革命传统教育基地以及幅射工程以来，黄冈旅游业开始了转型升级，跨越发展， 从打通旅游与工业联姻的通道、转变种庄稼到“种风景”的理念，到整合“一塘水”汇聚成“一江水”的资源，从红色旅游、绿色旅游、人文旅游到文化产业创意城、旅游标准化建设试点县，从推进智慧旅游及景区“一票通”到全市旅游产业发展，黄冈正一笔笔描绘历史新画卷的万千气象。 2007 年，市委、市政府因地制宜，出台了关于加快旅游业发展的意见，鲜明提出“创建中国优秀旅游城市”的发展战略，为老区旅游业发展指明了方向； 2008 年，市政府在麻城龟峰山召开了全市旅游景区建设现场会，拉开了全市旅游景区建设的序幕；2011年底，全长 像一根红线，将黄冈境内 7 县市的红色遗迹、绿色生态、禅宗文化三大特色旅游的 38 个景点珍珠串联起来，将这条“项链”烙上大别山品牌，其中回龙山林家大湾、回龙八斗湾“共存杜旧址名列大别山红色旅游的重要景点； 2013 年，市委确立“双强双兴”发展重点，把文化旅游融合发展摆在和新型工业化、新型城镇化、农业现代化同等 9 重要位置上，同步推进。 黄冈市旅游景区开发建设如火如荼。 2014 年，以智慧旅游建设为主题，将旅游综合收入和增长幅度纳入县市区目标考核内容，推进旅游业转型升级发展。各个 县市都编制了地方的旅游规划，积极创建旅游经济增长点。红安七里坪镇投入 2000 万元，改建“红军广场”建设步行街，打造“一河两岸景观带；罗田县和英山县都把旅游业作为县支柱产业进行发展联合申请国家“大别山生态旅游区”项目，并获得批准；罗田县筹资 6000 多万元，用于九资河镇仿古建筑、游客中心、星级宾馆等 10 大工程建设；麻城市打造著名的“人间四月天，麻城看杜鹃”龟峰山旅游风景区；蕲春古镇医药、养生旅游已初具规模；黄梅县禅宗文化、黄梅戏曲蜚声海外；武穴市将旅游业与社会主义新农村建设结合起来，着力打造横岗山风景区、武 山湖旅游风景区、仙姑山旅游区，泉塘村、魏高邑村等旅游名村。团风县将大崎山森林公园、回龙山名人故里群、黄冈革命烈士陵园、龙王山避暑山庄、方本仁庄园，以及开发潜力较大杨汊湖休闲度假村、牛车河水利生态旅游区、渡江公园、十里长河风景带的开发建设列入 团风县旅游发展十三五规划。 根据民政部公布的数据，截至 2012 年底，我国 60 岁及以上老年人口已达 ，占总人口的 预计 2034 年突破 4亿。因此，未来几年，甚至几十年，社会养老保障和养老服务需求将大量增加，市场分析人士认为，未来 5间，中国养老产业发展潜力巨大。但另一方面，与养老产业发展潜力巨大现状形成巨大反差的是，截至 10 2012年，全国每千名老年人拥有的社会养老床位数仅为 ，城乡养老机构“一床难求”的情况十分普遍。 湖北省 1998 年进入老龄化社会，目前 60 岁以上老年人口达到889 万，占全省人口的 高于全国平均水平。但全省 3000 余家养老机构中，仅有床位 张，缺口巨大。“每个月有 100 多人来咨询登记，有近千人排队等着入住。” 团风县 2013年末 60 岁以上老年人口有约 7 万人，占总人口 14%以上，高于全省老 龄人口化（ 平均水平。 据民政部门统计，团风县有五保的老人约在 3500人，其中五保 供养对象 2253 人 ，有符合五保条件应保未保的老人有 1200余人，全县有 农村福利院达 10所，占地面积达 150 余亩，建筑面积达 46000 平方，集中供养五保老人1757 人，集中供养率仅为 千名老人拥有养老床位 25 张，低于湖北省每千名老人拥有 30 张养老床位的目标。目前，团风县民办养老机构空白，发展社会化养老机构在团风县显得尤为重要，迫在眉睫。 目建设的必要性 建和谐 社会的需要 社会福利事业是各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。为解决社会养老服务问题，国务院下发了关于加快养老服务业的若干意见国发 2013 35 号文件，发出构建和谐社会的号召，黄冈市委、政府也提出建设“和谐黄冈”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建休闲养老公寓，按照“生态农庄”养老服务模式建设，建成后集养老、休闲、疗养、娱乐等于一体，将为回龙山镇老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老 年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，这必将对 11 团风县社会养老体系建设，推进养老服务社会化进程和构建和谐社会起到积极的促进作用。 快发展养老服务业实施意见 2014年 7月 10日 湖北 省政府出台 了 加快发展养老服务业的实施意见，到 2020年将新建和改扩建养老床位 18 万张以上，届时将达到每千名老人拥有 35张床位。 意见 提出，到 2020年，我省将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的 养老服务体系 。符合标准的 居家养老服务中心 、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区， 90%以上的乡镇建立包括养老服务在内的综合服务设施， 60%以上的农村社区建立农村老年人互助照料活动中心或 托老所 。届时，全省机构养老和社区日间照料床位新建和改扩建 18 万张以上，养老床位数达到每千名老 年人 35 张。 团风县旅游业总的来看是旅游景点较多，自然生态资源较丰富，人文底蕴深厚，革命历史悠久，且交通便利，区位优势明显，极具“红色之旅”、“绿色生态之旅”等开发潜力。主要旅游景点：有大崎山森林公园、回龙山名人故里群、黄冈革命烈士陵园、龙王山避暑山庄、方本仁庄园，以及开发潜力较大杨汊湖休闲度假村、牛车河水利生态旅游区、渡江公园、十里长河风景带等。团风籍历史名人：党的一大代表包惠僧，革命先驱林育南、林育英（张浩），科学家李四光，经济学家王亚南，哲学家熊十力， 文学家秦兆阳，军事家林彪等中外闻名，人文资源丰富。大革命时期在回龙山八斗湾成立了“共存社”，发展为全国最早的农村党组织之一，暴发了声势浩大的回龙山农民暴动，并在烽火山组建了工农革命第六军（简称红六军）；抗战时期，在团风杜皮组建了鄂东抗日游击独立五大队，写下了反侵略斗争的光辉一页；解放战争时期，支援配合刘邓大军挺进大别山，在“四野” 12 发起的著名渡江战役中团风是最上游地带。为新中国诞生，团风人民献出了 2000余名优秀儿女的宝贵生命，团风“红色之旅”底蕴深厚。项目建设将致力于回龙山名人故里的开发建设，有利于促进团风 县旅游事业发展。 障和改善民生的必然要求 长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“ 4庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前，我国户均规模 ，较改革开放之初的 城乡老年空巢家庭比例不断上升，城市老年空巢家庭已达到 农村老年空巢家庭已达到 家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。 我国 是世界上唯一一个老年人口超过 1 亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到 2020 年达到 ，约占总人口的 18%。同时，与发达国家人口老龄化特点不同，一是我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村；二是城乡老年人失能、半失能率达到 农村已超过 20%。由于城市化进程的加快，农村的养老问题十分严重，随着人口老龄化的加剧，乡镇养老服务需求日益增长，加强乡镇养老服务设施建设已刻不容缓，它是保障和改善民生的客观要求。 是加快社会福利事业发展的需要 为加快社会福利事业发展，民政部早在 2005 年就以民发2005170 号文下发了关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见，意见指出：社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动 13 员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。目前，我国由社会力量兴办的为老年人、残疾人、孤儿和弃婴提供养护、康复、托管等服务项目的福利机构已经发展到1403家，床位总数达 10万余张。社会办福利机构的出现和发展 ，改变了传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，推动了社会福利社会化进程，并极大地促进了以居家为基础、社区为依托、福利机构为骨干的社会福利服务体系的建立和完善。 新缘老年公寓建设是一种资源配套使用、多方受益的新型社会化产业养老方式。该项目的建设，填补了团风县引进民间资本投资民办养老机构的空白。对 满足团风县城乡养老社会化服务的需要， 加快团风县社会福利事业发展，将起到一定的促进作用。同时，项目通过老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成，促进当地社会就业和再就业。 14 第三章 项目选址与建 设条件 目 地理 区位 团风县位于湖北省东部，大别山南麓，长江中游北岸。东临巴河，西毗举水，北依大别山，南滨长江。分别与鄂州市、武汉市新州区、黄冈市黄州区、浠水县、罗田县、麻城市相邻。地理位置介于东经 114 47至 115 14，北纬 30 35至 30 54之间。东西横宽约 44 公里，南北纵长约 38公里。辖 10个乡镇， 286 个村，人口 团风县处于武汉、鄂州、黄石、黄冈四大城市群中，县城西到武汉市区 50 公里，距武汉天河机场 47 公里，南到黄冈市区 20 公里，距黄州火车站 16 公里。地理区位 见下图： 团风县 地理区位示意图 15 回龙山镇地处东经 114 54至 115 06 ,北纬 30 34至30 40，位于黄冈市团风县东南部。东西横宽 98 公里，区域面积 内的林家大湾、回龙八斗湾“共存杜旧址是大别山革命老区经济社会发展试验区红色旅游资源，是全国重要的红色旅游基地。 这里交通便利， 106 国道纵贯全境 ,京九铁路穿镇而过 ,镇政府所在地距黄州火车站仅 3 公里 ,距古城黄州 15 公里 ,距武汉 80 公里，镇内通村公路网健全。项目选址位于黄冈大别山 红色旅游 经济带的中部 ， 经 318、 106 国道、武英高速、大广高速可与大别山红色旅游公路相连。 回龙山镇在 黄冈大别山旅游经济带 区位的示意图 址要求 老年养护院建设标准规定老年养护院的选址应符合城市规，交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；基地地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、远离噪声和污染源的地段；基地内不宜有过大、过于复杂的高差。基地内建筑密度，市区不宜大于 30%，郊区不宜大于 20%。 16 址现状 拟建项目位于团风县回龙山镇 林家大湾村，场地北临 318 国道，西、南临 106 国道，大广高速从场地东面经过（见下图），南距镇区约 3 公里。场址地貌为山岗地，高程为 100m。该地块东边有一小型水库，库容量约 200万 m，枯水期库容量约 15 万 m。场址依山傍水，环境优美，交通便利，区位优势明显，符合选址要求 。 项目选址地块卫星图 项目选址地块放大图 17 项目建设用地性质农村集体土地，土地现状为荒山和部分林地，其土地使用权为 回龙山镇林家大湾村 所有 。 本项目规划总用地面积 2000 亩，其中项目建设用地 ，通过土地流转和土地承包方式 取得经营权用地 项目建设内容用地面积表 项目建设内容 建设用地面积（） 折合（亩） 迎宾区 2000 3 公寓区 275000 游度假村 5100 宇佛堂 1150 路 120000 180 合 计 403250 目用地的取得需依照中华人民共和国农村土地承包法的规定，经回龙山镇林家大湾村三分之二以上村民代表的同意，并报回龙山镇人民政府、团风县土地管理部门审核同意，并依法取得相关合法手续后方可办理征用和土地流转或承 包经营期权。 地拆迁 本项目建设用地区内为荒山或林地，没有居民居住，不涉及拆迁补偿费。 设条件 候 回龙山镇属滨江平原向山区过渡的丘陵地形，海拔最高点为 352米，最低点为 29 米。属亚热带季风气候，四季分明，日照充足，雨量充沛。多年平均气温 17，极端最高气温 极端最低气温零下 日照时数多年平均 2086小时，日照率为 雨量多年值为 1240 毫米；无霜期 263 天，全年平均太阳辐射总量 均日照为 时，平均日照率为 42%。 风向随季节变化，常年主导风向夏季为东南风，冬季为西北风，平均风速 s， 18 最大风速 6.8 m/s。基本风压 m。 团风县处于秦祁断褶系和扬子断块区两大地构造单元交接附近的麻城 团风断裂，区城内主要发震构造为北北东 北东向断裂系统，区域内断裂的活动断层错动量级均未达到 C 级标准，属活动性相对较弱的断裂，具有发生中等强度地震的构造潜能。历史上项目建设地点造成影响的地震共 4 次，其中近场区内的地震有 3 次。无论是区域内的中强地震还是区域外的强震，对项目所在地的影响烈度均未超 过 7级。据 1： 400 万中国地震烈度区划图（ 1990）资料，团风县地震基本烈度为六度，设计基本地震加速度值 计地震分组为第一组。 根据场区勘察资料显示，项目建设场地土类为中密度细砂土，建筑场地类别为类，场地无液化砂土层，场地稳定，无溶洞、滑坡等不良地质现象，适宜进行工程建设；场区地下水位较低，一般为地面下 1表为耕植土，下层为水力冲填泥砂形成的填土，地基承载力为 6；场区地下水类型主要为上层滞水，滞水主要接受大气降水及地表水的补给；场区附近无污染水源排放点，地下水对混凝土、 混凝土中钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。 工程区为山岗库区周边，地表水相对较为丰富，工程区地下水以孔隙水为主，按其赋存方式和埋藏条件可分为孔隙潜水和孔隙承压水，孔隙潜水赋存于地表的淤泥、沙壤土及粉土之中，主要接受大气降水的补给，枯水期补给下部承压水，并向库区排泄，孔隙承压水赋存于下部土层中，水量较为稀少，枯水期主要接受大气降水和上部潜水的补给，丰水季节则接受降水的补给。 19 1、道路交通 回龙山镇是团风县重镇，交通极为便利， 106 国道横穿而过，武英、阿深、武合高速 公路交汇于此，区位优势十分明显。 回龙山镇西南至团风县城 34 公里，距黄冈市政府所在地黄州 30 公里。东与黄州区镇接壤，西与方高坪镇相连，北与马曹庙镇交界。镇内有村村通公路相连，项目对外交通条件便利。 2、供水、供电和通讯 回龙山镇有日供水 2000 吨 自来水厂 一座，可供 8万人生活用水，镇区有 35电站 一座，提供充足电力能源，建有移动、联通基转塔两座，信号覆盖回龙山镇每一个角落， 时随地可与全球各地对接，与世界共舞。另外，光纤有线电视网络已覆盖回龙山镇，实现了村村通有线电视。项目建成后供水、供电和通讯系统可满足项目的需要。 3、供气 黄冈市境内天然气供应有黄冈赛洛天然气公司和 昆仑能源湖北黄冈液化天然气有限公 司 。 黄冈赛洛天然气公司是由武汉赛洛气集团与韩国 团合资的燃气企业， 规划到 2020 年黄冈市区管道天然气用气目标为 12000 万立方米。其中：居民用户 3000 万立方米，商业用户 12500 万立方米，工业用气 42500 万立方米，天然气汽车用气2000万立方米，其它 400 万立方米。市区居民天然气覆盖率达到 75%。昆仑能源湖北黄冈液化天然气有限公司 由中石油集团（在香港上市）和湖北能源集团（在上海上市）合股组成的湖北新捷天然气有限公司投资兴建，是一家在湖北省从事液化天然气终端服务的专业化公司，年供气量规模 120 万吨，于 2013 年 12 月 31 日前建成投产。 本项目所需天然气能保障供气。 20 4、 施工条件 工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、 砂石和 电缆等均可由市建筑材料市场供应，并直接从 318国道、 106 国道和村村通道路运抵施工现场。 21 第四章 建设方案 计 依据 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分） 2008 年版 民用建筑设计通则 老年人居住建筑设计标准 50340 2003 老年养护院建设标准建标 144民用建筑热工设计规范（ 民 用建筑电气设计规范（ 16 建筑照明设计标准（ 屋面工程技术规范 建筑地面设计规范 室外排水设计规范（ 建筑给排水设计规范（ 建筑设计防火规范 建筑内部装饰设计防火规范 建筑灭火器配置设计规范 公共建筑节能设计标准 湖北省低能耗居住 建筑设计标准 （ 59 2013） 民用建筑工程室内环境污染控制规范 无障碍设计规范 0763建筑物防雷设计规范（ 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 行的国家及省、市相关规范、规程和规定。 计 原则 节约和效益的原则，做到减少成本，降低建设投资 。项目将 根 22 据 休闲养老公寓 的功能特点，按功能分区，对设计方案进行优化选择，以求投资和运营成本最 低 。 节约用地的原则 ， 合理利用土地资源 。 项 目种养面积应由规模和市场决定，并考虑发展余地，确保可持续发展。 安全的原则，要求防洪、防震、防地质灾害； 房屋建筑 满足消防要求，严格执行有关设计规范 。 节约能源，减少建筑物的占地面积，尽量合并 综合 利用 。 各建筑物的排列要整齐 、 美观，并注意朝向、采光和自然通风条件。 符合地方建设规划要求，功能分区明确，布置合理整齐 ， 尽量缩短电力、供排水管线，降低成本，充分考虑给水、排水和供电的方便性。 保护环境的原则 ， 根据场地的地形、地势特点及地质条件，因地制宜，着 力 于建筑环境的协调以及自然环境的美化；考虑老年人适应性的户外 环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人 和旅客 户外活动的需要。 以老年人的生理需求和精神需求为根本，把 “ 老有养、老有所乐、 老 有所医、老有所学、老有所为 ” 作为基本指导思想。 设规模及 内容 本项目为休闲 养老公寓 ，规划设置养老床位 2500床，接纳 2500个老年人入住养老。 项目规划用地总面积 2000 亩，其中，建设用地 604 亩（含进场道路用地面积 180亩），生态农业用地 1396 亩。 规划 新建 各类房屋建筑面积 113901，其中 迎宾区服务用房 500 、 老年公寓用房 106381 、 旅游度假村 5100 、 佛殿用房 920 、共用工程用房 1000 ， 设置休闲养老床位 2500 张 ，配套建设 供电及 23 给水工程、空调及弱电（含 安保电子信息） 系统。 拟购置 康复、娱乐设备设施 817 台（套）， 购置 电视机 2500 台、 生活 家具用具 2500 套 、办公设备 364 台（套）、 交通运输车 3辆；购置旅游度假村 设备 1405台（辆、套）； 项目规划 新建进场及观光道路 15 公里，休闲广场 2000 、场区道路、停车场 94250 ， 砌筑围墙及护岸、护坡 55000 米， 整治水库环境水面 5000 亩、 改造溢洪道、加 固大坝 12000m；新建景观景点30 处（座）、景观绿化 123750 ；新建化粪池 900m、污水处理站1 个、环卫设施 300个。拟 新建 蔬菜大棚 372 亩，购置生态农业种植灌溉设施 930 台（件）。 结合选址现状，合理布局； 根据养老院的功能特点，按功能分区； 满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本； 满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源； 合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的； 适当预留建设用地，确保可持续发展。 平面布置 该项目建设区位于丘陵山岗地，东西长约 1000 米，南北宽约 350米，总用地面积 510 余亩，其中：可用于建设用地面积 350 亩，可用于绿化的山林地 160 余亩。项目规划分为三个区，即生活区、服务休闲娱乐区、休闲观光区。场区入口、出口均布置在场地东北边，经乡村公路连接 318国道，出入十分方便。 （ 1）生活区布置在场地北部，自东往西依次建设养老住宅楼， 24 单元式连体建筑或别墅式单体建筑或四合院式建筑。设计 配套布置有服务用房、生活用房、康复用房、社会工作用房及附属用房。 （ 2）服务休闲娱乐区布置在场地南部， 该区为滨水景观区，设计建有 卫生保健用房、娱乐用房； 中间地带设计为服务中心、停车场、休闲广场和中心景观绿地，建有观景亭阁，设计建有 入住服务用房、行政办公用房、附属用房 。 （ 3）休闲观光区位于水库库区周边、场地西部以及进出场地道路的两边，库区周边布置有 水上乐园、钓鱼台、生态饭庄， 场地西部温泉浴场、苦荆茶楼、佛殿庙宇， 进出场地道路的两边布置有苹果园、农家菜园、梨园、桃园其间设有休闲步道、观月亭、休憩亭等景点景观。 （ 4）场区道路遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行设计。主要道路 环行设置，联通每个单体建筑，以利于消防车和救护车通行，在尽端处设置回车场。休闲健身场地以植草砖铺设，以提高绿化面。场区内设置给水、污水、雨水和电力管线，同时考虑通讯、电视电缆等管线的埋设。 （ 5） 共用工程：供电工程、给水工程、排水工程的布置，将根据工程的特性分别选择适当的位置设置，具体地点待地形图和地勘完成后再定。 向布置原则 与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地； 满足道路及管线敷设对高程的要求； 合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小； 满足各区间的便利 联系； 保护生态环境。 25 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。 计 1、老年公寓区 老年公寓区房屋建筑设计概况表 房屋类别 建筑面积 结构形式 楼层 占地面积 备注 入住服务用房 1083 框架 3F 361 条式建筑 老年人住房 71500 框架 4F 17875 点式建筑， 住宿 卧室带卫生间 卫生保健用房 5125 框架 4F 1281 条式建筑 楼内可布置在 老年人住房， 也可将其布置在老年人住房楼内 康复用房 2375 框架 4F 594 娱乐用房 3208 框架 3F 1069 社会工作用房 6167 框架 4F 1542 条式建筑 行政办公用房 3192 框架 4F 798 条式建筑 附属用房 13731 框架 3F 4577 条式建筑 老年公寓区是本项目主要建筑工程，是入住老年人休息、娱乐、健身的主要场所。 本方案建筑设计本着 “ 功能适用，经济合理，造型美观，环境相宜 ” 的原则， 不仅要满足通风与采光等 “ 住 ” 的需要，而且要试图营造 “ 家 ” 的温馨，提高老人居室的品味。 其中生活用房设计上主要考虑床、书桌、休息坐椅以及活动空间等因素；床边设置把杆和扶手，并根据需要增加斜倚功能；床头灯易于调节照射角度及光线强度；床的两侧适当设置格架放置常用物品等。房间内设有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备，能很好满足老年人的生活需要。 2、旅游度假村、 佛堂庙宇与公用工程 26 度假村 房屋建筑设计概况表 房屋类别 建筑面积 结构形式 楼层 占地面积 备注 水上乐园 600 砖混 2F 300 条式建筑 钓鱼台 500 砖混 1F 500 条式建筑 生态饭庄 1200 框架 3F 400 条式建筑 温泉浴场 800 砖混 2F 400 条式建筑 苦荆茶楼 2000 框架 3F 667 条式建筑 佛堂庙宇与公用工程房屋建 筑设计概况表 房屋类别 建筑面积 结构形式 楼层 占地面积 备注 天王殿 120 框架 1F 120 点式建筑 大雄宝殿 300 框架 1F 300 点式建筑 藏经楼 200 框架 1F 200 点式建筑 僧房、斋堂 300 砖混 1F 300 条式建筑 供电工程 200 砖混 1F 200 条式建筑 给水工程 800 框架 1F 800 条式建筑 面 设计 服务用房 、 老年人居住房 、 卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房、行政办公用房、附属用房， 一层层高 层以上层高 3m，坡屋顶。每栋楼内设有 1 部电梯和一部疏散楼梯，出入口处均设有无障碍坡道。 水上乐园、温泉浴场， 一层层高 层层高 3m，坡屋顶，檐高 顶高 有 1 部疏散楼梯，在出入口处设有无障碍坡道。 苦荆茶楼、生态饭庄 一层 层高 、三层层高 3m，坡屋顶，檐高 顶高 栋楼内设有 1 部电梯和 1部疏散楼梯，在出入口处设有无障碍坡道。 27 供电工程用房、给水工程用房和钓鱼台房屋设计 层高均为 3m，坡屋顶，檐高 3m，屋顶高 佛堂庙宇为点 式建筑， 天王殿、大雄宝殿、藏经楼 按 庙宇特点设计 ，四面坡拱屋顶，檐高 顶高 计 建筑立面造型，简洁大方，具有现代养老院建筑风格。 在建筑外观设计上主要采用抽象元素，进行立面造型与组织，开窗设计采用封闭式的贯穿式的横条窗布置， 在部分楼栋间进行变异，在统一中求变换。在建筑材料选用上，选用成熟的材料以及技术，以有效地降低成本。 立面材料选择主要是自浩性较好的石材或外墙涂料，局部采用金属框架和透明玻璃形成虚实对比。立面颜色设计采用纯净的白色，以达到一种纯净的体块对比的效果。 本设计充分考虑建筑的采光、通风以及节能的多方面的需求。中南地区夏季气候炎热，长时间需要空调，采用轻质百叶可以达到良好的遮阳效果。此外， 康乐园老年人住宅楼 每栋房屋在其南侧和北侧设置一个观景阳台，以提高通风采光的效果，同时满足老年人员亲近自然的需求。 建筑的外墙面及屋 面均采用性价比高的建筑节能材料，比如保温砂浆， 面保温板，双层隔声保温玻璃等，可以有效提升节能效果。 屋面设计按屋面工程技术规范（ 计并满足节能要求。屋面为坡屋面，防水等级为级。 计 1、设计依据 建筑结构荷载规范 建筑结构可靠度设计统一标准 2001； 28 建筑工程抗震设防分类标准 2008； 混凝土结构设计规范 砌体结构设计规范 2001； 建 筑地基基础设计规范 建筑抗震设计规范 ) 2008 版）； 建筑桩基技术规范 2008； 建筑地基处理技术规范 2002； 建筑地基基础技术规范 (07 地下室工程防水技术规范（ 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分 2002 年版）； 建筑工程设计文件编制深度的规定（建设部 2008 年版）； 2、设计要求 建筑物安全等级均为一级，设计使用年限 50 年，地基基础设计为丙级，建筑 桩基安全等级为一级，砌体工程质量控制等级为 筑物抗震重要性类别为乙类，抗震设防烈度为 6 度。 基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。 场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。 3、设计参数 (1)项目房屋建筑为三类建筑，安全使用年限 50 年，耐火等级二级，屋面防水等级级，防水年限 15年。 (2)基本风压： ； (3)基本雪压： ； (4)本地区地震基本烈度为 6度，场地类别为类。