房地产项目管理的策划文案

1 房地产项目管理策划 第一部分 工程概况 济南燕山立交西北地块一期工程，位于济南燕山立交西北测，东临而环东路，西至中建八局西围墙，南临经十路，北临文化东路。市政设施齐全、交通便利，其地理位置显赫。 济南燕山立交西北地块一期工程分为两个标段，基地总规划面积 顷，总建筑面积113183 ，地上建筑面积 88869 ，地下总建筑面积 24314 。包括 1# 4#住宅楼工程，地下车库工程、商铺工程、综合楼工程。我公司承建的 1#、 4#住宅楼、商铺 以北部分、地下车库 T 轴、 S 轴后浇带以南部分为一标段。总建筑面积 55259 。 1#、 4#住宅楼地下二层，地上 23 层，建筑总高度 中一至二层为商铺，三层及以上为住宅。商铺工程共二层。 本工程建筑结构类别为 2 类，抗震设防烈度为 6 度，合理使用年限 50 年。建筑耐火等级： 1#、 4#住宅楼、地下车库为一级；商铺为二级。屋面防水：本工程的屋面防水等级均为 ，防水层合理使用年限为 15 年。采用 水涂料防水层，保温层采用55 厚挤塑聚苯板。地下室防水：防水混凝土加 4 厚 面自粘防水卷材。混凝土防水等级 理位置图示 建筑工程概况 序号 项目 内 容 1 建筑功能 一层、二层为商业用房，三层以上为住宅 2 建筑面积 总建筑面积 55259 地上建筑面积 地下建筑面积 建筑占地面积： 7336 3 层 数 地上 23 层 地下 2 层 4 檐口高度 平面尺寸 总体尺寸 外出商铺尺寸） 2 6 耐火等级 一级 7 建筑层高 地下 地下 2 层 下 1 层 下 1层夹层 地上 地上 1 层（ 含夹层） 地上 2 层 地上 3 层到地上 23 层为 8 外装修 外墙装修 一层、二层为石材及玻璃幕墙；三层以上为外墙涂料 9 内装修 顶棚 内墙涂料 地面工程 水泥地面、地面砖、大理石 内墙装修 内墙涂料 门窗工程 木质门、防火门、隔声门、防火卷帘门 构工程概况 序号 项 目 内 容 1 结构体系 现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系，商铺为框架结构体系 2 设计使用年限 50年 耐久年限 合理使用年限 50 年 3 建筑结构安全 等级 二级 地基基 础设计等级 乙级 4 抗震设防烈度 6 度 场地类别 5 耐火等级 一级 对标高 钢筋混凝土抗震等级 三级 剪力墙抗震等级 三级 7 结构层数 地下 2 层、地上 23 层 8 环境类别 以下环境类别为二 b，其余为一类 3 9 混凝土强度等级 垫层为 凝土；地下室底板、外墙混凝土为： 渗等级： 余为 凝土； 构造柱、圈梁、过梁、压顶、止水台强度等级： 10 采用钢筋类型 1 埋件钢材 2 焊条 采用 焊条 13 保护层厚度（ 剪力墙 以下 25以上 15础底板 临土面 40 非临土面 25 暗柱 下部 35、上部 30 板 25、 15 梁 下部 35、上部 25 柱 下部 35、上部 30 地下室外墙 外侧 40 内侧 25 机电工程概况 序号 名称 系统说明 1 配电系统 指定分包，八局负责预留预埋 2 照明及应急照明系统 应急照明采用 中电源供电，通过消防联动控制 ，应急照明灯具不内置电池。 3 电力配电系统 采用放射式与树干式相结合供电方式，对重要用电设备和大容量用电设备采用采用放射式供电；对于照明和电力空调系统采用树干式供电方式。对消防控制室，消防水泵、消防电梯，防排烟风机等重要消防用电设备采用双电源供电，并在末端设置自动切换装置；设置油机电源作为消防用电设备及一级负荷中的特别重要负荷的后备电源。对有不停电要求的设备采用 源供电。 4 4 人防电气系统 指定分包，八局负责预留预埋 5 防雷系统 防雷等级为二级。建筑的防雷装置满足防直、侧击雷、防雷电感应及雷 电波的侵入， 45 米以上部分采取防侧击雷保护措施，并设置总等电位联结。 6 接地系统 为综合接地系统，接地型式采用 统。采用基础钢筋做接地极，防雷接地、总等电位接地、电气设备的保护接地、电梯机房、消防控制室、通信网络机房接地等的接地共用统一接地极，接地电阻不大于 测不满足要求时，增设人工接地极。 给水、排水及采暖工程概况 序号 系统名称 系统描述 1 生活给水系统 地下室冲洗水由市政直接供水，其余水由变频泵给水。与人体接触的用水、空调加湿用水和水景用水由市政水经过适当处理后提 供，其余水由中水提供。分为两个给水区，下区为 过减压阀减压；上区为 3 层 。 2 生活热水系统 生活热水由热力站集中式太阳能热水系统提供，并在热水恒温箱内设置辅助电加热系统。 3 中水给水系统 楼内废水集中收集经过中水处理后进行回收，给水分区同生活给水。 4 雨水系统 屋面排水采用虹吸式雨水系统排水，屋面雨水集中收集经过适当处理后进行回收，初期弃流雨水和溢流雨水排到市政雨水管。 5 污废水系统 室内污废水分流，设置专用通气立管，专用通气立管与污废水管间共用轭管或 H 型通气配件连接。室外 污废水经化粪池处理后排至市政污水管。 6 喷淋系统 系统为临时高压系统。平时由稳压泵维持管网压力，灭火时由报警阀上的压力开关启动喷淋主泵。公共娱乐场所、中庭回廊、 5 地下商业及仓储用房等位置采用快速响应喷头。中庭大空间设置微型自动扫描消防水炮系统，与喷淋系统合用水量。 特殊建筑灭火系统为七氟丙烷灭火系统。系统采用全淹没系统。主要设置部位是控制室、高低压配电间、分控中心和档案室。 7 消火栓系统 消火栓系统为临时高压串联系统。设置有 540消防水池，两路进水。整个系统设置减压阀使动压始终不大于 采用减压稳压消火栓。平时由增压泵维持管网工作压力，灭火时有消防箱内按钮直接启动消火栓主泵。 风排烟工程概况 序号 系统名 系统描述 1 通风系统 地下车库设排风兼排烟系统，地下一层为自然补风，地下二层设机械补风。并在屋面集中设置全热交换器。厕所位置设置机械排风系统，排至屋面。厨房设置机械排风和油烟过滤净化装置，净化后的油烟气再经除异味器经屋面高空排放。中庭机械排风，风机变频运行，冬季进行内循环，将中庭上层的热空气补充至底层，夏季对上层进行通风，改善中庭温度梯度。 2 排烟系统 地下车库设 排风及排烟系统，并设置平时送风兼消防补风系统。地下室大于 50下一夹层的各功能房间如：报告厅、餐厅、员工活动中心、厨房、办公和走道等，均设置机械排风及补风系统。地上部分大空间办公室、无窗房间及长度小于 20m 的内走道均设置机械排烟系统。办公区的部分排烟立管与空调排风管兼用，平时排风与消防排烟用电动阀切换，排风机与排烟风机分开设置。地下档案室、通讯网络机房、地下主、副变电室、三层计算机中心设置，所以也需设置气体灭火后的排烟系统。机械排烟风机采用高温排烟混流风机或高温排烟离心风机，火灾发生时由 消防中心发出指令，火灾区域排风和补风系统运行，当烟气温度达到 280 6 时，排烟口或风机前的防火阀熔断关闭，连锁风机停止。 3 防烟系统 建筑物所有防烟楼梯间及合用前室均设置加压送风系统，楼梯间每隔 2设双层百叶送风口，前室每层设置常闭电动送风口。火灾时，由消防中心启动风机，并电动打开前室常闭风口，对楼梯间及合用前室进行加压送风，楼梯间保持 40室保持 25 4 冷冻站系统 冷源方式采用冰蓄冷制冷，整个冰蓄冷系统采用串联循环回路方式。本工程的形式是部分蓄冰，系统可实现以下四种工作模 式：主机制冰供冷、主机单供冷、融冰单供冷、主机与融冰联合供冷。蓄冰主机采用 3 台制冷量为 2700双工况螺杆冷水机组，并设置 1台 1406规螺杆冷水机组。栽冷剂采用质量百分比为 26%的乙二醇溶液。冰蓄冷系统的融冰出水温度 30，通过板式换热器向空调系统提供 4的冷冻水。 热源由城市热网通过换热站提供 65 热水。大楼冬季空调加湿器采用直排式湿膜加湿方式，经过超细过滤。底层中庭进厅区采用地板热水采暖。 5 空调风系统 办公区域采用全空气变风量系统，每层 统的空调箱按照防火分区及空调系统分 别设置，新风及排风集中热交换后通过大楼的集中垂直管井送、排至空调机房，空调箱送出的一次风经过每个区的变风量末端（风机串联型 至房间内各区域，吊顶集中回风。末端采用变风量末端装置，将一次风和室内风混合后送入房间，以解决空调内区长年的冷负荷，而冬季外区热负荷则由变风量末端上的热水再热盘管负担。 地下室电梯厅、物业管理、理发室、医务室等小房间采用风机盘管加新风系统。 6 空调水系统 水系统为一次泵系统，采用四管制，冷热水系统独立循环，空调冷热水立管采用异程式，各层水平热水管采用同程式。空调机组冷水供回水 温度 4热水供回水温度 65系统采用闭式膨胀 7 水箱定压。 第二部分 总体工作目标计划 目总管理目标 以顾客满意为总目标，实现项目效益最大化。围绕业主投资的总目标，实现业主项目的增值。 目管理具体指标 序号 目 标 名 称 主要责任人 相关责任人 备注 1 工期： 主体封顶日期： 1#楼 2008 年 1 月 26 日 4#楼 2008 年 6 月 30 日 计划竣工日期： 1#楼 2008 年 10 月 30 日 4#楼 2008 年 12 月 31 日 孟庆江 何 伟 龙连峰 李根东 工期 2 结构 优良、装饰泉城杯 陈前钟 华宏壮 何 伟 龙连峰 李根东 技术、质量 3 济南市安全文明施工样板工地 何 伟 周邦祝 安全文明 4 达到绿色建筑验收标准 何 伟 游金凤 环境保护 5 优 何 伟 周邦祝 企业形象 6 泉城杯 陈前钟、华宏壮 何 伟 龙连峰 李根东 质量奖 7 完成经济技术指标 孟庆江 何 伟 8 第三部分 项目组织机构策划 司督导组 组 长 : 杨振县 副组长 : 徐世宝 组 员 : 赵世海 陈留春、苗庆管、贾先凤、陈治林 目部组织机构 组 长 : 孟庆江（ 副组长： 何 伟（ 陈前钟（ 李根东（ 龙连峰（ 组 员： 樊万忠（ 曾光荣（ 王 林（ 郑永亮（ 赵春光（ 董 鹏（ 华宏壮（ 马在旺 周邦祝（ 朱 光帝（ 张学庆（ 罗远华（ 李开碧（ 053186820686） 彭秀梅（ 游金凤（ 李开兰（ 陈 辉（ 朱思桃（ 白金荣（ 毛建新（ 初玉霞（ 马 鸣（ 李玉清（ 全管理组织机构 9 小组人员组成： 组 长 : 孟庆江（ 副组长： 周邦祝（ 组 员 : 何 伟（ 陈前钟（ 李根东（ 龙连峰（ 樊万忠（ 曾光荣（ 王 林（ 游金凤（ 朱思桃（ 白金荣（ 高 波（ 防保卫组织机构 项目经理：孟庆江 项目总工：陈前钟 安装经理：王俊箐 工长：龙连峰 安全：周邦祝 安装：邱现瑞 材料：游金凤 工长：王 林 工长：李根东 土建副经理：何伟 10 小组人员组成： 组 长 : 孟庆江（ 副组长： 周邦祝（ 组 员 : 何 伟（ 陈前钟（ 李根东（ 龙连峰（ 樊万忠（ 曾光荣（ 王 林（ 游金凤（ 朱思桃（ 白金荣（ 高 波（ 项目经理：孟庆江 项目总工：陈前钟 安装经理：王俊箐 工长：龙连峰 安全：周邦祝 安装：邱现瑞 材料：游金凤 工长：王 林 工长：李根东 土建副经理：何伟 11 业健康安全管理机构 境保护管理组织机构 目部人员分工表 质 量 机 电 土 建 内 业 物 资 组 办公室 工 长 合约商务组 项目经理：孟庆江 项目副经理：何伟 项目总工：陈前钟 安全员：周邦祝 项目经理：孟庆江 项目副经理：何伟 项目总工：陈前钟 质量安全组 机电工程组 土建工程组 内 业 物 资 组 办公室 技术组 合约商务组 环境管理员：周邦祝 12 序号 姓名 职务 工作内容 联系电话 部门主管 1 孟庆江 项目经理 负责项目全面工作孟庆江 2 何伟 执行经理 1、 负责现场施工生产组织及管理工作，协助项目经理搞好全面管理工作 2、 负责组织召开生产例会，协调各部门的工作。 3、 组织项目安全文明施工大检查，对检查的问题督促落实。孟庆江 3 李根东 、 龙连峰 主 管 工 长 1、负责项目木工施工管理工作及钢筋、模板、混凝土施工计划编制上报 2、施工日志记录 3、负责内外架子施工 4、协调模板、钢筋、混凝土各分项工作13001714524 何伟 4 曾光荣 工 长 1、负责项目钢筋工施工分项工作及钢筋施工计划何伟 5 罗远华 测 量 员 1、负责项目混凝土分项工作及混凝土施工计划 2、搞好混凝土技术复核工作 3、负责项目计量管理工作 4、负责工程定位测量工作 5、负责工程楼层标高引测、轴线引测的复核工作陈前钟 13 6、负责项目测量资料的生成、整理 7、负责与专业监理测量工程师沟通及验收工作 6 王林 工长 1、 劳务管理 2、 理 3、 计划管理何伟 7 陈前钟 项目总工 1、贯彻执行国家有关技术政策和企业的各项技术管理制度； 2、贯彻实施国家施工验收规 范、规程、行业标准； 3、组织项目技术、质量等与质量有关的职能人员做好技术、质量管理工作，承担项目的技术领导责任； 4、编制项目施工组织设计； 5、组织有关人员学习图纸，组织图纸会审并做好图纸会审记录； 6、负责编制总体施工进度计划； 7、审核材料计划； 8、组织验收技术准备工作； 9、负责“四新”技术的推广应用和成果总结； 10、负责项目技术教育管理工作。 11、负责 证管理工作。孟庆江 14 8 李开碧 资 料 员 1、负责项目资料的收集、整理、归档工作 2、负责项目资料的 传递 3、负责资料的整理 4、负责内外审资料整理、归档 0531 86820686 陈前钟 11 罗远华 试 验 计 量 1、按规定做好现场取样、送检等试验工作； 2、确保现场养护室环境条件达到规定的要求。 3、负责合理配备测量设备，保证满足施工要求； 4、建立项目测量设备台帐，制订周检计划及分类管理目录； 5、负责项目测量设备的购置、验收、检定、发放 和管理； 6、负责下达送检通知单，登记送检记录； 7、对要求自检的设备，按规范进行比对，并保存记录； 8、检查在用测量设备的性能、使用环境及方法，发现问 题及时处理； 9、负责水、电等能源抄表，并保存记录； 10、监督项目各种计量检测工作，检查各种检测记录是否齐全； 11、负责对不合格测量设备所测结果进行评定。陈前钟 陈前钟 15 12 华宏壮 质 量 1、严格执行国家、行业和地方政府部门颁发的建筑工程质量验收评定标准和规范，行政监督职能 2、贯彻执行以预为主的质量方针，协助进行工程质量自检、互检和专检，随时掌握管辖区内各分项工程质量情况，对分项工程核定的质量等级负责 3、负责过程控制，跟踪检查工程质量对不符合质量标准工序 ，不准进入下道工序 4、检查中发现不合格品应及时报告项目经理，参加对质量事故和不合格品处理方案的评审，组织对不合格品处之后验证 5、参加检验批，分项，分部工程质量验收评定；行使现场质量处罚权；参加隐蔽工程检查验收，工程结构验收，单位工程竣工验收陈前钟 13 马在旺 质 检 员 1、严格按国家质量政策、法规、规范标准、设计施工图纸和施工组织设计对工程进行质量检查监督，组织参加工程预检及隐蔽验收检查； 2、认真把好每道工序的质量关，认真按质量管理规定和检查工作程序进行检查核定，不合格 的项目，不准进入下道工序，对分部分项工程核定的质量等级负责，对施工过程实施过程控制监视和测量并做好记录； 3、参加物资进厂的验证工作； 4、参加对质量事故和不合格的评审，组织对不合格品处置后的验证，同时行使现场处置权； 5、收集与质量有关的各项数据，定期进行数据分析华宏壮 16 向技术总负责人和项目经理、副经理提出改进意见，并纠正和预防措施实施情况进行跟踪验证 14 周邦祝 安 全 总 监 1、协助项目经理做好对有关安全生产法律、法规、及规章制度的贯彻与落实，并检查监督执行； 2、负责 本项目的安全、环境管理工作； 3、负责对现场违章指挥、违章操作、违反劳动纪律的人员和行为进行查处； 4、负责脚手架拆、安装； 5、负责重大危险源、环境因素的评价并制定相应的控制措施； 6、搜集整理安全管理资料；何伟 15 朱广帝 安 全 员 1、协助项目经理做好对有关安全生产法律、法规、及规章制度的贯彻与落实，并检查监督执行； 2、负责对现场违章指挥、违章操作、违反劳动纪律的人员和行为进行查处； 3、负责机械安全管理工作 1）、塔式起重机租赁、使用、拆装管理 2）、机械租赁合同 、出租、承租双方安全管理协议书 3）、各种施工机械检查、验收 4、负责整理安全管理资料，归档 5、保卫、消防管理工作 6、施工现场消防重点部位登记 7、消防设施器材验收、维修记录 8、检查门卫人员值班、巡查工作记录 9、办理现场动火证周邦祝 17 6、生活区管理工作 7、每天对现场巡视检查 8、负责整理有关资料、归档 17 高波 电 工 1、施工现场临时用电管理工作 2、电气设备测试、调试记录 3、电气线路绝缘强度测试记录 4、临时用电接地电阻测试记录 5、电工巡视维修记录 6、每天对 施工现场巡视、检查周邦祝 18 游金凤 材 料 主 管 1、 做好材料进场的消耗计量检测工作，了解每月月底材料库存情况，并保存记录。 2、 编制上报材料须用采购计划，及时上报负责收集进场材料的合格证明资料和上级规定的各种材料报表。 3、 组织物资进场、验证。 4、 组织供货商评价、材料采购招标，签订材料采购合同。 5、 负责不合格物资处理有关工作。 6、 负责废旧物资的处理申请和招标工作。 7、 每日对采购材料的成本进行分析总结。何伟 18 19 朱思桃 库 管 员 1、 负责材料进场及验收工作，并且做好 物料进场验证记录 2、 按照材料规格、品种码放整齐。易燃、易爆、有毒物品应单独存放。做好防水、防盗、防火工作。 3、 按照工长签发的材料单发料，遵守“先进先出”的原则。 4、 坚持每月对库存物资进行一次盘点。 5、 负责对物资进行标示、防护。 6、 负责通知试验员及时对进场的材料选检，并收集试验回复记录。游金凤 20 白金荣 三大工具负责人 1、 负责三大工具的验收及退场工作 2、 做好三大工具的管理，不得任意切割、焊接、改变其原来的形状。游金凤 21 陈前钟 深 化 设 计 1、负责结构、安 装及其他专业预留洞、预埋件设计落实 2、负责项目图纸深化设计管理 3、负责项目专业分包图纸审查 4、负责深化图纸的管理 5、负责与专业设计、监理及业主沟通孟庆江 22 初玉霞 商 务 经 理 负责地下室底板、梁板柱工程量计算，审核分包结算，熟悉经济标编制方法、工程量计算及取费，小分包单位的合同编制。孟庆江 23 马鸣 预 算 员 负责地下室墙体、车道工程量计算，审核分包结算，熟悉经济标编制方法、工程量计算及取费。初玉霞 19 24 穆晓敏 预 算 负责熟悉图纸，向甲方每月报量，给公司合约部门每月报表，熟悉经济标编制方法工程量计算及取费 初玉霞 25 彭秀梅 综合办公室 1、负责协调外部关系，主要是指扰民及民扰工作 2、负责对内、对外的接待工作 3、负责后勤管理工作 4、负责办公用品的采购、管理、保存 5、负责项目部的计划生育工作孟庆江 第四部分 技术管理 术管理制度 工程技术管理制度主要有： （ 1）图纸自审制度； （ 2）图纸会审制度； （ 3）施工组织设计（方案）的编制与管理； （ 4）施 工作业指导书的编制与管理； （ 5）技术交底制度； （ 6）技术核定制度； （ 7）工程施工记录制度； （ 8）技术资料管理制度 （ 9）技术复核制度； （ 10）隐蔽工程验收制度； （ 11）科技开发和推广应用管理制度； （ 12）施工技术总结； （ 13）技术标准管理制度； （ 14）工程技术档案制度。 20 纸自审制度 1）图纸自审由项目经理部项目总工负责组织。 2）接到图纸后，项目经理部 项目总工 应及时安排或组织技术部门有关人员及有关分包专业队进行自审，并提出各专业自审记录。 3）及时召集有关人员，组织内部会审，针对各 专业自审发现的问题及建议进行讨论，弄清设计意图和工程的特点及要求。 4）图纸自审的主要内容： （ 1）各专业施工图的张数、编号、与图纸目录是否相符。 （ 2）施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。 （ 3）平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。 （ 4）图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。 （ 5）建筑施工图与结构施工图，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾 。 （ 6）图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。 5）图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决。 纸会审制度 1）图纸会审目的 了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。 2）会审参加人员 项目经理、项目技术负责人、专业技术人员、内业技术人员、工长、质检员及其它相关人员。 3）会审时间 在工程项目开工前进行，特殊情况也可在专业开始前组织会审（如某专业图纸不能及时供应时）。 21 4）会审组织 建设单位组织，总包项目部 项目总工 协助，建设单位、设计、监理、施工单位参加。 5）会审内容 （ 1）审查施工图设计是否符合国家有关技术、经济政策和有关规定。 （ 2）审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。 （ 3）审查建设项目坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。 （ 4）审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。 （ 5）审查建筑 平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。 （ 6）审查建设项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾。 （ 7）审查结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚，如钢筋锚固长度与抗震要求长度等。 （ 8）审查施工图中有哪些施工特别困难的部位，采用哪些特殊材料、构件与配件，货源如何组织。 （ 9）对设计采用的新技术、新结构、新材料、新工艺和新设备的可能性和应采用 的必要措施进行商讨。 （ 10）设计中的新技术、新结构限于施工条件和施工机械设备能力以及安全施工等因素，要求设计单位予以改变部分设计的，审查时必须提出，共同研讨，求得圆满的解决方案。 6）会审程序 （ 1）会审由建设单位主持进行。并由建设单位分别通知设计、监理、分包协作施工单位（施工单位分包的由施工单位通知）参加。 （ 2）会审分“专业会审”和“综合会审”，解决专业自身和专业与专业之间存在的各种矛盾及施工配合问题。无论“专业”或“综合”会审，在会审之前，应先由设计单位交 22 底，交待设计意图、重要及关键部位，采用的新技 术、新结构、新工艺、新材料、新设备等的作法、要求、达到的质量标准，而后再由各单位提出问题。 （ 3）会审时，由项目内业技术人员提出自审时的统一意见并作记录。会审后整理好图纸会审记录，由各参加会审单位盖章后生效。 （ 4）根据实际情况，本工程图纸分阶段进行，地下室工程、地上主体工程、装修工程、专业工程等；当图纸问题较多较大时，施工中间可进行针对性的会审，以解决施工中发现的设计问题。 7）会审记录内容 （ 1）工程项目名称（分阶段会审时要标明分项工程阶段）。 （ 2）参加会审的单位（要全称）及其人员签到记录（禁止用职称 代替）。 （ 3）会审地点（地点要具体），会审时间（年、月、日）。 （ 4）会审记录内容： 1 建设单位和施工单位对设计图纸提出的存在矛盾、问题、由设计予以答复修改的。（要注明图别、图号，必要时要附图说明）。 2 施工单位为便于施工、施工安全或建筑材料等问题要求设计单位修改部分设计的会商结果与解决方法。（要注明图别、图号，必要时附图说明）。 3 会审中尚未得到解决或需要进一步商讨的问题。 4 列出参 加会审单位名称，并签字（盖章）后生效。 8）会审记录的发送。 （ 1）盖章生效的图纸会审记录由业内技术人员移交给项目资料员，由资料员发送。 （ 2）会审记录发放单位、人。 1 建设单位（业主）。 2 设计单位。 3 监理单位。 4 项目部：技术、质量检查员、商务、工程等部门、专业技术人员、有关队伍（班组）、预算员，资料员自存三份作交工资料用。 23 工组织设计（方案）的编制与管理 1）施工组织设计的 作用。本施工组织设计是单位工程具体指导施工的文件，也是工程编制月、周作业计划的基础，分部分项工程施工作业设计的依据。 2）编制原则 （ 1）严格遵守国家现行和合同规定的工程竣工及交付使用期限。 （ 2）按照国家现行有关技术政策、技术标准、施工及验收规范、工程质量检验评定标准及操作规程，采用施工技术的先进性、针对性、适用性和经济合理性相结合，体现技术先进、组织严密、管理科学和经济合理，同时内容简要、层次分明、结构严谨、图文并茂和醒目易懂。 （ 3）合理安排施工顺序，做好技术、物资资源、劳动力、施工机械设备和施工现场的施工准备工作。 （ 4）必须采用网络计划技术、计划协调技术和系统分析方法安排施工进度。积极开发计算机的推广和应用。合理安排季节性施工的工程项目，保证施工活动的连续性和均衡性。 （ 5）结合现场及项目部实际情况，开展方案对比，选择拟定合理的施工方案，确定施工顺序、施工流向、施工方法，劳动组织，技术组织措施等。 （ 6）尽量减少临时设施，采用动态管理等方法，合理储存物资，减少物资运输量，科学地布置施工平面图，减少施工用地，做到文明施工。 （ 7）执行计量管理手册和程序文件，加强计量器具、数据管理，使用法定的计量符 号、单位。 3）编制施工组织设计的部门和责任。 （ 1）单位工程施工组织设计由项目技术负责人主持，组织项目部内业技术人员、专业技术人员及办事处的技术部门参加编制，生产、设备、材料、预算等部门需要提供有关资料时，必须密切配合。 （ 2）由项目内业技术员或技术负责人自行确定施工组织设计的编制目录，经项目技术负责人审定后，由项目技术负责人对参加编制人员进行分工，规定完成时间。 （ 3）各编制人员完成各自的编写任务后，由内业技术人员汇总初稿，交项目技术负 24 责人。 （ 4）项目技术负责人接到初稿后，组织编制人员、项目经理及有关 人员对初稿进行讨论，提出修改建议和需要增加的内容等。 （ 5）办事处技术部门对初稿进行修改后定稿。 4）施工组织设计的编制和报批。 （ 1）施工组织设计的编制应以中国建筑工程总公司建筑工程施工组织设计编制大纲中规定格式、顺序、内容及要求来组织编写。 （ 2）一般工程的施工组织设计及施工方案由项目技术负责人进行审核，济南办事处项目总工 批准，并报局科技处备案。 （ 3）大型或特殊工程的施工组织设计应由济南办事处总工程师进行审核，报局总工程师批准。 （ 4）特大项目施工组织总设计由局科技处审核，报局总工程师批准。 5） 施工组织设计的修改变更。 由于施工条件发生变化，施工方案、施工方法有重大变更，实施单位要及时对施工组织设计进行修改、补充，并经原审批单位批准后执行。 6）施工组织设计的交底。 （ 1）经过审批后的施工组织设计在开工前应进行交底。由项目经理主持，项目技术负责人向项目全体施工人员进行施工组织设计交底，介绍工程特点、施工部署、任务划分、施工方法、施工进度、各项管理措施、平面布置等。 （ 2）交底手续应表明时间、地点、交底人签字，保存记录并归档。 7）单位工程施工组织设计发放范围及管理。 （ 1）经批准后的单位工程施工组 织设计由技术部门发放给项目三份及有关专业人员、专业施工队。 （ 2）项目资料员收到技术部门发来的施工组织设计后，列表登记发放，发放范围为项目技术负责人、商务经理、施工员及分包单位技术负责人等。 业指导书的编制与管理 1）施工作业指导书以施工难度较大、技术复杂的分部分项工程或新技术项目为对象 25 编制的，是具体指导分部分项工程施工的技术文件，本工程作业指导书的编制主要包括以下几个部分： （ 1）钢模板施工。 （ 2）幕墙工程施工。 2）施工作业指导书以单位工程施工组织设计中确定的施工方案和施工方法为编制依据，按不 同的分部分项工程编制技术先进、管理科学和经济合理的施工方案和方法，是对施工组织设计的进一步细化。 3）分部分项工程作业指导书由项目技术负责人主持编制，项目内业技术人员以及有关人员参加编制。 4）分部分项工程作业指导书由项目技术负责人审批并督促实施。 5）分部分项工程作业指导书的编制内容。 （ 1）施工方案和施工方法。 （ 2）施工进度计划。 （ 3）劳动力计划及劳动组织。 （ 4）机具设备计划，特别是主要施工机具。 （ 5）主要材料需用量计划。 （ 6）技术组织措施，保证工程质量、安全生产、雨期、冬期、施工技术措施、降 低成本技术措施。 6）经批准后的施工作业指导书，由内业技术员交资料员登记发放。 7）施工作业指导书的发放范围：技术、质检、生产、安全、项目技术负责人、内业技术人员、有关施工队及工长、资料员自留存档等。 术交底制度 1）在工程正式施工前，通过技术交底使参与施工的技术人员和工人，熟悉和了解所承担工程任务的特点、技术要求、施工工艺、工程难点及施工操作要点以及工程质量标准，做到心中有数。 2）项目技术交底分三级：项目技术负责人向项目工程技术及管理人员进行施工组织设计交底（必要时扩大到班组长）并做好记录；技术 员向班组进行分部分项工程交底；班 26 组长向工人交底。 3）技术交底范围划分。 （ 1）单位工程施工组织设计经批准后，由项目技术负责人主持向项目全体工程技术和管理人员进行施工组织设计交底，交底参加人员也可扩大到班（组）长，视具体情况确定。 （ 2）专业队技术员对班（组）技术交底，是各级技术交底的关键，必须向班（组）长（必要时全体人员）和有关人员反复细致地进行。 （ 3）班（组）长向工人技术交底；班（组）长应结合承担的具体任务向班（组）成员交待清楚施工任务、关键部位、质量要求、操作要点、分工及配合、安全等事项。 4）技术 交底的要求。 （ 1）除领会设计意图外，必须满足设计图纸和变更的要求，执行和满足施工规范、规程、工艺标准、质量评定标准和建设单位的合理要求。 （ 2）整个施工过程包括各分部分项工程的施工均须做技术交底，对一些特殊的关键部位、技术难度大的隐蔽工程，更应认真作技术交底。 （ 3）对易发生质量事故和工伤事故的工种和工程部位，在技术交底时，应着重强调各种事故的预防措施。 （ 4）技术交底必须以书面形式，交底内容字迹要清楚、完整，要有交底人、接受人签字。 （ 5）技术交底必须在工程施工前进行，作为整个工程和分部分项工程施工前准 备工作的一部分。 5）技术交底的内容。 （ 1）项目部技术交底的主要内容。 1 单位工程施工组织设计或施工方案。 2 重点单位工程和特殊分部项工程的设计图纸；根据工程特点和关键部位，指出施工中应注意的问题；保证施工质量和安全必须采取的技术措施。 3 本单位初次采用的新结构、新技术、新工艺、新材料及新的操作方法以及特殊材料使用过程中的注意事项。 27 4 土建与设备安装工艺的衔接，施工中如何穿插与配合。 5 交待图纸审查中所提出的有关问题及解决方法。 6 设计变更和技术核定中的关键问题。 7 冬、雨季特殊条件下施工采取哪些技术措施。 8 技术组织措施计划中，技术性较强，经济效果较显著的重要项目。 （ 2）施工队技术交底的主要内容。 1 施工图纸。 2 施工组织设计或施工方案。 3 重要的分部（项）工程的具体部位，标高和 尺寸，予埋件、预留孔洞的位置及规格。 4 土建与水、电、暖、设备安装之间，各工种之间，队与队之间在施工中交叉作业的部位和施工方法。 5 流水和立体交叉作业施工阶段划分。 6 重要部位，冬、雨季施工特殊条件下施工的操作方法及注意事项。 7 保证质量、安全的措施。 8 单位工程测量定位，建筑物主要轴线、尺寸和标高。 9 现浇砼、承重构件支模方法、 拆模时间等。 10预制、现浇构件配筋规格、品种、数量和制作、绑扎、安装等要求。 11管线平面位置、规格、品种、数量及走向、坡度、埋设标高等。 12单位工程平面布置图。 13砼、砂浆、玛蹄脂、防水、绝缘、防腐材料和耐火胶泥等配合比及试件、试快的取样、养护方法等。 14焊接程序和工艺。 构件校正、试水记录、砼冬季施工的测温记录，设备开箱、设备试运转记录、测试打压记 录等填写方法。 6）技术交底记录的归档。 技术交底归档实行谁负责交底，谁就负责填写交底记录并负责将记录移交给项目资料员存档。 28 术核定制度 1）凡在图纸会审时遗留或遗漏的问题以及新出现的问题，属于设计产生的，由设计单位以变更设计通知单的形式通知有关单位（施工单位、建设单位（业主）、监理单位）；属建设单位原因产生的，由建设单位通知设计单位出具工程变更通知单，并通知有关单位。 2）在施工过程中，因施工条件、材料规格、品种和质量不能满足设计要求以及合理化建议等原因，需要进行施工图修改时，由施工单位提出技术核 定单。 3）技术核定单由项目内业技术人员负责填写，并经项目技术负责人审核，重大问题须报济南办事处总工审核，核定单应正确、填写清楚、绘图清晰，变更内容要写明变更部位、图别、图号、轴线位置、原设计和变更后的内容和要求等。 4）技术核定单由项目内业技术人员负责送设计单位、建设单位办理签证，经认可后方生效。 5）经过签证认可后的技术核定单交项目资料员登记发放施工班组、预算员、质检员；技术、经营预算、质检等部门。 程施工记录制度 1）单位工程施工记录是在建工程整个施工阶段，有关施工技术方面的记录；在工程竣工若 干年后，其耐久性、可靠性、安全性发生问题而影响其功能时，是查找原因，制定维修、加固方案的依据之一。 2）单位工程施工记录，由项目部各专业责任工程师负责逐日记载，直至工程竣工，人员调动时，应办理交接手续，以保证其完整性。 3）单位工程施工记录的主要内容。 （ 1）工程的开、竣工日期以及主要分部、分项工程的施工起止日期，技术资料供应情况。 （ 2）因设计与实际情况不符，由设计（或建设）单位在现场解决的设计问题及施工图修改的记录。 （ 3）本工程的特殊质量要求和施工方法。 （ 4）在紧急情况下采取的特殊措施的施工方法。 （ 5）质量、安全、机械事故的情况，发生原因及处理方法的记录。 29 （ 6）有关领导或部门对工程所作的生产、技术方面的决定或建议。 （ 7）气候、气温、地质以及其它特殊情况（如停电、停水、停工待料）的记录等。 4）施工记录的记载方法。项目部技术负责人在各分部工程施工完成后，将逐日记录的施工、技术处理等情况加以整理，择其关键记述，填写在单位工程施工记录表上，并经主任工程师或技术科有关负责人审核是否确实，并签名后，纳入施工技术资料存档。 术资料管理制度 施工资料是与施工过程同步形成的应归档保存的各种技术资料的总称 ，是工程建设及竣工交付使用的必备文件，也是各级管理机构对工程进行检查、验收、管理、使用、维护、改建、扩建的依据，具有十分重要的价值。同时，资料齐备与同步是工程顺利开展的必要条件，也是为了保证工程技术资料的完整性、准确性、同步性及可追溯性，从而保障生产正常进行。 总包文件资料管理包括技术资料、质量保证资料、质量检测资料及项目管理资料的管理。其中技术资料、质量保证资料、质量检测资料由项目总工负责，是保证整个工程保质、按期顺利完成的依据，也是工程竣工验收的必备资料。其中管理资料由项目经理负责，它是整个施工过程中施 工管理的依据，施工成果的证据。其所涉及的各种制度、影响施工的各种因素，与业主、监理各分包之间联系函都是关系整个工程极其重要的文件。 1）施工资料的归类： （ 1）图纸 （ 2）图纸会审记录； （ 3）工程变更； （ 4）材质证明； （ 5）材料试验报告； （ 6）施工记录； （ 7）预检、隐蔽检查记录； （ 8）基础、主体结构验收； （ 9）施工组织设计； （ 10）技术交底； 30 （ 11）质量评定； （ 12）竣工验收资料。 （ 13）业主指令、施工方的复函； （ 14）重大技术方案的确认； （ 15）工程洽谈纪要； （ 16）会议纪要； （ 17）监理批准的方案审批表。 2）资料管理职责见下表。 资料管理职责 序号 相关单位、人员 职 责 1 总工程师 总工程师是全单位技术资料管理的总负责人，负责组织领导开展这项工作，贯彻上级有关规定和要求，理顺协调各级业务人员的关系，处理矛盾，主持组织单位技术资料管理的检查工作，并决定对检查结果进行评定和实行奖罚事宜。 2 技术质量部 单位工程质量部是全单位技术资料的归口管理部门，负责制定单位技术资料管理办法，负责单位所属各单位的技术资料的日常管理（组织协调、督促、检查）审核工作。定期检查各单位 的工程技术资料，负责对单位工程验评的保证项目和保证资料进行核验。协助基层做好隐、预检、基础、结构、竣工验收工作。 3 物资部 全面负责对材料、半成品的质量，严格按国家的地方政府的规定和标准制定材质证明的提供和管理办法，及时对分管的进场材料抽样复检，督促检查单位工程材料人员的材料资料管理情况，做到证物相符，证随物走，保证材质证明的真实性和准确性。 31 4 试验室 负责单位材料试验及施工试验工作，提供各种配比通知及试验报告。试验资料做到真实可靠，及时准确，审核签字齐全，各种委托申请编号连贯填写清楚，原始资料台帐 记录齐全，