浔海永修项目营销策划方案

浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 1 浔海永修项目营销策划方案 第一章 项目主题概念 楼盘推广，应该有一个鲜明的主题概念形象，这样个性突出，易能引来市场的关注，促进销售的成功。浔海 御景，该怎样表现自己呢？卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释，这是我们思考的着力点。 一、主题概念提出： 首席园林景观典范社区 高尚社区，演绎高尚生活 提出概念的理由： 1.“ 高尚社区 演绎高尚生活 ” ,既帮助了目标消费群体实现他们想改变现有居住环境 ,追求高尚品位的生活 ,同时也展现楼盘本身 的形象定位，自然受到他们的追捧。 2. “高尚社区 演绎高尚生活”包含性大，其优雅、独特的园林景观是生存、依托的根基，同时还包括成熟生活配套、优质物业管理、建筑品质、规划理念等；其中优美园林景观是本项目 的核心售卖点（ 3. “高尚社区 演绎高尚生活”，可以拉开与竞争楼盘的距离，标新立异，突显楼盘自身“高尚社区，演绎高尚生活”的新家居生活主张。 二、主题概念支撑系统： 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 2 每一个主题概念提出，都必须由多个要点组合成一个体系去支撑它，否则主题概念提出就显得空洞；缺乏夯实基础的主题概念，是无法占领市场，更无法取悦消费者。那么，浔海御景的“ 首席园林景观典范社区 高尚社区 演绎高尚生活 ” 主题概念支撑系统要点在哪？ 1. 小区规划理念的“高尚” 半人车分流规划理念 本项目采用是半人车分流规划理念，基本上形成人车分流，车不与人抢道。一个安宁、舒适、和谐的社区油然而生，亦是永修房地产市场迄今为止，没有的、前沿的小区规划理念。 2. 建筑设计 现代化建筑风格，建筑整体以明快大胆的色块，辅以水平线条，同时配以凸窗、出挑阳台、线脚、加之变化的屋顶形式，形成有传统文化和现代风格住宅新景观。 永修县城首个电 梯房小高层建筑，立面完美传承新大都市现代化风格；一梯两户的人性化设计，保证您的私密空间不受打扰；高度舒适的居住空间，无限开阔的眺望视眼， 1600多平方米的优雅社区园林美景尽收在您眼底之中。 3. 户型设计 平面布局合理，彻底实现动静分离、洁污分离、食寝分离；结合现代户型设计的潮流，客厅、卧室、厨房、卫生间、贮藏室等基本空间齐备，公共与私密空间分区，。 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 3 主力户型三房两厅，户户朝南、南北通透、方正适用， 每个房间及卫生间、厨房都采光充足，有优质的室内声、光、热和空气环境，隔热和照明也很好。 4. 优雅 、独特的园林景观 两条主景观轴，前所未有的景观体验，尽拥超自然的贵族生活（主打牌）。 浔 海 御景 纵横交错的 两条中央主景观轴， 山水 式园林景观带，优雅动人； 方米大面积绿地覆盖，清新舒畅；石拱小桥、流淌溪水、曲径小道、假山、栖息亭廊、绿意红花、 多层次软性地面营造， 返璞归真，让人真正感到回归大自然的绿色怀抱之中。 5. 成熟生活配套 享受全面顶级豪华配套，时刻彰显高尚生活； 1400 多平方米的社区中心幼儿园专为浔海御景业主而设，让孩子在良好的环境中接受教育； 项目临城市主干道近 500 米长商业街 为小区业主提供完善商业配套； 交通便捷，坐享城市生活带来的轻快、便捷、舒适； 6. 优质的物业管理服务 永修县城第一家规范物管，提供无微不至的服务。 聘请连续五年获得“九江市先进房地产企业物业管理单位”的安佳物业来服务小区 ，体验优质物管服务；建议物业收费在： / 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 4 24 小时专业保安、立体不间断巡逻，全面保障业主生活安全； 高标准智能化配套、宽带接入、周边防越系统、对讲门禁系统、所有配套管线到户门口； 第二章 项目推广节点 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 5 一、推广节点 本项目营销推广主线要根据施工计划来安排，即： （一）工程主体计划 8 月 30 日） 0 层（ 10 月 15 日） 12 月 15 日） 07 年 3 月 15 日） 07 年 5 月 15 日） 板房装修完成（ 07 年 8 月 15 日） （二）营销推广节点 房地产的销售，本质上是一个消费者由认识物业开始，到认同项目的开发理念及追求，最后付诸行动购买的过程。同样，人们对事物的认识也有一个 由浅入深、循序渐进的过程。具有鲜明个性的事物，经过广泛有效的传播是能被大众所接受认可。正因如此，消费者是可以并能够被引导的，市场是可以培育出来的。针对本项目的实际特性与市场状况，项目的销售应从下面几个阶段入手并进行重点突破，从而最终赢得市场。 根据九江“三部门”（房产管理局、工商行政管理局、物价局） 9 月 7 下发“关于进一步整顿规范九江市房地产交易秩序的通知”文件内容（即九字号 200668 号），我司建议：避免触击 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 6 到市政府宏观调控政策的锋芒，同时又能够顺利进行市场炒做，建议拿到预售许可证后进行 发售、解 筹、开盘活动。 在此，我们将整个营销推广过程分为以下五个阶段： 推广阶段 推广名称 时间节点 推广工作内容与要求 第一阶段 开 盘 前 营 销 项目筹备期 组建销售队伍；临时售楼处装修完成；前期市场预热；意向客户积累； 市场预热期 活动营销；意向客户积累；要求拿到预售许可证； 上户外广告； 市 场 加 强 预热期 发售 ；公开选房号活动并开始接受内部认购；项目景观轴施工完成；样板 房装修完成； 第二阶段 一期项目 开盘强销期 07. 项目开盘营销活动； 紧跟项目销售情况，分析与总结销售原因，调整销售策略与进程； “五 金周的活动营销； 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 7 第三阶段 一期项目持销期 及二期项目 认筹期 速完成一期推售单位，及时跟进二期项目的 认筹期，为二期开盘蓄积客户资源，争取达到开盘即销售一空的业绩。 二期 解筹期 四阶段 二期项目的开盘强销及一期项目的扫盘 抓住销售时机，即时推售二期单位，并完成一期项目的清盘。 第五阶段 二期项目的持销及扫盘 同过价格策略与促销活动顺利促进尾盘销售。 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 8 第三章 一期开盘前的营销策略 一期开盘前营销阶段时间预定在： 、包装方案 （一）包装原则 为了体现本项目的优势，充分挖掘卖点品质特征，在包装方案上，我们主张打景观牌，通过一些深具文化底蕴的包装以塑造本项目独特的魅力。在风格上采取写意、抽象的作法，力求体现高雅不俗，与竞争楼盘的包装拉开距 离，形成差异化；并本着“少花钱多出效果”的原则达到如下目的： 包装信息能迅速传达到目标消费群体； 包装形式能有效拦截竞争楼盘的客户群； 包装风格能充分体现物业形象，利于提升物业档次 ； （二）区域包装 方案 原则 ： 抢占先机，在竞争楼盘家门口做广告，自家门口做满广告，占领目标消费者高频率聚集地，抢占目标消费者眼球市场。 户外广告牌 位置一 ：新城大道与南山大道交汇处，即永修县高速路出入口大转盘地段； 目的： 该区域车流量较大，是进出永修新城区主要黄金通道，同时离项目工地较近，有利项目形象的塑造与品牌的树立； 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 9 地处本项目的竞争对手（建昌城市花园、金鑫茗苑）附近，有利拦截竞争楼盘的消费群，进行第一次大比 拼； 广告标语： 浔海 御景 首席园林景观典范社区 形式：城市高炮 发布时间： 06 年 12 月 10 日 费用预算：待定 路灯挂旗 位置：大转盘到本项目工地段； 目的： 渲染本项目的气氛，引导和吸引消费者关注本项目； 内容： 首席园林景观典范社区 形式：喷绘 规格： 数量：待定 估价：待定 发布时间 ： 12 月 10 日 灯箱广告及路牌广告 位置：新城大道（大转盘到永修气车站段） 目的：树立楼盘形象 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 10 内容：项目案名、 售楼电话 发布时间： 11 月 20 日 （四）工地现场包装 围墙 目的：通过形象的图形揭示本项目“居住品质改变生活”这一强势卖点。 内容： 两条主景观轴 超自然生活享受 高尚社区 演绎高尚生活； 标准物管服务 体验大都市生活； 成熟生活配套 生活新篇章 永修首个小高层电梯房 新生活新高度 色调：青 绿色、白色 时间： 8 月 30 日 规格：沿永昌大道一面围墙做，离地高 ，画面高 ； 费用预算： 约一万元 工地看板喷绘 规格： 10 3 米 （五）售楼处整体包装建议 售楼处装修的好与坏，不仅仅关系着公司的形象，而且还影响着楼盘自身形象与品牌的塑造，对楼盘销售起着关键性的作用。我们建议： 在市场导入期，由于我们工程没起来 ,建议在白莲湖商业街附 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 11 近租一间店面作为临时接待中心 ,简单装修即可，同时便于利用那里旺盛的人气展示推介楼盘。待项目正式销售中心启用后， 临时接待处就可以关闭。 正式销售装修建议： 示区、洽谈区、休闲区； 子感应门，有助楼盘形象提升； 到与楼盘形象相符； 池、盆景等；水池里养些观赏鱼； 注：具体装修方案见装修公司的装修设计图； （六） 售 楼接送专车配备： 型 号：小中巴一辆 车 体：不干胶喷绘 （七）小区素质营造建议 边做 小区园林景观带的同时，可以开始做一期楼宇； 置一些与园林景观风格相符合的建筑小品，塑造出一个风情优雅独特的家居领地空间； 本项目应立足创立安全文明物业管理之品牌，同时应是项目的一大卖点，具体内容有以下几点服务建议： 安全防范包括电子防范、保安巡逻、出入登记等 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 12 公共部位保洁； 环境绿化包括除虫、修整花草； 楼宇及公共设施管理、机电设备及附属设施管理； 装修管理； 消防管理； 停车管理； 社区文化活动组织。 二、营销推广计划 （一）举办浔海 御 景客户 发售及模型展活动 的： 进一步树立本项目的良好形象，聚集关注焦点，提高本项目的知名度， 使之成为永修县城市民舆论的焦点，形成热市。 为开盘 聚集人气，达到开盘日即疯狂抢购的火爆场面，形成热盘， 并将潜在目标消费者转为现实购买者。 06 年 12 月 15 日 2 月 1 日 07 年 1 月 1 日 莲湖广场 将沙盘及部分户型模型在广场展出，现场登记意向客户及销售；同时配合 大型歌舞表演与有奖问答活动。歌舞表演由专 业的表演公司负责执行、实施，而所表演的节目内涵必需与本楼盘形象 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 13 定位相符；有奖问题活动穿插在表演节目中，回答对的观众奖励纪念品。 有奖问答问题设置： 浔海 御景的开发商是谁？ 浔海 御景的规模有多大（建筑面积、占地面积）？ 说出浔海 御景的一句广告语； 你能说出浔海 御景的园林景观是何种风格？ 你能说出浔海 御景的特色（或特征）吗？（要求至少说出 2 个） 广告内容： 路旗正面： 浔海 御景及 首 席园林景观典范 社区 售楼热线： 路旗 反面： 浔海 御景及 期贵宾 12 月 15 日开始认筹， 售楼热线： 执行时间： 12 月 20 日 宣传内容：宣传项目内部认购优惠活动，及楼盘卖点的展示； 数量：待定 费用预算：待定 执行时间： 12 月 10 日 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 14 宣传内容： 浔海 御景 首席园林景观典范社区 演绎高尚生活； 浔海 御景 客户 12 月 15 日正式开始认购，售楼热线： 数 量： 20 条 费用预算： 执行时间： 12 月 28 日 宣传内容： 浔海 御景 贵宾客户 12 月 15 日正式开始认筹。售楼热线： 投放时间： （一个月） （二） 小区园林景观开放及 解筹选号活动 的： 通过新售楼展示中心和小区园林景观带的开放参观，真实展示楼盘形象，树立目标消费者的购买信心，促进购买； 对已交诚意金的客户进行最后选房活动，并签署认购书，力争将客户流失度降到最低。 形成第一个销售高潮，并告知目标消费者浔海 御景 3 月 2 6 日开盘。 2. 活动时间： 07 年 2 月 5 日上午 9 点整至 6 日下午 18 点整结束 新售楼展示中心（项目工地） 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 15 活动现场布置与控制； 推出房源数量的确定； 销售阶段流程培训； 客户电话的通知； 售卖资料的准备； 活动信息的媒体宣传； 摇号 公布摇号结果放客户进场（每次进入 10 人）销售人员引导客户进入选房区 销售员询问控台能否推售顺利选房签单销售员带到财务部交纳定金完成选房； 宣传内容： 告知目标客户 解筹活动信息及新售楼中心及小区主园林景观带开放，欢迎目标消费者参观活动信息等。 执行时间： 07 年 2 月 1 日 宣传内容： 浔海 御景， 2 月 5 日隆重举行 解筹选房活动 销售热线： 欢迎广大 市民参观浔海 御景社区园林景观及样板房 数 量： 20 条 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 16 执行时间： 07 年 2 月 4 日 三、阶段销售策略 1. 发售客户 策略 目 的 ：聚集开盘期的人气，达到开盘日即疯狂抢购的火爆场面，形成热盘，并将潜在目标消费者转为现实购买者。 销售政策： 在活动期内，凡购买本楼盘 的 客户，缴纳 1000 元的诚意金可以抵房款 5000 元；发售卡数额为推出房源的两倍。 活动截至时间： . 操作内容简要： 浔海 御景 使用须知： 欢迎阁下即将购买由九江市浔海实业有限公司开发浔海 御景 ， 在您认购本项目前请仔细阅读 使用须知，领卡后即视为已认可本须知中的相关规定： 一次性支付诚意金人民币壹千元整； 当日起，有权获得本公司推出“ 浔海 御景 ”住宅单位的信息权；并享受本公司承诺的 客户 相关购房优惠。 海 御景 号码只作为购房优惠的凭证并不表示选房的顺序号。 御景 在正式认购时限购买一套住宅单元。 房号活动日期确定后，我们会通过电话、传真、报纸广告等形式提前通知 客户选房，如选房当天本人或其代理人未到场 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 17 的，视为其已放弃选房之权利； 再缴纳签约定金人民币玖千元整（定金不退），收回 ；定金与诚意金及相关优惠抵入总房款。 在选房活动结束次日后办理退卡手续，全 额无息退还诚意金（人民币壹千元整）。 御景 的有效使用期截止至 2007 年 2 月 6 日 18 点整 。 不另行通知，最终解释权归九江浔海实业有限公司所有。 浔海 御景 解筹活动简要 ： 欢迎 “浔海 御景” 的 客户参与优先选房活动，在您正式选房前，请仔细阅读以下选房须知，并可随时向我们的置业顾问咨询： 1 2 月 5 日上午在公证人及认购 代表监督下进行摇号抽出选房顺序，并于 12 月 6 日在售楼处前公告栏处公告； 2. 从 2 月 5 日起请客户携带 、诚意金收据及 玖千元房屋定金于我们安排的时间和地点参与选房活动； 0 人为一组，由专人引导至售楼处模型区选房，每选中一套即在现场销控表上予以公示； 于正式选房前完成，由于当天人数较多，每组客户的选房时间控制在 15 分钟以内； 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 18 要逗留、围观，以方便后续客户选房； 的普通客户恕不接待。 四、开盘前工作计划与流程 （一） 工作流程图 本项目运作的基本工作流程如下 : 开 始 （成立项目专案组） 策划方案现场包装执行 素质营造方案 价格执行方 案 销售物料、资料准备 主导推广 辅助推行，促销、展销 销售调整、总结 广告方案 开盘典礼 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 19 （二）开盘前工作计划表 项目 工作事项 内容及要求 工作迄至时间 责任方 督查方 公 共 关 系 完 善 物业管理公司确定 签署合同 海公司 物业管理工作的介入 制定服务内容，服务费用收取标准 业公司 浔海公司 选择宣传媒体 配合报刊、电视广告发布 浔海公司 现 场 包 装 项目 计 准字及组合 起点咨询 浔海公司 工地外墙 包装设计 点咨询 售楼处展板设计 点咨询 区域包装方案实施 条幅、喷绘、区域包装，制作安装 工地外墙包装施工 按包装方案进行施工 海公司 临时售楼处 简装修完成 海公司装修公司 现场售楼展示厅装修设计 出装修设计方案 装修公司 浔海公司 现场售楼展示厅 建造及装修完成，销售处搬入现场售楼展示厅 喷绘广告牌设计 喷绘广告牌安装 入市前 10 天 售楼处办公家俱选购 浔海公司 售楼处布置 浔海公司 销售 人、财、 物资 准备 售楼书创意方案（含折页） 点公司 浔海公司 售楼书印制（含折页） 海公司 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 20 销售 人、财、 物资 准备 客户 制作 要求客户卡能显示出尊贵、高尚的身份象征； 浔海公司 影视广告 10 秒钟广告、 5 秒钟广告 浔海公司、 影视广告创意脚本 影视广告创意脚本方案完成； 浔海公司、 购楼须知整理 海公司 购楼须知编印 海公司 楼宇认购书编印 海公司 价格表编印 通过前提下 海公司 会所模型制作、户型模型 按方案制作完成 型公司 浔海公司 售楼处办公用品 7 月 10 日出采购清单， 7 月 20 日完成采购 海公司 售楼处保安工作人员选聘 管公司 浔海公司、 开盘 开盘典礼 聚集人气，吸引客户入市 仪公司 浔海公司 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 21 第四章 一期开盘强销期营销 一期开盘强销期阶段时间预定在 07 年 3 月 2 日 07 年 5 月 7 日 一、营销推广计划 （一）开盘庆典活动 07 年 3 月 2 日 3 月 6 日 浔海 御景 售楼处前广场 大本项目影响力度，进一步树立楼盘良好形象，实现销售目标。 举行楼盘开盘剪彩活动； 现场乐队演奏、舞狮点睛活动； 请南昌市书法家协会的老书法家（副会长）现场表演书法活动，并为本楼盘提词挂扁；同时邀请与会领导（市长、开发商老总）抽取 3 位幸运客户，幸运客户将可获得书法家现场写的书法珍品一份。 开盘活动当日，已成交的客户凭借其票据领取开盘赠品 T 恤衫一件；与会嘉宾凭借其嘉宾证赠送水晶烟灰缸一个。礼品要求：水晶烟灰缸也要印有楼盘案名及 邀请嘉宾： 邀请 县政府主要领导（县长、副县长、 2 人） 建设局相关领导出席（建设局局长 1 人） 永修县房产局局长及 相关负责人（ 1 人） 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 22 建设施工单位主要领导（ 1 人） 开发商主要领导（ 2 人） 新闻媒体 永修县电视台相关负责人（ 2 人） 其他单位及其领导出席 确定邀请嘉宾名单后，发送请贴；于开盘前 5 天开始发出，开盘前一天给嘉宾回个提示电话。 在 2月 25日前，邀请乐队和聘请南昌市书法家协会老书法家（副会长）。 3 月 1 日，活动现场布置及舞台搭建等； 当日活动日程草案：（详细见日后开盘活动方案） 开始签到 售楼员、礼仪小姐引导客户排队，按顺序前来购买；介绍 浔海 御景 概况。 主持人宣布开盘典礼开始、 乐队奏乐； 领导讲话与点睛； 舞狮开始、乐队奏乐； 书法家现场书法表演活动及为本楼盘提词； 与会领导抽出今天幸运客户（此幸运客户为当天成交客户，公布房号），并颁奖品（书法珍品）； 主持人结语、宣布开盘典礼结束； 凭相关证件，领取开盘纪念品； 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 23 更换 新城大道与建昌西路交汇处十字路口段位置的户外广告内容： 浔海 御景 3 月 2 日全城盛大开盘 高尚社区 演绎高尚生活 售楼热线： 发 展 商：九江浔海房地产开发有限公司 策划代理；江西省起点不动产顾问有限公司 设计 单位： 发布执行时间： 07 年 2 月 30 日 更换广告内容： 路旗正面： 浔海 御景 及 首 席园林景观典范社区 售楼热线： 路旗 反面： 浔海 御景 及 3 月 2 日全面盛大开盘 售楼热线： 发布执行时间： 07 年 2 月 30 日 10 秒钟的形象广告片） 执行时间： 07 年 2 月 15 日 3 月 15 日 预算费用： 内容： 浔海 御景 3 月 2 日全城盛大开盘 执行时间： 2 月 25 日 3 月 10 日（ 15 天） 宣传内容： 浔海 御景 3 月 2 日全城盛大开盘 售楼热线： 浔海 御景 开盘当日优惠多多，礼品多多 ！销售热线： 数 量： 10 条 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 24 费用预算： 执行时间： 3 月 1 日 F. 邮政夹页广告 宣传内容 : 项目卖点的宣传、开盘活动及促销活动信息传递； 数 量： 费用预算： 执行时间： 2 月 30 日一次； （二）举办浔海 4 月 1 日 楼中心广场 目的：为进一步宣传本项目，形成强大影响力及良好口碑，加快楼盘销售。 骑自行车组比赛规则：在规定的路程内，看谁骑的最慢；脚不许落地，谁先着地就得被淘汰出局，只设第一名，该项目的其他参与者可获活动纪念品一份（扑克牌）； 垫足球比赛规则：比参赛选手用脚垫球谁得最多，只设第一名；该项目其他参与者可获活动纪念品一份（扑克牌）； 瞎子摸象活动操作：在现场设置一些卡通人物看板，参与者要蒙上眼睛，在距卡通人物看板 6 米处开始摸象，要求将手中的“鼻子”（粘胶）粘贴到卡通人物的鼻子处，比谁 贴得准。现场主持人要灵活裁决，贴得最准确的选手将获得价值 200 元的电饭煲一台，该活动其 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 25 他参与者均可获得活动纪念品一份（扑克牌） 现场猜灯谜活动操作：在现场及小区景观带上布置 50 个小红灯笼，每个灯笼上设一个灯谜题。参与者若知道哪个灯笼上的灯谜答案，就将灯笼上的谜题撕下来，到指定现场说出答案，领取奖品（价值30 元茶具一件，茶具上印有楼盘案名及 A. 邮政夹页广告 内 容： 活动信息传播； 执行时间：活动前一个星期宣传 内 容： 月日首届浔海 ，多参与，多惊喜！ 浔海 居住品质改变生活 执行时间： 活动前一个星期宣传 宣传内容：活动主题、活动项目、比赛奖品等信息； 执行时间： 活动前 3 天宣传 ，由售楼人员或临时外聘宣传员沿街道派发； 二、销售策略 凡在开盘当日购买本楼盘的客户均享受 2 个点的优惠； 2. 开盘周优惠活动： 浔海御景 营销推广策划方案 起点咨询 26 凡在 3 月 3日 3 月 10 日购买本楼盘的客户均享受 1个点的优惠； 3. 稳中有升的价格策略： 在开盘过后，建议房价小幅度上涨，涨幅为： 50 80 元 /； 4. 老客户推荐新客户策略： 为扩大本项目在目标消费群体中的影响，促进浔海御景在市场上的口碑效应。 对每一个成交老客户推荐的新客户落定成交可享受免收壹年管理费的特惠，优惠期宜在入伙之日算起 。 优惠条件须满足： 销售员被告知该成交的客户是被朋友推荐前来，销售人员登记在备忘录上。 老客户向新接待的销售员确认被荐客户的姓名、房号、时间，由销售人员进行登记