项目策划对房地产行业工程管理的影响研究

1 项目策划对房地产行业工程管理的影响研究 第 1 章 东升国 府房地产 开发 项目 简介 目名称 广汉市“东升国 府”房地产投资建设项目 目地块 位置及周边概况 本项目地块位于广汉 市 经开区 ，地处 108 国道与成绵高速之间， 深圳路以南，中山大道以西 。 其中中山大道为广汉市的交通要 道 ，从地块位置沿中山大道北行约 2 公里便到广汉市中心城区。宗地 附近有 四川省通园制药有限公司、德力铁道科技公司、广汉市 广友石油机械公司 等企业，临近 广汉市医疗保险局 、 宏华外国语学校 、 广汉三星堆客运站 。本地块周边有 雒城一号、御景星城、上美年 华、 东嘉苑、威光家园、吐哈石油苑、天工家园、广油苑 等住宅小区。其中御景星城尾期 、上美年华 正在热销中，雒城一号大型住宅小区与本项目地块仅有一街之隔并且一期正在热销中。 图 1：地块位置 1 信息来源：百度地图 2 图 2：地块位置 2 图片来源：百度地图 目编制依据 1、国家 与之 相关 的 政策、法规 2、 广汉市城市规划管理技术规定 （ 2010 试行版 ） 3、 广汉 市国土资源局、 广汉 市规划管理局信息 4、市场调研数据、资料 及 整理结果 第 2 章 项目背景 汉基本情况 广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“ 成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。广汉南临省会成都市区 25 公里，北距德阳市区 19 公里。 108 国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过，交通发达，区位优势明显。广汉幅员面积为 538 平方公里，辖 18 3 个乡镇，总人口 60 万，城市人口 20 万 1。 济环境 汉 年 1 季度，广汉市经济在去年快速增长的基础上继续保持了良好的发展势头。全市实现地区生产总值 元，增速 17%，在德阳 6 个县（市、区）中排位第一。其中 ：第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 元，增长 其中：工业增加值 元，增长 第三产业增加值 元，增长 工业在广汉市经济发展中继续起支撑作用， 1 季度工业对经济增长的贡献率达到 拉动 长 2。 广汉经济正处于良好的发展状态，说明本项目有一个较好的经济环境， 明广汉居民收入提升，购买力也就相应的提升，那么本项目的消费者购买力也相应提高，这对于项目十分有利。 汉财政收入 据广汉市统计局提供 ： 2011 年全市地方财政收入呈现快速增长的良好态势。一季度全市地方财政一般预算收入完成 元，增长 增速比上年提高 百分点。其中，税收性收入完成 元，增长 增速比上年提高 百分点。税收收入占地方财政收入的比重达到 比上年提高 百分点，财政收入结构进一步优化 3。 广汉财政收入 增长 速度很快，态势良好，这反映出了广汉经济发展的稳定形势。稳定的经济环境有利于减小项目的经济风险，这对于本项目来说是很好的投资环境。 汉固定资产投资 一季度，广汉市完成全社会固定资产投资 187755 万元，同比增长 其中：基本建设完成投资 96985 万元，同比减少 更新改造完成投资 61392 万元，房地产投资完成 29378 万元，同比增长 一季度施工项目共 123 个，其中新开工 13 个，计划总投资 33766 万元 4。 广汉固定投资增加明显，房地产投资同比增长更是达到了 广汉房地产投资处于一片热火朝天的景象，这对于本项目来说，有利有弊，利在于形势良好，弊在于竞争激烈。 4 第 3 章 广汉房地产市场调研 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点 5。所以项目开发需要详细的市场调研， 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测 6，得出项目市场各方面的数据资料，为整个项目的策划提供依据。 汉市 房地产市场现状 一季度，广汉市房地产开发投资完成 元，同比增长 2 倍；商品房施工面积 比增长 商品房销售面积 平方米，同比增长 实现商品房销售额 元，同比增长 7。 汉市历年房地产价格走势 图 1746187020112447276430761000150020002500300035002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年图 3：广汉历年房价走势图 数据来源 ： 从图中可以看出广汉市近几年来房价逐渐高涨， 由 2005 年的 1746 元 /到 2010 年的 3076元 /。这反映出广汉房地产市场具有的投资潜力，值得投资者考虑在广汉投资。 汉 主要同类型楼盘 信息 及项目价格定位 5 表 1： 雒城一号 基本情况表 序号 指标 雒城一号 逸品城奥园 景帝帝国 御景星城（尾 盘） 上美年华 1 物业 类别 大型社区 中型社区 中型社区 大型社区 大型社区 2 楼盘位置 广汉市中山大道与珠海路交汇处 广汉市中山大道西二段 广汉市南昌路 68 号 广汉柳州路南三段（皇家花园对面） 四川省广汉市中山大道南段 3 均价 3300 元 / 3600 元 / 2990 元 / 3400 元 / 2800 元 / 4 开盘时间 2010011010009009 楼盘形态 高层、多层 高层、多层 小高层、高 层 多层、小高 层、高层 多层 6 占地面积 160000 26664 33500 7 建筑面积 460000 115000 120000 80000 8 绿化率 35% 45% 36% 30% 9 容积率 息来源：德阳生活资讯网房产版 以上楼盘平均价格 =3218 元 / ,平均绿化率 =平均容积率 =从时间上来看，雒城一号、 逸品城 奥园 、景帝帝国这三个社区与本项目最为接近；从规模上来 看， 逸品城 奥园 、景帝帝国这两个社区与本项目最为类似；从项目所在位置上来看，雒城一号，上美年华这两个社区与本项目最为接近，都处于中山大道南段。 本项目绿化率 =45%，容积率 =考以上楼盘信息，以及广汉市历年房地产价格走势，初步确定东升国府大型社区的均价为 3200 元 /。 费者需求分析 由于本项目开发的需要，我们在广汉城区做了 一次 关于广汉居民对住房需求的 统计调查。统计调查是根据统计的目的与要求，以科学的统计调查方法有组织、有计划地收集有关总体的统计资料的过程 8。 本 次调查以问卷形式向 300 位 消费者提问，最后共收回有效问卷 236 份。通过分类整理与数据统计，我们对广汉市居民购买住房的需求有了一定的了解，并且将在一定程度上将此次问卷调查结论作为设计的参考依据。 否考虑在广汉买房 6 图 4：购 房意向图 图片来源：依据统计调查绘制 此项调查是为了了解广汉消费者数量以及潜在消费者数量的多少，今年来 广汉市经济蓬勃发展，城市建设也越来越繁荣，再加上广汉 优越的区位优势，很多人都愿意选择在广汉购房，其比例高达 由此可见广汉消费者市场前景乐观。 够接受的房屋总价 图 5： 可接受房屋总价图 图片来源：依据统计调查绘制 此项调查是在了解广 汉居民的经济能力，也是从开发商的财务以及资金运作方面做市场调查，可以为项目 房屋总价定位 提供一定的依据。 由调查可见， 广汉市居民能够接受的房屋总价主要在 40这个区间，其比例达到 其次是 20万 例为 7 望的住房面积 图 6： 户型面积图 图片来源：依据统计调查绘制 此项调查主要是为项目户型面积设计提供一定的依据。 由上图可知， 广汉市居民对住房面积的需求有接近 70%集中在 120这个区间 ，其中 120这个区间更是达到了 高需求，其次便是 140 以上的大户型，再次就为 100 平方米以下的小户型。随着广汉市经济的发展以及居民收入的提高，人们越来越开始注重生活品质，都开始喜欢面积较大，宽敞舒适的大户型房屋。 划购买的住宅层数 图 7： 楼层图 图片来源：依据统计调查绘制 8 由图可知，广汉市居民对房屋层数的要求主要为高层和多层，多层的比例为 对于在一个固定面积的社区，高层在建筑密度上有优势，多层在容积率上有优势，此图数据为项 目在建筑密度和容积率上面协调取舍提供了一定依据。 向选择的户型 图 8： 户型意向调查图 图片来源：依据统计调查绘制 此项调查是为了为项目开发户型 结构 设计提供参考依据。 由饼状图可知，大多数居民选择了三室二厅的户型，其比例高达 其次便是四房二厅，比例为 然后为二房二厅，比例为 目 析 对项目进行 析，可以清楚的看出项目的优势，劣势以及机会和威胁。 势（ 劣势（ 机会（ 威胁（ 9。 目优势 1 本项目地块占地 ， 规模大，便于聚集人气。 2 本项目土地成本较低，成本优势比较明显。 3 本项目紧靠广汉市交通主干道中山大道，并且紧邻 108 国道与成绵高速，交通便利。 4 本项目规划中有一块 2400 的公共开发广场，这为 整个项目的开发提高了价值。 5 本项目绿地率高达 45%，采用绿色环保与环境和谐理念开发，适应市场发展趋势。 9 6 本项目紧邻三星堆客运站， 人流量大，人气高。 7 本项目地处广汉市经开区，随着城市化进程的推进，本地块具有很好的升值空 间。 8 本项目随着成都经济圈的扩大，其价值将有很高的上升空间。 目劣势 1 本项目 所在 地段离中心城区有一段距离，地理位置有些偏。 2 本项目 所在地段目前开发不够充分，周边环境有待完善。 目机会 1 近期内广汉市房地产市场形势良好，市场前景乐观。 2 广汉市经济增长稳定，经济前景良好，人口及收入水平都不断增长，有利于本项目开发。 3 本项目绿色环保的生态理念符合可持续发展观念，符合现代人们的生活理念。 目威胁 1 新国八条等国家宏观调控政策加大了房地产行业的系统风险，这对投资类客户 产生消极影响 ，并且这还使得很多房地产消费者处于观望状态，不利于本项目的销售。 2 本项目附近的雒城一号是一个高品质的大型社区，对本项目威胁较大。 第四章 项目定位 市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确 10。作为项目前期开发，必须要对项目的定位明确，为项目的开发目标指明方向。 标 客户 群体定位 本项目的主要目标客户群体为在广汉有固定工作，收入较高的公司领导阶层的人物。他们有较好的工作，有足够的资金，并且对于住房有着较高的要求。本项目独特的设计理念以 及低密度高绿化的建筑指标，将会是吸引这类用户的一大亮点。同时项目还针对一部分对固定资产有投资欲望的人，这部分人都有一般都有闲钱在手中，本项目区位优势明显，上升空间大，这对投资者有着致命的吸引力。 10 品定位 本项目位于广汉经开区，随着城市化进程的推进， 以及市政规划的要求， 这里必将成为广汉的一个繁荣地段。同时在整个国家大好经济势态的环境下，广汉经济也处于一种高度发展的势态。加上对本项目周边环境的调查和附近楼盘的等众多因素的分析， 将 本项目定义为： 借广汉优良的区位优势， 融和三星堆文化的氛围，结合广汉舒适的生活 环境， 将本项目打造成为一个建筑品质优良、社区环境优美、物业管理完善、品牌优势明显的高档住宅社区。 筑风格定位 本项目 采用简单明快的建筑风格，简洁 大方， 但不会让人觉得乏味 。 并且整个社区的布局简洁，以几何韵律美充满整个小区，让整个社区充满一种高品位的 格调，加上小区的高绿化率、低密度的整体风格，会让业主住进小区感觉到一种惬意、舒适、安心的感觉、让业主感觉到住进东升国府就是一种享受生活的状态。 型定位 结合消费者房地产需求的调研，本项目适应市场需求，将户型拟定为二室二厅、三室二厅、四室二厅三种户型， 其面积分别为 98 、 137 、 165 ，所占总面积百分比分别为 户数所占百分比分别为 现将东升国府拟定户型面积及套数配比归纳于下表： 表 2： 东升国府 拟定户型面积及套型配比 户型 二室二厅 三室二厅 四室二厅 户型面积（平方米） 98 137 165 面积比例 户型套数（套） 8 36 8 套数比例 数据来源： 据 建施平面图计算所得 第 5 章 项目 开发与建设 项 目开发建设为整个项目建设的实际实施过程，整个过程中应当对项目实体质量，工程进度，以及投资控制做好 现场监督。整个建设过程中应当用科学的方法管理整个项目， 11 在项目管理中，主动控制和被动控制为常用的两种类型，其中主动控制就是预先分析目标偏离的可能性，并拟定和采取各项预防性措施，以使计划目标得以实现。被动控制是指当系统按计划运行时，管理人员对计划值的事实进行跟踪，将系统输出的信息进行加工和整理，再传递给控制部门，使控制人员从中发现问题，找出偏差，寻求并确定解决问题和纠正偏差的方案，然后再送回给计划实施系统付诸实施，使 得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正 11。 发思路 本项目计划分两期开发，一期计划开发住宅面积 ，地下停车场 9000 ，地块东北角 中山 大道与深圳路交汇处公共开放 广场 2400 ，社区内配套绿地，以及相应的 配套设施 。 二期开发住宅面积 ，地上停车位 30 个，社区内配套绿地 ，以及相应的配套设施 发周期 本项目的拟开发周期为 4 年， 2011 年 4 月至 2011 年 7 月为前期工作 时间，包括拟建项目的前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标 等， 2011 年 7 月至 2012 年 10 月为 项目一期 建造时间 ， 2012 年 4 月 10 月为项目一期预售时间， 2012 年 10 月 月为项目一期正式销售时间； 2013 年 7 月 7 月为项目二期 建造 时间 ， 2013 年10 月 7 月为项目二期预售时间 ， 2014 年 7 月 4 月 为 项目二期销售 时间，到 2015 年 4 月底项目销售完毕。 项目计划开发进度横道图 见 下 图 ： 图 9： 项目进度横道图 12 图片来源：依据 开发计划 自行绘制 第 6 章 财务分析 财务分析是前期策划与可行性研究中最重要的部分之一，房 地产开发企业要想适应激烈的市场竞争并取得良好的经济效益，就必须合理地安排其产品和服务质量的投入产出12，财务分析可以为此提供中重要确切的数据参数，也为项目开发指明方向。 要 经济技术指标 划要求 本 项目所在地净用地面积 ，该宗地要求 ： 容积率 筑密度 40%，建筑高度 满足净空要求，建筑层数 15 层 ，绿地率 25%。 目指标 目情况 规划要求可以保障城市规划的实施，促进建设的协调发展 13，所以项目要严格按照规划要求来建设。 本项目总用地 建筑面积 ，地下建筑面积 9000 ， 建筑基底面积 。 拟建 的 东升国府大型社区 ，住宅楼为 14 层的高层 建筑，层高 合限高 15 层 的要求 并满足航空净距要求 ，容积率为 筑密度为 均符合指标要求，绿地率 45%更是远 远大于规划要求。 目总投资估算 目开发成本 及开发费用 房地产项目的开发费用按照不同的分类标准有不同的分类，但总体上来说可以分成以下三大部分，分别是：土地出让金、开发建 设费和各种税费 9。 （ 1） 项目开发成本 表 3： 成本表 编号 项目 金额 （万元） 1 土地费用 地出让金 税（出让金 13 2 前期费用 划勘测费 400 划放样费 10 投标费用（建安工程费 通一平费用 120 3 建安工程费 安费（ 1300 元 /） 境工程 300 电工程 500 4 基础设施费 390 路工程及室外工程 280 电增容费 90 讯设施费 20 5 公共配套费 区配套费 350 监监理费（建安费 1%） 不可预见费 合计 据来源：自行计算得出 （ 2） 开发费用 表 4：开发费用表 编号 项目 金额（万元） 1 管理费用 240 2 销售推广费（销售收入 3%） 财务费用 1200 4 合计 据来源：自行计算得出 计收入 项目计预计一期销售住宅面积 ，平均价格 3200 元 /，销售收入 车位 200 个， 5 万 /每个，销售收入 1000 万；二期销售住宅面积 ，平均价格 3300 元 /，销售收入 元，车位 130 个， 5 万 /每个，销售收入 650 万元。数据归纳入下： 14 表 5： 销售计划表 销售期数 第一期 第二期 销售计划 住宅（栋） 5 4 停车位（个） 200 130 销售面积 住宅（） 车位（） 6000 3900 数据来源：自行计算得出 表 6： 销售收入表 物业类别 销售指标 合计 销售期数 第一期 第二期 高层住宅 销售面积（） 售均价（元 /） 3200 3300 销售收入（万元） 车位 销售个数（个） 200 130 销售价格（万元 /个） 5 5 销售收入（万元） 1450 1000 650 合计 销 售收入（万元） 据来源：自行计算得出 售税金 除土地费用，建筑安装工程成本、公共配套设施和基础设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素 14。 所以 相关 税费也是项目评估 必须要考虑 的一个重要因素，现 将相关税费计算如下： 表 7： 营业税及附加表 序号 项目 计算期 合计 计算依据 一期 二期 1 销售收入 2 营业税 金及附加 （ 和 业税 1） 5% 市维护建设税 1） 育税附加 18 1） 花税 1） 数据来源：自行计算得出 15 目 总投资 项目总投资为项目开发成本与项目开发费用及项目 流转税之和 ，总共为： 元 资方案 及经营计划 东升国府大型社区房地产开发项目预计发分两期开发并销售。由于房地产业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都有巨大的资金需求。房地产企业能否获得足够的资金支持、是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康发展、一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能否持续健康地发展 14。 本项目预计开发投资 元，这是一笔很大的资金投入，如果要企业自行承担，不仅风险太大，而且根本不可能。 考虑到项目实际情况，以及分析计算，本项目拟定分两期开发，用项目一起获得的收益来带动项目二期的运作，这不仅可以为企业降低风险，而且有利于本项目的进行。 对于本项目，房地产开发商自有资金为 10000 万，用于土地拍买费用，前期工程和一期建安工程随进度所必须支付的费用 ，所需支出总共为 元，项目初期结余约 550万元，项目进行到第二年初 ，需要继续跟进一起投资 元，此时，整个项目便出现了大约 3500 万的缺口，加上项目流转所必须的流动资金，项目拟定在第一年年末以拍买所得的土地使用权以及项目可行性研 究报告及前期建设成果向银行贷款 4000 万元， 贷款年利率为 7%，贷款期限为 3 年。以后资金运作随着项目的开发进行可以顺利进行。具体 安排如下： 1 项目初期 项目开始时，需要支付地价、一期建设费用及其他相关费用共计 元，企业自有资金为 10000 万元，此时项目结余约 550 万元。 2 第一年 需要支付项目一期剩余建设费用以及其他相关费用，共计 元，一期结余 550万元，运用相关抵押向自银行贷款 4000 万元，贷款 3 年，年利率 7%，每年年末还息， 第四年年末一次付清当年本息。此时项目结余万元。 3 第二年 需要支付二期投入建设费用 元，第一年利息 280 万元，上年项目结余 500万元，本年一期销售收入 元，本期结余 元 4 第三年 需要支付项目二期建设费用及其他相关费用 元，本年贷款利息 280 万元，上年结余 元，本年销售收入 元，本年结余 元。 16 5 第四年 需要支付贷款本息和 4280 万元，上年结余 元，本年销售收入 元，本年结余 元。 务盈利能力分析 地增值税 土地增值税，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额计征的一种特定的税，旨在规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益 14。本项目预计销售金额为 元，拟定投资 元，其它应扣除项目为 项目开发成本的 20%，为 20%=元，应扣除总额为 元。增值额为 元，增值率为 100%=纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额 20%的 15，免征土地增值税。本项目增值率为 土地增值率未超过扣除金额的 20%，不需要交纳土地增值税。 所以本项目不需要交纳土地增值税。 目利润 项目总计销售收入 元，其中一期收入 元，二期收入 目销售税金及附加 =销售收入 元。项目总投资成本费用=元。项目利润总额 =元。项目所得税=33%=30976 万元。税后利润 =元。 表 8： 利润表 序号 项目 合计 计算期 计算依据 第一期 第二期 1 销售收入 （万元） 2 销售税金及附加 （万元） 3 总成本费用 （万元） 4 利润总额 （万元） 所得税 （万元） 33% 6 税后利润 （万元） 据来源：自行计算得出 要经济指标 为了正确判断项目盈利能力和偿还能力，需要预计项目的经营状况，将项目寿命周期 17 内每年的现金流入量和现金流出量及两者之间的差额列成表格，这种表格称为现金流量表。它是分析、预测项目效益的重要的动态报表 16。 通过项目有关现金流入和现金流出的全部资金活动的分析，指导项目管理活动， 有效控制项目的风险 17， 继而 让项目开发管理更科学合理。 现将现金流量表 计算如下 ： 表 9： 现金流量表 序号 项目 合计 计算期 1 2 3 4 5 1 现金流入 售收入 现金流出 设投资 售税金及附加 所得税前 净现金流量 累计 所得税前 净现金流量 5363 得税 得税后净现金 流量 计所得税后净 现金流量 据来源：自行计算得出 （ 1） 静态回收期 静态回收期 指在不考虑资金时间价值的条件下，以项目方案的净收益回收项目全部投入资金所需要的时间 18。 税前： 363/ 税后： （ 2） 内部收益率 内部收益率指项目的净现值为零（或收益现值等于费用现值即 B/C=1）时的折现率 18。 税前： 取 1% +元 由于 0，提高折现率，令 3% +18 =元 由于 0，所以 21% 23% 应用线性插值公式有： ( 税后： 取 5% +元 由于 0，提高折现率，令 7% +元 由于 0，所以 15% 17% 应用线性插值公式有： ( 由以上计算可知，本项目税前内部收益率 0%，税后内部收益率 0%，说明本项目可行。 （ 3） 净现值 净现值 指将项目整个计算期内各年的净现金流量（或净效益费用流量），按某个给定的折现率，折算到计算期期初（第零期）的现值代数和 18。 基准收益率 0% 税前： + 元 税后： +元 由计算可知，税前税后财务净现值都大于零 ，说名本项目在经济上可行。 目财务评价结论 通过上述项目经济指标分析以及项目财务评价，可以得知，东升国府大型社区在经济上是可行的。 第 7 章 项目不确定性分析 在建项目和投资方案的经济评价中，所研究的问题都是发生在未来，所引用的数据是 19 根据假设和现有统计资料进行预测和估算的，加之时间的推移，条件的变化和一些 未考虑因素的影响，从而使项目评价不可避免地带有不确定性，使投资项目的决策存在潜在的风险。如果在项目经济评价中仅根据一些基础数据所作的确定性评价取舍项目，可能会导致决策的失误 19。所以本章对项目主要不确定性因素进行分析，以此来作为本项目评价的一个重要指标，也让 决策依据有更强的可靠性，从而更有利于本项目的评价与开发取舍。 亏平衡分析 盈亏平衡分析是研究项目投产后正常生产年份的产量、成本、利润三者之间的平衡关系。对于一个工程项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这种转折点称为 盈亏平衡点（ 18。 现对本项目的盈亏平衡点进行分析，具体过程如下： 项目商品房均价 =10000/246 元 项目总 成本 =元 销售费用 =销售收入 3% 令销售量为 Y 时，项目达到盈亏平衡，此时有： 3246Y（ 1 =10000 解得： X= 销售率 =100%=65% 说明本项目的销售率为 65%时，整个项目达到盈亏平衡。此项目风险较小，适合 开发。 感性分析 敏感性分析是通过分析、预测各种不确定性因素发生变化时对建设项目经济指标的影响，从中找出对经济指标影响较大的因素（敏感因素） 18。 此处采用的经济指标为投资利润率，不确定因素为商品房价格、项目总成本 和项目总投资三 种。 20 表 10：敏感性分析表 项目 面积（） 单价（元） 销售收入 （万元） 总成本（万元） 所得税（万元） 总 投资（万元） 税后 利润（万元 ) 投资利润率（ %） 敏感度系数 编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 基本方案 98607 3246 33658 20031 3080 24325 6253 价格因素变动 +15% 98607 3733 38459 20031 4664 24325 9470 5% 98607 3408 35258 20031 3608 24325 7325 5% 98607 3084 32507 20031 2552 24325 5181 15% 98607 2759 28857 20031 1495 24325 3036 本因素变动 +15% 98607 3246 33658 23036 2088 27330 4240 5% 98607 3246 33658 21033 2749 25327 5582 5% 98607 3246 33658 19029 3410 23323 6924 15% 98607 3246 33658 17026 4071 21320 8266 资变动因素 +15% 98607 3246 33658 17026 1879 27974 3815 5% 98607 3246 33658 17026 2685 25541 5451 5% 98607 3246 33658 17026 3491 23109 7088 15% 98607 3246 33658 17026 4297 20676 8742 息来源 ：自行计算得出 由表 14 可以看出：成本因素为最 敏感因素，只要成本增长（或降低） 1%，投资利润率便可以降低（或增长） 38%。 所以在开发本项目时要慎重对待项目成本管理， 必须建立一套完善、可行的成本控制体系 20， 以使项目取得最优收益。 险分析 风险一词包含了两方面的内涵：以使指风险意味着出现了损失，或者是未实现预期的目标；二是指这种损失出现与否是一种不确定性随机现象，可以用概率表示出现的可能程度，但不能对 出现与否做出确定性判断 21。对于风险的这种特征，以及对整个项目顺利开发的考虑，就需要认真考虑风险规避，以使项目如期开发。 本节 将对本项目有着重 大影响的主要风险进行分析。 策风险 2011 年底，随着新国八条的出台，房地产调控政策逐渐严厉，这为整个房地产行业带来了很大的不安因素。在国家对房地产过快涨价的严格限制下，房价的上涨以及房地产开发前景不明，这就需要开发商对国家政策动态及时关注，提前做好应对措施。 21 程进度风险 房地产开发周期相对较长，随着时间的 推移，未来不确定因素就越难以预料，所以施工过程中就需要严格控制施工 进度， 在工程施工中要做到以质量促进度，以进度创效益 22，并且确保项目进度严格按照设计要求， 不要因为工程进度的拖 延而影响整个项目的收益。 货膨胀风险 随着房地产开发时间的推移，未来物价可能发生较大变动，如果通货膨胀率过高，则会对项目收入影响过大，甚至影响项目的开发，所以开发商在项目招投标时可以 选择 采用总价承