公租房小区建设项目可行性研究报告

1 公租房小区建设项目 可行性研究报告 2 目 录 第 1 章 总 论 . 1 项目背景与概况 . 1 主要 技术经济指标 . 4 结论与建议 . 4 第 2 章 项目建设背景及必要性 . 7 项目建设背景 . 7 项目建设必要性 . 17 第 3 章 宏观环境与市场分析 . 22 宏观环境分析 . 22 市场分析 . 26 第 4 章 建设内容与建设规模 . 40 建设内容 . 40 建设规模 . 40 第 5 章 场址选择与建设条件 . 41 场址选择 . 41 项目建设条件 . 41 第 6 章 工程建设方案 . 49 规划与建筑方案 . 49 建筑工程 . 54 结构设计 . 58 给排水工程 . 63 电气工程 . 70 弱电工程 . 84 暖通工程 . 84 消防设计 . 86 人防设计 . 93 无障碍设计 . 93 第 7 章 节能节水措施 . 95 设计依据 . 95 给排水节能 . 95 电气节能 . 96 暖通节能 . 98 3 建筑部分节能设计 . 98 第 8 章 环境影响评价 . 99 编制依据 . 99 环境现状 . 99 主要污染源与综合处理 . 100 环境影响评价 . 104 第 9 章 劳动安全与卫生 . 105 指导思想 . 105 劳动安全 . 105 职业安全 卫生健康对策与措施 . 105 第 10 章 组织机构与人力资源配置 . 107 组织机构 . 107 人力资源配置 . 107 第 11 章 项目实施进度 . 108 项目开发期 . 108 项目实施进度安排 . 108 项目实施过程控制措施 . 108 第 12 章 项目招投标 . 110 招标范围 . 110 招标组织形式 . 110 招标方式 . 110 招标公告发布 . 13 章 投资估算与资金筹措 . 113 投资估算 . 113 资金筹措 . 116 第 14 章 风险与社会效益分析 . 117 项目的风险分析 . 117 社会效益评价 . 119 第 15 章 研究结论与建议 . 121 结论 . 121 建议 . 121 第 1 页 第 1章 总 论 项目 背景 与概 况 1、项目名称 区 建设项目 2、项目承办单位 单位名称： 司 公司类型：有限责任公司 注册资本： 5,000万元 限公司是隶属于 限公司 的全资子公司。 限公司成立于 1996 年，是 唯一一家国家级 济技术开发区管委会出资设立的国有独资企业，经营范围包括土地、房产、高新技术引进开发、市政、路桥工程、旅游服务。 发区创建于 1992 年 8 月， 2000 年 2 月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积 方公里，建成面积 30 平方公里。建区以来，园区坚持 “工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区 ”的发展思路，初步走 出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。 2011 年以来， 开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值 1245亿元，同比增长 第 2 页 实现工商税收 70 亿元，同比增长 40%；平均月度产值超过 100 亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。 国家级 济技术开发区已成为 进工业化进程的主力军，赢得了 “业看 美誉。 3、编制依据 （ 1）与委托方签订的咨询协议； （ 2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准； （ 3）国家计委计办投资 200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； （ 4）建设部 2000 年 9 月 18 日发布的房地产开发项目经济评价方法（ 2000年版）； （ 5）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 6） 住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087号） ； （ 7） 2010年第 36次中共 办公会议纪要 ； （ 8） 2011年 8月 25日 于加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发 2011 16号） ； （ 9） 人民政府关于印发征地补偿安置若干问题暂行规定的通知（长政发 2008 30 号）； 第 3 页 （ 10） 其它相关文件规范、规程及强制性条文。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的投资环境、建设背景、建设规模与开发条件、 建筑方案、节能节水措施、环境影响评价、 投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究。 5、项目建设地点 本基地 位于 道以西， 以南， 以东 ， 交通方便，配套设施完善。 南面和东面与厂区用地相邻。规划用地比较规整，基本呈长方形 ，南北向长 98米，东西向长 234米。 用地面积为 6、建设规模 本 项目用地面积为 建用地面积 规划用地面积 中新建建筑总面积 建地上建筑面积为 方米，新建地下建筑面积为 方米。新建建筑可分为 1栋多层和 4栋高层。 7、主要建设条件 项目选址 位于 道以西， 以南， 以东 ，交通方便，配套设施完善 ，地理条件较好；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。 8、建设周期 本项目 计划 2012 年上半年开工建设 ， 总 建设期 约 16个月（ 2012年 6 第 4 页 月至 2013年 10月） 。 9、投资估算及筹措 本项目总投资为 中工程费用 程其他费用 可预见费 行贷款利息 本项目 所需 资金 75%计划利用银行贷款，其余为建设单 位自筹 。 主要技术经济指标 序号 名称 单位 数据 备注 1 总用地面积 平方米 2 总建筑面积 平方米 3 地上总建筑面积 平方米 其 中 1#栋公租房 建筑面积 平方米 1#栋商业面积 平方米 2#栋公租房 建筑面积 平方米 3#栋公租房 建筑面积 平方米 4#栋公租房 建筑面积 平方米 4#栋服务用 房面积 平方米 5#栋公租房 建筑面积 平方米 5#栋服务用房面积 平方米 4 地下总建筑面积 平方米 5 建筑占地面积 平方米 6 床位数 个 13530 7 总房间数 套 1846 8 建筑密度 % 9 绿地率 % 10 容积率 / 11 总车位数 个 177 其 中 地上车位数 个 77 地下车位数 个 100 结论 与建议 1、结论 第 5 页 项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益； 有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象；项目建设也是以改善民生，促进社会和谐发展的重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要，同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。 总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益 和社会效益 方面，都 有广阔的 发展 前景。 2、建议 积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真 做好相关 部门的 沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保 项目建设工作 按时按量的顺利进行。 制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。 公共租赁 住房建设 是一项系统工程，政策性强，涉及 城市中低收入群体 的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在 项目建设 过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免 因项目建设产生 矛盾 冲 突。 引入行政问责机制并实施市场化规范运作。必须要强化地方行政部门职责，对于地方行政部门拖延公租房建设的行为，须明确建立问责机制； 第 6 页 同时可通过面向市场进行招标建设，能够有效提高公共租赁住房的供给效率，从而尽快解决供给规模不足的问题。 第 7 页 第 2章 项目建设背景及必要性 项目建设背景 省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖 区， 县和 ，全市土地总面积 平方公里，市区面积 556 平方公里，建成区面积 185平方公里；总人口 人，城镇人口 人。 近年来， 经济社会快速发展， 2010 年全市 元，比上年增长 分产业看，第一产业实现增加值 长 第二产业实现增加值 元，增长 其中工业实现增加值 元，增长 第三产业实现增加值 长 第一、二、三次产业分别拉动 长 次产业对 长的贡献 率分别为 全年四个季度的 计增幅分别为 第 8 页 5001000150020002500300035004000450050002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 D P 总量（亿元） 增长率近年 增长率 发展走势图 三次产业结构调整为 部工业增加值占 重为 全市非公有制经济实现增加值 元，占全市 比重达 非国有经济固定资产投资 元，增长 占全社会固定资产投资的比重达 。私营企业进出口总额为 元，占全市进出口总额的比重为 同比减少 百分点。 全年地方财政收入 元，比上年增长 其中财政一般预算收入 元，增长 财政一般预算支出 元，全年城镇居民人均可支配收入 22814 元，比上年增加 2576 元，比上年增长 第 9 页 8704 5000100001500020000250002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 市居民人均可支配收入（元） 增长率 近年来 城市居民人均 可支配收入发展走势图 量在全省的占比为 经济总量在 市中的占比达 全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为 城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平 6248 元；农民人均纯收入高于全省平均水平 5584 元。 在“两型社会”的推力作用下，至 2020 年， 重点打造城市大都市圈，推动 城，构筑“ 3+5”城市群城。至 2020 年， 城市建成区面积将由现在的 185 平方公里发展至 310 平方公里，户籍人口达到 310 万人，常住人口达到 350 万左右。人均 到 6 万元，城镇居民人均可支配收入达到 元。 2、主城区发展规划 根据 城市总体规划（ 2010 2020）送审稿， 由 300 万人口的特大城市向 800 万人口的巨型城市发展 ，这意味着已将 展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市。 第 10 页 远景城市建设用地布局规划图 新版规划构筑的“大 念， 划区总面积近 5000 平方公里，比 2003 年版的 2893 平方公里增长近 1 倍，范围包括 区和 、全部行政管辖范围，以及 、 的一部分 ， 规划区生态控制线范围总面积（包括水面）达 2000 余平方公里，占规划区总面积的 46。 由 300 万人口的特大城市向 800 万人口的巨型城市发展。心城区 将采取廊道式空间增长模式，以构建 “一轴两带、一主八片 ”的城市空间结构为方向。城市空间发展战略上，提出 “一江两岸，跨江布局，沿江建设 ”的思路；在城市中心体系布局上，跨江考虑，城市主中心由 “河东和河西 ”两部分组成。 构筑“大 发展“大生态”、建设大网络，这份蓝图给 来发展带来了更为广阔的空间， 城市建设及市政基础设施均要按这一城市规模来设计和建设，不断完善城市功能，把 设成为经济繁荣、 第 11 页 社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。 3、保障性住房的发展背景 社会保障性住房是我国城 镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经 2007 年的疯狂、 2008年的平淡和 2009 年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。 面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济健康发展，社会和谐安定，建 设部于 2007 年发文，明确要求全国所有市县于2007 年底前必须建立起以“ 公共租赁住房 ”为代表的保障性住房制度，随后相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法，明确以 公共租赁 住房为代表的保障性住房将以“城市住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和实物配租相结合的政策。 自 2009 年 5 月 5 日起国土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知至 2010 年 4 月 17 日国务院下发的关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知（以下简称“新国十条”），凡涉及地产政策的无不强调 大力发展保障性住房。 2010 年，大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告，并将其 第 12 页 列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，同时明确了 2010年中央安排保障性住房专项补助资金 632亿元，建设保障性住房 300万套，各类棚户区改造住房 280 万套的 2010 年保障性住房建设总目标。 据 2011 年初举行的“住房与城乡建设工作会议”透露， 2010 年保障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工 590 万套，基本建成 370 万套；农村危房改造开工 136 万户，基本竣工 108 万户，均超额完成去年 初国务院部署的任务。 2011 年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比 2010 年大幅度增加。在 2011 年建设规模继续刷新纪录的同时，相关配套政策也在逐步完善。 在国家大力发展保障性住房的大背景下，作为保障性住房建设走在全国前列的 是大力推进政策性保障住房的建设，始终将民生作为城市发展建设的重中之重，把安居工程列为首要工程，出台了一系列改革住房保障方式的举措， 2008 年 7 月 21 日， 委、市政府出台了关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见、 经济适用住房货币实施方案、 城市 保障住房 实施方案三份文件，形成了以“一健三改”为内容的安居工程总体思路。 2009 年 关于进一步加快棚户区改造工作的通知提出“ 2009 年是 安居工程建设的攻坚之年和“棚改”的开局之年”。由此， 房保障政策效应全面释放。 根据关于下达 2011 年度保障性安居工程建设任务的通知，据全国保障性安居工程建设工作会议精神，安置 政府下达的 2011 年保障性安居工程建设任务，结合全市近两年来的实际情 第 13 页 况， 2011 年 保障性安居工程建设的总任务为 37592 户，其中新建廉租住房 7288 套， 新增公共租赁住房 8362 套，新增经济适用住房 5000套，新增发放廉租住房租赁补贴 1000 户，完成棚户区改造 11000 户，完成国有工矿区改造 4942 户。 2012年 2月 14日在 确了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房 工保障性住房、棚户区改造住房 套，新增发放廉租住房租赁补贴 1万户。 3、 公租房 的发展背景 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给 特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经 2007 年的疯狂、 2008年的平淡和 2009 年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。 近年来，随着 公共租赁住房 、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困 难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员 第 14 页 居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。 由于以上这部分城市人群处于不满足 其他保障住房 申请条件 ，买不起经济适用房，或者 不满足经济适用房购买条件， 暂 买不起商品房， 或者不固定在一个城市生活的外来就业人员暂不需要买房， 或者刚毕业，收入不低但没有积蓄，暂时买不起房又租不到便宜、稳定的住房 的尴尬境地 。 为解决这一“夹心层”的住房问题，于是，北京、上海、 广州、深圳 、厦门等许多城市 纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源 ， 这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。 4、加快 “ 公租房 ” 建设的意义 （ 1） “公租房 ”建设将满足完善住房供应体系。 当前，经济适用房等保障面不到总人口的 5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围 “救急 ”，尚难大面积 “保障 ”。特别是 “夹心层 ”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系 “空白区 ”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无 定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。 （ 2） “公租房 ”建设将有效促进消费。 第 15 页 “公租房 ”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对 “利好 ”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的 “房奴 ”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。 （ 3） “公租房 ”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。 公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的 “利好 ”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。 5、 项目提出的理由 在 2009年 3月 11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，当有记者问：对既买不起经济适用房又不够 其他保障住房 条件的“夹心层”，政府又 将如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。 2010年 6月 12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见 12 日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。 指导意见认为：大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。并要求“各地 区、各部门 第 16 页 要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。” 2011 年 8 月 25 日 人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发 2011 16 号）， 进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房 。 2010年 11月 3日，中共 委书记 并主持召开市委常委办公会议，与会人员 实地了解了相关公租房建设和回租情况，并就有关问题进行了认真研究。 会议认为，发展公共租赁住房，提高 住房保障水平是今年 党中央、国务院切实改善民生、提供住房保障的一项重大部署。发展公共租赁住房，有利于完善住房保障体系，有利于引导居民合理消费，有利于推进人才创业发展，有利于缓解当前住房困难。因此，尽快启动公共租赁住房建设，意义重大，影响深远。 2012年 2月 14日在 确了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房 工保障性住房、棚户区改造住房 套，新增发放廉租住房租赁补贴 1万户。 由于 有从 中央到省 政府 的 重视 以 及 一系列 相关 政策措施的 支持 ， 公租房 建设工作 发展机 遇 的 重大， 此举 必将 有利于 尽快实现 “ 住有所居 ” 这样具有重大意义的理想 目标 ， 因此，项目的提出 ， 理由充分，意义重大。 第 17 页 项目建设 必要性 1、 有利于 改善居住条件，促进社会和谐 发展 现代住房经济学认为，政府必须实施住房保障一个很重要的出发点，是因为住房消费在过程中存在着很大的 “ 外部性 ” ，在结果上具有很强的“ 生产性 ” 。古语说得好， “ 安居 ” 才能 “ 乐业 ” 。国际上有很多公共卫生学文献证明，良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必要前提，居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现都非常关键。从这个 角度来看，住房消费可以看作是社会生产力的一种重要投入要素。要提高社会生产力，就不仅要提高社会平均的住房消费质量，也要提高低收入人群的居住水平。其实，不论是在国内还是在国外，是存在着这样一个事实的：是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的居住条件，会严重影响到居民的道德水准、社会行为规范乃至对当地社区社会的认同感与归属感。而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同感、归属感，对周围社区 及 当地社会，都有着直接的外部性作用。试想，如果 存在 社会、一个社区中相当一部分人群无家可归、颠沛流离的 现象 ，那么社会治安状况肯 定十分堪忧， 将影响 整个社会 的 稳定和谐。住房，不仅仅是一个经济发展问题， 还 是一个社会问题、政治问题。除了无家可归者，住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环境，身心健康受到较大困扰，很容易带来社会不稳定因素。到了很多人都为基本住房发愁的时候，社会和谐稳定就只是一句空话，整个社会就要为 消除 由此引起的不安定因素而付出高昂代价。从很大程度上而言，所谓住房保障具有社会投资属性， 第 18