中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告

1 中铁 置业 长沙 青竹湖项目 可行性研究报告 北京中铁新业投资顾问有限公司 长沙新业置地咨询有限公司 二零零七年 十 月 2 报告前言 根据土地出让合同， 本项目总占地为 732 亩，净用地 617 亩，政府规划道路和绿化等约 115 亩。其中的政府规划道路可根据项目整体规划进行调整，把政府规划道路与小区内道路相结合，因此本项目总用地可以达到 732 亩。 综合经济效益、市场环境和开发条件，容积率 最适合本项目开发的容积率 ， 现 根据 732 亩的总用地，在容积率指标在 情况下做了初步的投资及经济效益测算。 3 一、 青竹湖项目分析 （一）区域概况 中铁置业长沙青竹湖项目 地处长沙重点规划建设的四大组团之一的 捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、金霞开发区、新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成一个居住、商贸、休闲旅游、影视为一体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流、信息流、资金流、技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为 长沙市 北城地产格局实现飞跃提供支持。 4 （二）项目概况 1、地块基本情况 中铁置业长沙青竹湖项目 地块位于开福区青竹湖 镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约 10 公里。 地块建筑 净 用地面积 ，约 617 亩， 另有 的绿化用地， 的规划路幅用地。 地块 呈不规则扇形，地形高 低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅用地， 目前地块拆迁已基本完成。 5 2、交通状况 市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路、青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连 ，交通比较方便 。 太阳山路 星月 路 青竹湖大道 中青路 东二环 芙蓉路 6 3、配套状况 周边市政、生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便 。 4、周边状况 周边环境优美，但常住人口较少，项目 东北边 为 青竹湖外国语实验中学，东边有个安置小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区 外，周边 其他 都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但未来开发体量较大。 7 青竹湖 外国语实验中学 安置小区 青竹湖畔 小区 （三） 地块 析 1、优势 分析 ： 项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地 借 势打造丰富的产品线； 项目地块区域规划发展潜力巨大； 交通道路网络畅达； 项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。 2、劣势 分析 ： 现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成本； 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏， 公共交通不太方便 ，生活不便，前期 目标客户群只能锁定在有车一族； 项目西边的铁路线带来 一定 的噪音污染 ，降低居住品质 。 3、机会 分析 ： 金霞海关保税物流中心的规划建设 和火车北站的搬迁 未来将给区域内带来消费客群支撑 ； 随着政府宏观调控，低容积率、低密度的高品质物业市场逐 8 步稀缺； 区域内近期 多个大盘的开发建设 将提升区域配套设施。 4、威胁 分析 ： 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行“ 90 以下占 60%”的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见（长规报200717 号）文件，要求本项目小于 90 的小户型套型面积占 30%，虽然较 60%已经有了很大的降低，但是本项目规模体量比较大， 30%的比例仍然不小，将在一定程度上影响本项目的开发建设； 市场风险，本项目南面芙 蓉北路沿线 未来可供开发面积 比较大， 地理位置都优于本项目，未来竞 争 比较 激烈； 未来出台的政府宏观调控政策的影响， 2007 年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的、更严厉的宏观调控政策，从土地、市场供应结构、金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。 （四） 地块 定位 分析 根据地块的实际情况， 结合市场供应情况， 以 容积率 以 基准 进行开发 建设 ， 预计 总建筑面积为 ， 以别墅类产品（ 独栋 、 双拼、联排）、小高层产品及少量的社区商业的 组合开发模式为宜 ， 滚动式开发，总开发 周期 约 为 四 年 半，销 售周期 约 为四年 。 9 二、 投资和收益分析 在容积率 情况下进行了模拟财务测算，以 50 万 /亩的地价计算， 税前利润为 44316万元， 税 前 利润率为 ， 税后利润 25768万元 （扣除土地增值税），税后利润率 有着较高的经济效益 ： （一） 项目投资 经测算，该项目总投资为 112049 万元 ，实际投资估算 详 见下表： 表一：投资估算表（开发面积： 732 亩 容积率： 项目名称：长沙青竹湖项目 日期： 2007/10 项目 单位成本（元 / 总成本 （万元） 计算说明 一、土地成本 1,36591 其中： 1、土地出让金 1,36591 按照 50 万 /亩计算 ,土地面积 二、开发前期费 9809 其中： 1、勘察设计费 2196 项目为别墅，部分提高设计费 2、报批报建费 7027 3、三通一平费 439 场地具备道路、场地平整，考虑临水、 临电 4、临时设施费 146 临时围墙 、临时办公室、临时围板 三、建安成本 1,33155 1、别墅 1,23251 2、普通住宅 1,9904 提高品质 ,含土建、门窗、外檐、地下室等 四、基础设施费 3221 其中： 1、给排水工程费 1171 含贴费和开口费 2、室外燃气系统 293 含区内工程费、灶表费 3、高低压供电系统 1171 含高低压和配套费，区内的工程费，红线外 费用 4、室外消防系统 88 按总建筑面积计算 5、综合管网设计 146 6、室外智能系统 351 五、园林环境 5915 依设计方案的不同而不同 其中： 1、绿化建设费 2635 区内、区外绿化支出 2、建筑小品 2342 考虑硬地、喷泉、雕塑等 10 3、道路和照明 937 直接成本 3,88691 六、管理费用 1563 (2+3+4+5)*3% 七、财务费用 13614 其中 :1、财务费用（土地） 10000 贷款额度按土地成本的 100%，按照 3年，利率 10% 2、财务费用（建设） 3614 贷款 ,3 年建设期 ,利率 9% 八、不可预见费 1563 (2+3+4+5)*3% 九、营销费用 6619 销售收入 *4% 间接成本 23359 总投资成本 3,112049 直接成本 +间接成本 注：上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差 1 属正常情况。 （二） 项目收益 别墅类物业按 5800 8000 元 /平米、小高层销售按 3500 元 /、社区商业销售按 6000 元 /平米计算，项目收益详见下表： 表二：项目收益表 （注：容积率 序号 项目名称 销售单价 工程量 金额（万元） 备注 1 销售收入 其中 别墅类产品 双拼 79054 市场预估 联排 28095 市场预估 独栋 23251 市场预估 小高层 29064 市场预估 社区商业 6000 市场预估 2 营业税及附加 9101 1 税前利润 44316 12 4 税前利润率 3总投资 5 土地增值税 9959 增值额的 30% 6 所得税 （ 3 25% 7 税后净利润 25768 3 税后净利润率 净利总投资 11 注：上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差 1 属正常情况。 三、 拟开发周期规划 1、 2007 年通过土地转让取得该地块。 2、项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为 5 7 万方体量项进行滚动式的开发。 3、项目整体开发周期为 4 年半。其中，建设周期为 4 年： 2008年 6 月 2012 年 12 月；项目整体销售周期为 4 年，在资金到位的情况下，预计 2009 年上半年第一期开始入市销售。 时间规 划 开发进度 2008 年 下半年 2009 年 上半年 2009 年 下半年 2010 年 上半年 2010 年 下半年 2011 年 上半年 2011 年 下半年 2012 年 上半年 2012 年 下半年 工程进度 第一期 双 +独 +联 第二期 双 +独 +联 第三期 双拼 +联排 +小高 第四期 小高层为主 +双拼 销售进度 第一期 双 +独 +联 第二期 双 +独 +联 第三期 双拼 +联排 +小高 第四期 小高层为主 +双拼 12 四、 分期销售收入规划 表三：销售收 入规划表（ 注： 容积率 销售年份 开发期数 产品类型 销售 单价 （元 /） 销售 体量 （） 销售收入 （万元） 分期收入 （万元） 2009 年 第一期 双拼 别墅 45180 联排 别墅 独栋 别墅 2010 年 第二期 双拼 别墅 47331 联排 别 墅 独栋 别墅 2011 年 第三期 双拼 别墅 41275 联排 别墅 小高 层 商业 2012 年 第四期 双拼 别墅 31679 小高 层 商业 合计 165465 13 五、 现金流量分析 表四： 现金流量（动态表） 序号 分期 项目 2008 年 下半年 2009 年 上半年 2009 年 下半年 2010 年 上半年 2010 年 下半年 2011 年 上半年 2011 年 下半年 2012 年 上半年 2012 年 下半年 金流入 销售收入 其它收入 金流出 发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设施费 园林环境 管理费用 务费用 (土地 ) 务费用 (建 设 ) 销费用 售税费 地增值 税 14 得税 期现金流量 (计净现金流量 (现系数 期净现值 (计净现值 (务内部收益率 (%) 务净现值态投资回收期 (年 ) 态投资回收期（年） 财务内部收益率： 动态投资回收期： ） 静态投资回收期： ） 该项目在 100出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备一定的抗风险能力。 15 六、 地块 主要问题小结 （一） “ 90 、 30%” 的制约问题 根据长沙市的相关 文件 规定 ，本项目执行“ 90 以下占 30%”的政策，而从本项目的资源条件、区位和交通等条件来看，适合开发低密度、低容积率的高品质大面积物业 ， 此政策将在一定程度上制约本项目的定位和开发建设。 （二） 场地 施工 条件 问题 现场地块 呈丘陵 状 ，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单价 弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 （三） 容积率的确定问题 容积率 的 大小 影响项目总体量及开发成本投入额度， 容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。 （四） 开发周期 的问题 项目占地 700 余亩， 属于 大盘开发 行列 ，开发周期 过长 ，市场不确定性因素及风险（ 政策风险、 市场风险、金融风险等）加大。 16 七、 结论及建议 综上所述，各项基础条件已具备、时机已成熟，不仅符合国家的有关方针、政策，而且能够产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。 项目 实际 操作上 存在一定问题 。 以 下为我司 针对 该地块 开发所提出 的 一些开发建议 ， 以 供参考 。 （一） 降低 “ 90 、 30%”的制约 根据 项目的实际情况来看，可以在部分位置、景观相对不太理想的位置规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。在推售节奏上，可以把小高层、高层产品放在 中 后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。 （二） 采取低容积率低密度开发模式 借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖、回填，产品尽量依地 势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品， 从而提升物业价格。 （三） 合理控制开发周期，滚动式开发 在确定 项目 开发 规模的前提下，合理制定地块开发 规划 ， 采取短、平、快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来的市场风险。以达到投入产出最佳状态。 （四） 首期 产品 快速入市，抢占 市场 先机 17 在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划， 首期 以少量精品 快速 开发 入市 销售 ， 抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。 北京中铁 新业 投资顾问有限公司 长沙新业置地咨询有限公司 二 00 七年 十 月 市场信息及可行性分析见附件。 附件一： 长沙市高端物业市 场分析 附件二： 中 置业 铁长沙青竹湖项目 开发方案 分析 （按照 617 亩计算） 18 附件一：长沙市高端物业市场分析 一、 长沙高端物业版图分析 长沙别墅分布图 据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板块，其他板 块如东城、金鹰城板块则少量分布。目前长沙市场上在售的别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来 3长沙别墅项目潜量市场约 1000 万 ，可供应套数约为 25000 套 (以 400 平方米的套均面积计算 )，目前在售总量达 350 万 ，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。 二、 长沙高端物业市场供给分析 别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼、叠加别墅供应较少，合适价位的独栋别墅供应量有限 目前，长沙别墅产品供应量达到了 5205 套，其中联排别墅达 3067 套，占到全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品 ，独立别墅 19 供应总量为 1650 套；叠加别墅为 488 套 ,占到全市的 是目前长沙别墅市场的辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。 三、 长沙高端物业开发类型分析 长沙别墅项目多为复合型物业开发（包含有别墅、洋房及高层住宅等多种物业类型） 伴随着长沙别墅项目用地规模的增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺、麓山恋迪亚溪谷、碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城、鹏基诺亚山林等都为复合型物业。 四、 长沙高端物业销售价格分析 长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长 在长沙整体经济保持持续快 速增长的前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场的发展奠定了坚实的基础，长沙别墅市场从 2004 年前 3000元 /平米以下主体市场到 2007 年 4500的主体市场逐步拉升， 2007 年市场出现了上 10000 /平米的顶级别墅。 本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示： 项目名称 占地面积 容积率 物业类型 价格 面积区间 比华利山 100 万 栋，联排，双拼，洋房，公寓 联排 4500 元 /，双拼 5200 元 /，洋房 3000 元 / 独栋 350 以上，联排 230，双拼 300 以上 托斯卡纳 18 万 排、洋房 联排 7000 元 / 联排 320，洋房 140 鹏基诺亚山林 11 万 栋、双拼、叠加、洋房、公寓 双拼 4800 元 / 联体 4600 元 / 洋房 3200 元 / 公寓 2600 元 / 独栋 480 双拼 230 叠加 220 洋房 125式 190安星城 73 万 院、联排、洋房 合院 4000 元 / 洋房 2900 元 / 合院 180 洋房 90 碧桂园威尼斯 172 万 栋、联排、洋房（带精装修） 独栋 8000 元 / 独栋 180 联排 228 洋房 88 湘江壹号 62 万 栋、叠加、公寓 待定 独栋 465 联排 315 20 叠加 220 麓山恋迪亚溪谷 20 万 栋、双拼、庭院 叠加 双拼 5000 元 / 联排 4500 元 / 独栋 290 双拼 410 叠加 200 庭院 300 汀湘十里 55 万 栋、双 拼、联排 独栋 6400 元 / 双拼 5200 元 / 联排 4700 元 / 独栋 415 双拼 269 联排 328 南山苏迪亚诺 34 万 栋、双拼、联排、洋房 联排 5800 元 / 洋房 3180 元 / 联排 180 洋房 100 沙河世纪城 72 万 拼、联排、叠拼洋房、小高层 待定 不详 A、独栋别墅： 目前 价格基本在 6000 元 / 以上，目前长沙房地产市场上独栋别墅销售情况较好，其综合销售率已高达 B、联排别墅： 价格基本至 4500 元 / 以上，由于供应量大，目前长沙房地产市场上联排别墅销售情况稍显落后，其综合销售率为 2006 年来开盘项目基本已逐渐进入尾盘消化期。 C、双拼别墅： 价格基本提升至 5000 元 / 以上，市场供应量少，价格被低估，销售情况较好。 五、 长沙高端物业开发机会分析 1) 中小型别墅类产品市场认同度较高，经济型别墅受客户追捧 长沙高端别墅市场独栋以 300 500 ，联排以 200 300 ，双拼以 250350 三种面积区间比较受市场追捧，销售速度较快。而普通类住宅产品则以 80 120 之间的两房、三房产品市 场接受程度较高。总体可以判断出，长沙中高端客户对于物业总价比较敏感，偏向于经济型性价比较优的产品。 2) 中低档项目竞争激烈，中高端项目前景看好 长沙别墅市场供应主要集于中低档别墅项目，中低档别墅产品供应量十分充足，主要表现为联排别墅供应量大，目前中高端别墅项目走势良好，而顶级别墅项目受市场消化量因素影响市场表现不佳。 3) 纯别墅与综合型物业开发受到容积率影响较明显 以容积率 为纯别墅与综合型物业的分界点，目前长沙别墅市场，纯别墅（容积率小于 开发用地总计划内 11203 亩，约占别墅项目用地总量的 21 表明，长沙别墅开发基本以综合型开发为主，纯别墅市场规模不大，只占到别墅整体市场的 1/3。长沙纯别墅物业平均容积率在 右。 六、 市场总结： 长沙别墅四面开花未形成重点区域，介于长沙城区较小，五大板块别墅项目车程距离都大致在 30 分钟以内，不能形成很好的区隔，因此，对项目的基础判断及区域判断尤为重要，未来的竞争将是激烈的板块与板块再后是项目与项目的竞争，从短期来看，长沙别墅市场放量呈逐渐增加态势，将主要集中星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板块，长期来看，在满足容积率的条件下，长沙将有可能大量出现亚别 墅、洋房、高层等复合型社区。 22 附件 二 ： 中铁 置业长沙 青竹湖项目 开发方案分析 （按照 617 亩测算 ） 一、 物业经济指标分析 1、 长沙高端物业开发指标 项目名称 占地面积 容积率 物业类型 比华利山 100 万 栋，联排，双拼，洋房，公寓 托斯卡纳 18 万 排、洋房 鹏基诺亚山林 11 万 栋、双拼、叠加、洋房、公寓 早安星城 73 万 院、联排、洋房 碧桂园威尼斯 172 万 栋、联排、洋房（带精装修） 湘江壹号 62 万 栋、叠加、公寓 麓山恋迪亚溪谷 20 万 栋、双拼、庭院 、 叠加 汀湘十里 55 万 栋、双拼、联排 南山苏迪亚诺 34 万 栋、双拼、联排、洋房 沙河世纪城 72 万 拼、联排、叠拼洋房、小高层 市场指数分析： 在选取的高端楼盘中，容积率控制出现一种高则偏高，低则偏低的局面，容积率在 间的项目五个，容积率在 间的项目五个，就其在市场上的销售情况来看，市场上容积率低的楼盘市场综合价格比容积率高的楼盘高 。 2、 容积率与开发价值分析 本地块开发容积率拟选择 0. 8、 1. 0 三 种 ，假设容积率对价格的影响关系为：别墅类价格差价在 400 500 元 / ，普通小高层住宅产品差价 在 300元 / 。从而对可售建筑面积进行销售收入预测： 23 方案一（容积率 物业类型 产品类型 销售单价 可售建筑面积 总销售收入 别墅类产品 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 小高层 社区商业 合计 方案二（容积率 物业类型 产品类型 销售单价 可售建筑面积 总销售收入 别墅类产品 双拼别墅 联排别墅 洋房 小高层 社区商业 合计 方案三（容积率 物业类型 产品类型 销售单价 可售建筑面积 总销售收入 别墅类产品 双拼别墅 联排别墅 洋房 小高层 社区商业 合计 【注： 小高层产品的引入一方面主要根据项目地形特点，以保持原生态开发理念，平衡容积率，另一方面则是考虑 满足“ 90/30%”政策 对本项目的 要求 。 销售价格是我司在当前可比项目价格基础上结合市场需求及本案产品特点拟定。】 假 设开发 综合容积率在 间选择，在降低容积的同时居住品质及景观得到最大化的提升，反之，在提高容积率的情况下，总销售收入上升，投入成本也相应增加。下面我们将对以上三种容积率情况对其的投资利润率进行对比分析。 本项目 地块容积率以 0. 8、 1. 0 三 种 方案分别进行测算，考察容积率与经济效益之间的关系。测算结果如下： 24 附表 2积率变化与经济效益对比测算（静态） 方案一 方案二 方案三 备注 总建筑面积（万） 含 6000 公建 总成本（万元） 销售收入（万元） 税前利润总额（万元） 税前利润率（ %） 税后利润总额（万元） 含所得税25%、土地增值税 税后利润率（ %） 项目经济效益与容积率对比关系如下图所示： 0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 0容积率0 . 6 容积率0 . 8 容积率1 . 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %税前利润总额 税前利润率如上表所示，经济效益与容积率之间的敏感 性不 强。 种容积率指标下投资回报率相差不大，而成本投入则相差较大。 25 3、 容积率与开发环境分析 方案 第一种方案 （容积率 第二种方案 （容积率 第三种方案 （容积率 产品类型 及 面积配比 别墅（双 /联 /独） 别墅（双 /联） 别墅（联 /双） 小高层 洋房 洋房 社区商业 中高层 小高层 公建配套 社区商业 社区商业 公建配套 公建配套 方案 对比 优点 建筑体量较小，总投入成本较少，开发周期较短，市场风险相对较小； 容积率低， 产品易营造； 物业形态比较容易迎合市场 中高端客户需求 ； 双拼别墅在长沙别墅市场价值的低估，产品迎合市场需求； 有利于提升项目整体价值 增加 洋房产品 比例 ，有 利于扩大客户来源； 洋房作为 高端 别墅 产品 的补充，有利于 提升