万豪国际建设项目社区可行性研究报告[Word完整版可编辑]

X 万豪国际建设项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 . 1 目背景 . 1 目提要 . 5 究范围 . 8 . 8 第二章 项目建设背景 . 10 . 10 . 13 . 14 . 15 第三章 项目建设的必要性及可行性 . 16 . 16 . 19 第四章 建设目标定位及规模确定 . 21 . 21 . 22 设规模的确定 . 23 . 24 2 第五章 场址选择 . 26 址现状 . 26 场址条件 . 27 第六章 项目建设方案 . 30 . 30 . 31 筑设计方案 . 44 第七章 节能措施 . 81 . 81 能标准及依据 . 83 规划原则 . 83 . 84 . 85 第八章 环境影响评价 . 89 . 89 . 89 要污染源分析 . 89 目建设及营运对环境的影响 . 90 境保护措施 . 91 态治理措施 . 93 评结论 . 93 第九章 安全卫生与消防 . 95 3 害因素及危害程度分析 . 95 全设施 . 95 生措施 . 95 防措施 . 96 第十章 项目管理和物业管理 . 99 织管理方案 . 99 金管理方案 . 100 量管理方案 . 101 业管理 . 101 第十一章 项目招投标方案 . 103 . 103 标组织形式和招标方式 . 104 第十二章 项目实施进度 . 106 设工期 . 106 施进度安排 . 106 施进度表 . 106 第十三章 投资估算、资金筹措 . 108 . 108 . 109 . 109 金筹措 . 116 第十四章 技术经济评价 . 118 4 . 118 财务效益估算 . 119 务分析 . 121 . 127 合评价 . 129 第十五章 社会稳定风险分析 . 130 . 130 . 130 . 131 . 133 . 134 . 134 第十六章 研究结论与建议 . 136 . 136 . 136 附件： 1、区位图 2、总平面图 3、经济技术指标表 4、固定资产投资项目节能登记表 1 第一章 总 论 目背景 X 万豪国际建设项目 新建 建设单位： 法人代表： 项目申报单位 业发展有限公司 ，位于云南省 X 市 古城区祥和顺天武警苑 1幢 ， 是安徽伟华集团下属子公司。公司 注册资金 5000万元人民币， 经营范围 为 商品房开发与销售。 现 公司已于X 市 古城区竞买取得商业开发用地。 2 1、持续性原则 保护第一：旅游区的开发建设必须建立在对区内自然和人文资源充分保护的基础 上，做到严格保护、合理开发、科学经营、持续利用。 整体优化：对区域内的生态、经济和社会进行全面规划，追求整体优化。 生态优先：在生态质量与其它方面发生冲突时，包括与景观质量发生冲突时，以生态质量优先。 容量控制：接待容量不超过生态承载力，保证景观的自然原始性。 旅游项目开发必须与生态建设相结合，生态建设促进旅游项目的发展，旅游项目带动生态建设。二者相互拉动，互为依托。 2、精品化原则 规划和建设要有精品意识，营造旅游精品，做到“精心规划、精心策划、精心设计、精心建设、精心服务、精心管理”，向高品 位要效益，向高质量要市场，向品牌要竞争力，达到一流水平。 3、市场导向原则 以区域的相应吸引力研究对应的市场范围与层次，以市场导向为基础规划建设项目。坚持以人为本的服务原则，使本社区无论从硬质景观环境，还是软性动态项目，都着意于人性化、归属感的营造，使业主、游客在体验观览的同时，享受到高品质的优 3 良服务。 4、特色性原则 特色是旅游目的地吸引力、竞争力和生命力的所在。要从全省、 出 求做到“人无我有、人有我优、人优我特”，体现区域互补、项目互补、功能互补、产业 联动的战略思想。 5、区域化原则 本项目的开发与周边地区的景区景点配套，形成旅游网络系统。 6、协同性原则 项目区的硬件与软件相匹配，食、住、行、游、购、娱乐与安全、卫生设施，旅游资源开发与客源市场开发，旅游设施建设与旅游人才培养等统筹安排，协调发展。 1、建设单位提供的项目设计委托书和规划设计的具体要求； 2、建设单位提供的地形图和经国土部门确认的用地红线图； 3、中华人民共和国城乡规划法； 4、城市规划编制办法； 5、城市用地分类与规划建设用地标准（ 6、城市居住区规划设计规范（ 2002年版）； 7、城市规划强制性内容暂行规定建规 2002218号； 8、 2004 4 9、 10、 11、城市居住区公共服务设施设置规定； 12、住宅设计规范（ 2011）； 13、建筑工程交通设计及停车场设置标准； 14、云南省城市规划管理条例； 15、云南省城市房地产开发交易管理条例； 16、云南 17、 18、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）； 19、建设项目经济评价方法与参数（第三版）中国计划出版社； 20、国家现行的有关法律、法规、规范、标准等。 X 市祥和片区是重要的城市交通枢纽和门户，城市南部的发展新区和旅游目的地。是 居住、商业、娱乐休闲、行政、种植基地等，是体现现代化进程的综合片区。 近年来， 步伐，在旅游业为龙头的带动下，社会经济各项事业都取得了全面、迅猛的发展，城市面貌日新月异。随着 心城区可开发建设的用地越来越少，特别是撤地设市以后，古城区的建设发展 5 用地几乎为零。 为了缓解 和片区必将成为 成为 和片区必将成为集商业居住、会议度假、休闲旅游等为一体的新形城市。城市发展的步伐已经越来越快，而目前的祥和片区基础设施建设还不完善，还不能提供新区生产生活等一系列需求，基础设施建设已迫在眉睫，犹如箭在弦上不得不发。推 迟祥和片区的基础设施建设，必将推迟整个 X 的城市化进程，加大 变 致影响 为 的建设成功与否对调整完善 X 的产业结构、城市格局、保护和传承 今天的 善的居住环境空间将成为人们越来越重视的话题， 够更好的塑造世界 目提要 本项目场址位于 面距古城南门约 邻丽大路，南靠庆云东路，西邻规划路，地处老城传统居住区边缘，是成熟居住老城区的功能升级区域。 2014 年 6月 2016 年 06月 6 科学规划，合理利用土地资源，本项目规划总用地面积 72592平方米（ 可建设用地 总建筑面积 91536 平方米，容积率 目功能设计为酒店，特色民居住宅，商业区（含物业用房）以及其他配套建设部分。主要建设内容如下： （ 1）酒店：建筑面积 26614平方米； （ 2）特色民居住 宅：建筑面积 36586平方米； （ 3）商业区（含物业用房）：建筑面积 25353平方米； （ 4）其他配套建设部分：建筑面积 2983平方米； （ 5）配套建设景区给排水、电力、道路等基础设施。 要建设条件 （ 1）本项目场址位于 X 古城南部区域。用地为 业发展有限公司所有，无任何纠纷和争议。 （ 2）拟建地点已确定，项目一经落实，即可开工建设。 （ 3）已完成了环境影响评价工作。 （ 4）已完成了水土保持方案评价工作。 （ 5）地质勘探、地质灾害等评估工作已 完成。 （ 6）项目建设的前期准备工作基本完成，具备建设条件。 本项目共需投资 元。他工程费用 本预备费 万元。建设资金来源： 50%的资金由企业自筹，另外 50%申请银行贷款。 技术经济指标表 序号 名称 指标 1 建设用地面积 2 总建筑面积 91536 其中 地上部分建筑面积 55456 地下建筑面积 36080 3 建筑占地面积 4 绿地面积 5 绿地率 35% 6 容积率 建筑密度 8 道路与硬质铺地 9 停车位 506个 10 项目总投资 接工程费 他工程费 本预备费 地费用 7864万元 发费用 11 资金筹措 业自筹 22115万元 行贷款 22115万元 12 资本金 13 借贷资金 14 自营收入 9946万元 15 销售收入 16 营业税金及附加 17 利润总额 18 所得税 19 税后利润 20 盈余公积金 21 财务内部收益率 税前 税后 22 财务净现值(I=12%)： 税前 税后 23 财务内部收益率 24 财务净现值 (I=13%)： 8 25 投资利润率 18% 26 投资利税率 究范围 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委投资项目可行性研究指南的规定，对 设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和相关部门提供决策依据。本报告研究范围包括： （ 1）论述项目建设的必要性和意义； （ 2）通过对 荐工程建设规模与方案； （ 3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案； （ 4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案； （ 5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析； （ 6）对社会稳定风险进行分析； （ 7）提出可行性研究结论和建议。 题与建议 X 万豪国际建设项目位于古城南部区域，具有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提 供良好的社会环境与经济环境。本项目有相当的发展潜力，适合开发于特色住宅项目，具有良好的投资价值和可观 9 的经济效益。当然本项目也存在一定的问题： （ 1）由于规划区周边紧邻居民区，需尽量减少施工期间对周边民居的影响。 （ 2）建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金。同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，保障建设质量，全力打造高品味的休闲度假环境。 （ 3） 做好施工组织设计，保证施工 质量 。 10 第二章 项目建设背景 观背景 1、地理位置 X 地处云南省西北部，地跨东经 99 23 101 31，北纬25 59 27 56，东西最大横距为 北最大纵距为 于金沙江中、上游，青藏高原和云贵高原结合部，属低纬度内陆高原山区。东面、东北面与四川省攀枝花市、盐边县、盐源县、木里藏族自治县接壤，东南面与楚雄彝族自治州的永仁县、大姚县隔江相望，南与大理白族自治州的宾川县、鹤庆县、剑川县毗邻，西与怒江傈僳族自治州的兰坪县、迪庆藏族自治州的维西县相接，北与迪庆藏族自治州的香格里拉县隔江相望。 02公里，距攀枝花市 280公里，至下关市201公里，至兰坪金顶 206公里，至香格里拉县城 198公里。 总面积 20600 平方公里。 X 市下辖 1 区 4 县共 72 个乡（镇、街道办事处），其中有 4 个街道办事处、 13 个镇、 33 个乡、 22 个民族乡，总人口 126多万人。 X 自古就是一个多民族聚居的地方，共有 12 个世居民族，其中纳西族 族 僳族 中纳西族占古城区及玉龙县（即原 人口的 并且著有 “国中贵原，云中 X”。 11 从旅游区位上讲， X 处于滇西北旅游区的中心区 域，大香格里拉环线的南端，是两条精品旅游线路的交汇之处。 2、自然条件 （ 1）地形地貌 X 市地处青藏高原南部边缘与云贵高原相连结的过渡地带，地跨横断山峡谷与滇西高原两个地貌单元。地势总趋势为西北高，东南低，最高点玉龙雪山主峰海拔 5596 米，最低点为东南部华坪县民主行政村塘坝河口，海拔 1015米，最大高差 4581米。玉龙雪山以西为横断山系切割山地峡谷亚区，山高谷深，河流深切其间，高差极为悬殊。玉龙雪山以东属滇西北中山山原亚区，海拔较高，山势浑厚，宁蒗、永胜、华坪三县，属于此地貌区。全市主山脉与水系多呈近 南北向及北东向排列，在主山脉两侧又广泛发育着东西向的河谷支流，形成错综复杂的地块地貌景观。 全市地貌可分为冰川、极高山、高山、中山、低山、丘陵、盆地、阶地、湖泊、冲积扇及冲积堆、剥蚀面、狭谷宽谷等 12种类型。 （ 2）气候条件 X 市处于我国的西部季风气候区，全年季节性差异明显。由于地形地貌的影响，气候随海拔和地形的不同而有明显差异。全市气候类型丰富多样，有北亚热带、中温带和高原气候的特点，具有“一山分四季，十里不同天”的垂直气候特征。具体来说，X 市的气候条件呈现出以下几个特征： 12 四季不分明，雨热同季。海 拔 2100 2400 米的 X 市区、永胜县和宁蒗县一年 12 个月中， 4 个月为冬天，其余 8 个月为春（秋）季；地处低热河谷的华坪县城，半年为春（秋）天，半年为夏天。全市多数地方无明显的春夏秋冬之分。全市最热的月份是 5 8 月，而全年雨量的 67以上集中在 6 8 月，具有雨热同季的特点。 干湿季分明。全市季风气候明显，冬半年（ 11 月至次年 4月）盛行干燥的大陆季风，加上北面高山的屏障作用，使北方强寒潮较难入侵，形成明显的干季，季风大，天气晴朗少云，日照充足，空气湿度小，降水少，雨量只占年降雨量的 15左右，气温日较差大，夏天 盛行西南季风，这股来自孟加拉湾上空的气流带来大量的水汽。当这股气流与北方南下的冷空气相遇时，形成大量降水和连绵阴雨天气。全市年降雨量的 85左右集中在夏半年。干湿季节交替明显。 年温差小，日温差大。全市地处低纬高原的群山之中，夏季天空经常有云，气温不高，冬季经常为晴天，在阳光照耀下气温不低，因而年温差小；日温差较大，尤其是冬天，早晚凉而白天温暖。 气候垂直差异明显， “一山分四季，十里不同天”的垂直气候特征。如：地处玉龙雪山南麓的 X 坝子（海拔 2393 米），年平均气温只有 氏度；而在玉龙雪山雪线下面的云杉坪（海拔 3240米），年平均气温则降 13 到 3、社会经济条件 2013 年 X 市 全年完成生产总值 (488114 万元，按可比价格计算，较上年增长 分别高于全国、全省 三次产业看：第一产业增加值 411407 万元，较上年下降 二产业增加值 1126893万元，增长 较上年提高 三产业增加值 949814万元，增长 较上年下降 百分点。第二产业成为经济增长的主要力量， 其对经济增长的贡献率超过 70%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为 分别拉动经济增长 X 市经济社会发展中存在的主要矛盾和问题：一是经济发展中的结构性矛盾仍很突出，支柱产业单一，工业化、城镇化程度低，非公经济发展不足；二是农业产业结构调整效果不显著，产业化程度低，结构调整存在趋同性；农民进入市场的组织化程度低；农村剩余劳动力转移困难，农民增收难度大；农村贫困面大，扶贫工作任务艰巨。三是微观经济运行活力不够，特别是部分国有企业经济效益 较差。四是随着体制改革力度的加大和利益分配格局的变化，影响社会稳定的不安定因素和社会热点、难点问题增多，维护社会稳定工作还需加强。 游背景 14 近年来，把云南建成我国向西南开放的重要桥头堡，是党和国家在新时期推进我国陆上开放、提升沿边开放水平的重大战略部署，突出了云南在国家对外开放战略中前沿性、重要性和带动性的作用， “桥头堡 ”战略部给云南加快发展带来了千载难逢的历史机遇。而在这样千载难逢的历史机遇面前，云南旅游地产迎来了跨越式发展的时机， 云南省委、省政府高度重视旅游业发展，先后制定并出台了加快旅游业发 展的决定等政策措施，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜，并将旅游业列为云南省经济发展计划的重中之重。 X 市委、市政府提出：围绕把 点在旅游基础设施建设和旅游资源整合开发、打造旅游精品、扩大对外开放、提高旅游产业管理和服务水平、加强旅游宣传促销上狠下功夫，大力提升旅游产业竞争力，实现旅游产业从粗放型向集约型转变、从旅游资源大市向旅游经济强市转变，在发展规模和产业质量上实现新的跨越。 河古镇、三江并流、玉龙雪山、印象 X 旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。 资背景 政府重视及相关优惠政策。 投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。 15 公司快速发展衍生的需要。项目投资企业 业发展有限公司属 安徽伟华集团下属子公司 ，集团资金实力雄厚，经营项目涉及地产开发、经营、销售等领域，自创建以来，始终坚持走“诚信经营、不断创新”的发展之路，在为广大消费者提供大量优质楼盘及各种配套服务的同时，不断实现创新和自我超越，取得了较好的经济效益和社会效益，为各地区域 经济的发展作出了贡献。为了应对激烈的市场竞争，集团进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，经济效益和社会效应明显。因此，投资 目实施背景 1、 X 万豪国际建设是提升 X 城市形象、完善城区功能的必然要求。 作为云南省旅游高端城市，经过多年发展， 市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表 X 万豪 国际是 资商诚邀相关建筑设计院对其进行高水准精心设计，挺拔、壮观、现代的特色建筑群落将成为 店、特色民居住宅、商业等多元化为一体的城市综合体开发模式也将大大丰富城 16 区功能，成为 2、 X 经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的住宅区和大型商业中心。 X 处于云南省旅游核心区域，是滇西北旅游和香格里拉旅游大环线的重要中转站，具有区位、交通、资源等天然优势，素有“东方威尼斯”和“高原姑苏”的美誉，更有一大批知名旅游企业。城镇可 支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费能力。 X 城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达 15万， 2013年外来游客数量近 2000万，如此庞大的人群聚集，对高端住宅和大型商业中心的渴望是不可言喻的。 运营城市为使命，将彻底改变 次不高，商业中心小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和质的飞跃。 第三章 项目建设的必要性及可行性 目建设的必要性 17 本项目是根据 合城市建设的需要，而提出的房地产开发项目。本项目性质是集星级酒店、高端住宅、大型商业等多元化为一体的城市综合体。 通过本项目的建设，满足市民对高品质居住区的需要，促进X 市社会、经济的可持续性发展。本项目的实施将为 快 升城市功能，改善城市形象，改善 快 进 有重大的现实意义和深远的历史意义。 根据 X 城市建设已进入快 速发展时期。旅游业的迅速发展，促进了 变了 对 X 城市发展和基础设施的建设提出了更高的要求。 业化的加快。凡此种种，都要求 原有社会经济状况确定的，已经不能满足建设和发展的需要。城市建设将有一个加速进行的时期。本项目就是在这样的形势下应运而生的。项目不仅是城市重大基础设施建设的配套工程，也符合城市建设的需要。 X 原有的住宅区受历史条件的限制，基础设 施不配套，人居环境的质量水平低。随着时代的发展，社会的进步，人们的生活 18 方式发生着巨大的变化，原有的居住建筑的规划布局、使用功能、建筑造型等，已经明显不适应现代生活方式的需要。对现代通讯手段的需求。对各种传播媒介的需求，对市政基础设施的需求，都很难在原有的居住群落中得到满足。 本项目通过完善配套相关的市政设施，保证现代生活方式对基础设施的需要。在小区建设时，注重环境的营造，注重规划及建筑设计的“以人为本”，注重社区管理统一性和人居环境个性张扬的契合，以绿化、美化、信息智能化从建筑空间形态、小区环境形态、社会文 化形态等多层次的去满足人们居住功能和人居环境质量的多样化需求。 本项目的实施，将改善和提高 社会经济发展的需要 项目的新建，必将带动项目所在区域地块的旅游、度假、休闲等诸多第三产业的发展。本项目的开发建设，可以提升城市功能和提升城市形象，其本身也对社会经济的发展有一定的推动作用。项目的建设，会带动相关产业的发展，尤其是第三产业的发展，提高城市第三产业的比率。项目开发本身，增加了大量固定资产的投资，对 增长有相当的贡献。在增加地方税收和地方财政收入方面，城市开发建设项 目的贡献也十分可观。 善当地投资环境，促进当地经济发展 X 规范新建与纳西传统建筑文化风格相协调的精品建筑，吸引着大批海内外高消费游客及投资商等前来观光度假、置业投 19 资。旅游者在尽兴之余，不免还将留意当地的自然资源、地理、经济环境等多方面状况。这是一种最为直观的宣传推广 X 的机会，有利于吸引外资，对改善当地投资环境十分有利。 升当地旅游产业档次 X 已拥有了丰富的自然和人文资源，但随着周边地区旅游地产项目的开发， 高档次的 品牌地产项目，以吸引消费能力更强的客源。利用 人的气候，依托 成集居住、商贸、旅游休闲、文化熏陶于一身的场所。起到缓解老城区压力、增加住宅人文气息、文化氛围和扩大旅游容量、提升和完善旅游服务设施等功能。以环境优美，功能完善、交通便利的精品住宅地产，带动整个房地产和旅游产业的层次提升。 目建设的可行性 投资较大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景 等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。 1、政策的支持。 从政策层面分析， X 万豪国际的建设与国家鼓励投资、拉动内需的政策一脉相承。 快经济发展的愿望更为迫切，而项目建设是推动 0 的核心环节之一，各级政府大力支持，确保项目有序进行。 2、建设资金基本落实。 项目建设资金由项目申报单位 业发展有限公司筹措，资金来源有保障。 3、项目建设用地有保障。 本项目用地为 业发展有限公司征地，无任何纠纷和争议。 4、建设方 案已全部完成。 X 万豪国际建设项目已完成总体规划设计，项目整体建设风格，各区域建设方案均已完成。 5、项目组织实施有保障。 近几年，随着我市旅游开发建设工程项目的实施，我们积累了成功的项目实施建设管理经验，并形成了一套切实可行的项目建设管理办法。因此，在该项目的实施中，能够有效保证项目按照程序化、标准化、规范化组织实施，提高工程质量，促使项目按期保质保量顺利完成。 通过本项目的建设，将极大地改善 X 南区城市公共基础设施，提高城市环境和人居环境的品质，从而推进 X 的城市化 进程。同时可以填补 极大提升 研究，无论从工程技术方面还是从社会效益方面，对 十分必要和可行的。 21 第四章 建设目标定位及规模确定 设原则 筹兼顾、逐步改善的原则，严格按照国家有关建设标准和要求实施。 22 1、新建项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。 2、新建项目 严格按照统一规划，合理布局，与 X 祥和片区总体规划紧密衔接，充分考虑周边环境及其未来的发展与该项目建设的衔接性。 3、实事求是、分类指导的原则，做到项目各地块之间有机结合，统筹兼顾，互相协调；坚持国家指导、地方负责；坚持因地制宜的经济实用原则。 本项目以 文化和农耕文化为特定的主题，结合当地区位、场地现状、周边建筑形态、水景资源、气候、空间形态、景观等方面的具体情况，自然地体现了建设项目的建筑风格和装饰艺术，以及特定的居住氛围，让业主获得富有个性的居住 感受。同时项目中以建设优越的交通基础设施为重点，结合景观休闲广场，将商业、服务项目融入主题，以建筑多元化的模式取代单一化的模式，让不同的业主获得不一样的居住感受。 设目标 本项目将紧扣 目将为 X 市城市重大基础设施的建设奠定基础，同时可加快 升城市功能，改善城市形象，改善 23 加快 进 X 万豪国际将作为 X 城市的标志型住宅复合物业，以搭建全球顶级交流平台为市场切入点，致力于中国乃至亚洲地 区国际化程度最高端的特色住宅目的地之一，建设高品质、高档次的绿化生态环境居住空间，致力打造中国西部地区低碳、环保、节能、智能的高端特色民居住宅区。 除了一贯的国际设计、卓越建筑品质之外， 万豪国际还进一步 深入挖掘休闲度假服务需求，推出 “全时服务度假 ”理念，将项目服务体验与当地度假体验有效整合，精心打造独特的净心度假路线，为业主打造度假生活的魅力延展。业主不仅能在项目内体验净心感受，还能在更广阔的 受大自然带来的舒适感，以满足长期深度度假的需求。 设规模的确定 目前， 断提升，前来观光旅游的游客和前来购房置业的外地人逐年创新高。同时 随着该市城镇居民生活水平的提高和居住观念的不断改变，原有的自建房小区已不能满足城市功能的要求和居民住房的需求，更多的人群对住房条件的需求已经往高端化、精品化发展，而 X 精品住宅产业链的空白将成为这一发展的瓶颈。 根据这一现状， 业发展有限公司对此高度重视，出于 24 集中资源、科学规划、合理利用土地资源，根据本项目现场实际情况及 定了本项目的建设规模。本项目可建设用地面积 建筑面积 91536平方米。平面 功能设计为酒店、特色民居住宅、商业中心。 设内容 本项目建设包括建筑工程、广场工程、环境绿化工程。 1、建筑工程 按照建筑类别分为住宅、商业服务中心、酒店几个部分。 （ 1）住宅 住宅主要工程内容为：固定泊车位、建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装饰初装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统、监控系统等。 （ 2）商业中心 商铺主要工程内容为：地下停车场、建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统等。 （ 3）酒店工程 酒店主要工程内容为：主 要为地下停车场，固定泊车位，建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统等。 2、广场工程 25 根据相关规划及住宅区布局需求，在住宅区各节点处设置休闲娱乐等活动场地，以硬质铺地为主，兼绿化美化点缀。 主要工程内容：铺设五花石地面，设置绿化草坪、移种乡土树，配套座椅、室外照明等。 3、环境绿化工程 （ 1）院落间绿化工程 技术方案：为中档景观绿化。运用造园及枯山水的手法，以景观树、灌木、花卉点缀，植草覆盖，以五花石铺砌适当面积的硬质地面，供居民休息用。运用造园 手法，精心营造其园林林景观。主要工程内容：地面平整、绿化草坪、移种乡土树，五花石铺砌地面、花坛、设置景观照明等。 （ 2）住宅区周边绿化工程 工程范围：构筑物周边的环境绿化。 技术方案：利用零星边角用地，进行生态绿化，以增加环境生态绿化，遮挡不良景观。 零星绿化工程以植草、植树和种植灌木、花卉为主。 主要工程内容：设置绿化草坪、移种乡土树，配套林间游道、花坛、绿篱围栏等。 26 第五章 场址选择 址现状 本项目场址位于 面距 古城南门约 邻丽大路，南靠庆云东路，西邻规划路，地处老城传统居住区边缘，是成熟居住老城区的功能升级区域。 27 项目用地属 拟建地点已确定，已做详细规划。拟建场地主要是荒废的田地，有一些灌溉的水渠穿过基地，有居民建筑物和构筑物与拟建基地相邻，地块内杂草丛生，土地利用率非常低下，该地块土地利用效能与古城南部的黄金地段相比形成了明显的反差。该地块不涉及搬迁等工程，可以一次性进行场地平整，降低建设投资。 场 址条件 本项目规划用地红线区域内地势平坦，在整个勘探工程结束后未见断裂构造、滑坡、泥石流等不良地质现象，无液化土、无膨胀土等特殊岩石分布，无市政设施的地下管线穿越，场地整体稳定适于项目的建设。 文地质条件 拟建场地历史上无火山、滑坡、泥石流等自然灾害 ,场地内地基土层为人工耕填土、粉质粘土、粉土、圆砾等。拟建场地位于盆地内，现状下没有发现滑坡、泥石流等明显不良地质现象，但土层中局部含有软弱土夹层，有一定的不良影响，总体上为比较稳定的场地，适宜于一般 的工程项目建设。 拟建区位于金沙江断裂带，构造活动比较强烈。按地形、地貌结合场地土层情况，综合判定场地土类型为中软场地土，覆盖层厚度大于 50m，根据有关规定，综合判定为 类建筑场地。场 28 地内无液化土层，但分布有较软土薄层，地形平缓，无明显不良地质现象，属抗震较为有利地段。 拟建场地属于金沙江流域，洪峰期地表形成径流，旱季地表无水，勘察期间地下水位较稳定，埋深为 质分析结果， 中性水， , ， ，地下水对砼及砼中钢构件不具腐蚀性，但对外露钢构件有弱腐蚀作用。 X 万豪国际建设用地被多条规划道路分割成多块不规则用地。地块一北临小型道路并与金山建筑公司相望；地块二东临“凯瑞苑”新建小区以及部分公建地和村庄自留用地；地块三北侧、西侧各临村庄自留用地；地块四东侧为村庄自留用地，隔庆云东路与“幸福里”新建小区相望。 建设场地周边供排水系统、电力电信线路均已形成，本项目的给水管网及电力电信线路均可与城市 管网线连接，而且项目用地内有泉水水源和少量不规则浅水渠，泉水水源可作为酒店景观水系的水源。 规划区对外交通条件良好。穿越用地南北的规划道路连接古城南门距离约 通达时间未定；南侧庆云东路为新建城市主干道，向西约 市政府和未来新商业中心； 29 东侧丽大路为交通主干道，是古城景区直达机场的必经之路。 1、给水 项目给水管接自市政给水管网，管径 水压力均为 本能满足建设期及项目投入使用后的用水需求 。 2、排水 （ 1）、排水体制根据城市排水规划规范（ 新建城区采用分流制排水体制。即雨水与污水采用不同的管道排入室外下水道。 （ 2）、生活污水经化粪池初级处理后排至市政污水管网。屋面雨水的收集及利用设置单独的雨水系统。雨水集中收集后，统一排入就近的室外雨水管网。 雨水管管径 水管管径 3、供电 建设区内已有市政电力管网，可保证建设期及项目投入使用后的用电需求。 拟建场地地势 平坦，交通便捷，与现有建筑物（构筑物）之间有一定距离，不涉及搬迁，可以一次性进行场地平整，建设场地比较独立，可以组织封闭施工，对周围环境不会造成大的影响。 筑材料及运输条件 项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰 30 等，均可就地购买。木材、钢材可由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。 建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。 本项目所处地块周边交通、供水、排水、供电、通信等各项基础设施齐全，均 可配套利用 ,建设条件可行。 第六章 项目建设方案 导思想 1、以本土民族文化元素符号做支撑，规划设计通过布局、功能、户型设计的创新，配套完善的基础设施，营造有品味、有档次、舒适宜人的居住空间。 2、充分利用现有土地资源，提高土地利用率，合理布局，有效地组织安排住房结构，为居者提供一个舒适、幽雅、安全的居住环境。 31 3、平面设计不拘一格，充分体现时代性、多样性，实现人与自然的和谐，营造室内空间与户外空间和谐统一的高品质环境空间。 4、建设完善的基础设施，以提高项目整体品位。 5、建 设方便快捷的道路体系和停车场地。 6、总体协调好建设项目与周边环境的用地关系，既自成一个完整的体系，又充分与周边文荣村落、水系、道路等有机