商业广场可行性报告

X 省 场 建设项目可行性研究报告 场有限公司 二一二年 六 月 X 第 - 2 - 页 共 71 页 目 录 第一章 总 论 7 目概况 7 制内容及依据 7 要技术经济指标 8 9 第二章 项目建设的背景与必要性 11 目建设的背景 11 零售业发展概况 12 目建设的必要性 13 第三章 项目区域概况 14 县概况 14 县旅游产业发展概况 14 县气候条件 14 县基础设施条件 15 第四章 市场调研与前景预测 16 场分析 16 目比较分析 16 目前景 预测 17 发目的 定位 17 置导向 17 X 第 - 3 - 页 共 71 页 置原则 18 第五章 需求分析及建设规模 19 求分析 19 设内容及规模 19 第六章 建设 场地及条件 21 21 21 21 第七章 工程设计方案 22 计依据 22 筑设计 22 构设计 22 助工程 24 调设计 28 电设计 33 电设计 36 第八章 消防设计 42 体消防 42 防给水 42 材与保温 46 气消防 46 第九章 节能节水 50 X 第 - 4 - 页 共 71 页 计依据 50 筑节能 50 气节能 50 通节能 50 水措施 51 第十章 安全与卫生 52 全保护 52 生防疫 54 第十一章 环境影响分析 56 工期影响分析 56 成后影响分析 58 境评价结论 58 第十二章 项目实施进度 59 目实施内容和建设阶段 59 设工期安排 59 标方案 60第十三章 投资 估算及资金筹措 61 资估算的依据 61 资估算 61 金来源 61 金使用计划 61 第十四章 财务分析 62 X 第 - 5 - 页 共 71 页 务分析的依据和方法 62 础数据 62 务规 模 63 业收入与税金估算 63 务分 析 63 务分析结论 63 第十五章 项目建设组织与管理 65 目组织机构 65 程质量管理 65 务管理 65 度管理 65 营管理 66 第十六章 风险分析及对策 67 资估算的风险 67 设资金断档风险 67 售风险 67 第十七章 社会评价 69 目的社会影响分析 69 项目关系密切的主要群 体分析 69 要社会效益分析 70 面影响与对策 70 目与所在地相互适应性分析 70 X 第 - 6 - 页 共 71 页 会评价结论 70 第十八章 结论与建议 71 论 71 议 71 X 第 - 7 - 页 共 71 页 第一章 总论 份有限公司投资的 集高档购物、娱乐、美食、住宿一体的 项目，主要功能为 高档购物 和 美食、 娱乐休闲服务中心，严格按照国际 先进的购物中心 运作管理，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 目概要 目名称： 设项目 设性质：新建 设地址： X 县 新正街 目业主单位： 限责任公司 司法人： 制内容及依据 要内容 本项目建议书研究的重要内容包括：项目建设的背景及必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及 资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论及建议。 制的依据 X 县“十一五”规划 X 县民生八大工程规划 X 县城市建设整体规划 X 县旅游产业发展规划 房地产开发项目经济评价方法 X 第 - 8 - 页 共 71 页 建设项目经济评价方法与参考数 要技术经济指标 序号 项目 单位 数量 一 建设指标 1 占地面积 平方米 4558 2 总建筑面积 平方米 39390 3 建筑层数 层 26 4 绿化面积 平方米 1200 5 购物中心面积 平方米 6200 6 美食、娱乐面积 平方 米 2000 7 住宿、休闲面积 平方米 2000 8 停车位 辆 500 二 经济指标 1 总投资 万元 23300 体 建筑 万元 10800 修工程费用 万元 2500 备及工器具购置费用 万元 4000 他费用 万元 6000 2 营业收入（正常营业） 万元 18000 3 总利润（正常营业） 万元 1440 4 投资利润率（正常营业） % 8 5 投资回收期（税后） 年 第 - 9 - 页 共 71 页 要结论 目建设内容及规 模 设项目主要建设内容为：新建 26层 大楼一幢 39390平方米，附属工程 10200平方米 。高档购物中心面积 6200平方米，美食、娱乐面积 2000平方米，住宿、休闲面积 2000平方米，停车场面积 1800平方米。 资估算、资金筹措及使用计划 设项目总投资 ，其中：主体工程费用 ，装修工程费用 2500万元，设施及工器具购置费用 4000万元，其他费用 6000 万元。 资金来源为业主单位自筹，其中：股东自有资金 9000万 元 ，申请银行贷款 6000 万元。 期安排 项目建设 期分为一期和二期，一期 根据建筑工程的相关定额和类似工程，工程建设期预计为 24个月，即： 2012年 8 月至2014 年 7 月。 二期工程建设预期为 18个月。 论与建议 设项目是在 X 县经济社会高速发展，旅游产业异军突起的大背景下提出的，项目建设符合 X 县城 市 建设整体规划、旅游产业发展规划，提升县城品味，推动区域经济发展起到积极作用。 项目建设条件良好，方案科学可行，资金估算较为准确，资X 第 - 10 - 页 共 71 页 金来源可靠，能够保障项目顺利实施，且项目建成后发展前景广阔，项目各效益指标均能满足投资预期要求，经 济效益明显。 项目建设条件具备，经济社会效益明显，是十分必要和可行的。 X 第 - 11 - 页 共 71 页 第二章 项目建设的背景与必要性 目建设的背景 购物中心 是城市规划建设的重要组成部分，既是城市经济实力的体现，也是城市风貌的代表。随着我国改革开放的不断深入，市场经济的持续发展，城市商业设施已成为体现城市现代化水平的一个缩影。 展望 21世纪， 随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念、消费行为也发生了深刻的变化， 购物 中心 建设也呈现出新的特点：一是建设规模由小变大；二是 新型商业业态在城市发展迅速 ， 过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，大型超市、连锁超市、专卖店、便利店等多种业态 不断涌现；三是现代商业设施和管理手段从无到有，大型零售企业已实施了 电子商务 工程 。 购物中心是目前最先进的零售业态，由百货 商场 、大型超市、各类专业店、专卖店等零售业态、餐饮、娱乐设施等构成，其中百货店、大型超市为核心店。由于购物中心功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强 的竞争优势。因此，购物中心将成为现有大型零售网点改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。 从 2005 年到 2010 年， X 县生产总值由 - 12 - 页 共 71 页 亿元，增长 方一般预算收入由 2307万元增加到 5400万元，增长 济结构不断优化，三次产业结构比为 域经济综合实力在全省、全市的位次稳步攀升，2006 年、 2007 年连续两年综合考核名列全市第一， 2008 年成为全省县域经济发展争先进位前十县之一。 X 县域及周边地区，进行适应市场 需求的旅游业、商业、服务业项目建设尚有很大的空间区位。因 此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该 项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。 零售业发展概况 X 是人类始祖女娲的故里，历史悠久、传统文化赋予了她浑厚的文化内涵，现已成为 X 乡村游的亮点。 自改革开放以来， 市的商业 也 得到了迅速发展， 社会消费品零售总额快速增长。 X 现状的零售业态有食杂店、超市、专业店、专卖店、家居建材商店，百货店、 中小型购物商城 、电视购物、网上商店等业态。 虽然 X 的 商业得到 了 迅速发展，但同时也暴露出了许多问题，主要存在如下几点问题： 1、商业体系不完善，城乡商业层次结构不清楚，商业中心不明 显，档次不分明。 2、城市商业网点建设缺乏统一规划，无章可循。 3、商业经营方式比较落后。多数商业为传统商业，经营方式、X 第 - 13 - 页 共 71 页 管理方式都比较落后； 4、商业设施档次不高，市场效率和效益较低。 5、 局部商业网点开发过剩。 6、市场体系 不完善 ， 部分市场布局不合理，设施不完善。 7、商业区商业氛围不浓，购物环境较差，特色不鲜明 ； 综合街区较多，专业街较少，业态不集中 ； 档次和品位不高，配套设施 不完善。 8、物流配送业严重滞后，与现代流通方式相比格格不入。 目建设的必要性 购物中心 是城市配套服务设施的基础，区域经济发展的表现， 城市 发展的前提条件， 目建设必要性主要表现在： （ 1）、提升城市配套设施的需要 （ 2）、是发展三产、构建现代经济的客观要求 （ 3）、 人们物质生活水平提高 的需要 第三章 项目区域概况 X 第 - 14 - 页 共 71 页 县概况 X 县南依巴山，北靠汉江，连接巴蜀，贯通楚渝，地处大西北古城西安至安康连接三峡、张家界的黄金旅游通道上。有着悠久厚重的历史文化，迷人的自然风 光。 2600 多平方公里县域疆土，“八山一水一分田”，森林覆盖率达 70%以上，一个生态优美的绿色家园养育了 23万勤劳纯朴的人们。 X 地处大巴山北坡，大巴山主脊横亘县境东南，向西北延伸，形成秋山、药妇山、西岱顶、平头山支脉，全县最高点为南部的大巴山主峰化龙山，海拔 低点为西河镇头洞子，海拔 300米，地势南高北低，东高西低。南部以山地地形为主，北部以丘陵地形为主。 X 县的气候条件 X 县属亚热带气候区，四季分明，一般春未多雨，夏季多干旱，秋季多连阴雨，冬季少雨雪。 年平均气 温 端最高气温 端最低气温 土深度 10总降雨量 最大降雨量 第 - 15 - 页 共 71 页 年平均气压 巴） 年日照 时 年无霜期 250天 基础设施条件 X 县交通便捷、区位优势明显，距襄渝、阳安、西康铁路交汇处安康市 60公里，地处西安、重庆、成都、武汉四大城市板块的几何中心，随着西康、襄渝、阳安铁路复线和安康 张家界 常德铁路将相继建成，包茂、十天、安康至巫溪、竹溪高速公路将陆续开通，以及安康机场迁建、汉江航道改善，高效快捷的现代立体交通格局正在形成。县内以县城为中心，国道、省道为骨架，地方公路为脉络的公路交通网络基本完善。 水资源充沛，城区供水系统完善，完全可满足生产、生活需要。 电力资源丰富，县境内有小水 电站 10余座，总装机容量为10万 北电网通过 X 县。 县内移动、联通、电信各网络俱全，完全可满足公司对外、对内通讯联络。 第四章 市场 分析 及前景预测 X 第 - 16 - 页 共 71 页 设项目有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置，这都是本项目面对的市场基础。 场分析 目前， X 县城仅有 广伟商城和民威商场两个购物商场 ， 主要有 喜盈门 超市、 宜家 超市 、恋家超市、永安超市 等中型综合超市 。 X 目前商业规模小， 种类 不够 齐全，特色不明显，经营品种档次高、中、低档混杂，精品店、专卖店、名店少，大多商店以小型铺面为主，使得 有特色的商业经营不突出，难于创造商业区的品牌和吸引力。购物休闲环境普遍较差。缺乏大型现代化卖场，缺乏开敞空间、停留空间和 停车场等。 功能分区不明显，各种业态相互混杂 ， 定位不明确。 购物 、娱乐、 住宿、美食 、 休闲 等为一体，项目建设开发完全是顺应了这一市场需求的。 目比较分析 目位置情况 本项目位于 X 县城的中心 ，新正街和西直街交叉十字路口 ，西 大桥 东 端， 是 X 的西大门， 极具升值潜力。 场定位 该区域是 X 县 商业繁华、历史最为悠久、人流 较 为密集、 商机 较为旺盛的商业街区，是城市文化和传统的载体，具有独特的 氛围，升值潜力巨大 。规划将该区域定位为： 性化、舒适化的精品购物、X 第 - 17 - 页 共 71 页 美食 和休闲娱乐综合商业中心， 打造为 X 县标志建筑和城西商业核心 ， 服务对象为外来游客及本市的消费者 。 较分析 在同样的地理条件下， X 尚无可类比的项目，优势 明显 。 目前景预测 我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上 来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。可以预测，本项目具有较好的市场前景。 发 目的定位： 投资收益的最大化； 提升 X 城市形象； 增强客户满意度； 完善设施，使中心的配套和运作最佳化。 型超市、百货、 国际国内 专业 品牌 店、专卖店等。设置业态强调商品精品化，服务规范化、设施高档化。 特色餐饮美食 、文化娱乐和休闲设施 、医疗服务、 金融网点 等。 X 第 - 18 - 页 共 71 页 零售为主的原则。经营方式以零售为主，服务内容以休闲购物和金 融商贸等综合商业为主。 当调整业态结构 ， 积极引进专业店及大 型超市 。 中档化、分工定位明确化的原则。 把分散的各类业态集中 ，提高专业商业 中心 的聚合度、知名度 第五章 需求分析与建设规模 X 第 - 19 - 页 共 71 页 求分析 近些年，我县大力实施“生态立县”战略，优化投资环境，加大招商力度取得明显效果，随着一批批招商引资项目的建成落户， 县域经济发展迅猛。 X 目前商业规模小， 种类 不够 齐全，特色不明显，经营品种档次高、中、 低档混杂，精品店、专卖店、名店少，大多商店以小型铺面为主，使得 有特色的商业经营不突出，难于创造商业区的品牌和吸引力。购物休闲环境普遍较差。缺乏大型现代化卖场，缺乏开敞空间、停留空间和 停车场等。 功能分区不明显，各种业态相互混杂 ， 定位不明确。 购物、娱乐、住宿、美食、休闲等为一体，项目建设开发完全是顺应了这一市场需求的。 设内容及规模 成为 X 县 人性化、舒适化的精品购物、 美食 和休闲娱乐综合商业中心， 打造为 设项 目主要建设内容为：新建 26层大楼一幢 39390平方米，附属工程 10200平方米。高档购物中心面积 6200平方米，美食、娱乐面积 2000平方米，住宿、休闲面积 2000平方米，停车场面积 1800平方米。 设项目总投资 其中：主体工程费用 修工程费用 2500万元，设施及工器具购置费用 4000万X 第 - 20 - 页 共 71 页 元，其他费用 6000 万元。 第六章 建设场地及建设条件 X 第 - 21 - 页 共 71 页 设场地 本工程选址 X 县新正街，符合 X 县城市规划相关要求。 设条件 项目 所在区域完善的配套设施，为项目建设提供良好条件。 水：项目所需要的用水，由 X 县城市自来水管网提供，享受X 县市政管网的配套，水质符合 准。 电：项目用电由城市电网供电，用电线路拟将从附近变电站供给。 污水：项目污水通过化粪池处理后，通过管道进入污水处理厂，不对环境排放。 交通：项目建设场地交通十分方便，有利于建设施工。 程前期工作情况 项目的前期 筹备 工作进展顺利，规划、设计、环评等 都在进行中 。 综上所述，项目建设条件已 初步 具备。 第七章 工程设计方案 X 第 - 22 - 页 共 71 页 设计依据 总体布置图纸 百惠购物中心 相关设计要求。 规划用地红线图。 国家和地方颁发的有关规范和标准。 建筑设计 体布局与环境设计 场 位于 X 县城 新正街 ， 西 大桥 东 端，是 县城的核心 位置。整个项目包括 20000 平米的购物中心及附属设施， 购物中心按照高层 标准设计 。 结构设计 使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下： 上人屋面 上人 屋面 公室及客房 N/场 N/房、空调机房、餐饮 N/道、楼梯、厕所 N/ 第 - 23 - 页 共 71 页 消防疏散楼梯 N/房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。 基本风压值为 N/基本雪压值为 N/ 地 面粗糙度类别 B 类 丙类建筑，设房烈度 6 度、设计地震分组为第一组，特征周期： 场地土。 水平地震加速度 楼采用框架 剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。 裙房采用框架结构体系 框架抗震等级为四级。 贵宾楼采用框架结构体系 框架抗震等级为四级。 建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗 震缝，缝宽度 120构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。 度及功能，主楼采用框架 剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。 面为现浇梁板。 X 第 - 24 - 页 共 71 页 混凝土：主楼： 他均为 垫层为 100厚 钢筋： 钢材： 体：所有墙体材料见建筑说明。 辅助工程 水排水设计 计依据 建筑给水排水设计 规范【 2003】 建筑设计防火规范【 2006】 自动喷水灭火系统设计规范【 2005年版） 建筑灭火器配置设计规范【 室外给水设计规范【 室外排水设计规范【 计范围 水设计以及消防（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、灭火器系统）系统的设计。 城市污水管及雨水管的连接管， 由城市有关部门负责设计。 水设计 X 第 - 25 - 页 共 71 页 1生活给水水源：在东一路，酒店门前市政给水干管上分别接出一根 酒店院内成环状布置，做为基地生活及消防用水。 2市政给水水压：市政供水压力 。 3生活用水量：客房按 35 m3/d，餐厅按 50 m3/ 4给水系统： （ 1）室外绿化用水采用市政自来水直接供水。 （ 2）其余部分全部采用水箱 变频给水设备联合供水。 （ 3）泵房内设置 50 套高效成套变频供水设备，水泵从生活水箱吸水 ,提供 酒店用水。 （ 4）基地内总进水管及单体进水管均设表计量，空调补水单独设表计量。 水设计 1用水点：酒店餐厅及客房；员工淋浴均需供应热水。 2用水量（热水温度 60度 )：最大日用水 40 m3/d 3热水系统 （ 1）热水热源 :采用气源热泵。 （ 2）地下室集中泵房内设置 20套热水供水泵分别供酒店热水。 （ 3）热水给水系统采用同程布置的方式，在回水管上设置循环泵，采取机械循环。循环泵启闭由热水回水温度直接控制。 废水系统 X 第 - 26 - 页 共 71 页 1建筑单体 室内污废水合流。 2最高日生活污废水量为 50m3/d，最大时生活污废水量为3m3/h 3各单体污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。 4食堂废水经隔油池处理，粪便污水经化粪池处理，检测达标后排至市政污水管 道 。 水系统 1各建筑单体室外雨污水分流。 康 地区暴雨强度公式： q=2806(1+(t+ 3单体设计重现期 P=3a， 5 分钟降雨强度为 368L/面溢流按总排水 能力不小于设计重现期 P=10a 设计，并设置事故溢流排出口。 4室外雨水量 室外设计重现期： P=2a， 设计降雨历时： t=t1+ m=2 地面集水时间： 雨强度 q=472L/S 水面积： F=7910面综合径流系数：取 =水量 Q=197L/s 本单体采用室内外排水相结合的雨水排水系统。室外道路边X 第 - 27 - 页 共 71 页 适当位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水 ,排至市政雨水管网。 气设计 计依据 1 城镇燃气设计规范【 2 建筑设计防火规范【 3 全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调 计范围及原则 本工程燃气气源为城市低压天然气，按燃气公司规定，本设计仅从进户管开始设计，天然气表及天然气灶具的安装及户外天然气管道的设计由燃气公司承担。 然气耗气量计算 本工程天然气用量为： 10h。设 10 立方米 /时燃气表，气管道进户。 道材料及安装 1天然气管道采用镀锌钢管，丝扣连接。填料采 用聚四氟乙烯带。 2进户管设沉降补偿器。 3. 所有使用天然气的房间均需保证良好的通风并设有泄漏报警器，并和电磁紧急切断阀连锁。 调设计 计依据 X 第 - 28 - 页 共 71 页 采暖通风与空气调节设计规范【 建筑设计防火规范【 0016 汽车库、修车库、停车场设计防火规范【 0067 通风与空调工程施工质量验收规范【 0243 全国民用建筑工程暖通空调动力设计技术措施 民用建筑暖通空调设计技术措施（第 二版） 公共建筑节能设计标准【 城市区域环境噪声标准【 096 内设计计算参数 表 7中央空调设计参数表 编号 名 称 夏 季 冬 季 新风量(m3/噪声标准 干球温度 相对湿度 % 干球温度 相对湿度 % 1 公共空间 2628 65 1620 40 20 50 2 中心及房间 2528 65 1820 40 30 40 表 7防排烟设计参数表 编号 部 位 加压送风量或机械排烟量 X 第 - 29 - 页 共 71 页 A 汽车库 6 换气次数 (次 /h) B 封闭房间或封闭内走廊 负担两个防烟分区排烟量120m3/h 表 7机械通风烟气设计参数表 编号 房间名称 换气次数（次 /h） 附 注 A 汽车库 6 送、排风 B 电梯机房 15 20 排风 C 卫生间 10 15 排风 D 变电所 20 30 送、排风 F 工艺用房、机电设备用房 6 10 送、排风 计内容 央空调系统 中央空调冷、暖源的选择 要求 为一般舒适性空调，运行时间单一，本设计拟采用风冷热泵冷暖水机组的“中央空调”的冷、暖源形式，电驱动制冷和制热，风冷热泵机组、冷暖循环水泵及闭式膨胀水箱设置在五层屋面上。另设有电子水处理仪、空调水管路系统、其他辅机和室内空调系统末端设备供给空调循环水。 空调系统形式控制方式和节能措施 在空调冷（暖）媒介为冷（暖）水的前提下，室内空调末端设备根据不同的使用场合采用不同的设备形式，本工程大空间采用空气水系统，空调器采用吊顶式空调器，小间包箱采用风机盘X 第 - 30 - 页 共 71 页 管加新风的空调方式，风机盘管为卧式暗装，新风机 组吊设在走廊吊顶内。新风由外墙风口引入，空调气流形式采用侧送双层百叶风口或顶送散流器送风口，所有室内空气都经过表冷（加热）、消声处理后送入室内，加上外墙防水新风口和室内百叶排风口，构成完整的公共空间气流组织。 中央空调均由 调机组可根据负荷变化自动调节供冷（暖）量，空调末端设备可以由温控器调节冷热量的需求，从而节约能量。集中式中央空调系统可采用全新风运行，以利用自然能源。 本工程空调水系统为一个系统，系统采用同程式 工程空调系统各供水干管上均设计有平衡阀。 排烟系统和消防措施 （ 1）、两楼之间的走廊设机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内，排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。 （ 2）、所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板，并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。 （ 3）、本工程通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或 70关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开， 280关）、排烟 口和排烟阀（常X 第 - 31 - 页 共 71 页 闭，着火时开， 280关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。 械通风系统 、设备用房设有机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。各封闭房间均设有自然补风口。 、变电间设有送、排风系统，由柜式离心风机箱负责排除余热。另备有空调系统。 、各层卫生间均设置了由吊顶 式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也设有机械排风系统。 材和保温 空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按通风与空调工程施工及验收规范的有关规定选用。高温排烟风管壁厚按高层民用建筑设计防火规范和民用建筑防排烟技术规程的有关规定选用。 空调水管用料为当管径 100管径 100采用镀锌钢管，丝接，冷凝水管、排水管采用 水管均采用镀锌衬塑钢管。 空调风管和水管保温采用离心玻璃棉板材或管壳套，防 潮层采用复合夹筋铝箔。新风引入管和排风风管不用保温。冷凝水管X 第 - 32 - 页 共 71 页 的保温采用橡塑管壳套。 保和卫生防疫措施 通风设备均采用低噪声型，并采取消声、隔声、减振、隔振的措施，如吊装的通风机组设置弹性减振吊架，落地机组设弹性减振基座，风管系统设消声器、消声弯头或消声静压箱，离心风机外设吸声罩，在风机进、出口设置非燃性的软接头，综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关噪声控制的要求。厨房排油烟均经静电油雾净化器处理达标后高空排放。 新风量的取值标准为：个人空间 30 50m3/h人，公共空间 15 25 m3/h人。有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。通风设备均设置有可供清洗的空气过滤网，并设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。 能设计 机械通风系统 ,可根据使用情况对风机箱设置变风量 (大 ,中 ,小 )控制器 ,还可设定时启停控制器 ,在部分负荷时低速运行 , 节省能耗。 选择通风系统的风机时 ,计算其单位风量耗功率 (所选风机的单位风量耗功率不高于 m3/h),风机效率不小于52%。 选择冷热水机组时 , 选择能量调节装置灵敏和可靠的机型。 电设计 X 第 - 33 - 页 共 71 页 计依据 民用建筑电气设计规范【 建筑照明设计标准【 0034 建筑物防雷设计规范（ 2000年版）【 供配电系统设计规范【 0052 低压配电设计规范【 0054 建筑设计防火规范（ 2006年版）【 建筑物电子信息系统防雷技术规范【 汽车库、修车库、停车厂设计防火规范【 配电系统设计 设变电间，一路 10电。 四台 630压器。变配电所高压系统设有进线柜和变压器柜；低压系统设有进线柜、补偿柜、联络柜和馈线柜。接线为单母线（或单母线分段方式）。低压侧无功自动补偿后 功率因数达 荷计算中使单台变压器负荷率控制在 70 85%，达到技术可靠，经济合理。 本工程设置一台 600油发电机组，给二级负荷供电。当电源因故停电时，柴油发电机组投入使用。 以上内容为当地电业供电部门设计考虑，此处仅供参考。 用电估算 1800算负荷约为 000干线设计 1主干配电系统设计 由变电所至室内采用电缆桥架敷设方式。容量大的采用放射X 第 - 34 - 页 共 71 页 式配电，容量小的采用放射式与树干式相结合的配电方式。 动力与照明线路分开敷设。 对于二级由变电所引二路（一用一备） 220/380V 专放电源至负荷末端配电箱（柜），箱（柜）内设 配电线路采用铜芯导线或电缆，按长时间允许温升选择并按电压损失校验。 一般线缆成束敷设时，采用无卤低烟 C 级阻燃型 为二级负荷配电的线缆，采用无卤低烟 C 级阻燃耐火型 消防配电回路明敷时，在金属管或金属线槽上涂布防火涂料保护；采用暗敷时，则穿金属保护管敷设在不然烧体结构内，保护层厚度 30。 2子配电箱（柜）系统设计 消防泵、喷淋泵、消控中心、防排烟风机、客梯、生活泵、应急照明、通信机房及主要空调机组等分别集中在各自的控制室或设备用房内控制。 一般插座回路加装漏电断路器保护（漏电动作电流 0 电梯、水泵等电机设备采用漏电保护断路器保护（漏电动作电流 300 对于消防设备装设单相接地报警装置（漏电动作电流 00动作时仅发信号，不跳闸 。 X 第 - 35 - 页 共 71 页 消防用电配电箱设明显标志。 地设计 1. 本工程低压电源系统的接地型式为 ，所有正常不带电之电气设备金属外壳均应可靠接地。 2. 各单体设置等电位联结，采用联合接地方式，利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于 1 欧姆。防雷接地、电气设备保护接地、弱电设备等功能性接地合用同意接地体。 3. 各单体的配电室内设总等电位端子板 .。电子设备机房设局部等电位联结。 4. 在每层电气竖井设置等电位联结线，各层在正常情况下不带电的金属器件（包括电气设备外壳、风管、水管等）均须与等电位联结线可靠联结。 5. 各插座回路均设漏电保护。 雷系统 本工程属人员密集场所，按三类防雷设防： 1. 坡屋面上敷设 10热镀锌圆钢作接闪器，并在屋面暗敷设不大于 20m 20m 或 16m 24m 的网格，利用钢筋混凝土结构柱内不少于二根 16主筋作引下线。 2. 突出屋面的物体屋面上所有金属物件与避雷带可靠连接 。 3. 每层利用结构圈梁水平钢筋焊接连通形成均压环，并与X 第 - 36 - 页 共 71 页 引下线 可靠焊接。 4. 采用结构基础中混凝土构件内有箍筋连接的二根 16主筋主通长焊接做环形联合接地体。 5. 为防雷电波侵入，引入建筑物低压电缆金属铠装外皮及保护钢管应与接地装置良好连接。 6. 为防雷击电磁脉冲，本工程在电缆由 电所、热泵机组、空调室外机、风机、泛光照明等）配电装置及信息设备配电装置前端设电涌保护器。 7. 重要的计算机、 源、电梯的集中控制装置以及对人身安全要求较高的电气设备等供电的末端配电箱的各相母线上，应装设 电设计 计依据 1民用建筑电气设计规范【 2有线电视系统工程技术规范【 3智能建筑设计标准【 50314 4建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范【 50311 5建筑设计防火规范（ 2006年版）【 6建筑物信息系统防雷设计规范【 7火灾自动报警系统设计规范【 98】 计范围 X 第 - 37 - 页 共 71 页 根据本项目需要及业主要求，并结合发展趋势，将做如下系统设计： 1. 有线电视系统 2. 通信网络和综合布线系统 3. 背景音乐广播系统与消防广播系统 4. 火灾报警及消防联动控制系统 5. 安全防范系统 6. 车库管理系统 线电视及卫星电视系统（含闭路电视系统） 1. 通电视信号由室外有线电视信号引来。系统采用（ 860）户电平要求 64土 4像清晰度应在四级以上。卫星天线数量接收节目内容与甲方商定。前端设备设在顶层电视机房内。天线具体位置待建到顶层实测，且确定厂 家后再确定基础做法。 2. 本工程设有闭路电视系统，在前端设备中预留节目输入端，以备大楼播放自办节目 。 信网络 综合布线系统 为满足本项目对通信和计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性原则，设计一套主干为千兆位的标准、灵活、开放的结构化布线系统，该布线系统采用光纤加千兆位双绞铜缆布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数X 第 - 38 - 页 共 71 页 据传输的发展需要。 2本工程设一个电信进户点，由总电信机房引来，即光纤将数据网联接到各单体首层弱电井，语音网采用铜缆 联接到各单体首层弱电井。 数据网采用 带网络传输形式，弱电井内设 19英寸主配线 置 各楼层设层配线架 统语音主干线缆为 3 类铜缆：数据及图像主干线缆为多芯多模光纤，水平线缆均为超五类线。语音及数据均以放射性方式敷设 3类大对数语言铜缆和 4 芯数据光纤至各层弱电间网络配线柜，由配线柜至平面端口则采用超五类非屏蔽八芯双绞线缆。从而构成24小时在线式联接的组网方式。高速宽带网可提供一些列信息和综合服务，如：高速上网、休闲娱乐、信息服务、电子商务以及语音电话等等。 3内部通信（数据、语言） 输平台采用 信息终端口语音或数据功能的确定，可通过 部跳线方式来确定。按需求设置数据终端及语音终端。 本工程各信息端口采用 灵活的满足电话通信及计算机网络设备的使用，在端口使用上采用端口防护装置。 景音乐广播系统与消防广播系统 本楼内设服务性广播及火灾时消防广播，背景音乐系统的前端设备设在办公楼一层消防控制机房，消防广播前端设备设在一层消防控制柜内。服务性广播主要是作背景音乐广播，消防广播X 第 - 39 - 页 共 7