工业品批发市场建设项目工程可行性研究报告

工业品批发市场 可行性研究报告 目录 第一章 总 论 . 4 一、项目概述 . 4 二、项目单位简介 . 5 三、项目主要技术经济指标 . 6 四、项目年能耗 . 6 五、结论与建议 . 6 第二章 项目的可行性和必要性 . 8 一、项目的可行性 . 8 二、项目的必要性 . 8 第三章 项目区城市概况与经济水平分析 . 11 一、项目区概况 . 11 二、社会经济条件 . 14 三、项目所在镇基本情况 . 16 第四章 项目销售市场情况分析 . 19 一、项目整体素质分析 . 19 二、物业类型分析 . 20 三、综合评价 . 21 二、商铺建筑设计 . 25 三、道路工程设计 . 26 四、供电工程设计 . 28 五、给水排水 . 29 第六章 营销策略及方案 . 33 一、营销策略 . 33 二、营销方式 . 34 三、 销售节奏与策略 . 36 第七章 环境保护 与水土保持 . 39 一、环境保护 . 39 二、水土保持 . 40 第八章 节能 . 43 一、设计依据 . 43 二、节能 . 43 第九章 劳动安全卫生及消防 . 46 一、劳动安全 . 46 二、消防 . 47 第十章 项目管理与实施进度度安排 . 48 一、项目管理 . 48 二、项目监理 . 48 第十一章 投资估算及资金筹措 . 51 一、估算依据 . 51 二、 估算说明 . 51 三、投资估算 . 51 四、资金筹措方案 . 51 第十二章 项目招投标 . 52 一、工程招标 . 52 二、招标基本情况表 . 53 第十三章 项目财务分析 . 55 一、销售收入估算 . 55 二、总成本及费用估算 . 55 三、销售利润估算 . 55 第十四章 项目效益分析 . 57 一、经济效益分析 . 57 二、社会效益分析 . 57 4 第一章 总 论 一、项目概述 （一）项目名称： 工业品批发市场 （二）承办单位： （三）建设地点： （四）项 目性质：新建 （五）项目法人代表： （六）项目负责人： （ 七 ）项目建设规模：总占地面积 19998 平方米（ 30亩）。总建筑面积： 17600 平方米，其中：住宅 8800 平方米，商业 8800 平方米。项目总投资 1500 万元。 （ 八 ）项目建设期： 12个月（ 20134）。 （ 九 ）可研编制单位： （ 十 ）可行性研究报告编制依据及范围 1、编制依据 （ 1） （ 2）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和 2020年远景目标纲要 （ 3） （ 4） （ 5）宿州市定额站宿州定额信息 2011 年第 四 季度 （ 6）民用建筑设计规范； （ 7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准； （ 8）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南； 5 （ 9） （ 10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料； 设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。 2、编制范围 本项目可研报告的研究范围包括： （ 1）项目提出的背景及建设的必要性 （ 2）项目选址与建设环境条件 （ 3）项目 建设规模与主要建设内容 （ 4）项目总体布局方案 （ 5）工程技术方案 （ 6）环境保护、安全卫生、消防和节能 （ 7）项目运营和实施计划 （ 8）投资估算与资金筹措 （ 9）效益分析 （ 10）项目结论与建议 二、项目单位简介 安徽端恒建设项目管理有限公司 是 2006 年成立的房地产开发有限责任制企业，公司注册资金为 3000 万元人民币，开发资质为 一 级资质。公司只要经营范围有：许可经营项目 ： 房地产开发经营。一般经营项目： 项目管理、 物业管理，建筑工程装饰、装修，园林绿化。分公司下设有工程部、营销部、财务部和综合部。 安徽端恒建 设项目管理有限公司 的经营宗旨是：认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策及有关法规、法规，坚持社会主义市场经济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进 济又好又快发展。分公司现有在册职工 24人，其中：中级职称 14人，初级职称 8人，公司主要负责人多年从事建筑设计、工程施工、经营管 6 理和市场营销，有丰富的经验。公司总 全权代理负责人刘振宇先生，工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。 三、项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 数量 一 建设规模 建筑面积 平 方米 17600 其中：住宅 平方米 8800 配套公建 平方米 商业用房 平方米 8800 2 住宅套数 套 240 3 商业套数 套 240 4 总占地面积 平方米 19998 5 可规划用地面积 平方米 19998 6 建筑容积率 绿化率 % 15 8 建筑密度 % 44 二 项目总投资 万元 2258 三 投资利润率 % 投资利税率 % 、项目年能耗 该项目主要能耗为：水、电、汽。该项目正常年份年耗水 电 汽 吨。 五、结论与建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 1、本项目建设符合 祖 楼 镇 城镇总体规划和 祖 楼 镇 城镇控制性详细规划。 2、本项目位于 镇 政府南、 57路西 ，距 311 国道不足 600米，北邻镇政府，东靠 57 路（ 祖 楼 ，地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。 3、本项目建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对 7 环境无不 4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自 身的实际条件，具有一定的可操作性。 5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。 6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议： 1、经营管理风险规避 A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。 B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。 C、做好物业管理和售后服务工作。 2、金融财务风险规避。 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减 少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。 3、建设管理措施 A、整合企业资源，提高操作水平。 B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 8 第二章 项目的可行性和必要性 一、项目的可行性 （一）镇政府对 工业 品批发市场 的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 （二）本项目的开发商 安徽端恒建设项目管理有限公司 有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。 （三）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合 城镇发展方向 ，有着很好的发展前途。 （四）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。 （五）项目的区位、交通、 仓储、物流条件很好，适应 工业品批发市场 的建设发展。 （六）项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十 三 章将得到充分的论证。 二、项目的必要性 （一） 提高城镇商业竞争力，助推 祖楼 镇商贸中心的形成与发展 祖 楼 镇镇 位于 南部 ，近年来， 该镇 紧紧抓住 城镇新农村建设的 历史机遇，全面完成 城镇商业、住宅规划任务 任务，安稳致富工程切实推进。 项目的开发对于 祖 楼 镇商业中心的形成与发展具有极大 9 的助推意义。 该工业品批发市场 项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动 祖 楼镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城 镇 新商圈， 彻底解决骑路 逢集的历史遗留问题，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此 ，突 破原 有的商业格局， 有利于增强城 镇 的商业 辐射功能 ，提高该镇城市竞争力 。 同时， 祖 楼 镇 工业品批发市场 通过科学的规划和建设， 海置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的 祖 楼 镇新商业中心，成为 祖 楼 镇乃至 南部地区商贸发展的创新制高点。 （二） 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到， 祖 楼 镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产 业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。 祖 楼 镇 工业品批发市场 的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，对于构建和谐社会， 加快农村小康社会建设步伐 ，具有很大的推动和促进作用。 （三）解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义 消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目 前看， 祖 楼 镇 工业 10 品批发市场 的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。 （四）依据城镇升级改造政策，深化提高 祖 楼 镇商贸业的升级发展 商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前 祖 楼 镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象 和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。 11 第三章 项目区城市概况与经济水平分析 一、项目区概况 （一）行政区划 本项目法人单位位于安徽省宿州市 于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积 1871 平方公里，大部分为平原，东南部为海拔 100 300 米的低山矮岭。人口 130 万，辖 18 镇 5 乡708 个行政村。 （二）地理位置 城距京杭运河 30公里、徐州观音机场 50 公里、连云港出海口 260 公里，素有“徐州的西大门”之称。 （三）自然条件 1、气候条件 项目建 设地点 12 处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 历年极端最低气温为 历年极端最高气温为 年均气温 历年平均降水量 为 米，年平均无霜期 平均相对湿度为 70%，年平均蒸发量为 米，年平均日照时数为 2220时。 2、水文条件 于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。 资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为 立方米 /年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全 县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于 /升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。 3、地质地貌 属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于 32之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积 土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以 13 淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，碱解氮含量为 70mg/效磷含量 15mg/效钾含量120mg/为 合土平均有机含量 碱解氮含量60mg/效磷含量 效钾含量 100mg/为 土平均有机质含量 碱解氮含量为 50mg/效磷含量8mg/效钾含量 75 mg/为 渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。 4、工程地质条件 、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为 ，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨 /平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度 20 厘米，地震烈度 6 度。建设用地的综合自然条件较好。 域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的 本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节 (降 水量 )变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。 根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分 14 述如下： 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约 1 米以上及 粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。 粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。 粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约 6米处较富集。 粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深 钻至 厚不详。 除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在 140上。 （四）交通运输条件 5公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北 29 公里，西距河南商丘市 150 公里，北连山东济宁 130 公里，县城距合肥、南京、济南、郑州 4 省会均为 3小时路程，距徐州观音机场 40 公里，连云港出海口 260 公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇， 310、 311 国道， 301、 101、 202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里 130 公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。 二 、社会经济条件 （一）名优农产品基地众多 自然地理条件优越，名优农产品基地众多。 被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积 10 15 万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全县水果挂果面积 50 万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。 （二）丰富的矿产资源 产资源丰富，水电供应充足。 全国 100 个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 吨，现有 17对矿井，年产能力 120万吨；探明石油储量 7 亿吨，煤层气储量 1000 亿立方米，石灰岩储量30 亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。 北分属淮、黄河水系，地下水量为 立方米，水质优良，生产、生活用水充足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有 11 万伏以上变电所 2 个，生产生活供电充足。 （三）雄厚的经济基础 工业基础雄厚，门类齐全。 业发展历史久远，历经沧桑。公元 9 年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗 元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作石炭歌赞之。改革开放以来， 业在调整和机制创新中快速发展，现有48 个县属工业企业，近 2 万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽省古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来萧投资。2003年全县工业总产值 17 亿元 (1990年不变价 )，形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地 500 余亩的工业园区，是 外开放的 16 窗口、体制改革的实验区，现已成为 国内外客商投资的热土，是 （四）较完善的基础设施 生产生活设施完善，人居环境良好。 风淳朴，社会治安稳定，邮电通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务规模不断扩大。 0个 精神文明建设示范县之一。 三、项目所在镇基本情况 祖楼镇位于 南约 30公里处，北邻王寨镇，南邻淮北濉溪，东与孙圩乡相连，西与青龙集镇接壤，南北长约 10 公里，东西宽 8公里。全镇总面积 80 平方公里， 辖 10 个行政村， 99 个村民小组，人 口 47060 人，耕地面积 51852 亩，主要以农业为主。 境内河网交错， 311国道穿镜而过，上联徐州，下联永城。镇内主干道若干，吴楼桥至孙楼、吴楼桥至刘其两条水泥路，村村相通，路路相连，客运、货运畅通方便。农贸市场以吴楼桥集为中心，孙楼、刘其、祖楼三集环抱，全镇个体工商户 700 多户，个体企业 30 多家。全镇现有刘其工业园区和镇区工业园区两个工业园区。电信网络发展迅速。初中、小学合理布局覆盖全境。祖楼镇以种植、养殖、农副产品加工业发展经济，以养殖、农副产品加工带动农业。 镇政府始终把发展放在头等重要的位置，思发展 、谋发展、千方百计抓发展、调动一切力量促发展。 2011 年全镇实现国民生产总值16亿元，比 2006 年增长 260%；工业固定资产投入 元，比 2006年扩张近 3 倍；五年来新增长规模企业 6 家，打破了 2006 年我镇规 17 模企业为零的记录；粮食生产在战胜自然灾害的情况下，保持了年年丰收， 2011 年总产达到 ，比 2006 年增产 20%；农民人均纯收入 2011 年完成 6148 元，比 2010 年增长 财政收入完成335 万元，比 2006 年增长 560%。经济运行呈现出速度加快、质量提高、结构优化、后劲增长的 良好态势。 楼 镇 在 “ 小城镇，大战略 ” 方针的指引下，坚持高起点规划、高标准建设、高质量运作的发展模式，完善机制，加大基础设施投入和公共设施建设，不断改善和提高城镇功能，城镇建设日新月异，取得了良好的社会效益。 楼 镇 党委、政府充分利用小城镇的各项优惠政策，着力推进城镇化进程、 城 镇的集聚和辐射带动能力日渐凸显。 投入不断加大。该镇实施了 “ 美化、亮化、绿化 ” 三大工程，先后投资 1000 多万元，硬化城镇主干道 5 条，总面积 2100 平方米；改造背街小巷 0余 条，总面积 1700 平方米；修砌下水道 1500 米；各单 位绿化面积3500 多平方米，有力改善了城镇居民的人居环境。强化对镇东农贸市场、中心商贸市场和小百货市场等专业市场的管理和并进一步完善市场功能，积极推动镇西农贸市场、镇南小吃市场、镇北机电钢材市场等市场的建设，优化了经济发展环境，进一步拉大了城镇框架。目前，进镇经商的经营户有 1000余户，河南、淮北等地 10余 家经营户落户于此。 城镇管理进一步规范。组建了镇环境卫生保洁队，实行全天候保洁；在提高城镇居民文明卫生意识和公德意识方面，该镇要求居民和商户对环境卫生实行门前三包；在规范城镇秩序方面，实行了摊位定点摆放 、车辆定位停靠等制度，使管理水平不断得到提高，城镇品位 18 不断提升。 小城镇功能进一步优化。该镇完善了水、电、路、通讯及其他配套设施，并形成了若干专业化功能分区，极大地促进了全镇经济的发展。 目前，这个镇镇区新拓展面积达 增各类专业市场 4 个，形成了集农产品销售、加工等于一体的商贸物流集散地，年交易额近 2 亿 19 第四章 项目销售市场情况分析 一、项目整体素质分析 （一）项目优势 1、项目区位极佳，市场认可度较高。 2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。 3、项目周边商业、服务、教 育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。 4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有 200 多家合作厂商。 （二）项目劣势： 1、投资较大。 2、 该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险 （三）机会分析： 1、 祖 楼 镇 工业品批发市场 中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。 2、本项目由 安徽端恒建设项目管理有限公司 投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在 县内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。 3、 祖 楼 镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。 楼 镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。 20 二、物业类型分析 （一）商业 本项目地处 楼 镇镇 南 57 路西 侧，处于该镇商业中心范围之内，具有良好的商业前景。 从交通情况看： 祖 楼 镇 工业品批发市场 ，西临 57 路 ，北距 311国道 600米，交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前 祖 楼 镇 工业品批发市场 已有较多商业批 发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、 建材 等、主要客户来源：县区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。 从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。 综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了 工业品批发市场 设施的需求，具有良好的市场前景。 （二） 一街区安排 本项目 一街区 ,街面寛 15米，长 200 米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺 60间，以建材批发销售为主 ;街北商铺 60 间，以布匹、轻纺、 服装、鞋帽 、床上用品批发销售为主 （三） 二街 区安排 本项目 二街区 ,街面寛 15米，长 200 米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺 60 间，以五金、家电批发销售为主 ;街北商铺 60 间，以种子、化肥、农药、农膜批发销售为主 街区西段安排三层建筑 3500 平方米大型超市一个，引进上海联华超市入住。 （四）本项目运作需注意的问题： 1、在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度 21 超前，强调 “ 舒适度 ” 与 “ 美感 ” 的前提下，避开价格竞争。 2、掌握 “ 引导市场 ” 的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。 3、通过项目推广工作，消除 与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。 4、对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。 5、在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。 三、综合评价 结合前面的 素分析，我们可以看出， 祖楼工业品批发市场 项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。 22 第 五 章 建 筑 方案 一 、 总体规划 （一）规划依据 1、中华人民共和国城市规划法； 2、 安徽 省城市规划法实施办法； 3、国家建设部颁布的城市规划编制办法； 4、工程建设强制性标准条文（城乡规划部分）； 5、国家、省有关城市规划的法律、法规、规范。 （二）设计理念 1、与自然和谐共存 规划的指导思想既非人本主义，也非自然主义，而应促进生态建设成为人类文化和谐共存的整体环境，通过对自然生态系统，半自然生态系统，人工生态系统的优化组织来创造人与生物共存的自然化状态。 2、充分利用现状，因地制宜规划 利用现状地形与形状，与周围 城市道路相协调，科学合理，分期实施的原则，适度超前，弹性灵活的规划原则。 3、功能明确，布局合理 规划功能区明确，布局合理，尽量符合市场的功能布局，满足人流、物流、车流的需求，环境安静优美，创造浓郁的市场文化气氛。 （三）基本原则 23 1、前瞻性原则：规划时，本着满足现在、着眼将来，近期与远期发展相结合，适当超前规划的原则进行设计。 2、地域性原则。规划时，以湘中文化为底蕴，融入 *地方特色元素，创造具有地方特色的建筑物。 3、“以人为本，环境至上”原则。即坚持以人为本原则，注意满足不同阶层人群多层次需求， 尤其突出市场特色与环境的有机结合。 4、“经济性”原则。规划中力求经济效益，社会效益与环境效益相结合。 （四）规划结构及功能分区 考虑到规划地块呈长方形状，且地块三面均是城市支路，从市场性质来讲， 祖 楼 镇 工业品批发市场 ，服务人口达数万人，因此，市场一旦建成，将带来大量的人流与物流，随着人们生活水平的提高，私家车越来越普及，作为市场，停车亦成为影响市场环境与效益的重要原因，因此，在本次规划中，停车作为一个重点来布置。总体看，长方形地块西面也就是 57 路，与城市其它道路的衔接最顺畅，毫无疑问， 57 路路是 祖 楼 镇 工业品 批发市场 大市场最主要的对外联系通道，人流、车流、物流的主要出入通道，基于此，我们在进行此次规划时，将市场主要出入口，放在临 57 路一侧，也就是市场的西面作为主要出入口。由于地块呈长方形状，且三面临城市支路，为发挥土地的最大效益，达到理想效果，规划时，我们将临街用地均规划为商业门面，进深 11 米，层数基本为 ，各围合建筑物按照有关规范，留足市场通道与消防通道，这样，规划地块便成了一个围合形状，另外，作为市场，还应当提供一个宽敞、舒适的交易场所，因此，在规划时， 24 我们在围合建筑内各向用地中间偏移 15 米作地块内机 动车道，地块中间则规划为交易大棚，以满足市场及居民需求。 本项目 一街区 ,街面寛 15米，长 200 米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺 60间，以建材批发销售为主 ;街北商铺 60 间，以布匹、轻纺、 服装、鞋帽 、床上用品批发销售为主 本项目 二街区 ,街面寛 15米，长 200 米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺 60 间，以五金、家电批发销售为主 ;街北商铺 60 间，以种子、化肥、农药、农膜批发销售为主 街区西段安排三层建筑 3500 平方米大型超市一个，引进上海联华超市入住。 市场共规划有 4个机动车出入口， 8 个人行出入口，其中，主入口 9 米宽， 8 个人行出入口为各 3 米寛。 祖 楼 镇 工业品批发市场 建筑风格采用现代建筑风格，面砖采用米黄色面砖贴墙，主要色彩与周围安置小区相协调。 由于是市场规划，所以在绿化配置上考虑较少，绿化率较低，主要绿化就是沿规划地块三面城市支路种植行道树，市场内道路种植人行道树，交叉口处布置绿化，从而在市场周围形成绿线，以调节人们心里。 竖向规划上考虑与城市道路排水相衔接，主要排水方向为南向，排水采用雨污分流制，且用地南面已有一个排水管涵经过，规划用地排水可利用此排水管涵，场地规划标 高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。 25 二、 商铺 建筑设计 沿街设商铺， 右开间，进深约 11 米，设 ，一层作商铺，沿街开门，二层以上作生活用房，每个开间 内每层各设一卫生间，便于出租户使用方便，外墙涂料。 1、 结构 （ 1）采用的主要规范 建筑结构荷载规范（ 2006 年版 混凝土结构设计规范（ 建筑抗震设计规范（ 砌体结构设计规范（ （ 2） 结构设计基本 数据 （ 1） 基本风压： 本雪压： n=50年，地震动峰值加速度为 基动反应谱特征周期为 （ 2） 结构基本要求 建筑结构的安全等级为二级，结构设计使用年限 50 年，建筑物抗震设防烈度为 6度。 2、 结构造型 （ 1）市场交易大棚采用钢架结构。 （ 2） 商业住宅、临街商铺采用砖混结构，楼面采用预应力空心板，坡屋面采用砼现浇板。 （ 3）垃圾站、公厕、配电房采用砖混结构，砼现浇屋面板 。 26 三、 道路工程 设计 （一） 工程范围 两条大街每条寛 15米 ，长 200 米，总路面面积 6000 平方米。 （二） 平面线形设计 道路平面设计按城市规划红线进行，线形标准按照城市道路设计规范（ 90）中的设计速度为 50km/h 城市主干道路标准执行。 （三） 纵断面设计 大街道路为东西走向，根据城市道路设计规范，为满足道路排水的需要，道路最小纵坡不宜小于 在按照规划控制标高的前提下，综合考虑以上控制因素，本次道路纵断面设计标高基本与现状自然地面标高接近。道路最小纵坡 最大纵坡 最小坡长 310m，最大坡长 600m。凸形竖曲线半径为 20000m。 （四） 路基填料选择 据勘察所有路段表层出现的杂填土、耕土均不能做为天然路基，应予以挖除或对厚度大的地段进行必要的地基处理。该场地黄土状粉土和粉质粘土层是整个路段主要的组成地层，黄土状粉土具有 I级湿陷性。根据工程需要可采用原土翻夯碾压加灰土垫层处理措施可为路基使用。 （五） 路面 柔性路面行车舒适，摊铺快速，施工方便，工期可安排较短；且便于今后地下管线的二次埋设，局部开挖、修补比较方便，有利抗震、 27 抢险、救灾。 刚性路面优点是使用寿命较长，而抗性好，初期养护维修少。缺点是要求地下管线尽可能一次到位 。路面折裂损坏维修复杂，施工期及维修期都长。另外，刚性路面板缝多，行车舒适性较差，行车噪音大。 拟建道路两侧是以商业、居住和第三产业协调发展的现代化区域，为减少噪声污染，减少扬尘，保持良好的城市生态环境，创造优越的工作、生活条件，同时考虑地块开发与管线埋设在时间上存在不同步的情况，推荐采用柔性路面。 考虑拟建道路等级，确定路面结构面层采用三层式结构，基层采用半刚性基层，并设置垫层。其路面结构如下： （ 1） 3粒式沥青混凝土 5粒式沥青混凝土 3022（ 2）非机动车道 3粒式沥青砼 4粒式沥青砼 2015（ 3）人行道 28 5凝砖 210水泥砂浆 520细粒式水泥混凝土 15四、 供电 工程 设计 （一） 设计依据 1、 有关专业和有关职能部门提供的资料； 2、 国家现行有关电气设计规程、规范。 3、 负荷等级 本工程除消防用电为二级负荷外，其它用电负荷无特殊要求，属三级负荷。 （二） 供电电源 场址电源状况较好，距 项目 区 2已有 110中变电站， 市场 双电源可分别从上两个变电站架空引来，两路均为 100%负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，能满足整个小区用电需求。 本工程 1010供电源电压 10区主配电压 380/220V。 （三） 配电 低压配电系统满足工艺、计量、维修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。 在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。消防负荷在末端一级配电箱处设置双电源自动切换。 29 消防应急照明应急电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带 蓄电池灯具且供电时间 30采用自 发光材料做出口指示和疏散指示灯。 室内照明光源根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，为达到较好的照明效果和节能能源的目的，灯具和光源尽量采用节能产品。 配线电力电缆采用 电力电缆，控制电缆采用 ，绝缘导线采用 导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行。配管线槽或桥架穿越隔墙处应密封处理。 开关、插座、插座箱、配电箱均暗装于墙上。座回路设漏电保护。 （ 四） 户外供电及照明 户外电缆采用 电缆沿电缆敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。 路灯照明采用高压钢灯路灯，且由装于变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。 （五） 弱电 设户用弱电箱 ， 电话、有线电视 、 宽带网入户 。 规划区设电信机房，电信电缆采用 ，敷设方式为电缆穿 护管地下直埋方式敷设。 主干线 24 孔，以敷设有线电视、中国联通、网通等管线。 五、 给水排水 30 （一） 设计依据 1、建筑给水排水设计规范（ 2、建筑防火设计规 范（ 3、室外给水设计规范（ 4、室外排水设计规范（ 5、建筑灭火器配置设计规范（ （二）水源 本工程水源采用镇自来水厂提供的城镇自来水，规划从镇供水管网引入给水管，满足规划区用水量要求。 （三）用水量 居民生活用水量定额为 250升 /人 变化系数 K=最高日生活用水量为 ，最高日最高时用水量为s。 根据规划市场中公建设施的数量，规划确 定公建用水量按生活用水量的 15%计，则 Q=458 ，最高日最高时用水量为 。 规划市场未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的 10%计，Q=351 。 综上所述，得出 祖楼工业品批发市场 总用水量，最高日用水