xx国际农产品物流园项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

I 目 录 第一章 总论 . 1 目及其承办单位 . 1 办单位概况 . 1 行性研究工作依据 . 2 目概况 . 4 论与建议 . 5 第二章 项目建设的必要性分析 . 6 目建设背景 . 6 目建设必要性 . 13 第三章 市场分析与 建设规模 . 18 国现代农产品物流发展现状 . 18 珠九省农产品流通现状 . 20 X 地区农产品流通现状 . 21 X 市农产品物流需求分析 . 22 设项目市场预测 . 25 第四章 项目选址及建设条件 . 27 目选址 . 27 目用地区位分析 . 27 目用地概况 . 28 第五章 工程技术方案 . 34 目用地功能分区 . 34 功能区生产技术方案 . 36 平面布置及工程结构方案 . 39 区交通组织方案 . 41 用与辅助工程 . 41 第六章 环境保护、劳动安全与卫生 . 45 境保护 . 45 动保护与安全卫生 . 47 第七章 节 能 . 50 制依据 . 50 耗分析 . 50 能措施 . 50 水 . 51 第八章 组织机构及定员 . 52 理体制及组织机构 . 52 构定员 . 53 员培训 . 53 第九章 项目实施计划进度及工程招投标 . 55 设周期 . 55 目实施计划进度设想 . 55 程招标 . 56 第十章 投资估算与资金筹措 . 57 资估算 . 57 金筹措与使用计划 . 58 第十一章 项目财务分析 . 59 制说明 . 59 务分析 . 59 确定分析 . 62 第十二章 社会效益分析 . 63 目对社会影响分析 . 63 目与所在地互适性分析 . 65 第十三章 风险分析与对策 . 67 目面临的主要风险 . 67 险程度分析 . 69 险防范措施 . 69 第十四章 结论与建议 . 72 论 . 72 议 . 73 1 第一章 总论 目及其承办单位 项目名称： 承办单位： 法人代表： 拟建地点： 办单位概况 “菜篮子”重点工程，是 我国农产品批发市场领域首家上市公司 。公司自 1989 年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初 517 万元的注册资本发展成为今天总资产 40 亿元、净资产近 15 亿元的上市公司。近几年公司连续五次入选“中国最具发展潜力的上市公司 50 强”。公司以投资管理农产品批发 市场为核心业务，集农产品生产加工、进出口贸易、物流配送及电子商务等相关业务于一体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。 农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经验。多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在 京、上海、南昌、西安、成都、长沙、昆明、合肥、山东寿光、广西柳州、南宁等11个省市自治区的 13 个城市投资管理了 16家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。 2006年，公司下属各大农产品批发市场的农副产品交易量 1512 万吨，交易额达 528亿元。通过充分挖掘批发市场的物流功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的“菜篮子”稳定安全供应。 序号 企业名称 1 2 2 3 4 南昌 5 上海农产品中心批发市场经营管理有限公司 6 山东寿光蔬菜批发市场有限公司 7 长沙马 王堆农产品股份有限公司 8 西安摩尔农产品有限责任公司 9 成都农产品中心批发市场有限责任公司 10 惠州农产品物流配送中心有限公司 11 12 合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司 13 广西糖网食糖批发市场有限责任公司 14 云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司 15 北京京深海鲜批发市场有限公司 16 广西大宗茧丝批发市场有限公司 行性研究工作依据 制依据 1. 2002 年 12 月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、 国家工商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。 2. 2004年 2月 于加快 出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典、禽流感等疫情的威胁，应充分发挥 快 示范区。 3 2006年 4月， 2006对 农副产品批发市场的规划中提到： 规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的一级农产品批发市场 ； 将 布吉农产品中心批发市场和 福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区 ； 在特区外规划新建一家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业、批发商和农贸市场摊贩。 3 4. 企业自身发展的需要。根据 2006 2010） ，公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际一流的农产品流通企业的奋斗目标。由于公 司早期 的 布吉农批与福田农批 市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的 通关要道或者 居民区， 已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展 。 因此，为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在 区农产品批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在 至华南地区的竞争优势。所以在 划建设新的现代化一级农产品物流枢纽中心是公司落实五年发展战略规划的重大举措。 5. 2006年 4月， 于 6 2007年 6， 规划局下达的项目建设用地规划许可证。 制原则 1. 认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定； 2. 选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地； 3. 总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发 展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地； 4. 充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资； 5. 严格执行建设项目 “ 三同时 ” 的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响； 6. 认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。 制范围 本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可 行性及经济合理性。 4 目概况 目目标定位 际 农产品物流园将成为 期最急需发展的功能主要为农产品配送、加工、仓储和大宗交易；现在的布吉与福田以及其它较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方向发展； 国际 农产品物流园、布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起 目建设的宗旨 依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为华南地区 规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。为 港及珠三角地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。 目建设内容 项目用地面积 平方米，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。 目技术经济指标 本项目的综合技术经济指标如下表所示： 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 总用地面积 平方米 2 总建筑面积 平 方米 3 建设总工期 月 36 4 建筑密度 42% 5 容积率 6 绿化率 20% 7 水电负荷 电负荷 千瓦 18362 水负荷 立方米 /日 3400 8 项目总投资 万元 183733 9 主要经济指标 静态投资回收期 年 税后投资内部收益率 18% 5 税后财务净现值 万元 128751 论与建议 已被列入 一五”重点规划项目。 项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于 促进港及珠三角地区现代农产品流通业的发展， 保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于 巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设 具有巨大的社会效益和经济效益。因此， 济上是合理的，建设条件是充分的 。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 6 第二章 项目建设的必要性分析 目建设背景 有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 2006年 200万，“十五”期间年均增长率为 照此增长速度， 12001700210024000500100015002000250030002005 2010 2015 2020 年份单位：万人按人均年食品消费支出 5000元，计算未来各年全市食品消费额 2010 年将达 850亿元， 2020年将达到 1200亿元。由此可见， 人均收入水平较高，增长较快（表 2工作人口比例大 2005年末全市从业人员 人，在校学生 105 万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求巨大。 表 2005年 指标 据 年增长率 人口 人 本地生产总值（ 4,元 人均 0,801元 居民人均可支配收入 21, 9% 图 2深圳市人口预测 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 7 城镇居民人均消费性支出 15, 12% 人均月食品消费支出 恩格尔系数 资料来源： 2006 年广东省统计年鉴（广州市统计局 2006 居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究 正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。 速发展的 变化 特区外建设大型农产品物流园是大势所趋 近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加 ,区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。 随着 人们生活水平的日益提高 ,私家车的普及率越来越高 ,特区内交通不堪重负 ,人们每天在路上花费大量的时间 ,特区内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。 目前， 区内在许多主要路段实施大货车禁行政策： 每天 0 时至 24 时禁止大货 车驶入 特区内主要 路段、区域和广 场，包括北环路和泥岗路的大部分路段； 型货车实施限制，由于布吉、福田、南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。近期政府颁布的特区内对大、小货车实施了限制的条令，对于需要 24小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。 城市建设的高速发展对布吉、福田市场造成极大冲击。 过 20 多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。原来位处边缘地带的布吉、福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农 产品物流中心的布局已提出了新的要求。按照 未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 8 2004、 2005年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉、梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。 区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础条件 按 照 总体交通规划，市政府提出在 建成“七横十三纵”路网体系。截至 2005底，全市的公路总里程已达到 1579 公里，其中高速路 244 公里，一级公路 588公里。根据规划，“十一五”期间， 000多亿元新建改造道路 ,基本建成“七横十三纵”的快速路网。快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。 目前，已建成南坪快速一期、清平高速一期、盐排高速、龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括： 深盐二通道，全长 里 ,工程总投资约 17亿元人民币（建设中）； 西明大道：西丽 划中）； 福龙大道：福田 长 总投资 设中）； 玉平大道：玉龙坑 设中）； 东平大道：东湖 划中）； 盐龙大道：盐田 划中）； 华观大道：龙华 划中）； 盐坝高速路：盐田 划中）； 龙岭大道：龙华 划中）； 梧桐山二隧道：罗湖 划中）。 港同城化带来农产品需求增加与质量提高 2005 年底公布了 市发展策略。在未来 25 年的功能定位中， 确表 达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。它提出，在区域发展策略方面， 加强与香港在各个领域密切合作，形成“同深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 9 城化”的发展形势。 深港同城化的不断发展，使得以香港为中心的东南亚农产品市场也成为我们市场的主要客户。由于香港收入水平普遍较高，对农产品消费量较大，质量要求较严格，本项目符合广大港人的要求，将为香港地区提供高质量的农产品供给服务，保障香港农产品安全稳定供应。 香港地区生鲜果蔬等的市场潜力巨大，尤其是对名特优新产品、无污染绿色食品需求量大，香港市场是一个近乎纯进口的农产品消费市场，这些农产品大 部分通过 时， 果蔬类生鲜农产品是食品安全质量问题的多发品种，也是香港市民与政府最为关注最迫切需要解决的问题，因此果蔬产品是项目认证产品配送中心的重点经营品种。 借助深港同城化的政策优势，把握时机，扩大本项目的辐射范围，既可满足保障香港农产品供应的政治需要，也能为本项目带来高额收益。 产品安全保障的需求日益提高 1.农产品质量安全法的颁布 农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的 全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。 农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。 （ 1） 农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。 （ 2） 农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在 30天以上，不同于工业品生 产。 （ 3） 影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 10 （ 4） 农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。 因此，出台农产品质量安全法，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常 必要而且紧迫。 果严重 农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。 （ 1）香港“毒菜事件” 2006 年 4 月 17 日，绿色和平组织揭发香港两大超市内出售含有非法农药及农药残余超标的蔬菜，即“香港毒菜事件”，再次引起香港市民和政府对香港农产品安全问 题的高度重视；香港 689万市民的蔬菜消费 70%以上靠内地供应，每天供港的果蔬当中，有 50%从 它部分从东莞石碣、惠州、广州、梅州及省外地区采购，货物来源的分散为食品安全质量的监控造成了困难，而通过 0%，因此加强深港在食品安全监控方面的紧密合作具有十分的紧迫性和重大的意义，只有在一个集中的场所统一监控供港农产品的安全质量，并通过技术手段从产地到供港海关乃至香港零售终端实行全程监控，有效防范不合格农产品进入供港农产品通道，才能杜绝再一次发生毒菜事件。 （ 2） 2005 年 4 月底至 5 月，东莞、韶关、阳江、梅州、 地发生了 5起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多发生在集体饭堂，总发病人数达 400 多人。专家指出，为防止蔬菜瓜果种植中的农药源头污染，应切实规范农药的使用和保管，严禁采摘刚喷洒过农药的蔬菜瓜果，严禁蔬菜瓜果与农药混装运送。广深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 11 东省卫生监督所提醒市民食用蔬果前遵循 “ 一洗二浸三烫四炒 ” 的处理原则 。 （ 3）肯德基苏丹红事件 2005 年 2 月，肯德基公司相关食品卷入 “ 苏丹红（ 1号） ” 事件，该 色素对人体具有致癌性。 （ 4）鲮鱼罐头孔雀石绿事件 2005年 11 月， 香港环 卫署爆出在几大品牌鲮鱼罐头中检出孔雀石绿致癌物质，受此影响，广东省输港鲮鱼罐头出口急剧下降。 （ 5）上海数百人瘦肉精中毒 2006年 9月，上海数百人瘦肉精中毒， 300多人次到医院就诊，其中有 180 余人是在单位食堂就餐时吃过猪肉引起中毒。上海市食品药品监督管理局有关负责人表示，对于此次事件中的瘦肉精猪肉顺利入沪，海盐屠宰场必须要负主要责任，而监管部门也必须要加强对这些屠宰场的监督和抽检。 （ 1）健全法律法规、加强宣传指导 出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术 规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。 通过广泛宣传、实施农药管理条例、农药合理使用准则及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。 （ 2）杜绝污染源头 保障农产品质量安全，必须从源头抓 起。通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。 （ 3）加强市场流通监管 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 12 加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。 （ 4）推进市场认证 贯彻落实绿色批发市场认证管理 办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度 。 （ 5）加强市场检测 加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。 （ 6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统 （ 7）发挥行业协会作用 充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。 农产品安全保障需求 日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。 上世纪九十年代末，布吉市场作为 南地区最大的农产品枢纽中心，货物可辐射到珠三角各个城市，甚至粤东地区，是当之无愧的一级批发市场。但现在的布吉市场由于受规模和场地所限， 市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象， 其货物基本上只限在本市销售，部分转口香港，宝安龙岗两区采购商倾向从广州、东莞等地采购，布吉市场的货物也有相当一部分来自 广州及东莞市场。同时，由于香港对农产品的安全问题十分重视，希望在离其较近的 确保其农产品供应和食品安全的保障。而到目前为止， 能在逐步弱深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 13 化，已不能满足深港两地日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。 另外，相对其它行业， 产品市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实施等全程监控水平较低，近年来连续爆发的食品安全事故凸现了农产品产销全程监控的必要性和紧迫性。 2005年以来，0%左右，特别是水果的供应已不能充分满足 且随着 农产品初加工和深加工的产品需求也不断提高。 价、安全、绿色供应的需求。 达到与城市社会经济同步发展，均衡和谐的局面。 目建设必要性 目建设是保障深港两地“菜篮子”供应的需要 目前，公司在 田、南山三个市场，承担着 民的“菜篮子”供应 ，仅布吉市场 经营的蔬菜、水果、粮油和土特产品分别占 5%、 90%、 40%和 65%以上 。同时，公司下属在深市场还担负着供应香港农产品消费的任务，日供港蔬菜达 300至 500车。但目前，这三个市场场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。 随着深港两地经济发展， 口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。公司现有布吉、福田、南山三个批发市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展和居民消费的需求。 并且，伴随着 地与香港关于建立更紧密经贸关系安排的政策实施，深港同城化的推进，政策、交通、经济合作等外部条件的进一步优化，香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等企业为了降低农产品采配成本，迫切希望把其农产品采配中心前移到 多年来 此，在 篮子”供应的现实需求。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 14 目建设是保障深港两地农产品食品安全的需要 随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、 健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及 瘦肉精、注水肉、苏丹红、 甲醛 等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现 ， 这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。 通华南、面向全国、辐射世界，成为华南地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代