技术经济学课程设计作业

技术经济学课 程 设 计 说 明 书设计题目：某房地产项目财务评价姓 名:_ _学 院:_ _专 业: _ 学 号:_ 指导教师:_ _ 2014 年 12 月日- 1 -1设计题目某房地产项目财务评价2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。3任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2 设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。建筑物地点：某大中城市，可参照郑州；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；建设用地 50000m2；投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途 1400 万元/亩；住宅用途 1000 万元/亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80 元/ m 2建筑面积消防设施配套费：5 元/ m 2建筑面积生活垃圾服务费：12 元/ m 2建筑面积白蚁防治费：1.3 元/ m 2建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价2%规划管理费：1.8 元/ m 2建筑面积（2）建设期间费用建筑安装费用：多层按 1200 元/平方米考虑，高层和小高层按 1800 元/平方米考虑；设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。（3）管理费和预备费：自行考虑。（4）其他费用：自行考虑。建设期：多层按 2 年考虑，年末付款；小高层和高层按 3 年考虑，每年年末等额付款；- 2 -若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处） ，销售时间按 3 年考虑；写字楼出租按每年 80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处） ；建设资金：自有资金占总造价的 35%以上，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按 7%计算） ，银行贷款在年中支付；要求自有资金率在 35%以上；建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层 2：1，高层和小高层 4：1。商业用房：7：1。行业基准收益率按 15%统一考虑；计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由） ；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。4时间安排本次课程设计安排在 2014-2015 年第一学期第 17 周进行。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。至少设计 2 种开发方案进行比选；各种方案应包括以下内容（可参照第 7 章内容）：（1） 投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用） ；（2） 资金筹措计划；（3） 项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容） ；（4） 不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析） ；- 3 -（5） 结论。在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为 A4 页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于 18 周星期一下午 5 点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，20072刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，20083叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，20074建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，20065国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006- 4 -某房地产项目财务评价方案 建小高层商品房住宅楼项目概况此房地产开发项目位于郑州市中心地带，占地面积 50000（75 亩） ，建筑容积率 4：1，建筑面积为:200000，建设期为 3 年，销售期 3 年。投资估算1、前期费用土地费用：1000 万元/亩75=75000 万元可行性研究费：150 万元城市基础设施配套费：80 元200000=1600 万元消防设施配套费：5 元/200000=100 万元生活垃圾服务费：12 元/200000=240 万元白蚁防治费：1.3 元/200000=26 万元勘察设计费：36000 万元2%=720 万元规划管理费：1.8 元200000=36 万元2、建设期间费用建筑安装费用：1800 元/200000=36000 万元电梯：240 万元供水电工程：360002=720 万元3、管理费用:1000 万元基本预备费：1158325%=5791.6 万元4、其他费用：100 万元1+2+3+4=121723.6 万元5、建设期利息估算- 5 -预估项目贷款 75000 万元，年利率 7%，贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年 25000 万元，第二年投 25000 万元，第三年投 25000 万元。 表 1 建设期利息估算（万元）项目 1 2 3 4 利息累计年初累计欠款0,00 25875 53561.25 83185.54 当年借款 25000 25000 25000 当年应计利息875 2686.25 4624.29 8185.54 年末欠款累计25875 53561.25 83185.54 工程总造价 121723.6+8185.54 =129909.14 万元，自有资金 54909.14 万元，占工程总造价的 42.26%。资金筹措计划1、自有资金为 54909.14 万元，建设期为三年，贷款第一年投入 25000 万元，第二年投入 25000 万元，第三年投入 25000 万元。表 2 长期借款还款计划表（万元）项目 4 5 6期初累计欠款 83185.54 55457.03 23170当期偿还本金 27728.51 27728.51 27728.51当期偿还利息 5822.99 3881.99 1621.90期末欠款累计 55457.03 23170 0- 6 -表 3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号 项目 1 2 31 总投资 43303.04 43303.04 43303.041.1 建设投资 40574.53 40574.53 40574.531.2 建设期利息 875.00 2686.25 4624.29 2 资金筹措 43303.04 43303.04 43303.042.1 项目资本金 26088.66 11286.49 9348.45 2.2 债务资金 25875 27686.25 29624.2875序号 工程或费用名称建筑工程设备费用 工程建设其他费合计 比例1 工程费用合计36720 240 36960 28.45%1.1 建筑安装费 36000 1.2 供水电费 720 1.3 电梯费用 240 2 工程建设其他费合计78972 60.79%表 4 建设投资估算表（万元）2.1 土地使用费 750002.2 城市基础工程设施配套费1600- 7 -2.3 消防设施配套费 1002.4 生活垃圾服务费 2402.5 白蚁防治费 262.6 勘察设计费 7202.7 规划管理费 362.8 可行性研究费 1503 预备费合计5791.60 5791.60 4.46%3.1 基本预备费 4677.14 其他费用+管理费用 1100 0.84%5 建设期利息8185.54 8185.54 6.30%合计36720 240 92949.14 129909.14 100.00%2、各项资本金估算工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利 1000 万；财务费用：每年偿还当年利息;营业费用：经预测每年营业费 300 万，用于宣传、推销广告等；修理费：（设备+水电）10%=82 万;建设费用：总投资额分三年回收，分别为 43303.04 万元、43303.04 万元、43303.04 万元；- 8 -总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表 5 总成本费用（万元）序号 项目 4 5 61 工资及福利 1000 1000 10002 财务费用 5822.99 3881.99 1621.903 营业费用 300 300 3004 修理费 82 82 825 建设费用 43303.04 43303.04 43303.046 总成本费用 50508.03 48567.03 46306.94项目经济效益评价1、销售收入估算通过 2013 年 7 月城市住宅房价调查显示，按郑州市平均房价计算，将该项目房价定为平均 12000 元。在 3 年经营期内，第一年售出 40%，第二年售出 30%，第三年售出 30%。第一年的销售收入：20000040%1200096000（万元）第二年的销售收入：20000030%1200072000（万元）第三年的销售收入：20000030%1200072000 万元）总销售收入为 240000 万元。2、增值税的估算（增值税税率为 12%）：第一年应纳增值税：9600012%11520（万元）第二年应纳增值税：7200012%8640( 万元）第三年应纳增值税：7200012%8640（万元）3、营业税及附加估算根据郑州市政府规定，该项目房产税依照原值扣除 30%计税，税率为 1.2%，城镇土地使用税税率为每平米 2 元，城市维护税按增值税的 6%计算，教育费及附加按增值税 2%计算。城镇土地使用税：2000002=40（万元）城市维护建设税：第一年 115206%=691.2（万元）第二年 86406%=518.4（万元）第三年 86406%=518.4（万元）教育费及附加： 第一年 115202%=230.4（万元）第二年 86402%=172.8（万元）第三年 86402%=172.8（万元）表 6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）- 9 -序号 项目 合计 4 5 61 营业收入 240000 960000 72000 720002 增值税 28800 11520 8640 86403 营业税金及附加 2304 921.6 691.2 691.23.1 城镇土地使用税 120 40 40 403.2 城市维护建设税 1728 961.2 518.4 518.43.3 教育费附加 576 230.4 172.8 172.84、利润与利润分配估算表 7 利润与利润分配表（万元） （所得税率为 15%）序号 项目 合计 4 5 61 营业收入 240000 96000 72000 720002 营业税金及附加 2301 921.6 961.2 961.23 总成本费用 145382.27 50508.03 48567.03 46306.944 利润总额 94617.73 45491.97 23432.97 25693.065 所得税 14192.66 6823.80 3514.95 3853.9596 净利润 80425.07 38668.17 19918.02 21839.10表 8 项目投资现金流量表（万元）序号 项目 1 2 3 4 5 61 现金流入 96000 72000 720001.1 营业收入 96000 72000 720002 现金流出 51088.66 36286.49 34348.45 7766.3405 5691.9905 3544.93352.1 建设投资 51088.655 36286.49125 34348.45375 2.2 经营成本 6844.7405 5000.7905 2853.73352.3 营业税金及 附加 921.6 691.2 691.23 净现金流量-51088.655-36286.4913-34348.45375 88233.66 66308.01 68455.07 4 累计净现金 流量 -51088.655 -87375.15 -121723.60 -33489.94 32818.07 101273.14 5 净现值流量 现值 -51088.655 -31553.47 -25972.37 58015.06 37911.82 34034.27 6 累计净现值 流量现值 -51088.655 -82642.13 -108614.49 -50599.43 -12687.61 21346.66 - 10 -7 所得税 6823.80 3514.95 3853.96 8 税后净现金 流量-51088.655-36286.4913-34348.45375 81409.86 62793.06 64601.11 9 税后累计净 现金流量 -51088.655 -87375.15 -121723.60 -40313.74 22479.32 87080.43 10 税后净现金 流量现值 -51088.655 -31553.47 -25972.37 53528.30 35902.14 32118.17 11累计税后净现金流量现值 -51088.655 -82642.13 -108614.49 -55086.19 -19184.05 12934.12 该项目税后静态投资回收期：Pt4.64（年）该项目税后动态投资回收期：Pt*4.64（年）项目投资财务净现值（税前）NPV21346.66（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV12934.12（万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=22%项目投资内部收益率（税后）IRR=19%表 9 项目资本金现金流量表序号 项目 1 2 3 4 5 61 现金流 入 96000 72000 720001.1 营业收 入 96000 72000 720002 现金流 出26088.66 11286.49 9348.45 48141.6405 40817.4405 36749.30252.1 建设投 资 26088.655 11286.49125 9348.45375 2.2 经营成 本 6844.7405 5000.7905 2853.73352.3 借款本金偿还 27728.51 27728.51 27728.512.4 借款利息偿还 5822.99 3881.99 1621.92.5营业税金及附加921.6 691.2 691.22.6 所得税 6823.80 3514.95 3853.96 - 11 -3 净现金 流量 -26088.655 -11286.4913 -9348.45375 47858.3595 31182.5595 35250.69754累计净现金流量-26088.655 -37375.1463 -46723.6 1134.7595 32317.319 67568.01655净现金流量现值-26088.655 -9814.34022-7068.77410231467.64823 17828.7296 17525.82676累计净现金流量现值-26088.655 -35902.9952-42971.76932-11504.12116324.60850923850.43521该项目静态投资回收期：Pt4-1+39619.1/76018.2 =3.52（年）该项目动态投资回收期：Pt*4-1+34042.86/49983.2 =3.68（年）项目资本金财务净现值 NPV=123911.2（万元）项目资本金财务内部收益率 IRR=92.73%不确定性分析1、盈亏平衡分析表 10 盈亏平衡点分析表序号 年份项目 4 5 61 固定成本 43303.04 43303.04 43303.042 营业收入 96000 72000 720003 营业税金及附加 921.6 681.2 691.24 增值税 6823.80 3514.95 3853.955 BEP（%） 24.31% 30.42% 29.26%从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的 24.31%以后两年平均销售额达到设计纲领的 30%左右，项目就可以保本。因此，项目具有较强的抗风险能力。2、 敏感性分析表 11 敏感性分析表序号 1 2 3- 12 -方案 高层商业写字楼项目概况建高层商业写字楼高 20 层，建设用地 50000（75 亩） ，容积率为 5：1，建筑面积 300000，土地使用费为 1200 万元/亩，建设期 3 年，贷款年中支付，按照郑州市国泰大厦写字楼出租 10 元/天计算，建设期投资分别为40%， 30%， 30%，运营期 10 年，10 年后残值为 40%，且银行贷款 10 年内还清。投资估算2.1 建设投资估算1、前期费用土地费用：140075=105000 万元可行性研究：100 万元城市基础设施配套费：80300000=2400 万元消防设施配套费：5300000=150 万元生活垃圾服务费：12300000=360 万元白蚁防治费：1.3300000=39 万元勘察设计费：450002=900 万元规划管理费：1.8300000=54 万元2、建设期间费用因素指标税后内部收益率 静态投资回收期 （年） 税后财务净现值 （万元）基本方案 68.91% 3.03 61984.39-10% 61.35% 3.14 85760.38-5% 42.28% 3.07 10497.385% 71.98% 2.99 13712.69营业收入10% 78.67% 2.95 15098.79-10% 68.95% 2.58 129786.01-5% 6893% 3.02 12881.325% 68.89% 3.03 12788.57经营成本10% 68.85% 3.05 12523.61- 13 -建筑安装费：1500300000=45000 万元设备：电梯费用：500 万元 中央空调：1500 万元供水电工程：20300000=600 万元3、管理费：200 万元预备费： 4000 万元4、其他费用：100 万元1+2+3+4=160703 万元5、建设期利息估算预估项目贷款 90000 万，年利率 7%采用年中支付，贷款分 3 年投入，第一年30000 万，第二年 30000 万，第三年 30000 万。建设期利息估算（万元）项目 1 2 3 4 利息累计年初累计欠款 0,00 31050 64273.5 99822.65 当年借款 30000 30000 30000 当年应计利息 1050 3223.5 5549.15 9822.65 年末欠款累计 31050 64273.5 99822.65 工程总造价 160703+9822.65=170525.65 万元，自有资金 80525.65 万元，占工程总造价的 47.22%。资金筹措计划1、自有资金为 64147.45 万元，建设期为两年，贷款第一年投入 30000 万元，第二年投入 30000 万元，第三年投入 30000 万元。(2)建设投资估算表（万元）序号工程或费用名称 建筑工程设备费用工程建设其他费合计 比例1 工程费用合计 45600 2000 47600 27.88%1.1 建筑安装费 45000 1.2 电梯费用 500 - 14 -1.3 中央空调费用 1500 1.4 供水电工程 600 2 工程建设其他费合计109303 64.02%2.1 土地使用费 105000 2.2 城市基础设施配套费2400 2.3 消防设施配套费 150 2.4 生活垃圾服务费 360 2.5 白蚁防治费 39 2.6 可行性研究费 100 2.7 规划管理费 54 2.8 勘察设计费 900 2.9 管理费 300 3 预备费 4000.00 4000.00 2.34%4 建设期利息 9822.65 9822.65 5.75%合计 45600 2000 123125.65 170725.65 100%（3）建设投资估算表（万元）形成资产表序号 工程或费用名称建筑工程 设备费用 工程建设其他费用合计 比例1 固定资产费45600.00 2000.00 29125.65 76725.65 44.94%1.1 工程费用 45600.00 2000.00 47600.00 1.2 固定资产 19303.00 19303.00 - 15 -其他费1.3 建设利息 9822.65 9822.65 2 无形资产费用90000.00 90000.00 52.72%3 预备费 4000.00 4000.00 2.34%4 合计 45600.00 2000.00 123125.65 170725.65 100.00%项目经济效益评价该项目经过市场调查研究与预测，考虑风险后，计算期取 13 年，预测房子每年租出 80.固定资产折旧费估算，固定资产采用直线折旧法、残值回收为（4000+45000）40=3330.98 万元折旧费为（4000+45000）6010=2690 万元（1）工资及福利估算，写字楼管理人员 30，年薪 10 万，写字楼保洁及看守人员 100，年薪 2 万，合计为 500 万每年。（2）营业费估算 经预测每年营业费 200 万元，用于宣传、推销广告等；（3）修理费估算 100 万每年；（4）总成本估算，本项目在运营期间内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；（5）无形资产摊销 9000010=9000 万元；铺地流动资金 15035=52.5 万元；投资总额 170525.65+52.5=170578.15 万元根据郑州市政府规定，营业税 30%，城市建设维护税 6%,教育费及附加2%。项目总投资使用计划与资金筹措序号 项目 1 2 31 总投资 68290.26 51217.69 51217.69 1.1 建设投资 67240.26 47994.19 45668.55 - 16 -1.2 建设期利息 1050.00 3223.50 5549.15 2 资金筹措 68290.26 51217.69 51217.69 2.1 项目资本金 37240.26 17994.19 15668.55 2.2 债务资金 31050 33223.5 35549.145固定资产还本付息表项目 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13年初累计贷款99822.65 89840.38 79858.12 69875.85 59893.59 49911.32 39929.06 29946.79 19964.53 9982.26 本年应计利息6987.59 6288.83 5590.07 4891.31 4192.55 3493.79 2795.03 2096.28 1397.52 698.76 本年应还本金9982.26 9982.26 9982.26 9982.26 9982.26 9982.26 9982.26 9982.26 9982.26 9982.26 还本付息和16969.85 16271.09 15572.33 14873.57 14174.82 13476.06 12777.30 12078.54 11379.78 10681.02 总成本费用表（万元）序号 项目名称4 5 6 7 8 9 10 11 12 131 经营成本800 800 800 800 800 800 800 800 800 8002 折旧费2690 2690 2690 2690 2690 2690 2690 2690 2690 26903 摊销费9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 90004 财务费6987.59 6288.83 5590.07 4891.31 4192.55 3493.79 2795.03 2096.28 1397.52 698.76 - 17 -5 总成本费用19477.5851518778.8266418080.0681217381.3096116682.5510915983.7925815285.0340614586.2755513887.5170313188.75852利润及利润分配表序号项目名称4 5 6 7 8 9 10 11 12 131 营业收入2628002628002628002628002628002628002628002628002628002628002 营业税金及附加263702637026370263702637026370263702637026370263703 总成本费用19477.5851518778.826618080.068117381.3096116682.55115983.79315285.03414586.27613887.51713188.7594 利润总额243322.4149244021.173244719.932245418.6904246117.45246816.21247514.97248213.72248912.48249611.245 所得税 60830.60 61005.29 61179.98 61354.67 61529.36 61704.05 61878.74 62053.43 62228.12 62402.81 6 净利润 182491.81 183015.88 183539.95 184064.02 184588.09 185112.16 185636.22 186160.29 186684.36 187208.43 项目投资现金流量表（万元）建设期 投产期序号 1 2 3 4 5 6-11 .12 131 现金流入 262800 262800 262800 262800 2628001.1 营业收入 262800 262800 262800 262800 2628001.2 回收固定资产余值2 现金流出 67240.26 47994.19 45668.55 27170 27170 27170 27170 271702.1 建设投资 67240.26 47994.19 45668.55 年 份资 金项目 名 称- 18 -2.2 经营成本 800 800 800 800 8003 营业税金及附加26370 26370 26370 26370 263704 净现金流量-67240.26 -47994.19 -45668.55 235630 235630 235630 235630 2356305 累计净现金流量-67240.26 -115234.45 -160903.00 74727.00 310357.00 545987.00 781617.00 1017247.00 6 净现值流量现值-67240.26 -41734.08 -34531.98 154930.55 134722.22 117149.75 101869.35 88582.04 7 累计净现值流量现值-67240.26 -108974.34 -143506.32 11424.23 146146.44 263296.20 365165.55 453747.59 8 所得税 60830.60 61005.29 61179.98 61354.67 61529.36 9 税后净现金流量-67240.26 -47994.19 -45668.55 201969.40 201794.71 201620.02 201445.33 201270.64 10 税后累计净现金流量-67240.26 -115234.45 -160903.00 41066.40 242861.10 444481.12 645926.45 847197.09 11 税后净现金流量现值-67240.26 -41734.08 -34531.98 132798.16 115376.78 100240.78 87090.37 75665.09 12 累计税后净现金流量现值-67240.26 -108974.34 -143506.32 -10708.17 104668.61 204909.39 291999.77 367664.86 该项目税后静态投资回收期：Pt3.68（年）该项目税后动态投资回收期：Pt*3.8（年）项目投资财务净现值（税前）NPV453698.28（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV385643.54（万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=71.82%项目投资内部收益率（税后）IRR=65.05%- 19 -项目资本金现金流量表（万元）建设期 投产期序号 1 2 3 4 5 6-11 .12 131 现金流入 262800 262800 262800 262800 2628001.1 营业收入 262800 262800 262800 262800 2628001.2 回收固定资产余值2 现金流出 37240.26 17994.19 15668.55 104970.45 104446.38 103922.32 103398.25 102874.18 2.1 项目资本金37240.26 17994.19 15668.55 2.2 借款本金偿还9982.26459982.26459982.26459982.26459982.26452.3 借款利息支付6987.58