房地产公司某开发项目可行性研究报告书

1 目 录 第 1 章 总论 . 2 江情况概述 . 2 目简介 . 7 制依据 . 8 第 2 章 市场分析 . 10 江市总体情况 . 10 目所在区域情况 . 12 第 3 章 规划设计分析 . 14 要规划设计 . 14 目定位 . 15 争战略定位 . 16 标客源定位 . 16 化形象定位 . 16 型比例 . 16 划设计方案指标及分析 . 16 目 析 . 18 第 4 章 投资估算与资金筹措 . 19 资估算说明 . 19 设投资 . 19 金筹措 . 19 目建设规划及进度安排 . 19 第 5 章 财务效益分析 . 20 务评价编制依据 . 20 础财务数据与说明 . 20 期开发建议 . 20 金使用计划 . 20 售收入预测 . 20 目财务报表编制及指标计算 . 21 目盈亏分析 . 22 目敏感性分析 . 22 附表：财务报表 . 23 第 6 章 社会、环境效益和风险评价 . 24 第 7 章 开发投资分析结论和建议 . 25 参考文献 . 26 2 第 1 章 总论 江情况概述 （一） 镇江市城市发展情况 1、 地理区位 ：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位优势突出，是沪宁经济带重要节点城市 。镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流 长江和中国最长人工运河 京杭大运河的交汇处。镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西 邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，是江苏省 13 个省辖市之一。镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。 2、 生态自然 ：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市 。镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。 金山 以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海 内外。 焦山 形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。 北固山 现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。 南山风景区 ，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。 茅山 以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景，“大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。 宝华山 是目前国内最大的传戒道场。是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。 3、 人口规模 ： 下辖三市、四区， 2009 年底全市户籍总人口 ，市区总人口 。镇江作为江苏省地级市 ，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。全市总面积 3847 平方公里。市区面积 1081 平方公里。 2009 年年末户籍总人口 人，其中市区总人口 4、 路网交通 ：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城市。 镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，是华东地区沿江开放城市和航运枢纽城市。 铁路： 镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线，主要车站为镇江西站；京沪、沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内 。 公路： 沪宁高速公路、沪宁二级公路穿市而过。 104、 312 国道和 101、 218、 222、 224、 321 省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。中国第一、世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及京沪高速公路联系起来。 水运： 镇江临江近海，世界闻名的“黄金水道” 长江和京杭大运河在此交汇。水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉镇 3 江拥有近 260 公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界 50 多个国家和地区通航贸易。 航空 ：镇江距离南京禄口国际机场和常州机场 分别为 80 公里和 50 公里。 5、 城市布局 ：“一城两翼”城市格局逐步拉开，“山、水、城”特征突显 镇江城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。主城： 北起长江，南至 312 国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按 85 万人、 80 平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。 东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区。按 人、 31 平方 公里建设用地规划。 西翼： 主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。按 人、 15 平方公里建设用地规划。 6、 发展方向 ：由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“ T”字型 。按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“ T”字型发展。 近期重点 沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。 城市各板块功能设置如下： 主城核心区： 以商业金融、旅 游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。 南徐新城： 城市次中心。由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。 丁卯新城： 城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园区。 谷阳新城： 城市南部地区中心。以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。 南山风景区： 城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园。 （二） 镇江宏观经济特征 1、 年 来呈稳步上涨趋势，增幅亦高于全国平均水平，但居江苏沿江八市下游水平。 镇江市经济平稳较快运行，地区生产总值持续稳定上升， 2009 年实现地区生产总值 元，按可比价计算，比上年增长 。近年来增幅均高于全国平均水平。 在江苏省沿江八市横向比较中，镇江市地区生产总值明显低于苏南其他四市以及苏中地区的南通和扬州两市，仅略高于泰州。 4 2、 镇江市人均地区生产总值 持续增长， 2009 年人均地区生产总值 54732 元，折合美元为 元，涨幅高达 与江苏沿江八市相比，镇江市 2009 年人均 于中等水平，与苏南地区差距明显，高于苏中三市。 镇江市 0 4 - 0 9 年度 G D P 总量7 8 1 . 1 68 7 1 . 6 71 0 2 5 . 3 112131 4 0 8 . 1 41 6 7 2 . 0 81 3 . 7 0 %1 2 . 8 0 %16%1 5 . 2 0 %1 5 . 0 0 %1 4 . 7 0 %0200400600800100012001400160018002004 2005 2006 2007 2008 2009亿元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %G D P 总量 增幅2009 年江苏省沿江 8 市 G D P 总量对比4 2 3 0 . 2 6774049922 5 1 8 . 71 6 7 2 . 0 82 8 7 2 . 81 8 5 6 . 3 91 6 5 1 . 0 21 1 . 5 0 %1 1 . 5 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 7 0 %1 3 . 7 0 %1 3 . 8 0 %1 3 . 8 0 % 1 3 . 8 0 %0100020003000400050006000700080009000南京 苏州 无锡 常州 镇江 南通 扬州 泰州亿元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %总量 增幅镇江市0 4 - 0 9 年度人均G D . 1 0 %1 5 . 2 0 %1 4 . 7 0 %2 3 . 5 8 %2 3 . 3 0 %1 4 . 4 0 %01000020000300004000050000600002004 2005 2006 2007 2008 2009元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均 G D P 增幅2009 年江苏省沿江 8 市人均 G D P 对比5529081151701035473240231 41406354981168502 . 7 3 %2 3 . 5 8 %9 . 5 0 %3 1 . 2 8 %4 1 . 2 5 %1 4 . 8 1 %1 7 . 4 2 % 1 7 . 3 3 %020000400006000080000100000120000140000南京 苏州 无锡 常州 镇江 南通 扬州 泰州元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %总量 增幅 5 3、 社会固定资产投资 ：总量偏低，但其增幅明显，居江苏沿江八市之首 镇江市固定资产投资额近年来步伐加快， 2009 元，增幅为 接近前一年的两倍。与江苏沿江八市相比，镇江市 2009 年固定资产投资总额仅略高于扬州，与苏南地区差距明显。但其增幅明显，是绝大部分沿江城市的两倍，居于首位。在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设投资 占据较大比重，政府对于城市建设投入的力度在不断加大。随着 “南山北水 ”、 “两铁 ”镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长。大规模的拆迁是政府最奏效的举措，为房地产市场制造了巨大的刚性需求的同时，也加大了镇江市固定资产投资空间。 4、 社会消费品零售总额 ： 消费需求充分释放，增幅明显，居沿江八市之首，潜力迅猛。镇江市消费市场持续趋旺，近年来社会消费品零售总额持续上涨， 2009年全市实现社会消费品零售总额 元，比上年增长 ，较之去年增幅略有下降。在江苏沿江 八市横向对比中，镇江市消费品零售总额处于下游水平，但其增幅明显，居于首位。 镇江市 0 4 - 0 9 年度社会固定资产投资情况3 2 0 . 54 0 4 . 7 55 0 1 . 1 85 8 8 . 0 27 1 8 . 51 0 1 0 . 5 73 5 . 1 0 %26%2 3 . 8 0 %23%2 2 . 2 0 %4 0 . 6 0 %0200400600800100012002004 2005 2006 2007 2008 2009亿元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %投资额 增幅2009 年江苏省沿江 8 市社会固定资产总额对比2 6 6 8 . 0 32 9 6 7 . 3 52 3 8 7 . 5 61 7 0 4 . 81 0 1 0 . 5 71 6 3 9 . 5 61 0 0 0 . 11 1 6 6 . 22 3 . 9 0 %1 3 . 6 0 %2 7 . 2 0 %1 7 . 7 0 %4 0 . 6 0 %2 5 . 1 0 %3 5 . 0 0 %2 9 . 5 0 %0500100015002000250030003500南京 苏州 无锡 常州 镇江 南通 扬州 泰州亿元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %总量 增幅 6 5、 人均可支配收入 ：持续增长，有力地支撑起城市居民消费增长人民生活不断改善，镇江城市居民收入稳定增加， 2009 年市区居民可支配收入达 20949 元，比上年增长 在江苏省沿江八市人均可支配收入比较中，镇江处于中等水平，稍低于苏锡常及南京四市，略高于苏中地区三个城市。 6、 人均消费支出 ：稳中有升，消费增长空间巨大，处于沿江八市的中游水平。镇江市 0 4 - 0 9 年社会消费品零售总额1 9 2 . 12 4 1 . 3 72 8 0 . 13 3 1 . 3 64 1 0 . 2 14 8 8 . 51 4 . 2 0 %1 5 . 0 0 %16%1 8 . 3 0 %2 3 . 8 0 %1 9 . 1 0 %01002003004005006002004 2005 2006 2007 2008 2009亿元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %总额 增幅2009 年江苏省沿江 8 市社会消费品零售总额对比1 9 6 1 . 5 81 8 4 6 . 31 6 5 1 . 3 79 0 1 . 44 8 8 . 51 0 8 6 . 1 16194 6 9 . 8 91 8 . 7 0 %1 8 . 7 0 %1 8 . 7 0 %1 9 . 1 0 %1 8 . 9 0 %1 8 . 7 0 %1 9 . 0 0 %1 8 . 8 0 %05001000150020002500南京 苏州 无锡 常州 镇江 南通 扬州 泰州亿元1 8 . 5 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 7 0 %1 8 . 8 0 %1 8 . 9 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 1 0 %1 9 . 2 0 %总量 增幅镇江市 0 4 - 0 9 年度市区居民收入10858123941429116775190402094917%1 4 . 1 0 %1 4 . 9 0 %1 5 . 3 0 %1 3 . 5 0 %1 0 . 4 0 %05000100001500020000250002004 2005 2006 2007 2008 2009元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %市区居民可支配收入 增幅2009 年江苏省沿江 8 市市区居民收入情况对比255042632025027237512094919469 19416180791 0 . 0 0 %1 0 . 2 0 %1 0 . 3 0 %1 0 . 3 0 %1 0 . 4 0 %1 1 . 0 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 9 0 %050001000015000200002500030000南京 苏州 无锡 常州 镇江 南通 扬州 泰州元9 . 0 0 %9 . 5 0 %1 0 . 0 0 %1 0 . 5 0 %1 1 . 0 0 %1 1 . 5 0 %1 2 . 0 0 %1 2 . 5 0 %市区居民可支配收入 增幅 7 在居民可支配收入逐年增长的 带动下，近年来镇江市人均消费支出也呈上涨之势。 2009 年镇江城镇居民人均消费支付达 13031 元，增幅达 与江苏沿江八市进行横向比较，镇江的人均消费支出处于中游水平。 7、 三产结构 ：第二产业占据主导地位，产业结构不断优化调整，产业结构比例为 三产结构上，镇江处于“二、三、一”阶段，第二产业占据着主导地位且呈现稳定增长态势，第三产业将会有刚大发展空间。在沿江八市的比较中，镇江现阶段第一产业的比重仍然相对较高。而随着长三角区域发达城市的产业转 移，镇江作为承接地，其第二产业的发展较为充足，同时也需注意到现阶段镇江的第三产业正处于发展期，镇江的三产结构调整，尚存在较大空间。 目简介 该住宅小区位于镇江润州区，占地面积 30 亩，建筑面积达 50000 平方米，镇江市 0 4 - 0 9 年人均消费支出7374833591961200812217130311 3 . 0 0 %5 . 8 0 %1 0 . 3 0 %3 0 . 6 0 %1 . 8 0 %6 . 7 0 %020004000600080001000012000140002004 2005 2006 2007 2008 2009元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %人均消费 增幅2009 年江苏省沿江 8 市人均消费支出对比1 6 3 3 9 . 1 16402156191596113031 13103 12888121638 . 0 0 % 8 . 0 0 %1 2 . 2 0 %6 . 6 0 % 6 . 7 0 %1 2 . 8 0 %1 1 . 5 0 %1 0 . 7 2 %020004000600080001000012000140001600018000南京 苏州 无锡 常州 镇江 南通 扬州 泰州元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %总量 增幅镇江市0 4 - 0 9 35%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004 2005 2006 2007 2008 2009第一产业 第二产业 第三产业2 0 0 9 江苏省沿江8 6% %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%南京 苏州 无锡 常州 镇江 南通 扬州 泰州第一产业 第二产业 第三产业 8 设计楼层为 15 层，小区整体规划为现代建筑风格。 容积率为 1、 区位优越，交通便利。 该住宅小区 地处 镇江市市区， 周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，交通便利，并且商业资源丰富。 2、已取得证件 国有土地使用证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 制依据 工程测量规范 筑地基基础工程施工及验收规范 下工程防水技术规范 下防水工程施工质量验收规范 体工程质量验收规范 凝土结构工程质量验收规范 面工程施工质量验收规范 筑地面工程施工质量验收规范 筑装饰装修工程质量验收规范 筑节能工程施工质量验收规范 凝土泵送技术规程 10筑工程冬期施工规程 97 9 钢筋焊接及验收实验方法 筋焊接及验收规程 钢筋机械连接通用技术规范 凝土强度检验评定标准 凝土外加剂应用技术规范 料门窗安装及验收规程 工实验方法标准 凝土质量控制标准 缆线路施工及验收规范 筑给排水及采暖工程施工质量验收规范 筑电气工程施工质量验收规范 筑工程质量统一检验标准 筑机械使用安全技术规程 工现场临时用电安全技术规范 筑施工安全检查标准 筑施工高处作业安全技术规范 程网络计划技术规程 1001筑工程施工现场供用电安全规范 筑施工 扣件式钢管脚手架安全规范 筑施工现场环境与卫生标准 筑施工模板安全技术规范 62筑结构可靠度设计统一标准（ 0068 建筑结构荷载规范（ 2001）（ 2006 版） 混凝土结构设计规范（ 2002） 建筑抗震设计规范（ 2001）（ 2008 版） 砌体结构设计规范（ 2001） 高层建筑混凝土结构技术规程（ 2002） 10 第 2 章 市场分析 江市总 体情况 1、 镇江市房地产开发基本情况分析 房地产投资：持续稳步增长， 08 年达到最高值 元，随后呈现小幅回落趋势 2004，镇江市房地产投资额逐年攀升，至 08 年，全市房地产投资额已达 元，达到一个高峰。从增幅来看， 2005 年镇江全市房地产投资上升明显，此后增幅从 2007 年开始逐渐递减。 2009 年，全市投资额出现了小幅下降， 09 年受 08 年金融危机的影响，在初期出现了负增长，随着下半年的销售回升，投资速度加快，但整体还是出现了小幅收窄。 2010 年截止 9 月，镇 江房地产投资总量呈下降趋势 。 施竣工面积： 06 年创高峰后回落，近年稳步增长， 2010 年前三季度施工 增速平稳；竣工 ，小幅回落 镇江市2 0 0 4 2 0 1 0 年9 月房地产投资情况050100150（亿元）- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %全市房地产投资额 全市增幅全市房地产投资额 3 9 . 2 6 0 . 4 8 6 7 . 4 2 8 4 . 3 7 9 7 . 0 3 9 5 . 4 7 7 1 . 0 4全市增幅 2 1 . 4 0 % 5 4 . 2 9 % 1 1 . 4 7 % 2 5 . 1 0 % 1 5 . 1 0 % - 1 . 6 0 %2004 2005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 . 1 0 4 2 0 1 0 年9 月施工、竣工面积020040060080010001200（万）全市施工面积 全市竣工面积全市施工面积 7 5 7 . 5 1 0 0 1 . 5 1100 8 7 8 . 6 8 9 1 1 . 2 1 9 7 8 . 9 3 9 2 4 . 7 5全市竣工面积 1 5 1 . 1 2 2 1 3 . 2 2 3 9 . 2 4 2 3 1 . 5 6 2 8 1 . 7 8 2 9 1 . 2 9 1 2 5 . 4 72004 2005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 . 1 - 9 11 随着镇江房地产市场快速发展，商品房施工面积逐年扩大，在 05 06 年出现了大幅度增长，高峰出现在 2006 年，达到 1100 万， 2007 年回落后增速放缓。 随着施工面积的不断增加，全市商品房竣工面积同时不断增加，除 07 年小幅回落外，总体保持稳步上涨的趋势。 2010 年截止 9 月来看，施工面积保持正常的发展速度，但竣工面积下降明显，未 及 2009 年的一半。 逐年销量：全市销量受市场大势影响， 09 年达到峰值，商品房销量达 住宅销量达 414 万 2004 2007 年，城市建设快速发展，每年全市的销售面积基本保持了 20%以上的增长，到 2008 年，受经济形势及房地产低迷的市场大环境影响，销量出现了大幅下降，甚至不及 06 年水平。 2009 年，全市销量突飞猛进，达到峰值，商品房销售面积达 ，其中住宅销售面积为 414 万，销量比 08 年翻了一番多。一方面城市改造、拆迁进程的加快，推动了房地产市场的发展，另一 方面整体市场的快速回暖，持续了大半年的销售热潮，使得全年的销售面积迅猛增长。 2010 年年初房地产市场保持了高速增长，到 4 月新政之后，销售持续回落，8才开始有回暖迹象，因此截止 10 月，销售面积比 09 年有较大幅度的下降。 逐年售价：成交价格逐年递增，但增速趋缓，当前商品住宅成交均价达 4955 元 / 镇江市2 0 0 4 2 0 1 0 年1 0 月商品房、住宅销售面积0100200300400500（万）商品房 住宅商品房 14 005 2006 2007 2008 2009 0 4 2 0 1 0 年1 0 月商品住宅成交价格分析01000200030004000500060000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %成交价格（元/ ） 增幅（% ）成交价格（元 / ） 2581 2910 3043 3508 4023 4634 4955增幅（ % ） 1 7 . 2 1 % 1 2 . 7 5 % 4 . 5 7 % 1 5 . 2 7 % 1 4 . 6 8 % 1 5 . 2 0 % 6 . 9 0 %2004 2005 2006 2007 2008 20092 0 1 0 . 1 10 12 2004 2006 年，虽每年的成交价格都呈现上涨趋势，但增幅却是逐年下降，05 年到 06 年期间，国家进行了宏观调控，价格增长速度有所放缓。 2007 年之后，市场进入了快速发展期， 2008 年，虽受金 融危机的影响，全市商品房销售出现拐点，但销售均价持续增长， 2010 年截止 10 月，住宅年销售均价达 4955 元 /。 受国家调控影响，镇江房价增幅在 2006 年和 2010 年有所下降，其余年份基本保持在 10%以上的增速，发展较快。 成交面积：受居住习惯影响，成交面积段主要集中于 100三房及 80适型两房 从成交套数上来看， 80户型的成交量达到 6342 套，其次为两大改善型户型的面积段 100、 120，两者成交比例相当，达到 4672 套， 4615 套，分别占比 成交面积上， 120的成交量最高，达到 59 万多，占到总成交的 其次为 80，占到了 目所在区域情况 板块行情：润州区成交量价居首位，京口区成交量价居中游，丁卯成交量虽少，但价格仍居中游 润州区因为万达、万科等几大项目的支撑，在 1的销售中，超过丹徒排在全市第一，销量达到 37 万多，占据主城的三分之一多；丁卯区在售项目较少，整体销售量只有 10 万多，该区域目前在售的主要项目为永隆城市广场。 润州区成 交均价达到 7088 元 /，远远高于其他各区，丁卯区虽成交量较少，但成交均价还是达到了 5463 元 /，该区随着房地产市场的逐渐成熟，销售价格也在一路走高。 镇江2 0 1 0 年1 - 1 0 月商品住宅分面积段成交数据分析020004000600080000100000200000300000400000500000600000700000成交套数（套） 成交面积（）成交套数（套） 1173 6342 4672 4615 1593 1755成交面积（） 7 1 9 9 3 . 3 5 7 5 3 4 7 . 3 5 1 4 1 0 7 . 9 5 9 7 1 8 2 . 6 2 2 1 6 3 7 . 5 3 9 6 6 7 5 . 480 以下 8 0 - 1 0 0 1 0 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 4 0 1 4 0 - 1 6 0 160 以上 13 新政影响： 5 月成交量价齐跌，价格 6 月达最低，销量 7 月触底，随后量价齐升， 9 月销售均价达新高 5426 元 / 2010 年，镇江整体市场的销售随政策影响而变化， 政之后，销量持续下降，直至 8 月开始回暖，到 10 月，销量达到今年最高值 。 9 月底政策再次收紧，市场对于新政的消化 还需一定时日，因此， 10 月的销售数据尚未体现。 2010 年的销售价格也出现了一定的起伏， 6 月出现了今年的最低值，但到 7月则快速上升，到 9 月达到了最高值 5426 元 /， 10 月略有下降，降幅为 2010 年 1 - 1 0 月主城各区域成交数据分析2 3 . 8 73 7 . 5 11 0 . 2 73 3 . 3 243405463708859320510152025303540京口 润州 丁卯 丹徒010002000300040005000600070008000销售面积（万） 销售均价（元/ ）2 0 1 0 年1 - 1 0 月主城各区成交面积分析润州,3 7 5 0 5 7 . 6 1 35%丁卯,1 0 2 7 1 8 . 0 2 10%京口,2 3 8 6 5 6 . 5 7 23%丹徒,3 3 3 2 2 5 . 3 6 32%2 0 1 0 年1 - 1 0 月全市成交数据分析010203040500100020003000400050006000销售面积（万） 销售均价（元/ ）销售面积（万） 2 2 . 5 5 1 2 . 3 9 2 4 . 8 8 3 4 . 0 3 1 9 . 5 6 1 8 . 3 1 1 5 . 1 4 1 9 . 8 5 3 0 . 0 8 4 1 . 4销售均价（元 / ） 4646 4888 4744 4999 4646 4367 4774 5190 5426 52961 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 14 第 3 章 规划设计分析 要规划设计 1、 绿化系统 绿化系统由点，线，面构成。点为住宅屋面花园，线为各林荫道路（不搞水泥地板），面为中心花园及组团绿化。 2、 道路系统 实现 “三不见 ”区内不见停车，不见档口，不见水泥路。人车分流是很多小区都在提倡的，但真正做到的却很少，小区的所有机动车一 律从主 F 道进入地下室，各大地下室由地下环形车道相连，使机动车辆出入有序，停靠方便。 3，建筑设计 （ 1）平面设计 ： 小区平面设计依据私密性原则，动静分离，净污分离，所有的厅房都能直接采光通风，窗地之比符合相关 节能规范，充分考虑了亚热带特点，有效组织散热通风。 地下室为停车场，一楼可为商业街，二楼至十五楼为住宅区。 （ 2）高使用率的户型 ： 整个小区户型都具有较高的使用率，高达 85%这对于相对比较高档的楼盘来说是相当少见的。 （ 3）立体布局 ： 立体布局以高层，小高层规划组合，顶层结合复式退台处理成为理想的空中花园， 整个建筑群体高低错落有致，层次丰富，强化了居住建筑的传统和人文色彩，具有鲜明的岭南风情和时代感。活泼生动的建筑体量和丰富多样的轮廓线，构成小区建筑特色，成为整个城市的一道靓丽风景。 4、主要设计荷载 1） 风、雪荷载 基本风压 本雪压为 2） 楼地面使用活荷载 （ 1）商场 （ 2）楼梯，自动扶手 3）影城 （ 4）卫生间 5）上人屋面 （ 6）非上人屋面 7）有关设备用房按各专业要求设计。 5、抗震设防 本工程抗震设防烈度为 6 度，基本地震加速度值为 计地震分组为第一组。 6、安全消防 15 本工程为一类高层建筑，所有消防负荷均按一级负荷供电，采用双电源末端切换的供电方式，其切换箱要求自带闭锁装置以防止双电源并列运行。消防线路，电缆采用耐火型电缆，穿管线路尽量暗敷在非燃烧的结构体内，需要明敷的穿管线路在管外涂耐火涂料。 设有火灾疏散用的应急照明和标志灯，要 求带蓄电池，其供电时间大于 30分钟。所有平时可关断的应急照明灯可由消防控制中心统一控制，火灾时全部开启。电源为双电源，末端切换。 7、接地保护系统 所有电力设备的外壳及事故情况下可能带电部分实行保护接地。变压器中性点直接接地。接地型式均采用 统。 8、防雷系统 按建筑物防雷设计规范，本工程属第三类防雷建筑物。将屋顶上所有金属构件与屋面避雷网连成整体，以钢筋混凝土柱中之钢筋为引下线，利用基础内钢筋作为接地极，将 45 米及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接。 目定位 采用三面 相交定位法 此地皮为 20000 平方米，在市区，周围商业广场密集，没有太大空间，而且镇江住房市场比较紧俏，建立小高层不仅可以使单位面积费用降低，也可以使该土地得到最大化利用。 16 争战略定位 优势：在市中心区，周边生活、教育配套成熟，交通便利。所以需要发挥优势，抢占机会，与周边配套建立联系，打造补充式特色商业，吸引时尚白领置业，发挥优势，转化威胁，通过定位形成核心竞争力，通过发展模式差异规避其竞争。 劣势：附近居住人口杂乱，居住环境较差， 总结：利用机会，克服劣势，打造区域 标识，充实物业内涵，提升区域形象，减少劣势，避免威胁，控制产品面积以控制总价，形成竞争优势 标客源定位 我们的客户是这样一种人：充满活力，热爱生命，对未来充满信心 他们可以是：积极向上的白领，与镇江有缘的商人，兢兢业业的公务员，精明的投资客 化形象定位 定位语：高档享受型住宅 支持点： 随着房地产市场发展信心的爆棚，镇江大有向