房地产项目可行性研究分析报告可行性研究报告

- 1 - 房地产项目可行性研究 分析 报告 - 2 - 第一部分 项目概况分析 一、 项目基本情况介绍 二、项目开发企业介绍（内容可选） 1. 开发企业的基本情况介绍 2. 开发企业的组织机构介绍 3. 开发企业的管理团队介绍 4. 开发企业的经营情况介绍 三、项目产生背景 第二部分 项目市场调查分析 一、 项目投资环境分析 （ 1）全国政策环境分析 A金融政策分析 B土地政策分 析 （ 2）城市政策环境分析 - 3 - （ 1）全国经济环境分析（内容可选） A国民经济整体情况分析 B固定资产投资分析 C通货膨胀分析 D消费需求分析 E重大利好事件分析 （ 2）城市经济环境分（内容可选） A城市主要经济指标分析 B城市固定资产投资分析 C城市引进外资情况分析 D城市重大经济项目分析 E城市经济发展历程分析 F城市经济预测分析 （ 1）城市自然地理情况分析 （ 2）城市历史文化分析 （ 3） 城市 人 口情况分析 划分析 二、项目竞争环境分析 - 4 - （ 1）全国房地产市场分析 （ 2）城市房地产市场分析 B城市房地产市场价格分析 D城市房地产市场供给情况分析 （ A）产品类型的供给情况分析 （ B）土地供给情况分析 （ C）产品的开工咯和竣工情况分析 （ 1）板块范围的界定 （ 2）项目所在板块情况分析 （ 3）板块产品特征分析 （ 4）板块间的对比分析 容可选） （ 1）住宅开发项目的竞争对手分析 （ 2）商业开发肥肉竞争对手分析 （ 3）综合开发项目的竞争对手分析 三、项目客户群分析 1. 项目客户群购买能力分析 2. 项目客户群消费动机分析 - 5 - 3. 项目客户群年龄结构分析 4. 项目客户群家庭人口因素分析 5. 项目客户群教育水平分析 6. 项目客户群考虑因素分析 （ 1）价格因素分析 （ 2）环境因素分析 （ 3）产品类型因素分析 （ 4）风水因素分析 四、项目 析表 五 、项目定位分析 （ 1）客户职业定位 （ 2）客户特征定位 （ 3）客户收入定位 （ 4）客户需求定位 （ 1）项目开发主题 - 6 - （ 2）项目产品档次 （ 3）项目产品类型（提出两种以上方案进行优选） 第三部分 项目规划设计建议与进度安排 一、 项目规划设计建议 二、项目开发进度安排 第四部分 项目费用估算 一、 项目开发成本估 算 - 7 - 二、项目开发费用估算 三、编写投资成本费用估算表 表 13资成本费用估算表 序号 项目 计算依据 单价 /（元 / ） 合计 /万元 一 开发成本 1 1 土地费用 土地费用 =土地使用出让金 +拆迁安置补偿费 +征地费用 2 前 期工程费用 一般占到建筑安装工程费的 3% 3 基础设施建设费 一般占到建筑安装工程费的 15%左右 4 建筑安装工程费 根据楼层和结构进行估算 5 公共配套设施建设费 可以按建筑安装工程费用的 3%行估算 6 开发期间税费 可以用建筑安装工程费用的 8%行估算 7 其他税费 按实际 计算也可用建筑安装工程费用的 3%进行估算 8 不可预见费 1% 二 开发费用 9 9 管理费用 开发成本的 2% 10 财务费用 按实际计算 11 销售费用 销售收入的 3% 三 合计 - 8 - 四、开发期经营税费的计算 编写与交易有关的税费表 表 13费表 序号 交易税费的类别 计算依据 1 营业税 销售收入 5% 2 城市维护建设税 营业税 7%（外资企业免征 3 教育费附加 营业税 3（外资企业免征 4 防洪工程维护费（此项各地征 收不一样 销售收入 5 印花税 销售收入 6 交易服务费 销售收入 或房地产交易价 的 合计 销售收入 如果没有防洪工程维护费，则为销售收入 第五部分 项目资金筹措 表 13销售收入与经营税金及附加估算表 序号 项目 合计 1 2 3 N 1 销售收入 销售面积 单位售价 销售比例 2 经营税金及税金附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 表 13借款还本付息表 序号 项目 合计 1 2 3 1 借款还本付息 初借款本息累计 本金 - 9 - 利息 期借款 期应计利息 期还本 期付息 2 借款偿还资金来源 润 旧费 销费 他还款资金 第六部分 项目财务评价 一、 盈利能力分析 （ 1）利润总额（简称 利润或税前利润 ） =经营收入 管理费用 财务费用 土地增值税 （ 2）投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率） =年平均利润总额总投资 100% （ 3）投资净利率 =年平均净利率总投资 100% （ 4）资本金利润率 =年平均利润总额资本金 100% （ 5）销售净利率 =年平均所得税后利润总额资本金100% （ 6）销售净利率 =税后利润销售收入 100% （ 7）销售毛利率 =（税前利润 +开发费用）销售收入 100% （ 8）成本利润率 =（销售收入 投资总额）投资总额 100% - 10 - （ 9）静态投资回收期 =（累计净现金流量开始出现正值期数 +（上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量） （ 10） 表 13损益表（单位：万元） 序号 项目 合计 1 2 3 N 1 经营收入 售收入 出租收入 自营收入 2 经营成本 品房经营成本 出租房经营成本 3 运营成本 4 修理费用 5 经营税金及附加 6 土地增值税 7 利润 总额 8 所得税 9 税后利润 余公积金 应付利润 未分配利润 （ 1）财务内部收益率（ 1( ) (1 ) 0n C O F I R R (2)财务净现值（ 1( ) (1 )D P V C I C O F I R R （ 3）动态投资回收期 1( ) (1 ) 0D C O F I R R - 11 - （ 4）现金流量表 表 13全部投资财务现金流量表 序号 项目 合计 1 2 3 N 1 现金流量 售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 2 现金流出 发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 3 净现金流量 4 累积净现金流量 表 13序号 项目 合计 1 2 3 N 1 现 金流量 售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 2 现金流出 发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 - 12 - 款本金偿还 借款利息支付 3 净现金流量 4 累积净现金流量 二、清偿能力分 析 简化计算每期应计利息 =（期初借款本息累计 +本期借款 2）利率。 款偿还后开始出现盈余期数 （当期偿还借款额当期可用于还款的资金额）。 资产负债率 =负债总额资产总额 100%，其中负债总额 =流动负债 +长期负债。 流动比率 =流动资产流动负债 速动比率 =速动资产流动负债，速动资产 =流动资产 6. 表 13 资产负债表 序号 项目 合计 1 2 3 N 1 资产 流动资金 应收账款 存货 现金 - 13 - 计盈余资金 在建工程 固定资产净值 无形及递延资产净值 2 负债 流动负债 应付账款 流动资金借款 其他短期借款 长期借款 经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计 3 所有者权益 本金 资本公积金 盈余公积 金 累计未分配利润 计算指标： %） %） %） 三、资金平衡分析 表 13资金来源与运用表 序号 项目 合计 1 2 3 N 1 资金来源 售收入 出租收入 自营收入 自有资金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 2 资金运用 发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 - 14 - 地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付 3 盈余资金 4 累计盈余资金 表 13投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 1 2 3 N 1 项目总投资 发建设投资 经营资金 2 资金筹措 本金 借贷资金 预售收入 预租收入 其他收入 第七部分 项目不确定性分析 容可选） 销售价格敏感性分析、土地取得价格敏感性分析。 容可选） 最低销售价格、最高取得价格。 第八部分 项目方案比选 当只有一种开发方案时则不需要进行项目方案比选 第九部分 项目法律及政策性风险分析（内容可选） （ 1） 项目用地法律手续分析 （ 2）项目合作方式及其风险分析 - 15 - （ 1）项目市场风险分析 （ 2）项目经营风险分析 （ 3）项目金融风险分析 （ 4）项目技术和自然环境风险分析 第十部分 项目可行性研究结论与建议 这是 一份借鉴了国内几家最著名且最成功的房地产开发企业的可行性研究报告整合而成的房地产项目可行性研究报告标准编写模板。该模板特别适合于房地产开发企业进行跨区域开发拿地之前所做的项目可行性研究报告，还特别适合于土地竞标前的报价分析。 （ 1）外部因素 A分析城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即 将颁布等。 B、分析宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如：项目处在浦东，要说明浦东在伤害的地位及作为全国重点开发区的情况。 C分析项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 - 16 - （ 2）内部因素 展规划的意义（一般 3），在公司发展中的地位（手法是否核心项目） B分析公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。 C从公 司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项开发的意义。 （ 1）项目位置 分析项目宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记处宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、政府办公地、机场等）的相对位置和距离。 （ 2）宗地现状 至范围 B分析地势平坦状况，注明自然标高及与周边地势比较； C分析地面现状，包括宗地内是否 有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素， - 17 - 并计算因此而损失的实际用 地面积； D分析地面现有民居情况，包括具体居住人数、户数。地面有工厂的，要分析工厂的数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； E地下情况分析，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有撞击及地下建筑和结构等。地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建； F分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； G地址情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 H附图 平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地 貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 （ 3）项目周边的社区配套 A周边 3000（ a）交通状况分析：公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开发商自己解决；现有交通捷运系统，近期或规划中是否 有地铁、轻轨等交通状况有重大影响的工程。 - 18 - 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。 （ b）教育：大中小学及教育质量情况。 （ c）医院等级和医疗水平。 （ d） 大型购物中心，主要 商业和菜市场。 （ f）公园。 （ g）银行。 （ h）邮局。 （ I）其他。 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 B宗地周边 3000m 外但可辐射范围内主要社区配套现状 具体内容分要求参考“ 000m 范围内的社区配套分析” （ 4）项目周边环境分析（根据个案特性描述，没有的可以不写） B空气状况； C噪声情况； D污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）； E危险源情况（如高压线、放射性、 物品生产或仓储基地等）； - 19 - F周边景观； G风水情况； H近期或规划中周边环境的主要变化，如 道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等； I其他。 （ 5）大市政配套分析（一下分析都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 B供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 C污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 D通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、设计线路成本等。 F燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 G供热水及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 （ 6）规划控制要点 A总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、 - 20 - 道路面积； B 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积； C综合容积率、住宅容积率； D建筑密度； E控高； F绿化率； G其他。 （ 7）土地价格 土地价格的计算方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 性风险分析 （ 1）合作方式及条件 A合作方式基本情况：合作名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。 B合作方式：例如，一次性买断土地、建后分房和分面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外 ，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 C付款进度及其与拿地程序的配合。 - 21 - E与合作方式相关的其他法律规定。 （ 2）土地法律性质评估 土地所有权归属，土地使用权归属，土地的用途。 B规划 规划所有权归属，规划使用权归属，规划的用途。 （ 3）取得土地使用权的程序评估 A取得土地使用权的程序。 B取得土地使用权需要的工作日。 C取得商品房用地土地使用权所需条件。 D取得土地使用权的风险及控制，即取得土地使用权存在的不确定因素及解决。 （ 4）土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 策支持或障碍。 C土地性质变更需要的工作日。 （ 5）政策性风险评估 分析由于城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素而导致项目终断开发、报批报 建流程无法完成，项目开发期间土地性质变更受挫而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 - 22 - （ 6）总体评价 项目开发对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险 的可控性进行评价。如：签约合同中明显对本公司不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 （ 1）区域房地产市场状况分析 A区域房地产市场简述 形成时间；各档次房地产项目在区域内的分布状况；购买人群变化。 B区域房地产市场各项指标成长状况（近 3 开工 量、竣工量、销售量、供需比、平均销售。 （ 2）区域内供应产品特征 A各档次产品的供应状况 B各档次产品的集合特征（尤其研究与本项目类似档次物业的特征）； C区域内竞争楼盘状况分析 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片 。 品供应量和产 - 23 - 品类型。 E分析：本项目在区域市场内的机会点。 F结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势； 本项目所在位置的价位区间和本项目开发产品的 价位区间及产品形式； 本项目在区域内开发市场潜力； 本项目在开发中的营销焦点问题。 （ 3）区域目标客户群研究 立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）。 项目目标客户群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 （ 4）目标定位 标人群特征、来源区域、行业特征； B产品定位。 （ 1）初步规划设计思路 A概念设计：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 B主要产品类型：多层 、高层，还是连拍别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比列 。 - 24 - C节能和环保型建筑材料选用的考虑。 D在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 大型项目，地营造大社会概念的考虑。 （ 2）规划设计的可行性分析 A 分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下 ，制造出的产品时申明类型和特征，是否符合前面提及的规划设计概念和本公司所追寻的各种档次高品质住宅的要求。这主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 B容积率变化对产品 设计概念、产品类型和特征的影响。 ：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 D项目周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 E周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、 体育娱乐公园等休闲场所、银行、 - 25 - 医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。 G市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制和总价控制原则与产品类型和产品特征设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，并说明如何解决。 （ 1）土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 （ 2）宗地立即开发与作为土地储备的优缺点分析 （ 3）工程计划 工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和 片区市场的占有率。 （ 4）销售计划 各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现可行性。 （ 1）成本费用估算 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（即开发成本加开发费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表 13 - 26 - 表 13本估算表 项目 投资总额 /万元 单位成本（元 / ） 土地费用 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套费用 开发间接费 开发成本小计 营销费用 管理费用 总计 （ 2）税务分析 A营业税及附加； B所得税； 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身使用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的而过程是什么。 期地价、前期费用、基础工程费、建安费、配套费、开发间接费等的投入安排。 B资金回款计划：各期销售回款计划。 C资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融 资途径。 金占用峰值、实 - 27 - 现先进正流入时间、资金占用月平均额。 A财务评价的假设条件，如是否享受政府各种税费的减免等。 B项目利润、投资利润率及主要经济指标。参照表13 表 13项目利润、投资利润率及主要经济指标表 经济指标 单位指数（元 / ） 项目总金额 /万元 销售收入 开发成本 总投资 销售毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资利润率 表 13项目开发各期利润表 经济指标 2008 年 20 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积 / 单位利润 /（元 / ） 利润 /万元 参照以上内容及表格 ，可根据实际情况增减。 设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比比较，如： 表 13济指标随成本变动表 - 28 - 经济指标 预测成本90% 预测成本 预测成本110% 预测成本120% 总投资 销售毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资利润率 设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 表 13济指标随售价变动表 经济指标 预测成本90% 预测成本 预测成本110% 预测成本120% 营业额 销售毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总 投资利润率 C容积率变动时各项指标的变化 表 13各项指 标随容积率变动表 主要指标 容积率 1 容积率 2 容积率 3 容积率 4 多高层比 营业额 - 29 - 总投资 销售毛利率 税后利润 销售净利率 总投资利润率 （ 1）机构设置 是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 （ 2）人力资源需求 启动项目对各专业（部门）人员的要求，具体人数（重点是专业经理）。 （ 3）人力资源缺口及解决 现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、找平、培训等）。 （ 1）优势 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一贯发展思路等方面论述。 （ 2）劣势 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、 - 30 - 营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一贯发展思路等方面论述。 （ 3）机会 从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 （ 4）结论和建议 （ 1）主要指标测算 A预测直接建造成本（不 包括地价）、售价。 B投资收益分析（参考一下格式）： 表 13投资收益分析表 经济指标 A A+M A+2M A+面地价 总投资 销售毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资利润率 注： 没有地价则 着是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如 100万元，变化值不宜过大。 C根据需要可增加如下测算： - 31 - 表 13增加测算指标 销售净利率 总投资 最高楼地面地价 最高总地价 注： R 代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资利润率等。 （ 2）竞争对手分析 股股东情况。 B总资产、净资产、净利润（每股利润）。 能资金来源，融资能力，资金成本。 要开发的项目。 而分析对手拿地的其实，是否志在必得。 （ 3）制定策略 A分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。 B分 析销售净利率在 10%时可接受的地价或在可接受的吓坏搜净利率时的地价，也可以通过其他指标分析可接受的地价，最终确定最高竞价和投标价。 C把握以微弱优势取得土地使用权或开发权的原则