新购房屋装修费用是否计入固定资产原值

房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税发布时间：2010 年 03月 19日近日，某企业财务人员来电咨询，所在公司对新建办公楼进行装修，所发生装修费用会计上计入了“固定资产固定资产装修”，并单独核算，咨询对发生的装修费是否应计入房屋原值一并缴纳房产税？ 税务机关解答：对于房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定。国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173 号）有明确规定：1、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。2、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。因此，如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据相关文件规定以及会计准则的规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。税务机关建议，今后企业遇到类似问题核算时，应依据判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。（王力生）新购房屋装修费用是否计入固定资产原值？【案例】A 公司和 B 公司在同一时间，分别购买某市某偏远地段的相邻两间店面，面积和市价相同，均为 120 平米，房价 80 万元，购买过程均缴纳了有关税费 2.5 万元。A 公司决定用作仓库，拿到钥匙就搬进货物；B 公司决定做仓库兼发货点，装修后才搬进去，共发生装修费 5 万元。问题：A 公司和 B 公司，固定资产的入账价值各是多少？【税法联接】企业所得税法实施条例（以下简称实施条例）第五十八条：固定资产按照以下方法确定计税基础：(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；(二)自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础；第六十九条：固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础 50%以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长 2 年以上。“大修理支出” 按照固定资产尚可使用年限分期摊销。【讨论】1、A 公司固定资产的入账价值是 82.5 万元（80+2.5）。无可争议。2、那么 B 公司固定资产入价值应该是多少呢？是 82.5 万元，还是 87.5 万元（80+2.5+5）？一种意见认为：根据“外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础” ，B 公司要经过装修，才能达到预定用途，其计价应当是 82.5 万元。问题的焦点是：5 万元的装修费，要不要计入固定资产原值？也即“预定用途” 是什么意思？假定前述意见正确，就会出现如下问题：1）如果 B 公司的资产是自建的，那么“自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础” ，即只要它先进行“竣工结算”，然后进行装修，那么 5 万元装修费就不计入固定资产计税成本了。而外购的房屋也是已经“竣工结算” 了的，为什么要把 5 万元装修费再计入固定资产原值呢。法理上不通。2）房屋开发公司出售交付的房屋，是要经过综合验收才能正式交付的，综合验收是由建委、规划、土地、房管、市政、消防、人防、环保、质检等各部门组织的对房屋工程质量、供水、供热、供电、供气乃至小区绿化、市政及其他附属设施的全面验收，只要验收合格就“达到”了房屋应有的“预定用途”。也正因为如此，A 公司可以即时投入使用。而 B 公司也是可以即时投入使用的；装修只是为了改善人的工作环境或物资保存环境，而不是为了增加房屋的功能价值。3）所得税法规定的房屋折旧年限最短为 20 年，而任何装修都达不到二十年的使用年限。可见装修费用计入固定资产原值是没道理的。那么实施条例第五十八条，为什么会在同一条内出现前后两款相互矛盾的规定呢？让我们看看中国税务报（2008.09.22）“企业所得税法实施条例释义（连载三十七）”中 “直接参与起草和修改工作的有关人员”对该条款的解释：“与会计准则上的规定一致”，“外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费为计税基础。 相关费用，是指使固定资产达到预定可使用状态而发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。”“企业自己建造的，如企业自己建造的厂房、办公楼、机器、设备等”“以竣工结算前发生的支出为计税基础，包括固定资产所需的原材料费用、人工费、管理费、缴纳的相关税费、应予资本化的借款费用等等”“本条对预定可使用状态的把握以工程的竣工结算为标志。 ”从这里我们可以看出, 实施条例第五十八条的立法精神是：第一款实际上主要是针对机器设备的，且外购的固定资产计价中明显不包括装修费；第二款是针对各类自建固定资产的。回到原来的问题，我们就容易理解了，无论是外购还是自建，房屋类固定资产的“预定用途” 是以“竣工结算”为标志的，外购的房屋在出售前是由出售方“竣工结算” 的。【结论】外购房屋的装修费未达到实施条例第六十九条规定的“大修理支出” 标准的是不应计入固定资产原值的。 B 公司固定资产价值应为 82.5 万元。【延伸】房屋开发公司自己留用的开发产品，只要等“竣工结算 ”后，办了房产证且在账面上转入“固定资产”，再进行装修，其装修费未达到实施条例第六十九条规定的“大修理支出”标准的就不必计入固定资产原值了。当然，在经济活动中是有在建工程转让的情况发生，这与今天讨论的问题不在同一范畴。当另行讨论了。附件：1、宁波市地方税务局关于明确 2009 年度企业所得税汇算清缴若干问题的通知(甬地税一201010 号)规定：对自有固定资产装修费用，如装修发生在固定资产竣工结算前，则该费用应并计入固定资产原值，按税法规定期限计提折旧并在企业所得税前扣除。自有固定资产的装修费用如发生在固定资产竣工结算后，则应根据实施条例第六十八条的标准来判断其是否符合固定资产改建支出，如符合，则应增加计税基础;如不符合，则可作为当期费用直接扣除。2、天津市国家税务局对此问题的答复【解答】如果装修费是购入时发生的，应计入固定资产的成本。因为购入时发生装修，表明这个房屋还没达到预定可使用状态，只有经过装修后才能够使用。而固定资产达到预定可使用状态之前所发生的一切合理、必要的支出都应计入成本之中，以折旧的方式在税前扣除。如果装修费是固定资产投入使用后发生的后续支出，根据企业所得税法及企业所得税实施条例规定，只有符合“修理支出达到取得固定资产时的计税基础 50%以上或修理