棚户区改造二期工程项目可行性研究报告

1 棚户区改造二期工程项目 可行性研究报告 2 目 录 1 总论 . 1 目慨况 . 1 告编制单位 . 3 目业主单位简介 . 3 行性研究报告编制依据 . 4 要研究范围及内容 . 4 要研究结论 . 5 目主要经济技术指标 . 6 2 项目提出背景及建设必要性 . 10 目提出的背景 . 10 目建设的必要性 . 15 3 需求分析及建设规模 . 19 求分析 . 19 设规模 . 19 4 项目选址及建设条件 . 22 目选址 . 22 设条件 . 28 5 拆迁安置方案 . 36 迁与安置的依据 . 36 户区改造及拆迁范围 . 36 步拆迁安置方案 . 36 迁安置补偿标准 . 37 迁工程量初步调查 . 37 置住房分配计划 . 38 6 工程方案设计 . 40 目定位 . 40 平面布置 . 40 筑设计方案 . 44 构设计方案 . 48 7 公用工程设计 . 51 排水设计方案 . 51 3 防设计 . 53 风空调工程设计 . 58 电设计 . 59 电和智能化工程设计 . 61 雷设计 . 62 气工程设计 . 62 8 节能设计 . 64 述 . 64 能设计的依据 . 64 目方案采用节能标准及规范的全面性和适宜性 . 64 目能耗状况分析 . 65 能措施 . 67 水措施 . 68 9 环境影响评价 . 69 价依据 . 69 境现状 . 69 目建设对环境的影响 . 70 境保护方案 . 71 境保护对策和措施 . 74 评结论 . 75 10 项目实施进度及招标方案 . 76 目实施进度安排 . 76 标方案 . 76 11 项目组织与管理 . 79 目组织 . 79 目建设管理 . 79 12 投资估算及资金筹措 . 84 资估算 . 84 金筹措 . 101 金使用计划 . 102 款偿还 . 102 13 社会评价 . 104 会影响效果分析 . 104 4 目于所在地区互适性 分析 . 105 会风险分析 . 106 会评价结论 . 106 14 风险分析 . 107 险因素分析 . 107 险评估 . 107 险对策 . 109 15 结论及建议 . 110 论 . 110 议 . 111 1 1 总论 目慨况 目名称 ： 目简介 成功实施“ ， 依 照 国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发 2013 25号 ） 、 四川省 20132017年四川省城市棚户区改造规划的相关精神及要求 拟实施的又一重大的保障房建设民生工程。项目由“安汉新区一期棚户区改造 （丽景苑） 工程”、“小龙片区棚户区改造还房 （二期）建设项目”及“航空港打铁垭三期 还房（ 棚户区改造 ）建设项目”三 部分组成。项目拟改造三片棚户区居民共 2798户，拆迁旧住房256794平方米，新建住 宅面积 275771平方米。 项目的实施对改善 三片 棚户区 居民人居 环境，促进社会稳定，提升城市形象，合理化利用土地， 配合南延、北拓、东扩 ”的 新型 城镇化战略 等方面有着重要的意义，项目实施 的意义深远。 目性质 ：新建 目业主 单位： 目实施单位 1、“安汉新区一期棚户区改造 （丽景苑） 工程” 以下简称 “安汉新区一期棚改项目” 由 公山片区指挥部 负责具体实施 ； 2、“小龙片区棚户区改造 还房 （二期）建设项目” 以下简称“小龙片区二期棚改项目”由 部 负责具体实施 ； 3、“ 房（ 棚户区 ） 改造建设项目” 以下简称“打铁垭三期棚改项目”由 责具体实 2 施 。 设地点 1、 安汉新区一期棚改项目 安置房小区 位于 2、 小龙片区二期棚改 项目安置小区 位于 3、 打铁垭三期棚改 项目安置小区 位于 目建设内容 1、 拆迁 上述三片 棚户区居民 旧房屋； 2、新建三处安置住宅 小区以及配套完善小区总图、给排水、消防、供配电、燃气、环保等室外工程及辅助工程。 设规模 1、 拆迁规模 表 1 拆迁规模一览表 序号 棚户区名称 拆迁户数 (户 ) 拆迁人数 (人 ) 拆迁房屋面积 (平方米 ) 1 安汉新区一期棚户区 982 3801 88268 2 小龙片区 二期 棚户区 916 3912 91286 3 航空港打铁垭三期棚户区 900 3318 77240 4 合 计 2798 11031 256794 2、安置小区建设 用地规模 表 1 建设用地规模一览表 序号 棚户区名称 净用地面积（平方米） 净用地面积（亩） 1 安汉新区一期棚户区 42532 2 小龙片区 二期 棚户区 52947 3 航空港打铁垭三期棚户区 29741 4 合 计 125220 3、 安置房 建筑规模 3 表 1 建筑规模一览表 单位：平方米 序号 棚户区名称 总建筑面积 住宅建筑面积 商业及社区配套建筑面积 地下建筑面积 住宅套数（套） 1 安汉新区一期棚户区 139903 95026 11303 33574 982 2 小龙 片区二期棚户区 118059 97801 9085 11173 916 3 航空港打铁垭三期棚户区 117744 82944 16868 17932 900 4 合 计 375706 275771 37256 62679 2798 目投资 项目总投资 107984万元，其中工程费用 63787万元，工程建设其他费用31070万元（含拆迁补偿费 25764万元），基本预备费 4743万元，建设期利息 8384万元 。 金 筹措 建设 单位自筹资金为 31984万元，商请银行贷款为 76000万元。 设周期： 3年（ 2014年 5月 2017年 4月） 告编制单位 单位名称：重庆国际投资咨询集团有限公司 工程咨询资格等级：甲级 资格证书编号：工咨甲 12820070014 发证机关：国家发展和改革委员会 目业主单位简介 建设单位 名称 ： 法定代表人： 王体刚 注册资本：人民币 22165万元人民币 企业类型：国有独资公司 经营范围 ： 在 公司 从 事国有土地整理并直 4 接投资开发以及投资管理的咨询服务；农副产品 加工及销售；房地产开发、物业管理、基础设施管理、基础设施投资建设及园林绿化。 公司下设综合办、规划建设办、国土安置办、财务审计处四个中层机构，配备了一批具有较高理论水平和较强业务能力的领导干部和工作人员 36人，发展潜力巨大。 行性研究 报告编制依据 1、投资项目可行性研究指南 （试用版） 2、 五部委联发关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保 2009 295号） 3、 国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发 2013 25号 ） 4、 关于印发关于推进全省城市和国有工矿棚户区改造工作 的实施意见的通知（川建发 2010 22号） 5、 2010 2020年） 6、 2010 2020年） 7、 20132017年四川省城市棚户区改造规划 8、 2014年 9、 (南府发 201319号 ) 10、 （高府发 201387号） 11、业主提供的与项目相关的其他各类资料。 要研究范围 及 内容 本报告主要是针对项目的建设背景、必要性、需求分析及规模论证、建筑工程方案、建设进度、组织管理措施等进行分析论证，并按照国家现行的设计规范、规定、定额等估算项目总投资，并提出结论性意见，供建 5 设业主及有关部门决策。 主要研究内容如下： 1、项目提出的背景及必要性分析； 2、根据拆迁安置需求合理确定项目建设规模及建设内容； 3、项目选扯及建设条件研究； 4、 项目建设 方案设计； 5、投资估算及资金筹措方案； 6、项目经济社会效益分析 。 要研究结论 1、本项目拟改造的三片 棚户区分别位于 及东面 正在开发建设的三大新城市组团：安汉新区、北部新城及航空港工业集中区。三大新城市 组团是 镇 化 的重要节点。此三片棚户区均 存在 着 建筑 密度大、使用年限久、房屋质量差、居住人口多、人均面积小、配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大等诸多问题。 为改善此三片棚户居民的居住条件和环境，积极 推进三大新城市组团 的开发建设， 照 20132017年四川省城市棚户区改造规划 、 2014年 等 要求 对此三片棚户区 进行改造 ； 项目的实施对改善 此三片 棚户区 居民 生活环境，促进社会 稳定，提升城市形象，合理化利用土地，促进 经济建设等方面有着重要的意义，项目实施 的意义深远 。 2、本项目新建的三个 安置 小区 总建筑面积 375706平方米，其中住宅面积 275771平方米，其他商业、社区配套、地下车库等用房面积 99935平方米 。 3、本项目 计划 新建住宅 2798套，设计 安置三片棚户区被拆迁居民 2798户 /11031人。 4、三个安置小区建设 总规划 净 用地面积 项目用地性质均符 6 合片区 城市总体规划的要求 ，地块均 邻近城市 主、次 道 路 ，交通方便，市政配套良好 ，选址适宜。 5、三个安置 小区 均 按照相关建设规范， 均 采用高层和多层住宅相结合的布局方式，配备完善商业、社区配套、停车库用房，根据周边条件合理进行交通组织，小区内布置大面积的绿地面积，形成配套完备、环境优美的现代居住小区。 6、 项目总投资 107984万元， 项目建设资金来源 主要由项目业主单位自筹 31984万元，商请银行 中长期 贷款 76000万元。 7、 项目实施符合国家及地方的大政方针，实施后社会、经济效益突出。通过 本 项目的建设，将有效 改 善三片棚户区居民的居住条件，消除各种灾害隐患，促进社会稳定，为 团 开发建设的稳定推进 ， 创造了良 好的基础条件。 8、 项目建设 主要为住宅及配套的商业、社区管理及物业管理用房等，目前这些的设计及施工技术均十分成熟 。项目以土建工程为主，技术单纯，易于推进实施。 综上所述，本项目建设必要，总体可行，建议立项支持 。 目 主要经济技术指标 见表 17 表 1 4 主要技术经济指标 序号 项 目 单位 安汉新区 一期 小龙片区 二期 打铁垭 三期 合计 备注 1 净用地面积 2532 52947 29741 125220 2 基底面积 1058 13179 8922 33159 3 总建筑面积 39903 118059 117744 375706 4 计入容积率总建筑面积 06329 106886 99812 313027 宅面积 5026 97801 82944 275771 业建筑面积 0602 8556 16261 35419 套设施建筑面积 01 529 607 1837 管 53 358 420 1431 卫设施 8 40 52 140 防控制用房 0 57 50 107 信用房 0 74 85 159 5 不计入容积率建筑面积 3574 11173 17932 62679 备用房及架空层 289 1888 1186 4363 下车库面积 2285 9285 16746 58316 6 停车位 动车停车位 辆 687 641 560 1888 户均 上机动车停车位 辆 0 421 0 421 下机动车停车位 辆 687 220 560 1467 机动车停车位 辆 982 916 900 2798 户均 1 辆 8 上非机动车停车位 辆 0 0 0 0 下非机动车停车位 辆 982 916 900 2798 7 绿地面积 2760 15884 8982 37625 8 道路面积 4894 14384 9837 39115 9 其它室外硬质铺装面积 820 9500 2000 15320 地面停车位及室外活动 10 容积率 倍 11 绿地率 30 30 12 拟建安置房总户数 套 982 916 900 2798 50 平米 /户 套 137 126 124 387 占总户数的 14% 80米 /户 套 550 519 510 1579 占总户数的 56% 约 120 平米 /户 套 295 271 266 832 占总户数的 30% 13 总投资 万元 44373 31099 32512 107984 迁安置费用 万元 8895 8946 7923 25764 设工程投资 万元 32530 19435 21871 73836 筑工程费 万元 28309 16624 18854 63787 程其他费用 万元 2248 1459 1598 5306 本预备费 万元 1973 1352 1419 4743 设期利息 万元 2948 2718 2718 8384 14 资金来源 万元 44373 31099 32512 107984 主自筹 万元 14373 8099 9512 31984 占总投资的 行贷款 万元 30000 23000 23000 76000 占总投资的 9 15 拆迁棚户区住宅 户 982 916 900 2798 16 拆迁住房建筑面积 8268 91286 77240 256794 17 安置房分配计划 户 982 916 900 2798 10 2 项目提出背景及建设必要性 目提出的背景 策 背景 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程 ； 自 2009年起， 我国政府在全国范围内大规模地开展了棚户区改造工程 。 为加大棚户区改造力度，国家、省、市各级政府及相关部门先后出台了国务院关于解决城市 低收入家庭住房困难的若干意见（国发【 2007】 24号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【 2008】 131号），住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行等五部门联合发布关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见、住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保【 2009】 295号）、四川省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区 改造有关问题的通知及四川省棚户区改造工程实施方案（川办发【 2009】 14号）等棚户区改造的指导性文件。 据住房城乡建设部统计显示，我国在 过去的 2009 2012年内约改造了 5000万平方米棚户区，近 100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。 党的 十八大 报告提出，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，要求“必须以改善需求结构、优化 产业 结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题”，推进经济结构战略性调整。 提出 “要 继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求 ”。李克强总理指出要继续推进保障房建设，加大棚户区改造力度 。 据国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发 2013 25 11 号 ） ，我国将在 5年内（ 2013 2017年）继续改造各类棚户区 1000万户 ； 2014政府工作报告中明确提出，今后一个时期，改造约 1亿人居住的城 镇棚户区和城中村；中央预算内投资拟增加到 4576亿元，重点投向就是保障性安居工程等领域。仅 2014年全年就计划改造 470万户以上，预计完成投资将超过1万亿元。日前，国家已经出台相应的支持政策 “ 国务院常务会议提出加快棚户区改造，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设 ” 。 2014年 3月四川省公布了 四川省人民政府关于加快推进危旧房棚户区改造工作的实施意见 ， 意见提出，2013年至 2017年，全省改造危旧房棚户区约 150万户； 2020年前，基本完成城镇现有危旧房和各 类棚户区改造 。 2014年 四川省计划 改造城市棚户区和城中村 造老旧住宅区和古街古建筑综合整治 造行业棚户区（危旧房） 造小城镇危旧房 本项目已被四川省住建厅列入 2013 2017年度四川省城市棚户区改造规划 。 本项目所在区域 川 盆地东北部，川东北经济、文化、交通、商贸和信息中心，享有 “ 川北心脏 ”、“ 川北重 镇 ” 之称。 作为川东北老城市， 在大量的属于棚户区性质的平房 。 随着城市化进程的加速推进，新城区与 这些棚户 区形成强烈反差，成为影响社会和谐稳定的重要因素。这些旧城棚户区具有共同点：一是人均住房面积小，居住十分困难。 许多棚户区 人均普遍不足 15平方米，有的甚至不到 5平方米，搭接房、自建房等无产权房较多，且多为几代人同住。二是基础设施功能不配套，生存环境较差。街道狭窄、管线老化、排水不畅、污水横流，脏乱差特别突出 。 三是安全隐患突出，居民安全感缺失。房屋多为木质结构，集中成片且年久失修，尤其是 “512”地震后， 部分房屋墙体开 12 裂、变形，存在垮塌危险；电力设施设备老化，线路乱牵乱绕，极易发生火灾，消防隐患异常突出；偷、盗、抢、黄、赌、毒现象较为严重，居民安全感较低。四是居民就业率低，生活十分困难。企业改制下岗无业人员较多，家庭收入较低、生活极为困难。有的靠摆摊设点经营小本生意养家糊口，有的房屋面积稍大的靠腾出仅有的几平方房屋出租赚点租金补贴家用，无劳动能力的只能靠低保维持生计。五是土地房屋情况复杂，改造整理难度较大。棚户区内既有商业、商住用地，工业企业用地，也有租赁临时用地，还有已出让多年未拆迁开发和权属性质不明用地 ；既有企业改制房，也有房改房、直管公房，还有临时搭建无证房等违章建筑 ，情况非常复杂。 为此， 、市各级政府及相关部门的文件要求，制定了详细的棚户区改造规划，成立了专门的 极实施棚户区改造工作，努力使棚户区群众的居住条件得到明显改善 。 2009年 市 完成 各类棚户区改造 44000套。 012年 对全市棚户区现状进行了调查摸底，将全市城市棚户区、林（垦）区棚户区、城中村、乡镇危旧房分类进行了调查统计，制定了 2013 2015年全市棚户区改造规 划，全市计划改造的城市危旧房和棚户区 94122户，改造面积将达到 560万平方米 。 十二五 ” 期间基本改造完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。 根据 0132015年旧城危旧房和棚户区改造规划 及四川省住建厅、房改委及财政厅联合下发的有关通知要求 ， 2014年 障性住房、棚户区改造 113230套，其中：包括购建公共租赁住房 8230套，改造城市棚户区 105000套。 项目所在地 年来高度重视住房保障工作 ，始终将保障性安 13 居工程作为 “改善人居环境、关注民计民生 ”的重要内容 。 断加大投入力度，创新举措，严格贯彻执行保障性住房建设各项政策措施，及时解决保障性住房建设中存在的困难和问题，积极落实项目，依法完善手续，优先安排资金，保障建设用地，严把工程质量关，加快推进速度，保障性住房建设工作得到有序推进。 2009年 以 来， 航空港工业集中区、江东新区启动了 150多万平方米的棚户区改造，目前，部分项目建成并投入使用。 2012、市关于“十二五”期间棚户区改造的 精神。认真按照 动了“ 先后进行了物流园棚户区、 都京镇 棚户区等棚户区改造， 仅 2013年 就 改造 了 城市棚户区 2500套 。 2014年 、市有关进一步深化棚户区改造的精神，启动“ 计划对安汉新区一期棚户区、小龙片区二期棚户区及航空港打铁垭三期棚户区这三片棚户进行彻底地改造， 共计划改 造棚户区 达 2798户。 造二期工程由“安汉新区一期棚改工程”、“小龙片区二 期棚改项目”及“航空港打铁垭三期棚 改造项目”三部分组成，共计拆迁棚户区居民 2798户，新建总建筑面积为 375706平方米的安置住宅及配套设施。这三片棚户区改造均属于 014 年度城市棚户区改造规划中的城市棚户区改造项目，亦是被列入四川省住建厅 2014年棚户区改造规划的项目。这三片棚户区均存 在如下现状： 1、 建（构）筑物劣质凌乱 三片 棚户区房屋 相当一部分 是上世纪六七十年代修建的，以砖混（木）和穿斗木板房结构为主，面积小，间距小，密度高，巷道窄，布局零乱。 14 2、配套设施不完善、 居住环境十分恶劣 棚户区垃圾 清运车无法进入 。 棚户区目前仅仅接入水、电，燃气系统尚未接入， 许多 住户 仍 以煤为燃料，烟尘弥漫 ，既 污染环境，也不安全。住宅区内厕所为公厕，排污体系尚未建立，雨水和污水自然排放，雨季棚户区水沟敞露，污水横流，垃圾乱堆，蚊蝇滋生，老鼠成群，一直是城乡环境综合治理的死角和盲区，群众怨声载道。人居环境 极 恶劣。 3、 居民生活困难 居民 收入较低，基本没有能力购买商品房， 低保户和低保边缘户比重高。 4、 安全隐患突出 各类危房较多 ： 年久失修，地基下陷，木材朽蚀， 级危房居多。 火灾隐患突出 ： 砖木穿斗木结构房屋较多（部分房 顶用塑料布覆盖），乱拉电线，乱建棚舍，电闸、熔断器等安装在木质板壁上，使用燃煤柴禾，无消防设备器具，巷道狭窄，一旦发生火灾，将 “ 火烧连营 ” 。 治安形势严峻。偷盗、抢劫、抢夺、吸毒者常 “ 借地势 ” 作案 。 表 2 棚户区现状调查一览表 序号 调查项目 安汉新区一期棚户区 小龙片区 二期 棚户区 打铁垭三期棚户区 一 房屋高度 1 1 2 4 3 6 层以上 二 房屋修建年代 1 70 年代以前 2 70代 3 80 年代以后 三 房屋结构 1 木结构 15 2 砖木结构 3 砖混结构 4 框架结构 在上述背景之下， 公司在 府的授权下，决定实施 物 期 工程，对 上述三片 棚户区进行彻底改造，并根据国土部门划拨的地块， 分别 就地建设 三片 棚户区改造 项目 的 集中安置房。本项目的实施对于 实中央、省市有关棚户区改造有关精神文件，形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化特色的新城市，具有积极、现实的意义 ！ 目建设的必要性 国家政策的要求 党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作 。 党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告 ，党的十八大 提 出 “继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求 ”，指出棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程 ； 可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量 ；可以 让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应 。中央政府 在 “十一五” 大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，决定 在“十二五”期间 再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区 1000万户 ， 逐步将非集中成片城市棚