某县“田园世界” 地块项目可行性研究报告

某县“田园世界” 地块项目 可行性研究报告 编制单位：某市某投资管理有限公司 二一三年五月 摘 要 “田园世界”住宅项目位于某县某筒镇菠萝村，属某县新城区开发项目。本报告通过对“田园世界” 3 宗土地共 210 亩的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蟠某筒镇当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 58 万平方米，项目总投资 25 亿元。经测算项目经营利润为 14 亿元，因此项目在经济上具有较强的可行性。 目 录 1 某县房地产市场总体情况 2 项目概述 目基本信息 地信息 划条件 地效果图 3 市场分析与预测 县整体市场需求分析 筒板块住宅市场分析 目优势分析 4 市场策略分析 格策略 5 建设规划和产品方案 划设计方案的指导思想 划方案描述 品方案 筑方案 6 项目开发经营策略和投资估算 目开发经营策略 目投资估算 7 项目开发经营主要风险及对策分析 场风险分析 目的资本风险分析 业风险分析 8 结论与建议 一、某县房地产市场总体情况 某县地处川西平原腹心地带，位于某市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域某”六走廊的中心城 某县 都江堰走廊，是某市都市经济的重要拓展区。 某县距某市区 10 公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银某县之称。全县幅员面积 方公里，辖 14 个镇（街道），总人口 50 万人。某县是四川省某市下辖的一个县。县人民政府驻某筒镇。 随着某县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。众多开发建设巨头的目光投向某县，中信地产集团、深圳花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入某县参与一级土地整理，绿地、龙湖、华润、臵信等 品牌开发商先后进驻某县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值 迅速提升，经营性土地的拍卖价格从 2008 年前的每亩100 240 万元上涨至目前的每亩 400 645 万元，商品房市场均价目前达到 5500 元 /平方米左右。由于某县位于某近郊，区位优势明显。之前由于比较优越的自然条件，导致某县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业的低速发展。近几年，随着现代工业港的大力发展，以及某市主城区的外扩，使得某县经济面临巨大的机遇，也给某县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会。 某县是“八河并流的水上城市，某平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、某市区的重要取水源区。冬无严寒、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家臵业的理想之地。其巨大的土地供应量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空间，是未来城市价值的热点区域、潜力区域。 目前某县房地产主要聚集在三大板块组团 ： 板块 名称 板块主要范围 功能定位 板块主要楼盘 二、项目概述 1、项目基本信息 犀浦 绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约 方公里 高新技术产业区、科研中心 伊莎贝拉、新里派克公馆 红光 由绕城高速 500 米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为 方公里 中高档居住区 正成名城左岸、万基金蓝湾、中铁瑞城西郡英华、华润橡树湾 某筒 某筒镇成灌路以南的城区，面积约 方公里 政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城镇人口集中区 龙湖弗莱明戈、中信未来城、 臵 信 逸 都 花园、中铁奥维尔 项目投资商：某市 有限公司 项目开发商：某 臵业有限公司 项目名称：“田园世界”（暂定） 项目投资商某市某投资管理有限公司拟以产权竞拍方式收购上述两家公司全部股权而获得土地使用权及项目开发权，并为此已组建了专业的投资并购团队，对某县房地产市场做了大量的市场调研，并对该项目做了深入的研究和前期策划，拟将该项目打造成某筒镇标志性的宜居生态楼盘。 2、土地信息： 该项目共 宗土地，总占地约 211 亩， A ， B 号地块占地 。其中 A 号地块由两证组成，分别为 某国用（ 2012）第 （ ）和 某国用（ 2012）第 （ ），某 俊峰臵业有限公司拥有 A 号地块的土地使用权。 B 号地块为 某国用（ 2012）第 （ ），某 臵业有限公司拥有 B 号地块的土地使用权。 土地用地性质为商住用地，其中住宅使用权年限为 2080 年7 月止，商业使用权年限为 2050 年 7 月止。两宗土地地形方正，平整规则，四面临街，目前已达到“六通一平”，可以启动设计报建手续，分别以该项目的一二期顺序实施。 3、规划条件： 容积率 4，商住比为 20： 80，建筑密度 30%，绿地率 30%，建筑限高 100 米。规划指标在某筒镇较优，好于周边建成或在建项目，相对于获地成本，土地利用开发性价比较高。 4、宗地效果图： 三、市场分析与预测 、某县整体市场需求分析： 2008 年之前，某县基本的购买群体为本地原住居民，以第一居所为购买目的，所占比约 75%； 2008 年随着成灌快铁的开通以及某县启动旧城改造，非某县区域人群在某县购买住宅比例骤然放大约占 65%，仍以第一居所为主； 2008 年，某县开始加大旧城改造制度，快速发展区域经济，以旅游资源吸引了众多商家前来投资。而房地产市场也开始提出 5+2 的生活概念，某县的购买群体也表现出购买目的多样化的特点。市场群体购买目的仍以第一居所为主，购买人群来源于某、外地、本地、三州，分别占 65%、 15%、 15%、 5%。 目前某县区域住宅供应仍以三居室为主，并形成两级分化。一种提倡紧凑、功能型居所；另一种为舒适、享受型居所。面 积供应主要集中在 100 平米的三室及 120 平米之间的四室之间。而 80 平米以下的户型市场供应量较少。 市场户型面积供应概况 60 平米以内 80 平米以内 100 平米以内 120 平米以内 140 平米以上 一室两厅 两室两厅 三室两厅 三、四室两厅 四、五室以上 5% 15% 25% 35% 20% 、 某筒板块住宅市场分析 1、某筒板块住宅市场概况 某县三大板块中，由于一直以来是某县主要的政务、经济中心，所以房地产市场最为发达。目前，某筒板块可分为两大片区，包括老城镇片区、东南部新城区，也就是中信蜀都片区。中信集团负责一级土地开发的中信蜀都，规划用地面积约7 平方公里，是某县新政府所在地，未来将是某县新的政治、经济、文化中心，片区发展已经由龙湖弗莱明戈的入市开始。老城镇片区以旧城改造和环线外扩发展为主，政府定位的职能 是城市的商业和文化娱乐中心，可给某筒板块带来一些拆迁户的臵业需求。 2、某筒板块项目物业形态 数据来源：某县房管局 经过多年 较快的发展，目前某筒板块物业类型丰富，从超高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20%的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及别墅物业供应。 3、某筒板块面积段情况 数据来源：某县房管局 同样，房地产市场的发达，使得某筒板块在分面积段供应方面也较为丰富；各个面积段及各种户型均占有一定的比例；占比前三分别是： 120米， 29%， 90米， 24%， 60米， 23%；市场以 120 平米左右的套三户型为主； 4、某筒板块产品客户群体分析 数据来源：中原市场监测 由中原日常市场监测得知，在某筒板块臵业的客户基本上以某筒镇及红光镇本地居民为主，老城镇相对成熟和完善的生活配套使得这部分人群就近臵业；其次，阿坝州、都江堰等周边地区的客户能够占到 23%的比例；某市主城区的客户仅占7%。 、项目优势分析 本项目位于某县某筒镇新城区，毗邻成灌快铁。成灌快铁让某城区、某县、都江堰三地之间构建城市整体的概念。由于能够有效实现对二级城市的客户导入，快铁将对当地经济有极大的推动作用。根据上海、广州等城市的经验来看，凡是轨道交通正式运行的十年里，沿线物业都会出现快速上涨行情。由此看来，某县的轨道交通沿线物业仍将在较长一段时间内处于上涨通道。 1、区位优势 本项目位于某市城西某县某筒镇东南部新城核心区域，人文生态上佳，属于城市未来发展潜力板块，是居家享受的风水优地。 该项目位于某县某筒镇洪石村新城区，紧邻望丛古蜀文化产业园，坐落在某县特色旅游古蜀文化旅游产业带上。古蜀文化旅游产业带沿某彭公路和某花路分布，由以望丛古蜀文化产业园为核心，涵盖古城遗址、鹃城遗址、杨雄墓、平乐寺等古蜀文化遗址和景观。某筒镇为某县的中心城镇，与高新西区邻近、望丛祠文化为房产开发支撑点，并围绕支撑点开发商业地产，目前开发面积幅线扩张，区域市场竞争激烈，先后有华侨凤凰城、中铁集团、中冶集团、花样年、臵信房产、蓝光和骏、舜苑地产、四川国安、某桃源臵业、四川港湘房地产有限公司、西南交大工程技术建设有限公 司等 20 多家房产开发企业来抢占这块市场。 2、周边市政配套调查 银行：中国银行、建行、工行、农行、农村信用社等； 学校：某县一中、某县二小、某筒一小、西南交大信息产业学院等； 医院：某县卫生防疫站、县人民医院、三九八医院、某县中医医院等； 餐饮娱乐：竹林饭店、欧罗巴花园酒店、新外滩酒楼等； 公园：望丛祠公园、石牛公园、烈士陵园等； 3、道路交通及生态环境状况分析 成灌高速、国道 317 线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度 210 公里 /百平方公里，达世界发达地区水平；规划中 的某地铁东西线穿越境内，届时乘地铁 10 分钟可到达某。 境内“七河并流”，花木久负盛名，现在有近 10 万亩花卉苗木，是某市鲜花基地、中国盆景之乡，境内满目清绿，四季花开，生态环境优良。 4、地块及区域原生价值发现与分析 本项目地块区域有两大开发原生价值，一是离望丛祠公园，一是政府新建的行政中心。这两点为本区域开发项目的开发支撑点。新城区住宅建设风格多为现代时尚型；而望丛祠片区多以建设中式、现代中式风格的住宅。结合两者特色及区域环境以及本项目所处的位臵及规划条件我们认为应顺应市场发展，以现代时尚的建筑风格面市，并 树立城市新型精品住宅社区的标杆。 5、 竞争力分析 近年如富士康等外资或内资企业纷纷进入某县。某县常 住及流动人口均增长快速，消费市场巨大，加上众多知名房地产开发企业纷纷入驻某县以争夺市场。使某县房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在某县居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。 鉴于本项目前身系央企中冶，实力雄厚信誉良好，且已建成项目品质高雅，口碑良好，我们可以依托中冶的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段靠近望丛寺文化公园，环境优美，具有 浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于某筒镇近年来的高速发展，致使可建设规模用地越来越少，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供需相对平衡，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 6、 目标市场客户特征和消费行为分析 近两年，本区域内开发项目多达 20 个。我司综合已售完项目、在售项目、待售项目的市场调研后，得出以下结论： 、 客户臵业目的 有多次购房经历的某县人，自住性需求仍很强烈 57% ，说明市场上现有产品仍不是某县人最满意的自住房，不少有购买力的某县人（ 33%）将自住和投资同时列为臵业目的。 、 客户购房原因 客户购房时最关注的因素是价格（ 、交通便利（ 和物业管理（ 。另外，他们对住宅小区的生态环境也较为关注（ 。 、 物业类型 客户对住宅（ 53%）和商铺（ 35%）的需求明强于对写字楼的需求（ 12%），在住宅的物业类型方面，偏好还是倾向于高层住宅非多层物业，其中别墅排屋 小高层 高层 、 户型结构 客户比较偏爱复式结构的高档物业（ 。 选择平层的客户多喜欢 3 房 2 厅 2 卫的户型。 、 理想居住面积 某县人对面积的需求较大，客户的理想居住面积集中在 131米之间，比例超过了 50%。 、 价格承受能力 客户对价格还是比较敏感的， 客户的价格上限在 70万左右。但某县的高端市场也有一定规模，两成的客户可以承受 100 万左右的总价 。 、 商品房交付标准 客户对菜单式装修的概念几乎没有，接近九成的人希望买到毛坯房自己动手装修。 、 车位需求 与购房因素分析中发现的现象相同，客户对车位的需求异常强烈，更有接近三成的受调者需要两个车位。 、 会所设施 客户对会所设施有一定的需求，多集中在健身设施，如健身房（ 27%）、游泳池（ 16%）等，但对具体的高档健身设施概念还比较模糊，如网球场（ 。 、 现有居所的不足 大部分客户对目前居所的不满意主要集中在绿化不好（ 45%）和物管问题（ 30%）。 7 、 项项 目目 析 田园世界 项目市场研究及定位报告 . 项目特性 析 优优 势势 劣 势势 机机 会会 威威 胁胁 项项 目目 所所 在在 区区 域域 位位 置置 非非 常常 好好 项项 目目 周周 边边 文文 化化 氛氛 围围 浓浓 厚厚 当当 地地 高高 端端 群群 体体 的的 购购 买买 欲欲 项项 目目 周周 边边 的的 景景 观观 还还 需需 完完 善善 快快 铁铁 噪噪 音音 问问 题题 地地 块块 布布 局局 问问 题题 开开 发发 模模 式式 , 多多 元元 的的 商商 业业 配配 套套 带带 动动 住住 宅宅 郫郫 县县 旧旧 城城 改改 造造 推推 动动 消消 费费 者者 的的 刚刚 性性 需需 求求 周周 边边 品品 牌牌 开开 发发 商商 项项 目目 密密 集集 新新 的的 “ 国国 十十 条条 ” 等等 政政 策策 出出 台台 ， 造造 成成 部部 分分 消消 费费 者者 持持 币币 观观 望望 四、市场策略分析 房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，房地产商品的组合性，位臵固定性，房地产商品的异质性，即个别性，房地产商品价值的巨额性，房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多，房地产商品更多地受到政府政策的限制，房地产使用的长期性、耐用性等。由于房地产上平的这些特殊性，对房地产的市场策略也变得更加重要和不同。 我们根据房地产的特点和自身的情况将房地产市场策略划分为以下四个层次： （ 1）核心产品层：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体，我们力求为住户提供高品质，低价格的房屋实体； （ 2）形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。我们采用最专业的设计人员，考虑用户的各种设计需求，个性化的户型设计，精品化的住宅建造，我们力求为住户提供一个心仪的居住家园； （ 3）延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装 电视天 线等，我们有完善的售后服务，专业的物业管理公司，提供住户所需的各项个性化装修要求和高品质的物业管理服务，让住户轻轻松松就可以拥有温馨的家园； （ 4）潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。我们在设计中充分考虑现代住宅的需求，提供完善的配套服务设施，停车场，活动广场，小区居委会办公中心，小区内商品服务中心等，让住户在小区内能够满足各项生活需求，拥有清新的家的感觉。 、 产品策略 产品策略的核心是为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位，解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位臵差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。 进过紧密的市场分析和考察，我们将该产品目标人群定位为主要来自某县地区的中高稳定收入者，特别是一些年轻的群体，最求个性张扬的家庭。他们有着很强的住房需求和超前消费的思想意识，可以通过按揭贷款等方式将他们的潜在需求挖掘出来，同时也为社会的安定做好必要的基础工作。 产品组合与优化 产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。在根据目前市场状况和项目的自身特点，注重产品的多样化组合，采取每栋楼都不同的设计形式，建筑风格统一而张显个性，多样 化的户型构造，居住用房和公共服务设施的相应组合。把握市场的旋律，分阶段的推出产品。 、 价格策略 1、 定价策略的核心 在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。我们在制定产品价格方案时，我们根据项目公司的实力和某县地区价格走势采用主动的竞争价格定价策略。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比 较，分高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。 2、 定价策略 在综合考虑开发成本的情况下，我们根据开发进行的不同阶段对价格进行阶段行设臵，设臵四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设臵与此价格相适应的销售比例。 开盘时，采取“试探性”的定价策略，为了能够加速收回资金和有效判定市场需求情况，设定较低价格为 4900元 /察市场的反映情况，收集市场信息，为下一阶段的营销提供参考数据，此阶段销售量控制在 15%。 封顶时，通过前期的市场销售情况进行价格的调整，符合消费者看涨的心理，调整价格为较高水平 5500元 /定此阶段销售量为 25%。 竣工时，房屋建造完成，市场资料充分，市场需求得到较好的释放，拥有实际的房屋可以作为更好的促销手段，采取高价的策略，设定价格为 5900元 /阶段将完成房屋的大部分销售 50%以上。 入住时，此时小区基础配套设施完成，小区环境和质量得到很好的改善和体现，由于大多数购房者都会在之前就完成了房屋的购买，此阶段只是提供少量的房屋，同时，在第一期开 发完成时，暂时减少房屋的供应量，更有利于二期房屋的较高需求的爆发。 二期开发在一期开发和销售的基础上，根据市场情况进行综合价格定位。 3、 促销策略 房地产促销的目 的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。我们结合本公司和项目实际情况，采取以下的促销策略。 （ 1）广告 良好的企业形象，注重企业的宣传和良好形象的建立，通过各种的商誉广告和负责的行为方式已经建立起了良好的口碑。 开发前期在某筒镇的主要人口集中点安放大型的宣传广告牌，在项目所在地安放大型广告牌，在项目销售前期，通过当地新闻媒体扩大宣传。 （ 2）房地产展销会 参加某年度房地产展销会，在必要时开办本公司各大楼盘的综合展销会，通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方 法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。 （ 3）人员推销 由于房地产集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，我们在必要的时候选取优秀的推销人员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，收集现 场的信息，有针对性地对房地产进行推销。扩大该项目的知晓度和认可度。 五、建设规划和产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料供应方案及投资估算的依据。 、规划设计方案的指导思想 1、规划指导思想： 由于项目开发分两期开发，周期较长，因此在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，一定要充分根据开发时的市场情况进行设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人文的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”（政府部门规定的绿化广场部分）两个手法营 造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社区的整体特色。 总体上来说， 此项目的规划方案中建筑单体设计应采用灵活的户型和变化的立体效果。 小区的目标顾客属中高收入的阶层，在规划上，停车泊位，按文件规定住宅不少于 位 /户，大部分业主将拥有 1私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 在设计规划上，建立“城市 社区 小区 组团 院落 家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 2、 强调以人为本的设计原则 营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） 强调居住的均好性 采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区） 完善的配套公建。（幼儿园、会所、便民商业街，以外向型布局，既服务本区又向社区开放） 与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中） 主动创造场地高差。（建筑空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相 渗透，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。下沉的园区泳池结合地下室。） 注重园区周边环境的改造。 建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中。 住宅首层抬高。（住宅首层抬高 ，可使地下车库直接采光通风。 的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰） 立面设计细节丰富、美观 街角处理创造丰富景观层次。 (几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了 4 个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸 ) 空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。 注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。 (大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间 ) 强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。 (利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间 ) 。 空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。 利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间。 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。 (草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气 ) 与其他景观要素结合配臵成景。（使得园区步移景异 ，处处花团锦簇，枝繁叶茂） 室内空间层次丰富，形式多样： 地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台） 多级、多层次的天花造型设计 搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 八角形的 270 度观景主卧室。 、规划方案描述 “田园世界”高档小区项目规划总用地约 210 亩左右，一期占地 130 亩，二期占地 80 亩，地面总建筑面积为 56 万 平方米左右，其中住宅 45 万平方米，商业为 11 万平方米。总居住户数 户，规划总居住人口 人，容积率 化覆盖率 45%。小区内设幼稚园、配套会所、文化中心、生态广场、社区活动中心、游泳池、网球场、商业街、运动区、健康跑道、攀岩壁、人造沙滩游乐区以及医疗中心等，充分的满足业主的日常生活需要。 小区分两期开发，第一期开发 12 栋，二期开发 8 栋，总共将建成 20 栋住宅楼，共计 5000 户，人。小区绿化覆盖率 45%。小区内设幼稚园、配套会所、文化中心、生态广场、社区活动中心、游泳池、网球场、商业街、运动区、健康跑道、攀岩壁、人造沙滩游乐区以及医疗中心等，充分的满足业主的日常生活需要。 1、小区配套设施建议 、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个中型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路 并全部采用地下电缆，整个小区实行 24 小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育、卫星电视等多方位的网络服务。 、每户设独立的水、电、煤气表 ，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 、小区内应设有小型超市、商场、幼儿园等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便，充分体现出社区生活的现代化。 2、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一 种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。 主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 总建筑面积 平方米 居住建筑面积 平方米 公共建筑面积 平方米 居住居数 户 平均每户建筑面积 平方米 平均每户居住人数 人 容积率 绿化率 % 住宅栋数 栋 用 地 平 衡 表 项 目 单 位 数 量 小区规划用地 万 万 万 万 万 、产品方案 小区规划以中高档高层电梯公寓为主，外围或两面配以少量高档多层花园式洋房。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪某县新城高品质和谐住宅区平均层数 层 地下车库面积 平方米 停车位 个 的风貌。 主要居住对象为公务员、商业精英、知识分子、白领阶层等，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型以资参考。 1、参考户型： A 型：（ 82 1 房 2 厅 2 卫 ） B 型：（ 89 2 房 2 厅 2 卫） C 型：（ 120 2+1 房 2 厅 1 卫） D 型（ 173 3 房 2 厅 2 卫） F 型（ 145 4 房 2 厅 2 卫） 2、户型室内效果图： （客厅） （卧室） （卫生间） （厨房） 、建筑方案 1、建筑设计指导思想 、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后至少 10 年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重 ,实现动静分开，洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布臵都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计 、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为 60%，屋面保温防水材料为 90%，管线集中综合布臵为 40%。 、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多 层小洋楼、小高层、）等。 2、 基本原则和要求 （）尊重自然、保护生态的原则建筑及其建成环境要与自然环境协调共生；要尽可能减少人工环境对自然生态平衡的负面影响；人工环境要与自然环境有机结合。 （）节约资源和能源、高效利用的原则建筑的规划设计、施工建造、使用运行和管理维护等一切建筑活动应尽可能节约自然资源和能源消耗；提倡经济、合理、实用、高效，反对铺张、浪费和奢侈；采用人工与自然相结合、现代高新技术与传统适用技术相结合、行政干预与市场经济相结合的方式，最大限度地提高建筑资源和能源的利用率。 （）健康 卫生、无废无污的原则建筑及其建成环境要有利于人的身心健康，避免或减少环境污染，应采用无毒、无害、环保型绿色建材，采用耐久性的、可循环、重复利用的材 料；尽可能充分利用太阳能、风能、地热、地冷等自然清洁能源；应设臵水循环利用系统和固体垃圾、废物的收集、回收和处理系统等；大力发展立体绿化，充分发挥园林绿化保护和改善建筑环境的作用，满足现代人回归自然的心理渴望。 （）灵活开放，适应发展的原则建筑的空间和使用功能应适应社会的发展变化，要求建筑空间应具有包容性，功能应具有综合性，使用应具有灵活性和适应性以及易于发展 的可扩展性，从而使建筑的使用功能具有与其物质结构的耐久性相适应的持久生命力，不仅能很好地满足其当前的使用要求，而且应避免建筑物因其功能失效而大量、频繁地拆除重建，使建筑具有潜在而巨大的节能、节材、节约资金以及减少生产和施工对环境的污染等综合效益。应把建筑及其规划设计当作一个持续不断的动态生长过程，要有预见性地研究建筑与社会发展的互动关系，要做到近期规划与长远规划相结合，为扩建和改造留有余地，提倡“弹性设计”、“预留设计”和“潜伏设计”等，优先采用具有灵活性和可变性的建筑结构和设备系统；发展模块化、标准化、易 于维护、更新的建筑设备和部件等。 （）生态建筑文化和美学艺术的原则绿色建筑应以其独特的建筑技术和艺术方式表达现代生态文化的内涵和审美意识，创造自然健康、亲切舒适、生机勃勃、丰富多彩、具有传统和地方文化意蕴和现 s 代气息的建筑环境艺术。 3 、建筑设计效果图 （外观） （小区绿化） （景观） （高端户型） （会所设施） （地下车库） （底商） 4、建筑方案描述 、建筑艺术与风格 经典都市小区为多层住宅小区，小区以中档两室两厅及三室两厅住宅为主，配以少量高档复式楼。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”及建设“两型社会”的现代设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪某县新城高品质和谐住宅区的风貌。 、建筑特征与结构 本小区内的住宅多为高层建筑，均高 26 层，底层为层高 2米的车库；顶层为复式楼；其他中间层由两室两厅一卫一厨（位于楼栋每层中间部分）及三室两厅两卫一厨（位于楼栋每层的两端）的户型结构组合而成。 、建筑节能 经典都市小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住 宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。 体工程与公用、辅助工程 、 平面布臵与功能要求 在平面布臵时以可持续建筑概念为指导，注重以人为本，方便住户使用为几本原则。住房与绿化设施交叉布臵，同时设臵集中的大片绿化及活动场所。具体布臵参见总平面布臵图。为住户提供完善的配套服务设施，满足居民的日常需求。本项目主体工程为每层 2设计。 、 辅助工程 本项目配套基础设施有道路系统，绿化设施，小区居委会或物业管理办公中心，公共活动广 场等。绿化覆盖小区的大部分地方给居民以田园般的感觉。 六、项目开发经营策略和投资估算 根据本报告前五章的论述与分析，本章着重讨论项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。 一、项目开发经营策略 依据本项目及开发公司的实际情况，本项目宜采取“合作开发，整体规划、分期实施、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。 1、合作开发 本项目由某市 公司（以下简称“ 公司”）定向投资该项目的两家项目开发商：某 臵业有限公司和某 臵业有限公司。中环公司将以上述两家项目开发公司为合作主体，中环公司为合作平台，以股权融资的方式对外合作，期引入有实力的战略合作方，联合收购该项目，共同成立开发经营管理团 队，倾力打造某县精品住宅样板，取得良好的经济和社会效益，回报股东及社会。 2、合作模式 、 公司负责以最低成本获得该项目，也即以合法合规方式获得上述两家项目公司 100%的股权，同时协调企业政府各方关系，保障项目转让的顺畅实施。（ 公司为此次收购已于 2013年 3 月组建了由律师、会计师、投资顾 问等人员组成的投资团队，委托相关专业机构已完成前期投资尽职调查及项目策划）。 、合作方负责融资 5 亿人民币，用于取得某田园世界俊峰臵业有限公司（即第一期 130 亩土地使用权），资金按协定准时到位，资金使用期限 2 年，年息成本不超过 25%，到期还本付息。 、 公司负责项目后续所有的融资工作及开发经营管理，前期合作方持有项目 80%的股份，中环公司持有 20%的股份，由 公司担任或委派法人代表。双方签署合作协议及股权代持协议，按协议约定在 2 年内连 本带息偿还完上述融资资金，中环公司将按协定条款回购合作方持有的该项目 80%的股份。 、具体合作细节以合作协议及股东章程为准。 3、整体规划及分期实施 这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本项目占地面积较大，为 210 亩左右，采用了两期开发计划，因此必须对两期地块进行整体规划，分期实施。该项目开发总建筑面积达 56 万平方米，预计总投资约 26 亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。 根据对项目地块的现状分析，建议该项目以 130 亩地块为突破口。其依据有： 该地块临街环境、交通条件相对较好，宣传也更为方便； 从规划方面考虑，该地块具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待； 从商业价值及景观打造效果考虑，该地块面临望丛寺生态公园，更易注入生态人文理念。 4、力创精品 项目所在地块的素质较好，具有很强的可塑性，通过项目的品牌地塑造，可有效地带动项目销售。同时借助于该项目历史的品牌，可迅速提升开发公司在某县房地产业界的知名度。 二、项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为 26 亿人民币，其中建设投资为 。 详见表 项目总投资估算表，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。 1、 编制依据 1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据； 2）、各种费率依据国家相关文件。 投资估算表 序号 项目 单价 (元/ 数量 金额（元） 1 土地费用 96605512 2 前期费用 20 582916 11658320 测设计费 20 582916 11658320 规报建费 220 582916 128241520 3 工程费用 2200 582916 1282415200 4 销售管理费用 按销售收入的 2%提计 83154512 5 资金成本 250000000 6 不可预见 20000000 7 总投资 2483733384 2、销售收入 根据工程所处位臵、周围环境和某县房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本项目住宅均价定位为 5500 元 / 商业及其他均价定位为 10000元 / 销售收入见下表： 序号 项目 单位 数量 价格 金额（元） 1 住宅 元 / 50332 5800 2611925600 2 商业及其他 元 / 12580 10000 1125800000 3 车库车位 个 3500 120000 420000000 4 合计 4157725600 （以上销售数据未计算公摊面积） 营业税及附加 本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为 6%，共应交纳税金及附加 188670336 元。 1、 盈利能力分析 财务现金流量表 序号 项目 合计 1 现金流入 4957725600 售收入 4157725600 款 800000000 2 现金流出 3472403720 本投资 2483733384 业税及附加 188670336 还贷款 800000000 3 税后利润额 1485321880 4 项目税后利润率 、项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告