《2010-2011中国房地产市场报告》分报告一

REICO 工作室20102011 年度中国房地产市场报告的内容太多了，无法全部转载，而国十条、国八条似乎并非针对于整个房地产市场，而只针对于住宅市场，根本不关心商业、办公楼等其他内容。有次可知，国十八条的“醉翁之意不在酒” ，既不是因房地产业的投资过高而导致整个宏观经济过热，也不是房地产业的资产价格推动了通胀，而仅仅是商品住房的价格上涨过快，没有实现过度承诺的个人目标。为什么没有一条措施是针对于非住宅的限制性措施呢，为什么第二套只针对于住房而不针对于商铺或其他，难道这些建设用地不涉及十八亿亩红线吗？有人说非住宅不涉及民生，请问全球哪个国家的民众是完全靠商品房解决居住问题的？哪个国家能让所有的民众都买得起商品住房？而保障民众有“适足居住权”又在哪个国家是靠商品房解决的？哪个国家不是靠市场中购买、租赁和国家保障分层次解决的？而保障又与商品房的价格挂钩吗？是政府定价还是市场中的价格信号呢？商品房的价格信号作用被行政的限购措施破坏之后，又用什么来决定和吸引投资行为呢？中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要原因并非大量的投机、投资行为造成的。每年约只有占全部城镇家庭户数不到 3%的新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突出。而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套2的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代表性。就像各城市市场化住房的比例相差巨大一样，越是市场化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而户均面积的大小则并不和市场化程度相关，而人口输入比重较高的城市则户均面积较小。现将该报告中的分报告住宅市场分析公布于下，望民众对此有更多的了解，也希望对政策的制定者有所帮助。3分报告一：住宅市场分析4摘 要住宅存量特征分析市场化住房供给在住房存量中所占比例继续上升；城镇居民家庭拥有第二居所的比例增加到12.3% 2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米。其中，房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的比重为72.6%；房地产开发住宅竣工套数为555万套。 2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点；城镇住房自有化率为87.7%，比2008年提高1个百分点。 2009年城镇住房存量中，单元房所占比重超过80%，其中，单元房二居室所占比重最高；城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年。 2009年城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元/套；其中，自有住房的平均市场价值为29.4万元/套，比2008年增长4.1%。 2009年城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年提高2.8个百分点；60%以上的第二居所用于出租，比2008年提高6.4个百分点。商品住宅市场分析商品住宅各项建设指标同比增加，住宅新开工面积和住宅投资增幅增加 2010年商品住宅新开工面积同比增幅增加，东部地区增加幅度最大；8月份以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小，11月份单月新开工面积同比出现负增长。 2010年商品住宅投资增幅增加，各月份投资增幅基本在34%左右；长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅投资增幅均高于去年同期。 2010年商品住宅投资结构中，90平方米以下住房和经济适用房投资增幅下降，而别墅高档公寓投资增幅明显增加。 2010年全国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。商品住宅销售面积增幅回落 2010年商品住宅销售面积同比增幅回落，其中， 1-8月份销售面积同比增幅逐月回落，9月份以来增幅出现小幅回升。 2010年东中西地区商品住宅销售面积增幅回落，东部地区出现负增长；下半年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积均表现为同比负增长。70大中城市住宅价格涨幅前高后低，全年价格累计涨幅低于2009年 2010年全年，新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨7.7%和5.1%，涨幅分别比2009年低1.3个百分点和1.8个百分点。 5月份以来住宅价格同比涨幅逐月回落，环比涨幅基本保持平稳；价格涨幅较高的城市多数为二三线城市。 2010年住宅租赁价格出现较快上涨，地价涨幅高于住宅。2011 年商品住宅市场发展趋势 2011年住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。 2011年住宅价格保持基本平稳。住房可支付性与投资机会分析居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指数比2008年下降13个百分点。 35个大中城市的住宅市场孕育着不同的投资机会。5住宅存量特征分析2009 年全国城镇住宅竣工面积为 8.21 亿平方米，商品住宅竣工套数为 555万套2009 年全国城镇住宅竣工面积为 8.21 亿平方米，其中，东部地区城镇住宅竣工面积为 3.69 亿平方米，中部地区城镇住宅竣工面积为 2.30 亿平方米，西部地区城镇住宅竣工面积为 2.22 亿平方米，分别占城镇住宅竣工总面积的44.9%、 28.0%和 27.1%。中部地区城镇住宅竣工面积增加最快。2009 年房地产开发住宅竣工套数为 555 万套，比 2008 年增加 61 万套。其中，东部地区、中部地区和西部地区房地产开发住宅竣工套数分别为 275 万套、141 万套和 139 万套，分别占住宅竣工总套数的 49.6%、 25.3%和 25.0%。2006 年以来房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣工总面积的比重基本稳定在 72%左右2009 年，房地产开发住宅竣工面积为 5.96 亿平方米，占城镇住宅竣工面积的 72.6%，比 2008 年增加 1.1 个百分点。自 2006 年以来，房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中所占比重基本稳定在 72%左右。从投资方面看，2009 年我国城镇住宅投资额为 30513 亿元，其中，房地产开发住宅投资额为 25614 亿元，占城镇住宅投资额的比重为 83.9%，比 2008 年减少 0.7 个百分点。自 2005 年以来，房地产开发住宅投资在城镇住宅投资中所占比重基本稳定在 84%左右。分地区看，2009 年东部、中部和西部地区商品住宅占城镇住宅竣工面积的比重分别为 81.6%、64.8%和 65.8%；东部地区住房市场化建设程度最高。历年全国城镇住宅竣工面积及房地产开发竣工面积（套数）比较城镇住宅竣工面积（亿平方米）房地产开发住宅竣工面积（亿平方米）房地产开发住宅竣工套数（套）房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积比重1998 4.76 1.41 - 29.6%1999 5.59 1.76 1946358 31.5%2000 5.49 2.06 2139702 37.5%2001 5.75 2.46 2414392 42.8%2005.982.85 2629616 47.7%2003 5.5 3.38 3021134 61.5%2004 5.69 3.47 4042219 61.0%2005 6.61 4.37 3682523 66.1%2006 6.3 4.55 4005305 72.2%2007 6.88 4.98 4401203 72.4%2008 7.60 5.43 4939189 71.5%2009 8.21 5.96 5548897 72.6%资料来源：国家统计局，REICO 数据库2009 年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比 2008 年增加1.8 个百分点2009 年我国城镇住房自有化率为 87.7%，比 2008 年提高 1 个百分点；35 个大中城市住房自有化率平均为 85.8%，比 2008 年提高 1.4 个百分点。从住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房、原有私房、房改私房、商品房和其他类型住房在城镇住房存量中分别占 7.1%、3.4% 、 10.2%、40.8%、36.7%6和 1.8%；其中，房改私房比例比 2008 年减小 0.8 个百分点，商品房比例比 2008年增加 1.8 个百分点。2009年我国城镇住房存量的产权结构及变化2.0%34.9%41.6%10.2%3.7%7.6% 1.8%36.7%40.8%10.2%3.4%7.1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%租 赁 公 房 租 赁 私 房 原 有 私 房 房 改 私 房 商 品 房 其 他20082009资料来源：国家统计局，REICO 数据库市场化住房供给在住房存量中所占比重继续提高在不同产权的住房存量中，将商品房和租赁私房认为是市场化住房供给，用这些家庭在全部家庭中所占比例来度量住房供给结构中的市场化住房比例。2009年，我国市场化住房供给在住房存量中所占比重为 40.2%，比 2008 年高 1.6 个百分点。2009 年，35 个大中城市市场化住房供给在住房存量中所占比重超过 50%的有：深圳（82.4% ） 、宁波（67.3%） 、厦门（63.7%） 、广州（51.6%） 、银川（50.2% ） 、沈阳（50.1%） 。同时，仍有半数以上城市住房存量中 50%以上为房改私房。2009年35个大中城市住房市场化水平市 场 化 住 房 比 例0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%深圳 宁波 厦门 广州 银川 沈阳 重庆 上海 成都 大连 北京 天津乌鲁木齐呼和浩特 杭州 长春 福州 青岛 长沙 海口 合肥 西宁 南京 武汉 济南 贵阳 哈尔滨 昆明 兰州 郑州 西安 石家庄 南昌 太原 南宁资料来源：国家统计局，REICO数据库2009 年，城镇居民家庭户均住房建筑面积为87.0 平方米，人均住房建筑面积为 32.7 平方米，2009 年，我国城镇居民家庭户均住房建筑面积为 87.0 平方米，比 2008 年增加 1.6 平方米；中位数家庭住房面积为 78 平方米，比 2008 年增加 2 平方米。城镇居民家庭人均住房建筑面积为 32.7 平方米，比 2008 年增加 0.6 平方米。居民7均比 2008 年有所提高 家庭住房面积总体得到改善。从不同产权类型来看，原有私房和商品房家庭户均住房建筑面积较大，分别为 132.5 平方米和 98.1 平方米，而租赁公房、租赁私房、房改私房家庭的户均住房建筑面积均在 80 平方米以下，分别为 20.1 平方米、25.1 平方米、 73.9 平方米。2009 年，35 个大中城市居民家庭户均住房建筑面积为 77.8 平方米，低于全国平均水平，但比 2008 年增加 1.3 平方米；人均住房建筑面积为 29.7 平方米，比全国平均水平低 3 平方米。户均住房建筑面积最大的五个城市分别是厦门（94.8 平方米） 、重庆（92.9 平方米） 、海口（90.3 平方米） 、昆明（ 88.9 平方米）和广州（85.6 平方米） ，建筑面积最小的五个城市分别是哈尔滨（ 62.9 平方米） 、兰州（62.9 平方米） 、上海（66.4 平方米） 、贵阳（66.6 平方米）和天津（ 67.5 平方米） 。2009年城镇居民家庭住房建筑面积87.052.0 61.9132.573.998.1 88.3020406080100120140全 国 租 赁 公 房 租 赁 私 房 原 有 私 房 房 改 私 房 商 品 房 其 他平 方 米资料来源：国家统计局，REICO数据库城镇住房存量中，单元房所占比重超过 80%，其中，二居室单元房在住房存量中所占比重最高，为 44.2%我国城镇住房建筑式样分为四类 1：单栋住宅、普通楼房、单元房、平房及其它。其中，单元房按照居室数又可分为单元房一居室、单元房二居室、单元房三居室、单元房四居室以上。从住房建筑式样来看，单元房仍然在住房存量中占据主体，2009 年其所占比重为 84.1%，其中，二居室和三居室单元房在住房存量中所占比重分别为44.2%和 30.8%；单栋住宅所占比重为 3.5%。与 2008 年相比，单元房所占比重提高了 0.7 个百分点，而普通楼房、平房及其它所占比重分别下降 0.16 个和 0.48 个百分点，表明总体住房质量有所提升。与全国平均水平相比，2009 年 35 个大中城市住房存量中，单栋住宅、单元房、普通楼房、平房及其它所占比重分别为 1.0%、93.4%、3.8%和 1.8%。单元房比重高于全国平均水平。其中，大约三分之二的城市二居室单元房在住房存量1 单栋住宅指比较高级的单栋楼房或平房，建筑面积在 100 平方米以上，有厨房厕所餐厅配套；普通楼房指仅有房间与公共走廊，无家庭专用厨房、餐厅、厕所等与其配套，这类楼房或为公用房改作住宅的代用房，或为老式住宅建筑；单元房指一种普通的现代住宅建筑，每套房有卧室、餐厅、厨房、厕所、过道、阳台等配套的公寓式住宅，一般为多层建筑；平房及其它指普通平房以及设施简陋的其他住宅。8中所占比重超过 50%。从不同住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房和房改私房三类住房以单元房二居室为主，所占比重分别为 38.4%、44.2% 和 56.8%；商品房中单元房三居室所占比例最高，达到 44.9%，其次为单元房二居室，所占比重为 41.4%；原有私房中平房及其它所占比重最高，为 32.8%。2009 年城镇居民家庭住房建筑式样单 元 房 二 居 室 ,44.2%单 元 房 三 居 室 ,30.8%单 栋 住 宅 ,3.5%普 通 楼 房 ,5.2%单 元 房 四 居 室及 以 上 , 3.8%平 房 及 其 它 ,7.2%单 元 房 一 居 室 ,5.3%资料来源：国家统计局，REICO 数据库2009 年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为 16 年2009 年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为 16.0 年。其中，商品房最新，平均楼龄为 10.7 年；其次是房改私房，平均楼龄为 17.7 年；租赁公房的平均楼龄最长，为 27 年。2009 年，35 个大中城市城镇居民家庭住房的平均楼龄为 16.2 年，上海、太原、北京住房存量中旧房比例相对较大，平均楼龄均在 19 年以上，其中，上海住房平均楼龄最长，为 23.8 年。2009年城镇居民家庭住房的平均楼龄16.027.019.9 20.1 17.710.714.8051015202530全 国 租 赁 公 房 租 赁 私 房 原 有 私 房 房 改 私 房 商 品 房 其 他年资料来源：国家统计局，REICO数据库2009 年，城镇居民家庭 2009 年，城镇居民家庭住房的平均市场价值为 28.4 万元/套，单位建筑面积9住房的平均市场价值为28.4 万元/套，比 2008年上涨 4.5%的平均价格为 3475 元/平方米，分别比 2008 年增长 4.5%和 3.2%。中位数家庭的住房市场价值为 20 万元/套，比 2008 年增长 11.1%。自有住房的平均市场价值为 29.4 万元/套，单位建筑面积的平均价格为 3387元/平方米，分别比 2008 年增长 4.1%和 3.0%。各类住房中，商品房价值最高，为 35.5 万元/套，比 2008 年增长 4.0%；其次是原有私房，其平均市场估计价值为 27.2 万元/套，比 2008 年增长 4.9%。总体来看，2009 年房价涨幅低于20052008 年的平均水平。2009 年，35 个大中城市城镇居民家庭住房的平均市场价值为 35.8 万元/套，单位建筑面积的平均价格为 4608 元/平方米，分别比全国平均水平高 25.8%和32.6%，比 2008 年增长 5.1%和 4.2%。住房平均市场价值最高的 10 个城市依次是上海（75.7 万元/套） 、深圳（ 69.0 万元/ 套） 、北京（67.7 万元/套） 、宁波（66.2万元/ 套） 、杭州（65.1 万元/套） 、厦门（61.9 万元/套） 、南京（60.2 万元/套） 、广州（59.3 万元/套） 、天津（47.0 万元/ 套）和福州（45.3 万元 /套） ；与 2008 年相比，住房价值涨幅最高的 10 个城市依次是宁波（28.2%） 、西宁（ 28.0%） 、长春（16.2% ） 、天津（14.8%） 、昆明（12.2%） 、沈阳（11.4% ） 、郑州（9.5% ） 、广州（9.3% ） 、大连（8.7%）和呼和浩特（8.4%） 。2009年城镇居民家庭住房的市场价值及变化28.422.5 20.027.2 24.535.521.90510152025303540全 国 租 赁 公 房 租 赁 私 房 原 有 私 房 房 改 私 房 商 品 房 其 他万 元 2008 2009资料来源：国家统计局，REICO数据库各收入阶层居民家庭住房自有化率均在 80%以上2009 年，不同收入阶层居民家庭的住房自有化率均比 2008 年有所提高，各收入阶层住房自有化率均在 80%以上，总体来看， ，住房自有化率水平随着收入的增加而提高，由最低收入组的 80.5%升高到最高收入组的 91.4%。从不同收入阶层居民家庭的住房产权结构来看，租赁私房比例随着收入水平的提高而减小，由最低收入组的 5.9%下降到最高收入组的 2.3%；商品房比例随着收入水平的提高而增加，由最低收入组的 24.7%升高到最高收入组的 51.5%；房改私房比例在不同收入阶层中的分布大致相当，除最高收入组家庭中该比例为33.2%外，其余各收入组家庭中该比例均在 40%左右。102009年城镇不同收入阶层居民家庭的住房产权结构0%10%20%30%40%50%60%最 低 收 入 组 低 收 入 组 中 等 偏 下 组 中 等 收 入 组 中 等 偏 上 组 高 收 入 组 最 高 收 入 组产 权 结 构70%75%80%85%90%95%自 有 化 率租 赁 公 房 租 赁 私 房 原 有 私 房房 改 私 房 商 品 房 其 他住 房 自 有 化 率资料来源：国家统计局，REICO数据库最高收入组家庭户均住房面积是最低收入组家庭的1.56 倍，住房价值是最低收入组家庭的 4.7 倍2009 年，城镇不同收入群体的住房状况总体得到改善，各收入组的户均住房面积和人均住房面积均比 2008 年提高。从不同收入组之间的住房状况比较来看：第一，住房面积随着收入水平的提高而增加，最低收入组和最高收入组家庭平均住房建筑面积分别为 68.8 平方米和 107.5 平方米，后者是前者的 1.56 倍，二者相差近 40 平方米；第二，住房质量在不同收入群体间的差异明显，高收入家庭拥有单栋住宅和三居室以上单元房的比例明显高于低收入家庭，此外，最高收入组家庭住房平均楼龄比最低收入组家庭短 5.4 年；第三，住房价值随着收入水平的提高而增加，最低收入组和最高收入组家庭现有住房的平均市场价值分别为 13.2 万元和 62.5 万元，后者是前者的 4.7 倍，二者相差近 50 万元。2009年不同收入阶层住房状况户均住房建筑面积（m 2）人均住房建筑面积（m 2）单栋住宅比重四居室及以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通楼房比重楼龄(年)现有住房市场价值(万元)最低收入组 68.8 31.4 2.3% 1.6% 14.4% 44.8% 9.5% 8.1% 19.2 13.2低收入组 75.9 30.9 3.0% 1.8% 19.6% 48.2% 7.9% 7.2% 17.8 15.9中等偏下组 81.3 31.9 3.5% 2.6% 25.8% 47.9% 6.3% 5.8% 16.7 19.0中等收入组 86.9 32.5 3.6% 3.2% 30.9% 46.5% 4.8% 5.2% 15.7 24.3中等偏上组 92.1 33.3 3.6% 4.0% 37.8% 42.5% 3.7% 4.4% 15.1 31.7高收入组 97.3 34.0 4.0% 5.3% 40.9% 39.8% 3.5% 3.4% 14.7 42.911最高收入组 107.5 35.7 4.9% 9.6% 43.6% 35.4% 2.4% 2.5% 13.8 62.5资料来源：国家统计局、REICO 数据库2009 年，城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比 2008 年提高 2.8个百分点；第二居所用于出租的比例比 2008 年提高6.4 个百分点2009 年，城镇居民家庭拥有第二居所的比例为 12.3%，比 2008 年增加 2.8个百分点，第二居所比例明显提高。从第二居所的使用情况来看，60.8%用于出租，25.8% 用于偶尔居住，用于出租的比例比 2008 年提高 6.4 个百分点，而偶尔居住的比例则比 2008 年减小 4.3 个百分点。从不同收入阶层来看，中等收入组及以上家庭拥有第二居所的比例均在10%以上，其中，高收入组家庭拥有第二居所的比例约为 20%，比 2008 年提高4.5 个百分点，最高收入组家庭拥有第二居所的比例接近 30%，比 2008 年提高5.0 个百分点。随着收入水平的提高，第二居所用于偶尔居住的比例增加。2009年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况第二居所用途居民家庭 第二居所比例出租 偶尔居住 其他用途全部家庭 12.3% 60.8% 25.8% 17.3%最低收入组 4.8% 71.3% 16.1% 13.9%低收入组 6.1% 64.4% 20.6% 18.2%中等偏下组 7.7% 66.7% 19.9% 16.2%中等收入组 10.1% 60.1% 25.2% 17.4%中等偏上组 13.6% 58.8% 25.8% 18.2%高收入组 19.8% 59.7% 27.5% 17.8%最高收入组 29.3% 58.6% 30.9% 16.8%资料来源：国家统计局、REICO 数据库商品住宅供给分析2010年商品住宅各项建设指标同比增加商品住宅新开工面积同比增幅8月份以来逐月减小，11月份单月新开工面积同比出现负增长2005-2009 年，商品住宅各项建设指标总体呈上升趋势，商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积年均增长率分别为 18.4%、14.4%和 9.6%。2010 年 1-11 月，商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为 29.8亿平方米、11.5 亿平方米和 3.9 亿平方米，分别增加 27.2%、 46.2%和 7.1%，其中，施工面积和新开工面积增幅分别比去年同期增加 11.2 个百分点和 33.3 个百分点，竣工面积增幅减小 21.1 个百分点。从 2010 年建设指标的月度变化来看，8 月份以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小，11 月份单月新开工面积同比出现负增长。东中西地区商品住宅新开工面积增幅增加，东部地区增加幅度最大2010 年 1-11 月，东部地区商品住宅新开工面积同比增长 50.2%，增幅比去年同期增加 41.3 个百分点；中部地区商品住宅新开工面积同比增长 37.4%，增幅增加 16.2 个百分点；西部地区商品住宅新开工面积同比增长 48.5%，增幅增加 36.7 个百分点。12近年来商品住宅供给量及其变化0500001000001500002000002500003000003500002005 2006 2007 2008 2009 2010/1-11万 平 方 米施 工 面 积 新 开 工 面 积 竣 工 面 积-30-20-10010203040506070802006/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122007/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122008/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122009/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122010/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-11同 比 增 加 (%)施 工 面 积 新 开 工 面 积 竣 工 面 积数据来源：国家统计局，REICO 数据库近四年来东中西地区商品住宅新开工面积变化0102030405060东 部 中 部 西 部同 比 增 加 (%) 2007/1-11 2008/1-11 2009/1-11 2010/1-11资料来源：国家统计局，REICO数据库商品住宅投资增幅增加2010 年各月份商品住宅投资增幅基本在 34%左右2005-2009 年，商品住宅投资额呈逐年上升趋势，年均增长 24.2%。其中，2009 年商品住宅投资额增幅最小，为 14.2%。2010 年商品住宅投资增幅回升，全年共完成投资 34038 亿元，同比增长32.9%，增幅比去年同期增加 18.7 个百分点。从月度变化来看，2010 年各月份，商品住宅投资增幅基本保持平稳，在 34%左右。东中西地区商品住宅投资增幅增加，东部地区增加幅度最大2010 年东部、中部、西部三大地区商品住宅投资分别为 19233 亿元、7859.7 亿元、6945.5 亿元，分别同比增长 33.2%、31.3%、33.8%，增幅分别比去年同期增加 24.1 个百分点、8.0 个百分点、14.4 个百分点，东部地区商品住宅投资增幅的增加幅度最大。13近年来商品住宅投资额及其变化05000100001500020000250003000035000400002005 2006 2007 2008 2009 2010 05101520253035商 品 住 宅 投 资 额 同 比 变 化亿 元 %05101520253035402006/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122007/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122008/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122009/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122010/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12商 品 住 宅 投 资比 去 年 同 期 增 长 %资料来源：国家统计局，REICO 数据库近四年东中西地区商品住宅投资增长情况01020304050东 部 中 部 西 部同 比 增 加 (%) 2007 2008 2009 2010资料来源：国家统计局，REICO数据库长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅投资增幅均高于去年同期2010 年长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅开发投资分别同比增长31.0%、 20.6%和 38.1%，增幅分别比去年同期增加 23 个百分点、22 个百分点和 19 个百分点。近年来重点区域商品住宅投资增长情况14-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2005200620072008/1-32008/1-42008/1-52008/1-62008/1-72008/1-82008/1-92008/1-102008/1-112008/1-122009/1-32009/1-42009/1-52009/1-62009/1-72009/1-82009/1-92009/1-102009/1-112009/1-122010/1-32010/1-42010/1-52010/1-62010/1-72010/1-82010/1-92010/1-102010/1-112010/1-12同 比 增 加 长 三 角 地 区 珠 三 角 地 区 环 渤 海 地 区资料来源：国家统计局，REICO数据库90 平方米以下住房和经济适用房投资增幅下降，而别墅高档公寓投资增幅明显增加从商品住宅投资结构来看，2010 年 1-11 月，90 平方米以下住房、经济适用住房、别墅高档公寓在商品住宅投资中所占比重分别为30.9%、 3.1%、 8.3%，其中，90 平方米以下住房和经济适用住房投资所占比重分别比去年同期低 1.6 个百分点和 1.3 个百分点，别墅高档公寓投资所占比重比去年同期高 0.6 个百分点。2010 年 1-11 月，90 平方米以下住房、经济适用住房、别墅高档公寓投资额分别同比增加 27.6%、-5.2%、45.2%，增幅分别比去年同期减小 5.3 个百分点、减小 24.3 个百分点、增加 44.9 个百分点。商品住宅投资结构变化0%5%10%15%20%25%30%35%90平 方 米 以 下 住 房 经 济 适 用 房 别 墅 、 高 档 公 寓比 重2007/1-11 2008/1-112009/1-11 2010/1-11资料来源：国家统计局，REICO 数据库住房保障工作力度继续加大2010 年 5 月，住房和城乡建设部与各地方政府签订了 2010 年住房保障工作目标责任书，要求各地方政府确保完成 2010 年工作任务。按照要求， 2010年全国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房 580 万套，改造农村危房 120万户，均比去年有较大幅度增加。15商品住宅需求分析2010 年商品住宅销售面积增幅回落2005-2009 年，商品住宅销售面积总体呈增加态势，年均增长 14.4%，其中，2008 年受全球金融危机的影响，商品住宅销售面积出现较大幅度下滑。2010 年 1-11 月，商品住宅销售面积 74056.5 万平方米，同比增加 7.4%，增幅比去年同期减小 47 个百分点。其中现房销售面积为 15715.6 万平方米，同比减少 10.4%，增幅比去年同期减小 58.6 个百分点；期房销售面积为 58340.9万平方米，同比增加 13.5%，增幅比去年同期减小 43.2 个百分点。其中，1-8月份，商品住宅销售面积同比增幅逐月回落，9 月份以来增幅出现小幅回升。商品住宅销售面积变化-30-20-100102030405060702006/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122007/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122008/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122009/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122010/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-11同 比 增 加 (%) 销 售 面 积现 房期 房资料来源：国家统计局；REICO 数据库东中西地区商品住宅销售面积增幅回落，东部地区出现负增长2010 年 1-11 月，东部、中部、西部三大地区商品住宅销售面积分别为35775.0 万平方米、18142.8 万平方米、20138.8 万平方米，分别比去年同期增长-0.5%、20.8%、11.9%，增幅分别减小 63.3 个百分点、18.5 个百分点、 40.8 个百分点，东部地区商品住宅销售面积增幅的减小幅度最大。近四年东中西地区商品住宅销售面积变化情况16-40-20020406080东 部 中 部 西 部同 比 增 加 (%) 2007/1-11 2008/1-11 2009/1-11 2010/1-11资料来源：国家统计局；REICO 数据库下半年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积均表现为同比负增长2010 年 1-11 月，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品住宅销售面积分别同比增加-20.2%、-4.3%、21.0% ，其中，长三角地区自 5 月份以来、珠三角地区自 6 月份以来商品住宅销售面积均表现为同比负增长，环渤海地区 6月份以来商品住宅销售面积同比增幅低于去年同期水平。9 月份以来，三大重点区域商品住宅销售面积同比负增长幅度收窄或同比增幅有所回升。重点区域商品住宅销售面积变化情况-60-40-200204060801002007/1-32007/1-42007/1-52007/1-62007/1-72007/1-82007/1-92007/1-102007/1-112007/1-122008/1-32008/1-42008/1-52008/1-62008/1-72008/1-82008/1-92008/1-102008/1-112008/1-122009/1-32009/1-42009/1-52009/1-62009/1-72009/1-82009/1-92009/1-102009/1-112009/1-122010/1-32010/1-42010/1-52010/1-62010/1-72010/1-82010/1-92010/1-102010/1-11同 比 增 加 (%) 长 三 角 地 区 珠 三 角 地 区 环 渤 海 地 区资料来源：国家统计局；REICO 数据库价格分析2010年全年，新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨7.7%和5.1%；5月份以2010 年全年，70 大中城市新建住宅价格同比上涨 12.2%，涨幅比 2009 年高 11 个百分点；环比累计上涨 7.7%，涨幅比 2009 年低 1.3 个百分点。 2010 年全年，二手住宅价格同比上涨 7.4%，涨幅比 2009 年高 5 个百分点，环比累计17来住宅价格同比涨幅逐月回落，环比涨幅基本保持平稳上涨 5.1%，涨幅比 2009 年低 1.8 个百分点。从价格的月度环比变化来看，新建住宅价格环比变化自 5 月份以来保持平稳，环比涨幅不超过 0.5 个百分点，9 月份以来，价格环比涨幅有所上升。二手住宅价格环比涨幅 5 月份以来也在 0.5 个百分点以下，其中， 5-7 月份，二手住宅价格连续三个月环比负增长。从价格的月度同比变化来看，1-4 月份，新建住宅和二手住宅价格同比涨幅逐月上升，4 月份新建住宅价格同比上涨 15.4%，为近年来的月度最高涨幅，二手住宅价格同比上涨 10.5%；自 5 月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回落，12 月份，新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨 7.6%和 5.0%。近年来新建住宅与二手住宅价格变化情况新 建 住 宅981001021041061081101121142006 2007 2008 2009 2010同 比 环 比二 手 住 宅981001021041061081101121142006 2007 2008 2009 2010同 比 环 比资料来源：国家统计局；REICO 数据库2010年新建住宅与二手住宅价格变化情况9810010210410610811011211411607/0107/0307/0507/0707/0907/1108/0108/0308/0508/0708/0908/1109/0109/0309/0509/0709/0909/1110/0110/0310/0510/0710/0910/11同 比 新 建 住 宅 二 手 住 宅99.099.5100.0100.5101.0101.5102.0102.5103.007/0107/0307/0507/0707/0907/1108/0108/0308/0508/0708/0908/1109/0109/0309/0509/0709/0909/1110/0110/0310/0510/0710/0910/11环 比 新 建 住 宅 二 手 住 宅资料来源：国家统计局；REICO 数据库价格涨幅较高的城市多数为二三线城市2010 年全年，新建住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚（45.6% ） 、海口（43.9%） 、岳阳（18.2%） 、赣州（13.1% ） 、安庆（11.6% ） 、秦皇岛（11.4% ） 、石家庄（11.0%） 、宜昌（10.8%） 、丹东（10.6%） 、兰州（10.3% ） ；二手住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚（34.8% ） 、海口（21.3% ） 、兰州（16.8%） 、温州（15.2%） 、岳阳（12.8% ） 、遵义（11.0% ） 、湛江（10.7% ） 、乌鲁木齐（9.8%） 、牡丹江（9.2%） 、常德（9.1%） 。其中，新建住宅和二手住宅价格累计涨幅前十位的城市中分别只有 3 个城市属于 35 大中城市之列。2010 年全年，70 个大中城市中，新建住宅价格环比累计负增长的城市有 218个，包括广州（-0.1%） 、泉州（-0.1%） ；二手住宅价格环比累计负增长的城市有 5 个，包括宁波（-2.7%） 、泉州（-1.6%） 、南京（-1.0%） 、泸州（-0.5% ） 、福州（-0.1%） 。2010 年全年，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅价格分别累计上涨 9.9%、1.1%、-0.1%和 1.6%，二手住宅价格分别累计上涨2.2%、 3.4%、 1.2%和 0.8%。2010年全年新建住宅价格与二手住宅价格累计涨幅前十位的城市新 建 住 宅145.6143.9118.2113.1111.6111.4111.0110.8110.6110.3100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150三 亚海 口岳 阳赣 州安 庆秦 皇 岛石 家 庄宜 昌丹 东兰 州二 手 住 宅134.8121.3116.8115.2112.8111.0110.7109.8109.2109.1100 105 110 115 120 125 130 135 140三 亚海 口兰 州温 州岳 阳遵 义湛 江乌 鲁 木 齐牡 丹 江常 德资料来源：国家统计局；REICO 数据库高档住宅价格涨幅最高， 全年环比累计上涨12.9%，2010 年全年，70 大中城市经济适用住房、普通住宅、高档住宅价格分别同比上涨 1.1%、13.0%、15.9% ，分别环比累计上涨 1.1%、7.3% 、12.9%。高档住宅价格涨幅最高。从价格的月度同比变化来看，1-12 月各月份，经济适用住房价格基本保持平稳，普通住宅和高档住宅价格同比涨幅先增后减，5 月份普通住宅和高档住宅价格同比涨幅达到近年来的最高水平，分别同比上涨 16.3%和 19.1%，之后价格同比涨幅逐月回落，12 月份普通住宅和高档住宅价格同比分别上涨 7.2%和 12.8%。从价格的月度环比变化来看，普通住宅和高档住宅价格波动较大。1-4 月份，普通住宅和高档住宅价格环比涨幅处于近年来的较高水平，5 月份以来，价格环比涨幅趋缓；其中，6 月份和 7 月份高档住宅价格环比负增长， 9 月份以来，普通住宅和高档住宅价格环比涨幅有所回升。2010年普通住宅和高档住宅价格变化199510010511011512007/0107/0307/0507/07 07/0907/1108/0108/0308/05 08/0708/0908/1109/01 09/0309/0509/0709/0909/11 10/0110/0310/0510/0710/09 10/11同 比 经 济 适 用 房普 通 住 宅高 档 住 宅989910010110210310407/01 07/03 07/05 07/07 07/09 07/11 08/01 08/03 08/05 08/07 08/09 08/11 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11环 比 经 济 适 用 房普 通 住 宅高 档 住 宅资料来源：国家统计局；REICO 数据库住宅租赁价格出现较快上涨2010 年住宅租赁价格出现较快上涨。前三季度住宅租赁价格同比上涨8.0%， 1-3 季度住宅租赁价格分别同比上涨 1.9%、10.0% 、 12.1%，涨幅逐季增加；前三季度住宅租赁价格环比累计上涨 12.0%，1-3 季度分别环比上涨2.2%、 7.2%、 2.2%。租赁价格同比和环比涨幅均为近年同期较高水平。居住用地价格涨幅高于新建住宅价格涨幅2010 年居住用地价格涨幅较高。前三季度居住用地价格同比上涨 30.0%，环比累计上涨 13.9%，涨幅分别比同期新建住宅价格涨幅高 17 个百分点和 7 个百分点。1-3 季度居住用地价格分别同比上涨 30.5%、31.1%、29.3%，涨幅基本保持在 30%左右的水平；1-3 季度居住用地价格环比涨幅分别为6.5%、 3.7%、 3.1%，涨幅逐季回落。2010年住宅租赁价格与居住用地价格变化981001021041061081101121142007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q3住 宅 租 赁 价 格 指 数同 比 环 比961001041081121161201241281322007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q3居 住 用 地 价 格 指 数同 比 环 比资料来源：国家统计局；REICO 数据库商品住宅市场发展趋势分析2011 年商品住宅市场发展的主要影响因素包括： 积极稳健、审慎灵活的宏观经济政策取向2011 年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。 积极稳妥推进城镇化2010 年经济工作会议提出， “要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施20一体化、网络化发展的城镇化新格局。 ”城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加。 经济增速将有所放缓2011 年全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，2011 年我国经济增长在 9%左右，低于 2010 年水平。经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能，但同时，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。 房地产调控政策仍将从紧2010 年 11 月 30 日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010 年 12 月26 日，温家宝总理在参与重返灾区中国之声温暖行动 直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧的房地产市场调控政策是影响 2011 年住宅市场发展的一个重要因素。综合上述影响因素，预计 2011 年商品住宅市场的发展趋势如下： 住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010 年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加 2011 年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。同时，保障性住房建设