武汉东风阳光城2期商铺推广执行方案

目 录1说明 22项目 2 期商铺基本状况 23商铺功能定位及运作目的 24商铺推广策略 24.1 商铺推广思路 24.2 项目 1、2 期商铺规划 34.3 项目具体招租商铺的业态规划 35. 具体推广方案 55.1 现场展示布置及时间安排 65.2 销售资料准备 75.3 广告资料准备 85.4 媒体广告 85.5 促销活动 95.6 租售方式 106人员安排 10武汉东风阳光城 2 期商铺推广执行方案1说明本执行方案是基于项目 1 期商铺已经全面交付，2 期商铺进入建筑收尾期，3 期商铺正在做修改规划的情况下制定的。2 期商铺的推广将带动 1 期商铺的招商，为 3 期商铺的设计和运作起到试验和借鉴的作用。我司认为 2 期商铺运作的好坏将直接影响到武汉东风阳光城的品质和项目口碑，因此我司本着负责、用心、谨慎、乐观的态度在对沌口片区社区商业市场进行调查研究的基础上，结合本项目商铺规划的特征制定该执行方案。2项目 2 期商铺基本状况2 期商铺位于东风阳光城荟景苑 36 栋围合成的“日晷广场”两端，是长约360 米的阳光步行街的主景观部分。2 期商铺面积约 4614 平米，分割为 53 间商铺，面积区间为 32126 平米，主力铺面在 6286 平米，平均面积为 87 平米2 期商业街上雕塑小品点缀其间，设置了喷泉、休闲座椅，是业主购物、休闲的好去处。2 期商铺规格如下：商铺类型 裙楼，社区商业街商铺规模 4600 平米 层数 1层高 4 米6 米 进深 1014 米3商铺功能定位及运作目的社区内的步行商业街主要的经营辐射区域是小区内的居民，但是因为邻近入口广场而对外也有一定的辐射力。社区商业街的主要功能一方面是充分满足社区居民基本的生活需要，降低居民生活成本，提高居民生活品质；另一方面是进一步突现社区的主题特色，让商业配套成为社区文化亮点之一，带动后期销售。34 商铺推广策略4.1 商铺推广思路推广目的：提升项目商业配套功能，扩大项目影响力；获得边际效益最大化；推广方式思路：先对东风系统内部员工销售，再对社会销售；打造商业氛围，为 3 期商业作铺垫；先对 2 期商铺统一进行功能划分，形成统一规划招商主力店，引导业态划分；4.2 项目 1、2 期商铺规划目前，项目 1 期商铺全部售出，2 期商铺未售。结合步行街的特点，进行统一的包装和招商，可以考虑将 1 期商铺定位为社区生活配套业态：1 区：社区超市、书报亭、自助银行、彩扩；2 区：医疗所、西点房、通讯超市、干洗店、花店、药店、品牌家电卖场；3 区：装饰/装潢、建材超市、家居布艺等；考虑将 2 期商铺定位为休闲区（4 区），可配置：咖啡/简餐、茶艺馆、SPA 美容馆、化妆品专卖店、美发馆、书吧、足浴等。对于品牌商家，可以实行优惠的招商政策，品牌商家对于营造高品质商业氛围，吸引人气，吸引其他商家、业态入驻，提升商铺价格、租金大有好处。余下的商铺全部出售。4.3 项目具体招租商铺的业态规划根据前期对目标客户的定位以及目前已成交的业主的构成分析，未来小区内的业主都是具有一定的文化层次、对生活品质有较高要求的群体。他们对品牌产品比较信赖，品牌消费力很强。这就决定了商业街的业态应该契合业主特殊的心理需求、引进一些品牌商家，在满足业主日常生活基本需求的基础上还能够进一步提升业主的生活品质。具体业态划分见下图。1、2 期步行街及商铺分区图2 期步行街及商铺人流路线图从上图可以发现：商铺人流首先从荟景苑 5 栋进入经过 6 栋、会所再到 4 栋、3 栋，主人流从 3方汇集到日晷广场。可以理解为日晷广场将是未来社区人流最集中的区域。任何商业具有扎堆效应，因此我们在做规划时要考虑各种业态的特点考虑到人的惰性、项目的规划，荟景苑 5、6 栋以南多为高档物业且荟景苑5、6 栋商铺可配置烟道，因此我司规划荟景苑 5、6 栋商铺全部为简餐、咖啡、茶艺等休闲餐厅为主。主要服务荟景苑、怡景苑、翠晓苑、法国公寓、明雅苑、露薇苑的业主。3 栋，4 栋人流要略小于 5、6 栋，适合经营一些较安静的行业，我司建议以足浴，书吧、特佰惠、雅芳社区店、美发、美容、品牌干洗店等业态为主。主要服务整个社区业主。具体规划见下图5业态说明：足浴：洗脚，修脚，按摩类服务文化、家居：中型书吧（如 STAR）、特佰惠、雅芳专卖、百特洗衣、碟坞、窗帘/ 布艺、特色家居饰品等保健、美容：女子美容店（蒙妮坦、自然美）、SPA 馆、美发店（发源地）、女子保健、养生馆等棋牌：利用会所，设置棋牌室、阅览室、乒乓球馆等简餐：中西简餐厅生活休闲：咖啡吧、音乐休闲吧、清吧、茶艺吧（天福茗茶）、糕点店（特康）、小型中式快餐等。5. 具体推广方案推广主题：“武汉东风阳光城 SUNNY 商业步行街”推广周期：考虑到沌口片区整体的生活大环境还尚未成熟，周边项目商铺销售周期偏长，招商情况不甚理想的现状，特将本次的商铺营销执行方案分为 4 个阶段，一次性推出所有商铺供客户选择：铺垫期、内部认购、公开发售、主力店招商，具体划分见附件。时间及阶段推广主题划分：铺垫期：2005 年 8 月至 2005 年 10 月初“阳光灿烂，生活浪漫尽在 SUNNY 商业步行街”形象推广内部认购期：2005 年 10 月至 2005 年 11 月“东西好才是真的好SUNNY 商业步行街”面向东风认购招商期：2005 年 12 月“给你一个舞台，释放你的活力SUNNY 商业步行街”面向社会公开发售公开发售期：2006 年 2 月“成熟街区，原来一切可以更简单SUNNY 商业步行街”面向社会公开招商建议 1、2 期业主入住达到 40%时开始正式销售商铺。目的：满足入住业主的基本日常生活需要；为商铺聚集必要的人气。如果提早招商，人气不旺的话会对商铺的销售造成一定的阻碍。商铺推广和项目 2 期尾盘及 3 期销售同步穿插进行，调动市场关注点，使项目在市场上始终保持关联性和连续性。金地置业整合操作武汉东风阳光城的全部销售工作，甲方予以配合和监督。5.1 现场展示布置及时间安排商铺接待点：（8 月 5 日）在武汉营销中心及十堰接待点分别设立商铺销售及招商点，武汉、十堰点每日互传商铺客户资料，保证客户在 2 个接待点能够分别获得同质的服务。（金地置业由专人负责和甲方商铺运作专员对接）武汉营销中心及十堰接待点包装：（8 月 20 日） 2 个点除了保证项目 3 期的必备包装外，均需要布置宣传商铺的展板、易拉宝和折页。在商铺整体形象还未出来前，建议在武汉营销中心放置日晷广场及 2期商铺的沙盘一个，方便现场置业顾问向客户推广商铺。导视系统：（8 月 20 日）配合项目 3 期导视系统铺设，社区内包装含商铺推广内容。商铺包装：（8 月 25 日）用喷绘包装商铺门店及橱窗，制作商铺门头，统一尺寸和包装，保证商业街统一性。同时，在商业街沿线悬挂路灯旗、带小风车的彩带、彩旗，制造阳光步行街热闹的商业气氛。看房通道包装：（8 月 20 日）在 2 期商铺尚未交付前，对 1 期商业街进行包装，增加休闲区域，同时打开荟景苑施工入口方便置业顾问带客户看商铺。75.2 销售资料准备商铺白图：（8 月 5 日）项目 2 期商铺白图，供现场置业顾问日常销售及招商用。商铺折页或单张：（8 月 10 日）制作商铺折页或单张，供现场置业顾问日常销售用。商铺销售认购书、销售合同及招租合同：（9 月 10 日）制作商铺认购书，购买商铺销售合同及招商合同。商铺效果图制作：（8 月 20 日）制作商铺效果图 4 张，分别表现“入口广场，步行街商铺景观，日晷广场，2期商铺立面”。在商铺整体效果没有出来前，让客户通过效果图设想未来商铺情况。同时制作 4 块展板。放置营销中心展示。商铺单张投资收益分析（8 月 10 日）制作东风阳光城商铺单张，分析商铺投资收益、回报率等，通过数据说明，做到有理有据，达到从心理上打动潜在客户的目标。商铺推广及招商执行方案（7 月 25 日）拟定商铺推广执行方案，用于商铺推广的全过程。商铺销售价格表（9 月 20 日）商铺销售价格，分内部认购价格和公开发售价格，经过甲方审批后对外。商铺招商租金水平表（10 月 20 日）商铺招商租金，经过甲方审批后对外。商铺技术资料培训（8 月 10 日）制作商铺销售词典，统一对外说辞，统一培训，考核合格后上岗。商铺物业管理及收费说明（8 月 10 日）商铺装修标准说明（8 月 10 日）税费及其他相关费用的说明（9 月 10 日）贷款有关说明（8 月 10 日）付款方式及优惠折扣（9 月 10 日）岗位职责（8 月 10 日）认购及招商须知（9 月 10 日）客户档案（9 月 10 日）销售报表（9 月 10 日）特殊条件审批表（9 月 10 日）5.3 广告资料准备户外用：（均配合项目 3 期广告发布，不单独产生推广费用）318 国道，十堰青年广场户外广告牌方案设计；项目导视系统广告方案设计；公交车身广告方案设计；销售用：（7 月 31 日）宣传折页或单张广告方案设计；商铺投资收益分析单张设计；商铺销售控制表样设计；商铺及商业街包装用：（7 月 27 日）商业街包装方案设计；商业街标志牌设计；商业街户外展板设计；商铺门头设计；商铺包装设计；报媒广告用：（每次报广发布前 10 天提交 3 个设计方案供甲方选择）报媒广告设计稿，至少 6 期（3 个整版，3 个半版）；商铺推广夹报设计，至少 6 期5.4 媒体广告户外广告东风阳光城三期围墙外立面，增加 2 期商铺推广信息；车城西路沿街路灯旗，增加 2 期商铺销售信息；武汉 318 国道、十堰青年广场广告牌，增加 2 期商铺销售信息；596、597 等公交线路车体广告，增加 2 期商铺销售信息；网站推广在项目网站上发布商铺认购，销售、招商等推广信息；制作网络问卷，收集客户需求点和关注点；报纸广告、软文在推广期间发布报纸广告，提升商业街的知名度：时 间 媒 体 版 面 次数 主 要 述 求 点 备 注2005 年 8 月 10日东风汽车报半版 22005 年 10 月 6日东风汽车报整版 1东风阳光城商业街登记中SUNNY 商业步行街火热登场。突出大型小区的消费需求和所处地段的无限升值潜力。形象推广，规划介绍；内部认购信息公布；2005 年 11 月 3日东风汽车报楚天、晚报整版 22006 年 3 月 2 日东风汽车报楚天、晚报半版 1进一步凸现商业街的地段和升值潜力。发布招租信息。对外销售及招商夹报：沌口片区分别在楚天都市报和武汉晚报发布 2 期9时 间 媒 体 版 面 主 要 述 求 备 注2005 年 8 月 10日2005 年 10 月 6日楚天都市报武汉晚报夹报2 次东风阳光城商业街火热登场。突出大型小区的消费需求和所处地段的无限升值潜力。针对沌口片区客户2005 年112006 年 3月楚天都市报武汉晚报夹报4 次进一步凸现商业街的地段和升值潜力。发布招租信息。要体现商业街的基本规划报纸广告费用预算：商铺销售总额 1.5%5.5 促销活动活动与措施：利用东风阳光城“清凉一下（夏）”社区活动乘机推销商铺；（2005 年 8 月）商铺开街仪式公开发售（2005 年 12 月初，执行方案另详）商业街招商推介会招商（2005 年 3 月底，执行方案另详）优惠信息业主购买商铺享受 96 折；业主租赁商铺，租期超过