置地广场项目可行性研究报告

1 摘 要 一、项目概况 二、市场分析与项目定位 三、技术经济指标 四、社会与环境效益 一、项目概况 1、公司简介 “ X 置地广场” 项目由 新加坡 X 置地集团投资 成立的 全资子公司 X 置地（成都）有限公司开发建设。 X 置地集团是一个 总部在新加坡，建居 中国 13 年，房地产投资开发遍及上海、南京、苏州、珠海、天津、贵阳、成都 等 城市的国际化企业。已在中国珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈和西部地区形成四大区域的战略布局，成都是集团在中国西部实施 投资发展战略而设立的区域总部基地。 2、项目介绍 “ X 置地广场”项目地处 城市 心区域，位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁 1 号线和地铁站， 荟萃 成都的商业精华和人文景观。项目周边有获得联合国人居环境奖的府南河，附近云集锦江宾馆、索菲特酒店、川信大厦等五星级酒店和写字楼项目，与市政府锦江大礼堂隔街相望，区位资源优势得天独厚。 3、规划设计 项目用地规模约 2 万平方米。 整体规划包括国际甲级写字楼、酒店服务式公寓、国际购物中心和地下停车场，共约 20 万 平方米 。方案设计邀请世界知名的德国 国 国 国 设计公司参与竞标，由享誉全球的美国 际工程 设计公司 胜出 中标，担纲项目规划 设计。并先后与 英国雅纳）国际工程顾问公司、 中国建筑西南设计研究院、新加坡辉盛、 2 新加坡无限间、美国易道、英国全景、香港戴德梁行等多家国际公司 合作，为项目工程、设施、 景观设计、空间设计、商业规划、运营管理等提供顾问 服务 ，保证项目的国际一流商业地产品质。 4、项目论证 2003 年 X 进入成都投资，在四川省委省政府、成都市委市政府的关心支持下，取得项目开发的土地资源（）。并经第一太平戴维斯、怡和高力、戴德梁行等国际知名顾问公司充 分论证，确认该地段项目为“ 商业地块，实际市场价值将随着成都城市经济发展不断提高，具有巨大的增值空间。 X 成都公司先后与戴德梁行、新加坡辉盛管理公司等合作，组织展开项目可行性市场论证和定位研究；与全球著名的美国 际设计公司以及中国建筑西南设计研究院全程合作，进行项目建筑设计及工程建设的技术可行性研究。历时 2 年多的研究论证结果表明：项目具有投资开发的良好可行性。项目建筑设计方案已通过政府审批，于 2006 年 8 月动工建设，预计 2009 年 10 月全面竣工，2009 年 12 月全面正式投入运营使用（商业部 分提前至 09 年初开业）。 二、市场分析与项目定位 1、 市场分析 成都是中国西部二十多个大、中城市的交汇点，西南地区交通、通讯枢纽和科技、商贸、金融中心，具有强劲经济辐射力的区域中心城市 。 近年来金融、保险、商业、高科技、通信等行业的国际国内资本纷纷加大投资。 仲量联行 2005年 12 月的一份调查报告显示， 2005 年成都的大型跨国企业数量居全国第五，在今明两年跨国企业的城市扩张时间计划里，成都是仅次于北京、上海的重点目标城市。同时，据成都市统计年鉴，成都商贸零售业持续迅速增长， 2005 年成都商贸零售总额已 达到 1000 亿元人民币，同比增长 处于新一轮经济发展进程的成都，与活跃的投资形势和兴盛的商贸业相比，商务办公、商住条件以及购物环境档次相对落后，成都高档写字楼、高级酒店服务式公寓和高档商业购物中心一直空缺，更缺少与国际接轨、具有复合型商务、 3 商住、购物、休闲功能的大型综合性建筑群。 2、项目定位 “ X 置地广场” 定位为成都 城市 心 档次标准一流、管理服务国际化、经营良好、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，满足世界五百强公司及中外财团进入成都投资的商务需求。 项目包括 国际标准的甲级写字楼、五星级酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、 购物 、餐饮、 休闲 娱乐等复合功能。 “ X 置地广场” 项目定位 符合城市经济迅速发展的市场需要，将凭借全方位的国际化品质，刷新成都商务办公水平，满足市场需求， 适应城市发展的国际化进程，具有良好的市场前景和社会经济效益。 三、技术经济指标 1、技术指标 净用地面积： 方米。 总建筑面积约 198855平方米。其中：写字楼 64897平方米，酒店式公寓 41114平方米，商业 44148 平方米，地下层 45760 万平方 米（其中地下 停车位 700 个） 。 建筑高度： 165 米。 容积率： 筑覆盖率 ： 四、社会与环境效益 投资建设 X 置地广场项目，可以完善城市功能，适应国际资本投资成都对商务办公配套的要求，提升城市形象和竞争力；引领成都以国际化高起点展开城市设， 带动 盐市口商圈及 周边 片区 繁荣 发展；促进商务、商业、休闲娱乐等服务业发展；创造财富，创造就业机会，增加政府税收；以良好的业绩和效益回报社会。 4 第一部分 成都宏观经济与房地产市场 一、 城市区域地位 二、 宏观经济状况 三、 房地产市场状况 一、城市区域地位 （一） 城市概况 1、 自然 概况： 成都位于中国西南部， 地形以平原为主，建成区面积 2、人口 概况 ： 2005 年末全市户籍人口 人 ,，市区人口 人，外来流动人口约 150 余万人。 3、交通状况： 成都交通网络发达，有 4 个进出川主要通道 ： 成渝 、 成绵 、成雅、成乐等 高速公路 1000 多 公里 ；成渝、 宝成、成昆 等 铁路运营里程 2600 多公里。成都双流国际机场是中国五大航空港之一，现已拥有国际国内航线 160 余条 。 4、政策导向： 成都平原是中国 西部大开发的重点城市，是中国西部 地区综合经济 实 力最强、 条件较好、潜力最大的地区之一 ， 是西南地区重要的商品物资集散地，市场直接辐射四川全省 （ 8000 万人口） 和云贵陕藏及重庆等周边省市区。区域经济中心的地位 明显 ，辐射面 广 大。 5、 投资环境 ： 成都 是 中国内陆投资的首选地区之一 ， 投资 产业 集中 在 电子信息、机械设备制造、基础设施、公用事业、食品、商业零售、建筑等领域。 6、产业优势： 凭借便利的交通条件与经济聚集的优势，成都西部商贸、金融、物流中心地位显现，信息、生物、工程 、 新材料 、通信、 重点发展的高新技术产业形成规模优势，成都 已发展成为 西部大开发重要的战略产业节点。 5 （二） 城市地位与竞争力 1、城市地位 四川省省会，中国特大城市 ， 历史文化名城， 重要旅游城市。 中国西 南地区 重要的科技中心、商贸中心、金融中心 ， 交通枢纽 和 通信枢纽。 西部 经济中心，金融机构数量、金融业务交易量居西部第一。证券业务成交量列全国第 3 位。经济辐射四川省内十多个二级城市及重庆、云南、贵州、西藏等地。 国际化都市， 2005 年成都利用外资增势强劲，全年合同外商直接投资 止目前 ，落户成都的世界 500 强企业达 150 多家。在成都已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等国家设有 领事馆。 城市综合实力（ 居 国内 城市 十强之一，经济总量在中国 15 个副省级城市中名列第四，在西部省会城市中名列第一，是“中国十大最具经济活力城市”之一，城市竞争力和综合实力排名第九。 2、城市竞争力 作为西南地区重要的经济中心、历史悠久的城市，成都 在 多个具体领域具有竞争优势 ： A、 由于其区域政治、经济、交通信息和文化教育中心的地位，成都的区位竞争力突出， 在 2005 城市竞争力排名中 名 列西部 第 一 。 B、 作为 “天府之国 ”的 “明珠 ”，成都的直接腹地条件优越，城市建设经过长期的努力，基础设施条件已经相当完备，加上相 对发达的科 6 技、教育，成都的社会经济发展环境越来越好。 C、 资本竞争力方面， 成都 金融控制力很强，资本获得也比较便利 。 D、 环境竞争力方面，成都的环境优美度和舒适度很好，适合人居 。 E、 科技竞争力方面，成都优势十分明显，一批实力雄厚的高校和研究机构奠定了它 位居全国前列 的科技实力，并使它在人才方面具有较强的竞争力 。 F、 结构竞争力方面，其经济体系灵活 、 适应性很强，产业结构 合理，优势明显。 二、宏观经济状况 （一） 地区 生产总值（ 成都经济增长率 2000 年以来持续保持在两位数。 2003 年以后，成都 量位居 15 个副省级城市前列，西部城市首位。 2005 年，全市实现生产总值 元，比上年增长 其中，第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 元，增长 7 第三产业增加值 元，增长 一、二、三产业比例关系为： 成都近年本地 生产总值（ 增长率统计 表： 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 本地生产总值（万元） 11567929 13220544 14887638 17052732 20310663 23707644 增长率（ %） 均本地生产总值（元） 11471 13004 14536 16454 19307 22139 2006 年上半年，全市实现地区生产总值 元，同比增长 其中，第一产业实现增加值 元，增长 第二产业实现增加值 元，增长 第三产业实现增 加值 元，增长 （二）零售商业和消费需求 1、成都 消费需求 保持 平稳增长 成都社会消费品零售总额和居民消费支出持续上升。 2005 年， 全市实现社会消费品零售总额 元，比上年增长 其中，批发零售贸易业零售额 元，增长 餐饮业零售额 元，增长 外商及港澳台经济零售额 元，增长 近年社会消费品零售总额、居民消费总额统计表：（单位：万元） 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 社会消费品 零售总额 5542123 6275178 7095076 7759984 8807581 10058833 居民消费 4350956 4739697 5114619 5735507 6659242 7123978 8 2006 年，社会消费品零售总额快速增长，上半年实现总额 元，增长 其中批发零售贸易业实现零售额 元，增长 住宿和餐饮业实现零售额 元，增长 2、 商品交易市场不断规范和发展 成都商品交易市场发展良好。 2005 年末共有 商品交易市场 739 个，年成交额上亿元的商品交易市场有 29 个，其中上 10 亿元的市场有 8 个。连锁商业企业15 家，实现零售额 元，增长 （三） 固定资产 及房地产 投资 固定资产投资快速增长。 2005 年，全社会固定资产投资完成 元，比上年增长 房地产开发投资完成 元，同比增加 本年新增固定资产 元。 近年 固定资产 、 房地产 投资统计 表 （单位：万元） 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 固定资产投资 4759020 5822157 7021455 8629700 10574474 14586741 房地产投资 1291611 1707554 2033104 2453991 3089697 4518628 （四） 进出口 贸易和外商投资 1、进出口保持快速增长势头。 2005 年，全年实现进出口总额 美元，比上年增长 其中出口总额 美元，增长 进口总额 美元，增长 2、出口商品结构进一步优化。 出口商品技术含量提高。机电产品 出口额达 美元，比上年增长 高新技术产品出口额 美元，增长 服装及衣着出口额达 美元，增长 纺织纱线、织物及制品出口额达 美元，增长 与主要 9 贸易伙伴国和地区的贸易往来密切。其中对美国出口额 美元，增长 对日本出口额 美元，增长 对香港出口额 美元，下降 3、利用外 资 增势强劲 2005 年，全年合同外商直接投资 美元，比上年增长 实际利用外商直接投资 美元，增长 引资项目平均合同外商直接投资额达到 美元。全市新批 5000 万美元以上协议外资项目 13 项。 4、 引进内资步伐加快 。 2005 年，全年实际到位国内市外资金 元，比上年增长 其中，来自国内省外的资金 元，增长 来自省内市外的资金 长 （五） 金融、证券和保险 业 1、金融运行总体平稳 , 证券市场继续发展。 2005 年，年末全部金融机构各项存款余额 元，比上年增长 其中企业存款 元，增长 全部金 融机构各项贷款余额 元，增长 个人消费贷款余额 元，增长 其中个人住房贷款余额 元，增长 全年金融机构现金净回笼 元。年末有证券营业部 87 个，全年证券交易额为 1952 亿元。 近年金融机构年末存款余额、年末贷款余额统计 表 （单位：万元） 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 存款余额 18904394 22571432 26356135 32407873 37715442 44774948 贷款余额 14871362 17622699 21817846 25879425 28598705 30187025 2006 年以来，金融信贷增势良好。我市金融机构贷款余额增速逐月提升， 6月末增速达 增速较上年同期提高 百分点。其中工业短期贷款增速为 较上年同期提高 百分点。 2、保险业务发展较快 2005 年，全年保费收入 元，比上年增长 其中，财产保险公 10 司保费收入 元，增长 人寿保险公司保费收入 元，各类保险赔偿与给 付支出 元，增长 其中，财产保险公司赔付支出 元，增长 人寿保险公司赔付支出 元，下降 年末全市共有保险公司 26 家 ,比上年末增加 3 家。 （六） 居民 生活水平 2005 年，全市城镇单位在岗职工平均工资为 19962 元，比上年增长 城市居民人均可支配收入 11359 元，增长 元，增长 2006 年上半年，城乡居民收入稳定增加。城市居民人均可支配收入 6320 元，同比增长 人民生活水平稳步提高 。 6 月末储蓄存款余额达 2270 亿元，增长 上半年，农村居民人均现金收入为 3207 元，增长 近年居民储蓄、城市人均可支配收入、居民人均消费性支出统计 表 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 居民储蓄余额（亿元） 831 均可支配收入（元） 7649 8128 8972 9641 10394 11359 人均消费性支出（元） 6423 6801 6874 7058 8997 七）旅游业情况 旅游业较快发展。 2005 年 全年接待国内游客 人次，国内旅游收入 元，增长 平均每人次旅游消费支出 753元，增加 79 元。全年接待入境旅游者 人次，增长 美元，增长 旅游接待设施进一步改善，年末全市有旅游定点饭店 11 204 家，增加 60 家，其中三星级以上饭店 84 家，增加 10 家。旅行社 234 家，增加 17 家。 2006 年上半年，全市共接待国内游客 2188 万人次，增长 国 内旅游收入 元，增长 ；接待入境旅游者 人次，增长 ，旅游外汇收入 美元，增长 （八）宏观经济对成都房地产市场的作用 1、成都市国民经济保持持续稳定发展，房地产业作为经济体系中的重点产业，在整体形势的带动下，保持着持续健康发展的态势。 2、固定资产投资持续增长，基建投资的增加，显示成都市城市整体建设持续有序地进行。 3、成都市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上成都周边区域大量购房群体在成都购房，拉动房地产市场的需求大幅增长。 三 、房地产市场运行状况 （一） 成都房地产市场近期走势 2005 年 以来 ， 中国楼市进入宏观调控期。 为防止房地产投资增速出现反弹，国家出台了一系列调控措施， 涉及面包括 土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价 、供应结构、户型面积 等 。以 高速增长 的 经济 为基础，自 2004 年起进入高速发展期的成都房地产，在宏观调控期中，显示出了很强的稳定性，市场供需、售价水平均呈现持续稳定发展的态势。 2005 年，成都房地产业保持较快增长势头。全 市房地产开发完成投资 长 其中，土地购置费 元，增长 新开工项目、新开工面积快速增长，全市房地产新开工项目 446 个，增长 新开工面积 12 平方米，增长 房地产销售稳定增长。全市含预售在内的商品房销售面积 平方米，比上年增长 实现销售额 元， 2006 年 1 8 月， 成都 市国民经济呈现出平稳快速增长的态势。固定资产投资在基本设 施和房地产开发投资的推动下，实现投资总额 元，同比增长 其中房地产开发投资 元，同比增长 在房地产开发投资增幅继续增长的同时，房地产新开工面积、竣工面积持续增加，分别为 3，平米、 平米，同比增长 为市场供应提供了足够的保障；另一方面，市场的强劲需求使得新建商品房供销量、销售额保持稳步增长，销售面积达 平米，同比增长 表明成都房地产市场总体保持健康、稳定的发展态势。 成都房地产市场发展前景巨大 。 国际和国内的 各大房地产公司纷纷进军成都， 房地产产品种类日趋丰富，品质日趋提高 。 近年 房地产 投资、开发、销售数据统计表： 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 房地产投资（亿元） 工面积（万平米） 售面积（万平米） 售额 （亿元） 二） 成都商业房地产市场现状 1. 办公物业 至 2006 年 8 月 , 成都 中高档 写字楼市场总量面积 约 为 35 万 平方米。随着本地投资环境的改善，越来越多外资、世界 500 强企业的入驻和现有企业 发展 扩张，不断增长的需求使 中高档 写字楼空置率 不 到 5。租金平均水平保持在 100 13 120 元 /平方米 /月左右。据调查，甲级写字楼主要客户以金融、咨询、电子、性质企业为主。 未来两年内，力宝大厦、 香格里拉 酒店 等 将相继 投入使用 ，新增供应量 约10 万 平方米。成都甲级写字楼未来供 求基本平衡， 预计租金将持续上涨。 2. 商铺物业 2006 年 1 8 月，成都五城区新增商业用房 平方米，成交面积 需结构趋于合理。随着国家对 住宅 房地产市场的宏观调控，部分投资者开始关注商业地产。同时，沃尔玛、宜家 、菲律宾 业广场 等大型商业物业的即将入住对成都整个商业市场起到了推动作用。 据 戴德梁行调查分析， 成都 商业项目的需求特点主要表现在： 1）市中心以零售业为主，业态分布主要表现为百货和购物中心； 2）社区商铺仍是商业地产的重要支撑； 3）市中心以外区域，体量较大的专业商业项目也受到了投资者的追捧。 14 第二部分 成都城市格局与发展规划 一、城市格局现状 二、城市发展规划 三、 央商务区及商圈分析 一、 城市格局现状 （一）城市格局现状 现成都市辖 9 区 4 市（县级市） 6 县，即： 锦江区 、 青羊区 、 金牛区 、 武侯区 、 成华区 、 青白江区 、 龙泉驿区 、温江区和新都区， 都江堰市 、 彭州市 、 崇州市 、 邛崃市 ， 双流 县 、 郫县 、 新津县 、 金堂县 、 大邑县 、 蒲江县 。 (二 )城市交通体系 成都是四川省乃至大西南最大的交通枢纽。 1、航空交通方面： 成都双流国际机场是中国第四大国际航空港，有航班通往北京、上海、广州、深圳、济南、青岛、南京、杭州、宁波、南昌、武汉、长沙、张家界、哈尔滨、沈阳、大连、郑州、西安、兰州、乌鲁木齐、拉萨、昌都、万州、福州、厦门、南宁、桂林、贵阳、昆明、海口等国内 60 多个大、中城市，并开辟了香港、曼谷 、法国等国际和地区航线。省内航线则有成都 达州、成都 西昌等。 2、铁路交通方面： 成都是西南地区最大的铁路枢纽。以成都火车站为起点 15 的成渝、宝成、成昆、达成等铁路干线，直通北京、太原、西安、昆明、北海、武昌、广州、贵阳、重庆、乌鲁木齐、广州、上海、南京、合肥、兰州、郑州等10 多个大城市，直接联系华北、华东、华中、华南、西北及西南地区；省内有开往广元（蜀道景区）、宜宾（川南景区）、攀枝花（攀西景区）的旅游特快列车，以及开往西昌、绵 阳、南充、达州等主要城市的普通列车。 3、公路交通方面： 成都是西南地区最大的公路枢纽。有 6 条国道在此交汇。108 国道（川陕、川滇公路）、 213 国道（川甘、成昆公路）、 317 国道（川藏北线）、 318 国道（川汉、川藏公路）、 319 国道（成渝公路）、 321 国道（川黔公路）在成都平原区形成了密集的公路交通网。成都各长途汽车站有往返汽车前往省内外各地区、各旅游区。横贯四川盆地中部的成渝高速公路使成都、重庆两大城市之间的距离缩短近三分之一，行车时间缩短一半以上，一日之间即可顺利往返。此外，成都 都江堰、眉山、乐山、峨 眉山、资阳、内江、自贡、宜宾、德阳、绵阳、雅安等城市已开通了高速公路客运班线。 （三）都市经济圈 随着成都城市规模的不断扩大和交通条件的不断改善，目前以成都为中心，以 高速公路、城际快速通道为连线的半小时、一小时和两小时 都市 经济圈已经全面形成。 16 1、 半小时经济圈 ： 以成都为中心、半径为 50 公里的圈层状结构，包括环绕城市的两大副中心、卫星城镇的紧密层，以及未来规划中的 5 个副城市中心 。具体 包括 中心五城区、高新区以及包括彭州、温江等 6 个中近郊区（市）县在内的区域。各区（市）县除主要以高速公路连接外 ，包括成灌路、成仁路、老川藏路、沙西线、光华大道在内的通往各个卫星城市的快速通道，也是半小时经济快速通道 。 2、 一小时经济圈 ： 半径 100 公里左右的外圈，包括成都市域所有的区市县等。以城际快速通道为连线，形成放射状结构过渡层和松散层，除此之外，包括简阳、遂宁、德阳等城市 ， 也同时被列入这个经济圈内 。 3、 两小时经济圈 ： 以高速公路为连线，具体包括绵阳、南充、内江、乐山、雅安等 四川 相关地级城市。这个经济圈基本上就指整个成都平原经济圈，也是以成都为中心最大的经济辐射圈。 二、 城市发展规划 (一 )城市发展战略 中心 城布局形态逐步由现在的密集 “ 圈层式 ” 发展为疏密结合的 “ 扇叶式 ”布局；优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东部、南部发展；重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。 （二） 都市区格局 以 老成渝路、成洛路、成龙路、三环路、人民南路南延线及火车南站立交桥等 五路一桥 ，为 成都城市向东向南发展和城市化的基本框架 。 在 此 道路框架下，未来的大成都由一个主城区和 7 个副中心构成，成为一个 “ 七星拱月 ” 、 “ 组团式 ” 的大成都都市区。 （三） 崛起两 大 新区 1、 南部新区 ： 南 部 新区规划控制范围为 205 平方公 里 ， 主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。 17 2、 东部新区 ： 东部新区规划面积 76 平方公里，定位 为 以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。 （四）道路交通发展规划 1、 “ 井 ” 字加环状加放射 “ 井 ” 字形道路：东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网） 。 环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路。 放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。 2、 成都轨道交通规划 未来大成都将形成三层次快速交通网络， 第一层次 为 地铁 与 三环路铁 路公交； 第二 层次 为 5 条轻轨连接卫星城 ； 第三层次由轻轨和既有大铁路构成，总长117 公里。三个层次的快速轨道交通网络形成后，大成都范围内各区、市、县之间一小时以内直接通达 。 地铁规划： 根据成都城市交通规划，成都 主城区内修建 5 条地铁线路，规划长度 128 公里 ，总投资 504 亿，每公里造价 4 亿。目前，成都地铁 1 号线已经动工。 2010 年以前，地铁 1 号线投入运营 。 5 条地铁线路分别为 ： 1 号线 ： 作为南北干道，北起动物园，南至华阳，线路全长 26 公里左右，中间设 18 个站点，前期先设 14 个站点 。 2 号线 ： 南起洪河，止于成灌客运站和西三环 。 3 号线 ： 起于洞子口，终于琉璃场 。 4 号线 ： 从成南客运站到双流国际机场 。 5 号线 ： 为辅助线路 。 首先动工建设的 地铁 1 号线 将经过 X 置地广场项目地块旁，对项目开发极为有利。 轻 轨： 连接主城区及各卫星城 5 条轻轨，规划长度 里 。 铁路公交：改造 里长 的 铁路为铁路公交 。 18 （五）中心区 商业 发展 规划 未来成都中心城区的春熙路、盐市口、大慈寺片区将建成中心商业区；后子门一带的城市核心区域将建成中央商务区。一环路以内的城区，将主要发展服务产业。 在三环路以内的主城区，以人民路及蜀都大道为主 要载体，分别形成南北向的人民路商业轴和东西向蜀都大道、东大街 老成渝路商业轴，共同构成城区“ 大十字 ” 商业轴。 在二环路以外至外环路以内的城区内形成 18 个大区商业中心，为目前已有和以后将新形成的城市片区提供商业服务以及各种生活配套服务。浣花风景区、武侯祠、水井坊、文殊院、北郊风景区、十陵历史文化区等 6 个片区 将 建设成旅游休闲商业片区。 （六） 中心 区 分区功能 规划 锦江区 ： 充分发挥 商贸实验区 的优势，建设 成 为成都市的中心商务区和西部一流的商贸繁华区。一环路以内为城市中心区，重点建设大型的金融、商贸、文化、信息 及服务设施。 青羊区 :将 建 成城市中心商务区，是生活居住、教育、旅游等协调发展的综 19 合性城区，是体现成都历史文化名城的重要区域。 武侯区 ： 定位为以科教文化、高新科技产业、商贸和居住为主的综合性城区。 金牛区 ： 将成为城市西北部依托会展、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区。 成华区 ： 集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区。 高新区 ： 以高新区技术产业为主导，信息、商务、教育等公共服务设施充足，基础设施高水平配套的综合性城区。 三、 成都 划及商圈分析 （一） 央商 务区概要 1. 成都 展背景 成都正成为西部经济的增长级 。 成都 是国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽 ； 具有西部地区最高的人均 平和人均金融资产数量，经济总量 约 占西南地区的 27%，进出口额占 22%，在西南地区具备了首位的经济控制力。成都具备了突出的以第三产业为主的盈利性产业结构，服务业比重达 46%，具备较强的集聚效应。 城市整体定位提升，中心城区功能面临升级换代 。 成都市 政府 提出把成都建设成为西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市的目标。成都市城市结构将进行重 大调整，由原来的单中心向一主两副（中心城区和东、南副中心）的多城市中心发展，中心城区功能面临重新定位和升级换代。作为实现城市建设目标的战略举措，政府已经正式明确地提出建设成都 其列为未来五年成都市城市建设的五大重点项目之一。成都 是成都市未来5 年城市重建的最大手笔和亮点。 2. 成都 定位与目标 战略定位 ： 面向西部地区的区域性商务中心区。 功能定位 ： 以金融、贸易和咨询业为主导功能的商务办公区，是体现成都 “ 金 20 融中心 ” 功能的窗口。 目 标 ： 服务水平国内一流，西部最佳的 5 年时间内初具规 模。 3. 成都泛 域的功能分区 成都市中心城区规划了商务中心区（ 商业中心区、文化博览区和生活配套区四个功能区，总面积约 方公里。 核心，文化博览区是灵魂，生活区是配套。 商业中心区相互支撑、各有所重。四个功能区总体上都属于泛 域。 商务中心区 ： 以 建设 标建筑以及大体量的商务办公、酒店、公寓设施为主，集中发展金融、商业、贸易、信息及中介服务机构。 商业中心区 ： 以零售商业为主。 文化博览区 ： 定位 为 文化博览、旅游休闲功能，以天府广场的改造和城市中央公园的建设为主体，并集中 建设博物馆、音乐厅、美术馆等文化设施。 生活配套区 ： 定位为 商业区配套的生活居住区，以高档次的公寓、酒店、商业和生活服务设施为主。 成都 区域特点 区位优势明显 ： 毗邻盐市口及春熙路传统商业中心，周边以 方公里为半径的范围内集中了 60%的城区人口，平均楼价水平远高于其它区域，在发展服务业和房地产业方面具有明显优势。 交通可达性好 ： 位于成都市放射加环状道路体系的中心，区域 内有四条东西干道和三条南北干道，距机场约 30 分钟车程，交通可达性好。 商务氛围浓厚 ： 区域内聚集了在蓉 60%以上的外资机构 ， 40%以上的国内知名企业分公司或办事机构 ， 05 年 各商业银行省市级分行，证券、保险、信托等金融机构 72 家；各类律师、会计师事务所 54 家，具有高盈利性服务业的明显聚集优势。 4. 开发优惠 政策 成都市政府十分重视中央商务区的建设，要求高水平地完成规划，政府重点投入基础设施建设资金，完善周边路网及市政配套设施建设，并正着手制订 1 建设的系列扶持政策，为 设的投资者提供优越的投资环境。 拟实施 的优惠政策意向 包括： 控制审批高档写字楼、公寓、酒店等竞争性建设项目 ； 对部分基础设施和公益设施投资予以补偿； 减免建设项目规费 ， 优惠税收 ， 扶持项目投资主体 。 （二）都市中心区商圈研究 1. 春熙路商圈 以市中心区 春熙路 步行街为中心，聚集各种类型的时尚服饰专卖店，代表并引领成都的购物休闲时尚。 伊藤洋华堂 、 太平洋百货 、 王府井百货 等 不可撼动的商业霸主地位决定了春熙路商圈的核心地位。 向东延伸，红星路中段将成为春熙路步行系统中的一条街道，其地面部分将形成总面积达 16000 平方米左右的步行区域，把目前的春 熙路商业步行区和大慈寺片区连接成一个整体，使商业层次全面提升，将弥补现有商圈在购物、景观、生活上的不足。 22 2. 盐市口商圈 成都百货大楼以东，延伸至盐市口，与上百年历史的染房街相接，向北又与顺城街相连。 该商圈内的 九龙广场、 汇发摩尔、人民商场、仁和春天、北京华联等 以及多个写字楼、酒店 ，使盐市口商圈成为成都迄今为止最大的商业购物、休闲、 商务 办公核心区域。 3. 人民南路 商圈 由人民南路一段、二段、三段及沿线“磨子桥 条街 ”、“ 领事馆路餐饮一条街 ”、“ 人民南路酒吧一条街 ”等共同支撑 ， 以商务办公、酒店 、高档零售商业、 餐饮、娱乐、休闲 等 商业业态 为主，与春熙路和盐市口 商圈 共同形成中心城区的商业 新格局。 23 第三部分 市场分析与项目定位 一、成都甲级写字楼市场调研分析 二、成都酒店式服务公寓市场分析 三、成都高档零售商业市场调研分析 四、 X 置地广场项目市场定位 一、成都甲级写字楼市场调研分析 （一）成都写字楼区域概况及发展前景 1、写字楼区域分布及发展前景 区域 代表楼盘 概况及发展前景 天府广场和 顺城街片区 城市之心 中环广场 2005 年，随着人民中路二段实现双 向通车以及新天府广场规划和 设方案的出台， 心区建设进入火热的阶段。天府广场周边将来的办公环境优势和充足的写字楼供应，将引来更多国际级企业驻足投资。 城南及延线片区 X 置地广场 航天科技大厦 开行国际广场 随着城市向东向南发展的进一步加快，沿城市主轴线人民南路及其延线的办公物业的发展与 同成为成都市商务办公物业的主要供给区域，未来将成为城市新结构下的主要商务线。人民南路中轴线上高档次社区中的商务办公趋势基本形成。 东大街片区 东方广场 天府时代广场 (九龙仓项目 ) 嘉 里中心（香格里拉项目） 随着城市经济的发展，东大街正在从传统商业中心向商务区演变，主要规划修建甲级办公楼、一站式购物中心、精品旗舰店等，其开发的总建筑面积将近 30 万平方米。东大街地理位置的优越性已显现出其良好的投资开发前景，是 域内的一个值得关注的板块。 24 2、市场概况：核心区写字楼 “ 越贵越好租 ” 。 核心区顶级写字楼的租售价格远远高于其他写字楼，但其租售率却也高于其他写字楼。 该区域内的高端写字楼市场活跃，并且已经出现了供不应求的状况，随着成都市经济的进一步发展，招商引资的力度的不断加大， 将会有更多的有实力的企业进驻成都 未来几年内，甲级写字楼将会有较大的发展空间。 （二）现有中高档写字楼项目 成都现有中高档写字楼统计 名 称 面积 （） 投放时间 月租金 (元 / ) 每月物管 （元 /月 /） 租用率 售价 （元 /） 冠城广场 50000 1999 年底 905 95% 10000 川信大厦 45000 1998 年 3 月 1005 95% - 城市之心 （烂尾改） 35000 2002 年 3 月 905 95% 12000 民兴金融大厦 60000 1998 年 5 月 905 90% - 威斯顿联邦 （烂尾改） 20180 2003 年 5 月 1005 98% 10000 时代广场 49800 2004 年 4 月 803 85% 8000环广场 （烂尾改） 50000 2006 年 6 月 80 20% - 开行国际大厦 54268 2006 年 4 月 - 15 - 10000 13000 总 计 约 35 万 - - - - - 25 （三）未来甲级写字楼项目 未来 3 年内竣 工的甲级写字楼调查统计 项目名称 建筑面积 （） 开发商 启动时间 X 置地广场 约 新加坡 X 置地 2006 年 8 月 航天科技大厦 预计 6 万 四川航天管理局 2006 年 7 月 嘉里中心 预计 6 万 香港嘉里集团 2005 年 天府时代中心 预计 6 万 香港九龙仓 2006 年 9 月 力宝大厦（烂尾改） 预计 5 万 印尼力宝集团 2006 年 总计 约 30 万 - - （四）市场分析及前景展望 1、近 3 年市场投放量明显增大。 市场供给状况： 2004 年 2006 年，成都甲级写字楼市场投放量达 15 万平方 米，今年内开工建设或陆续亮相的甲级写字楼共六个。预计未来 3 年内，将新增 30 万平方米的市场投放量。 市场需求状况： 据估计，在 2006 年 2008 年之间，中央商务区核心区写字楼的年需求量就将达到 10 万平方米到 13 万平方米，市场潜力巨大。 2、 投资热点，写字楼市场新格局日渐清晰。 成都甲级办公物业主要位于天府广场、顺城街区域及人民南路，但由于 近 人民南路沿线和东大街区域在未来的 3 年，将成为写字楼市场的新格局。 3、市场全面升级，更注重生态性、智能性、国际化。 硬件方面： 新涌现 出了一批高端写字楼，如时代广场、中环广场、开行国际等，更加注重了硬件的全面提升，如车位的配置，电梯的速度、电梯的数量以及空调档次等。 软件方面： 这些项目也更注重与国际著名设计与物管顾问的战略合作（如 26 世邦魏理仕、宏腾国际、戴德梁行等），力图实现服务与国际标准接轨。 4、新一代甲级写字楼引领高端市场。 现有中高档写字楼品质不容乐观。第一代甲级写字楼和烂尾新装项目均在建筑硬件上有先天不足，将在未来的市场竞争中逐渐落伍。 预计未来 3 年后， “ X 置地广场 ” 的顶级写字楼，将连同香格里拉项目、九龙仓项目等，实现与国际甲级 写字楼规范接轨，并成为引领成都市场的新一代甲级写字楼。 5、高端市场客源良好。 成都甲级写字楼一直拥有良好的客源和较高的出租率，如川信大厦和冠城广场的出租率均在 95左右，且租金一直维持在 90 130 元之间。 今年以来，新增甲级写字楼的出售价格出现了较大的上扬，总体租金逐步上扬。 6、供需基本保持平衡，市场前景良好。 预计未来 3 年内成都将动工建设的甲级写字楼项目共 6 个，有超过 35 万平方米的总量投放，考虑到甲级写字楼年需求的增长因素， 3 年后成都甲级写字楼每年需求量预计在 12 13 万平方米。 可以预测：在未来的 3 5 年，成都甲级写字楼供求仍将基本保持平衡，市场前景良好。 7、投资基金看好写字楼。 来自北京、上海等发达城市信息表明，今年以来，甲级写字楼市场需求强劲，而供应相对较为吃紧，并且出现了大批国际企业与外国使团将临 内高端写字楼，整幢购买，如位于北京 端的富力双子座之中的一座被摩根整购，银泰一栋楼被中保集团整购，中环世贸广场的一栋楼被新加坡著名地产企业整栋买走，而位于 部的远洋新干线的一栋楼也被扬子基金买走。 随着成都经济的高速发展，成都越来越受外来机构青睐，成都渐成投资重心，写字楼整体为投 资机构购买成为可能。 27 二、成都酒店式服务公寓市场调查分析 （一）市场概况 服务公寓的理念在成都还很新 , 并没有真正概念上的酒店式服务公寓。 短期住宿的供应概况： 成都市现有五星级（包括准五星级） 7 家，大多数座落在市中心。基于成都的城市发展规划及外国投资的增加，对于短期住宿的需求也会相应增加。 长期住宿的供应概况： 根据调查 , 在现有的住宅市场上有 5 个高档项目最受外籍人士的欢迎 , 它们是凯莱帝景 , 中华园 , 锦绣花园 , 锦官新城和银都，其性质为公寓或别墅。 （二）现有竞争项目 1、成都现有五星级酒店供应。 成都 市现有五星级（包括准五星）酒店年均入住率约为 75%，平均房价 700元 , 经营状况良好。其中，选择 5 家五星级酒店进行分析。 2004 及 2005 年 5 家五星酒店的平均入住率和日租金价格调查 名称 04 年平均入住率 04 年日租金价格 05 年平均入住率 05 年日租金价格 索非特 67% 760 65% 75% 841 喜来登 79% 690 75% 80 % 694 凯宾斯基 61% 719 60% 70 % 767 皇冠假日 74% 625 70% 76% 625 锦江宾馆 80% 706 80% 83 % 710 2、成都现有高档公寓及别墅。 根据 05年调查 , 成都市区现有 4家高档公寓及别墅最受外籍人士喜爱 ,