酒店投资项目可行性研究报告

1 酒店投资项目 可行性研究报告 一、总论 酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从 1982 年开始，至今已有 22 个年头，经历了三个阶段：第一阶段， 80 年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段， 90 年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有 资本为主。第三阶段，到了 21 世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。 到 2003 年底的国家旅游局官方统计数据表明全国酒店的现状如下： 星级酒店总数 9,751 100% 国有经济 5,622 集体、股份、联营 2,816 私营 635 外商、港、澳、台 678 星级 酒店总数 9,751 100% 5 星级酒店 198 2 4 星级酒店 727 3 星级酒店 3,166 2 星级酒店 4,864 1 星级酒店 796 于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。 第一章 项目概况 一 、 建设地址： 本项目 酒店 位于 路 中段，东与 路相连，西与 路相接，属 繁华路段，交通十分便利，居住人口密集。 二、项目 建设 规模 及建设内容 本 酒店 总营业面积 平方米， 预计 总 投资 1 万元， 其中地板装修投资 万元，墙体装修投资 万元，餐、厨具投资 万元，配套设备投资 万元，流动资金投入 万元。 酒店设计为上下两层 。一层为大厅，设置 个席位；二层为包厢，共 。正式投入运行后， 整体可容纳 多人同时就餐。 三 、总体规划设计理念 1、 强调营销环境的情调、 氛围 现代社会的消费者，在进行消费时往往带有许多感性的成份，容易受到环境氛围的影响。在饮食上他们不 再只 注重食物的味道， 而更 注重进食时的环境与氛围。要求进食的环境 场景化 、 情绪化 ，从而能更好的满足他们的感性需求。因此， 本酒店装修过程中 ，在布置环境 、 营 3 造氛围上下大功夫，力图营造出各具特色的，吸引人的种种情调。或新奇别致，或温馨浪漫，或清静高雅，或热闹刺激，或富丽堂皇 的展现都市风物，有的炫示乡村风情。有中士风格的，也有西式风情的，更有中西合壁的。从美食环境到极富浪漫色彩的店名、菜名，使 消费 者 能在 大 快朵颐之际，烘托起千古风流的雅兴和一派温馨的人和之情。 酒 店的内部也 配以 奇特的创意 ， 比如以郁金香、红玫瑰等来取代桌号 的编号。 2、注重 生态农业、绿色食品、保健环境 随着人们对环境污染、生态平衡、自身健康等问题的关心程度日益提高，无公害、无污染的绿色食品、保健食品，受到了消费者的欢迎，本酒店将 适应这种要求，推出了自己的保健绿色食谱，并增加保健设施，营造保健环境。 近几年，国内外的许多有识之士，对健康的概念提出了全新的解释。本酒店将会 据此推出了一系列的促销措施。例如，推销健康食谱、引进健康信息、提 供健康设施、提供健康环境等，以此适应人们观念上的变化及其要求。 另外 ，药膳的保健作用，已为越来越多的人所认识。 本酒店将时时开办 药膳餐厅 ， 推出了 本店 精工细作的野菜时蔬 。 在此期间，将 富含高纤维的蔬菜水果，没有污染且营养丰富的野菜，在菜肴中所占比例日渐扩大，而原来作为餐馆的主菜、大菜的高脂肪、高蛋白食品则退居次要的地位。因为据科学分析，高纤维食品能够 起到降低胆固醇，减低癌症罹患率，控制血糖浓度的作用；而一向不为 饮食业 所重视的野菜，因 4 其味美且没有污染，安全可靠，又兼富含胡 罗卜素、抗坏血酸和核黄素等有利 健康的微量元素，具有良好的药用价值。据分析，野菜中的荠菜具有和脾利水、止血明目的作用，枸杞具有滋肝补肾、益精壮阳的功用，马兰头具有清肺消炎、止血凉血的作用，菊花脑有疏风散热、平肝明目的作用。 3、 提升文化品位，增加文化附加值 人们对物质的需求是有限的，对文化的需求是无限的。提高餐饮企业的饮食文化品位，已成为餐饮市场竞争的一个重要领域，一种重要趋势。 饮食文化是一个广泛的概念。人们吃什么，怎么吃，吃的目的，吃的效果，吃的观念，吃的情趣，吃的礼仪，都属于饮食文化范畴。它贯穿于餐饮企业经营和食事活动 的全过程，体现在各个方面、各个环节之中。 筵席宴会文化 作为酒店的主营业务 是一种社交文化，是饮食文化的综合体现。它的文化品位最高，文化含量最大，最能反映企业的文化档次。 服务文化 也是酒店经营有的 一种形象文化 务员是代表企业为客人服务的 大使 ，她们的装束打扮、服务动作、神态气 质，都反映企业的形象。 营销文化 更是酒店经营口的 一种企业文化。它体现企业的经营理念、宗旨、特点以及营销策略、方式等等，是企业包装和推销自己、赢得市场的重要手段。 4、 重视个性化、特色化、形象化的服务 随着人们生 活水平的提高，消费需求将日趋个性化， 本项目在设计时非常 重视人们的具体要求， 注意 根据具体的消费场景、消费时间、消 5 费对象，提供有针对性的服务，并据此塑造出符合顾客要求的企业形象。如情人餐厅、球迷餐厅、小盏餐厅、离婚餐厅等。从现代消费者的心理来看，许多人在进行某种消费时，不仅消费商品本身，也消费商品的名气和通过商品体现出来的形象，因为形象具有一定的象征价值，能满足人们对身份地位等方面的追求，能让人产生自豪感，抑或给人们一种谈资、一种经历。 5、 重视人们的情感生活、社交活动等方面的需求 情感生活是 人们的基本需要之一，近几年来社会上兴起了一股所谓煽情 的营销方法，就是通过各种措施活动刺激和调动人们的情感，以达到促销的目的。 本酒店 也 将 过设立诸如情侣包厢、情侣茶座、情侣套餐、情侣烧烤等服务项目来促销。或以加强家人的团 聚、朋友的聚会、父母子女情、兄弟姐妹情、乡亲情、同学情等来调动人们的消费欲望。赠送礼物服务。 生日送礼 猜谜赠奖 赠送鲜花 等酬宾活动。在宣传上也 将 强调情感服务的特色，尽力突出自身适合各类情感生活的消费环境。 第二章 市场调研及前景预测 一 、 市场调研 1、 宏观环境 中国的餐饮市场经过二十 多年的改革与发展，已进入一个新的阶段，市场竞争的形势也发生一些新的变化。中国同改革开放初期相比，全国餐饮市场竞争的态势出现四大变化： 6 （一）从竞争内容看，重点由单纯的价格竞争、产品质量的竞争，发展到产品与企业品牌的竞争，文化品位的竞争。在改革初期，餐饮企业之间主要是打价格战，打品种、服务、装修战；现在情况发生了变化，消费者用餐既要满足生理需求，又要满足心理需求，因此，越来越多的经营者把注意力转向打造自己的品牌，提高企业的文化品位。这是一种更高水平的竞争。 （二）从竞争规模看，重点由单店竞争、单一业态竞争， 发展到多业态、连锁化、集团化、大规模的竞争。随着餐饮市场的扩 大，餐饮业的业态已由过去少数比较高档的饭庄酒楼和比较简陋的摊点小馆，发展到具有能够满足不同层次消费群体需要的高 档餐厅与大型酒楼，环境较好的家常风味餐馆，快餐店，地方风味浓厚的小吃店和小吃街，购物、餐饮结合的超市食府，休闲 、娱乐、餐饮于一体的休闲餐厅与文化广场，异国风情的专营店，方便居民的社区餐馆，以及送餐上门的外卖店等等众多的业 态。这种态势加剧了市场竞争的复杂性与激烈程度。 （三）从竞争地域看，由在本地发展走向外地发展，由小城市向大中城市 发展，由东部沿海向中西部地区发展；也有的是由大城市向中小城市延伸，由西部向东部延伸。综观几年来涌现出的一批大的餐饮公司和连锁企业，一个共同的特点是它们都寻求向外地扩张，立足和占据外地市场，甚至打进中心城市和国际性大都市。如今，地域的概念已经淡化，餐饮企业竞争的市场半径大大延长。 （四）从竞争对象看，由民营企业与国有企业竞争为主，发展到民 7 营企业之间的竞争为主，进而发展到国内企业与外资企业的 竞争加剧。餐饮业是改革开放比较早的一个行业，个体、私营企业先于其他行业发展起来，餐饮市场也比较早地向外资开放。中国加入 世贸组织后，外资特别是一些国际名牌企业将进一步涌进中国餐饮市场 ，竞争也必 将进一步激化。 2、 微观环境 (一 )经济条件越来越好 假日消费渐成亮点 我国社会经济的发展进步与人民生活水平的不断提高是支撑餐饮业发展的主要基础条件。随着 枣阳 经济形势的逐步回升，经济活动增多，人均收入持续增加，市场更加活跃，消费需求日趋增强，对 酒店 业发展起到了有力的推动作用，行业发展显著攀升。 元旦、春节、五一等节假日市场较往年更加火爆，市场潜力逐步显现 ， 家庭宴席、婚庆寿宴和散座业务明显增多。据有关机构调查显示，今年春节期间营业 额普遍比去年同期增长 五一节期间比上年同期增长 (二 )品牌促销力度加大 市场竞争力提高 市内各酒店 名品推展、精品展销、形象宣传、文化促销等活动广泛开展。从价格竞争逐步向品牌文化竞争转化， 营销 促销的作用越来越大，得到企业的重视。 各酒店 普遍开展美食节、展销月等活动，以节促销、媒体促销、文化活动与美食相结合的特点更加突出。 二 、 前景预测 展望今明两年餐饮市场走势，发展的外部环境与基础条件将更趋看 8 好，总体将继续保持 高速增长的态势。 (1)激烈竞争仍将保持 大众化经营不断深化 通过竞争将继续对现有餐饮网点进行优胜劣汰，市场的调剂与配置的作用更加充分，对企业进一步整合与调整，不断推动行业的持续发展。 假日消费与家庭私人消费继续看好，大众经营品种和餐饮食品开发不断加快，服务由以流动人口、工薪阶层服务为主，向商务宴会、家庭厨房和社区服务延伸，更好地满足人民群众的基本生活需求。 (2)品牌创新经营力度加强 传统餐饮加速转向现代餐饮 在行业由品种向品牌、数量向质量、单店经营向规模经营的方向转化中，企业要在市场占据一定地位必须加强 创新经营力度和文化品牌内涵，进一步突出个性化特色经营，加强创新、树立品牌、注重营销是广大餐饮企业面临的重要课题。 第三章 项目定位 一 、 市场 环境分析 1、 地段位置优越 本项目隶属 ，位于枣 路中段，东与 路相连，西与 路相接，属 繁华路段，交通十分便利，居住人口密集。 2、 市场 环境 良好 本酒店近邻 、 等居民集居地相邻，有庞大的消费群体。 3、本市 餐饮 业现状 改革开放以来， 的饮食服务行业有了 飞速的发展。目前，市 9 区共有大中型酒店共 多家，主要是： （ 1）商务酒店： 、 、 。 （ 2）综合性酒店： 、等 。 （ 3）专营酒店： 、等 二 、 目标客户定位 当今的餐饮市场有一个显著的特点，就是公款消费减少，个人消费增加，平均消费水平下降。市场形成了 大众化为主，高中低兼顾，多方位开发 的格局。这是餐饮市场走向稳定健康发展的一种表现。 本酒店将 根据市场需求、周围同业布点和经营情况，以及自身的资金、技术、管理条件，选择自己的经营服务对象，正确作出市场定位，然后根据市场定位确定企业的产品结构。 本项目客户群主要有以下几类： 1、 、 等政府机构的来客、会议用餐 2、 、 等 邻近小区 的 家庭宴席、婚庆寿宴和散座业务 。 3、流动人口的饮食用餐，外来人口的商务用餐。 三、价格定位 本项目 酒店设计为上下两层。一层为大厅，设置 个席位；二层为包厢，共 间。整体可容纳 多人同时就餐 ，可以同时满足不同人士的 高、中、低档各种消费需求，最大程度的方便顾客的饮食需要 。 第四章 营销 管理 策略 10 面对新的日趋激烈的市场竞争形势， 本 项目 酒店 将 从经营理念、经营战略、经营形式、管理方法 等诸多方面进行研究、探索、调整、创新。具体说来， 主要 着重从 以下 四 个方面开拓进取。 一、 创名牌，提高知名度，扩大市场占有率 品牌是一种无形资产，是有价的无形资产。餐饮企业品牌的形成，是以产品、服务、环境、文化等多种因素的整合与营造，但其基础是产品，是以产品的品牌为支撑 。 二、 发扬特色，不断创新，出奇制胜 特色，是拥有不同于他人或优于他人的产品和服务，是企业在市场竞争中赖以生存和发展的重要条件。 本项目酒店将用 自己的特色吸引众多的消费者，创出自己的品牌。 在市场竞争激烈、消费者图新求变心态的驱动下，餐饮食品的市场周期有缩短的趋势。在保持原有风味特色的基础上 不断地推出创新菜，才能战胜对手，持续发展。创新，是企业保持生机和活力的推进器。 在 创新菜的研制和销售 中，我们会时刻注意 ： 创新菜不仅要新，而且要好。如果某种菜肴虽符合 五 新 要求，但菜的味感和质感都不佳，消费者不喜欢，这种“创新”就不具有市场价值，因而也就没有生命力。 三、 营养卫生，“味”“养”兼顾，向消费者提供美味健康食品 在国家进入小康社会，居民解决温饱以后，营养卫生、健康消费成为人们普遍关心的问题， 营养卫生 已 成为新世纪餐饮业的生命线 ，本项目酒店 把营养卫生放到 经营管理的重要位置上 。 营养卫生涉及许多方面，如环境卫生，绿色食品，科学烹调，膳食 11 平衡，安全消费等等。 人们常说“病从口入”，这是千百年生活经验的总结。过去讲这句话，指的是吃了不干净的带菌带毒的东西容易生病。这当然要防止。但吃了容易引起心脑血管系统疾病和肠胃泌尿系统疾病的食物，同样是“病从口入”。应当肯定，中国人的膳食 结构以植物性原料为主，荤素搭配，主副食搭配，用料广泛，提倡杂食，这些都是符合酸碱平衡要求的。但是，有的地方有些 菜肴也存在用油过多、菜量过大、结构不合理的弊端，需要加以改善。 针对餐饮业的这种现状，我们将规定由服务人员主动向顾客介绍菜的数量和营养成分， 指导消费者“适量点菜，够吃正好，科学膳食，健康消费” 。 同时我们 将 针对不同的消费者，实施 不同的调整措施： 对于酒会筵席， 我们 根据不同消费标准合理设计菜单，有荤有素，数量适当，营养合理。对于零散客人， 我们会 建议并指导他们合理点菜，科学膳食。 在实际操作中，坚决杜绝 为了多卖钱而拼命鼓励和引导顾客多点菜、点贵菜。 在强调营养和膳食平衡时， 我们也 决不 会 忽视每道菜的口味与特色。中国人是善于烹调的，“以味为核心，以养为目的”是中国烹饪的本质特征。 它的基本内涵指的是，中国菜既讲口味、风味、特色，百菜百味，以味宜人；又讲营养、养生、健身，以养 宜人。这就要求我们的餐饮企业和厨师向消费者提供既美味又健康的食品，把“味”与“养”有机地统一起来。只讲美味不讲 营养与膳食平衡不行，这样做容易引起“文明病”，造成“病从口入”；但只讲膳食平衡不讲美味同样不行，这样做看起来营 养搭配是合理了，就是不好吃，倒胃口，引不起人的食欲 。 12 所以， 我们将致力于开发各种“味”“养”兼顾的 菜肴，以此取信于消费者，赢得更多的顾客。 四、 加强管理，降低成本，提高竞争力 科学、严 格、有序的管理，苦练内功，历来是企业在市场竞争中取胜的必备条件。 加强财务管理，降低成本，获得最大的利润，是 本项目酒店 加强企业管理的出发点和归宿。餐馆的成本降低了，可以在同等条件下做 到销售价格比其他餐馆低，销量比其他餐馆大；或者是价格差不多，但毛利比其他餐馆高。两种情况一种结果，都是利润的增 加，竞争力的提高。这也就是人们常说的向管理要效益。 降低成本，必须在保证产品和服务质量的前提下进行。降低成本要靠先进的管理理念、管理模式和管理方法，而决不能用偷工减料、以次充好、降低质量、降低水平的方法去 获得。 第 五 章 投资概算与资金来源 一、 投资概算 经测算，该 酒店 项目总投资 万元，其中： 实物 资产投资 万元 ,流动资金投资 万元。具体投资明细见附表 1总投资估算表 。 1、 实物 资产 投资 该 酒店 项目 实物 资产总投资 万元，其中 其中地板装修投资 万元，墙体装修投资 元，餐、厨具投资 万元，配套设 13 备投资 万元 。具体明细见附表 1及其附表。 2、 流动资金 本 酒店 项目 正式 投产营业 后需流动资金投资 万元，主要用于购买 原材料、调味料、广告宣传等 。 3、 资金来源 申请 贷款 万元 ，自筹资金 万元。 第 六 章 财务评价 一、 财务评价依据 1、 基础数据与参数选取 （ 1） 实物资产 采用平均年限法分类进行折旧，预备费、建设期利息按比例分摊到各折旧类别中，按 5年折旧，残值按 5%计取。 （ 2）该项目财务估算按国家现行的工业企业财务制度执行，管理费用和销售费用按财务管理制度要求标准实报实销，财务费用提取摊销。 （ 3）项目 装修期为 2 个月 ， 项目 计算期 10 年，财务基准收益率为12%，按照现行的财务制度和税收制度进行评价。 2、 销售收入、销售税金和附加估算 （ 1） 销售收入 本 酒店 项目 设计为上下两层 ，共 个席位，其中 一 楼 为大厅，设置 个席位；二 楼 为包厢，共 间。正式投入运行后，整体可容纳 多人同时就餐。 14 本酒店项目设计席位为 个，一天按两餐计算，日营运能力 桌次，每天上客率 60%，每桌平均餐饮消费金额 300 元 ， 烟酒消费金额100 元， 每 年营业 300 天 ， 每年销售收入 万元，具体明细见附表 3年收入估算表 。 （ 2） 销售税金及附加 餐饮业营业税税率为 5%，烟酒销售收入按小规模纳税人增值税税率4% 城市维护税按 7，教育费附加按税金 3。 详 见计算表收入、营业税金及附加估算表（附件 5） （ 3） 总成本及经营成本估算 本项目正式投入营业后， 项目正常年成本费用 万元，年经营成本 万元，详见附表 4总成本费用估算表。 3、 财务效益分析 （ 1） 盈利能力分析 本项目投 资利润率 为 财务内部收益率为 静态投资回 收 期 为 。 详见附表 7现金流量表。 （ 2） 清偿能力分析 本酒店 项目 银行贷款 96 万元， 计划 在酒店营业第二年末还本付息 ，偿还 贷款 资金来源 全部为 税后利润。 4、 不确定性分析 1、 盈 亏平衡分析 企业在正常年份， 假定桌平消费金额及成本金额不变： 15 销售 收入 ： 400 元 /桌 单位成本： 320 元 /桌 利润： 80 元 /桌 固定成本： 元 盈亏平衡点： 盈亏平衡量： 6480 桌 2、 敏感性分析 以影响项目经济效益的产品销售收入和经营成本等主要因素变化进行敏感性分析 ,见附图 敏感性分析表 变动因素 变动幅度 评价指标 备注 投资利润率 (%) 投资回收期 (年 ) 基本方案 后 销售收入 +5% 后 后 经营成本 +5% 后 后 分析表明：项目销售收入和经营成本都是非常敏感要素，在其它因素不变的情况下，当销售收入 增加 5%时，投资利润率 增加 投资回收期 减少 ；当销售收入 减少 10%时，投资利润率 减少 投资回收期 增加 经营成本 增加 5%时，投资利润率 减少 投资回收期 增加 ；当经营成本减少 10%时，投资回收期减少 ；因此 酒店 应不断拓宽 经 营渠道，严格控制成本，以回避经营风险。 5、 财务评价结论 销售收入 销售收入 总成本 元 固定成本 运营能力 盈亏平衡图 16 从财务评价和盈亏平衡性来看，项目盈利水平高于行业平均水平，低于同行盈亏平衡点，经营期内财务状况较好，具有一定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。 八酒店项目种类、功能配比及投资规模的简介 酒店的类型，决定酒店的投资规模和投资回报率的大小。对于投资者来说，投资那种类型的酒店，是未来投资项目能否成功的关键。 同样规模的酒店，不同类型，在面积和造价上都有区别，以 300 间客房的规模为例： 旅游经济型酒店 特点：有限服务，双人房比例 高，客房面积紧凑 客房总面积： 7,350 平方米 投资金额： 3,600 万元（不含土地费用 ） 预计有盈利平均房价： 140 元 / 间 投资回报时间： 5 年左右（不包括财务费用） 现代商务型酒店 特点：智能化程度高，有会议设施，单人房比例高，客房面积宽敞 客房总面积： 10,530 平方米 投资金额： 元（不含土地费用） 预计平均盈利房价： 420 元 / 间 17 投资回报时间： 6 年左右（不包括财务费用） 会议型酒店（主要为国内会议市场） 特点：会议设施为核心产品，大小会议室配套，双人房比例高，客房面积宽敞 客房总面积 ： 10,320 平方米 投资金额： 2 亿元（不含土地费用） 预计平均盈利房价： 660 元 /间 投资回报时间： 8 年左右（不包括财务费用） 豪华五星级酒店 特点：设施齐全、高档，单人房比例高，客房面积大 客房总面积： 13,425 平方米 投资金额： 元（不含土地费用） 预计平均盈利房价： 1,233 元 / 间 投资回报时间： 8 年左右（不包括财务费用） 以上四种提出介绍、分析的酒店类型，平均空间分配及比例列表如下： 18 旅游经济型酒店平均空间分配及比例 功 能 面 积 平方米 客 房 总 数 单 人 标 房 数 量 双 人 标 房 数 量 家庭房 数 量 房 型 比 例 占总数 总面积 比 例 客 房 7350 总面积 300 间/套 75间 210间 15间 79 单人标房 22 75间 / 25% 19 双人标房 25 210间 70% 家庭房 （ 3人） 30 15间 5% 大 堂 200 餐 饮 550 行政区域 100 服务区域 1100 注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。 20 现代商务型酒店平均空间分配及比例 功 能 面 积 平方米 客 房 总 数 单 人 标 房 数 量 双 人 标 房 数 量 商 务 套 房 数 量 高 级 套 房 数 量 房 型 比 例 占总数 总面积 比 例 客 房 10530 总面积 300 间 /套 180间 60间 50套 10套 57 单 人 标 房 32 180间 60 双 人 标 房 32 60间 20 商 务 套 房 4550套 17 21 高 级 套 房 60 10套 3 大 堂 450 餐 饮 1200 会 议 宴 会 1000 行 政 区 域 600 服