房地产XX住宅小区可行性研究报告

0 住宅小区 建设工程 可 行 性 研 究 报 告 1 目 录 第一章 总论 目概况 目背景 告编制依据 研报告研究范围 告研究结论 在问题与建议 第二章 项目建设的必要性 6 项目的实施是满足 经济社会发展的需要 项目的实施是完善城镇基础设施，提升城镇承载能力的需要 项目的实施是加快城镇化进程的需要 项目的实施是贯彻落实“科学发展观 ”，“统筹城乡发展”的需要 第三章 市场分析与预测 9 要消费对象 格分析及预测 第四章 项目建设条件 11 2 目选址 然条件 口与面积 会经济 通运输 套设施 第五章 建设规模及内容 14 设规模 设内容 套工程 目建设工期 第六章 工程设计 16 计依据 地现状 计原则 术参数 体设计及布局 筑设计 化系统 3 境景观 构设计 排水工程 气工程 第七章 公用工程与辅助设施 28 排水 电 通 第八章 消防设计 29 计依据 筑消防设计 构消防设计 排水消防设计 气消防设计 第九章 环境与节材分析 32 计依据及标准 目环境现状 理环境的方案 材方案 4 保、节材评价结论 第十章 资源利用与节能分析 36 地利用规划 计依据 耗种类 耗设计 耗总量 能措施 第十一章 项目管理与实施进度 40 目实施管理 目建设前期工作进度安排 目建设进度安排 目资金使用计划 第十二章 项目招标组织方案 42 标范围及招标组 织形式 标方式 投标相关要求 标委员会的人员组成和资格要求 标备案 5 第十三章 投资估算与资金筹措 46 资估算 金筹措 金使用计划 第十四章 财务效益评价 49 目财务预测 目财务评价 第十五章 社会效益与结论 52 附件： 1、 企业法人营业执照 2、 组织机构代码证 3、 税务登记证 3、 划局规划批复 1 第一章 总 论 目概况 目名称： 宅小区 建设工程 项目选址：本项目选址 于 桃花西路北侧 (原 项目定位： 生态宜居、精致适用 目建设主体： 单位名称： 地产开发有限责任公司 公司 地址： 桃花中路 18 号 公司法人代表： 项目负责人： 联系电话： 单位概况： 地产开发有限责任公司 是 根据中华人民共和国公司法、中华人民共和国公司登记管理条例和国家有关法律法规成立的，于 2000 年 12 月 在 商注册，注册资金 828 万元 ，主 2 要从事房地产开发 ；市政基础设施建设；园林绿化；建材、五金销售 业务。公司通过公开竞拍，取得 桃花西路北侧 (原 地块，并根据市场需求和用地性质，在本地块上进行房地产开发。 公司经营目标：高起点，高质量，打造 桃江 一流品味的 生态宜居 小区， 为 桃江 居民营造优美、舒适居住环境， 为公司的发展壮大打下坚实的基础。 设规模及内容 本项目规划 建设 商品住宅楼 5 栋，总建筑面积 。 资规模及资金来源 本项目概算总投资 元，其资金来源 ：由 地产开发 有限责任公司 自筹 。 设工期 本项目建设工期为 18 个月。 术指标 3 规划用地经济技术指标 备 注 项 目 计量单位 数量 宗地面积 净用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 % 绿地率 % 居住总户数 户 146 户均人口 人 居住总人数 511 511 机动车位 个 37 总投资 万元 目背景 是 治、经济、文化中心，地处 北部，与赫山、资阳 交界，与 石牛江、高桥、浮邱山、修山等乡 镇相邻，辖 29 个行政村、 5 个社区，总人口 (含乡村、城镇及 常驻 、流动人口 )，总面积 181 平方公里 。 石长铁路、 洛湛铁路 ， 省道 206、 规划建设的 益马、 益娄衡高速公路经过本镇，镇域交通十分便捷。 建成区面积已达 方公里，人，规划到 2020 年建成区面积达到 30 平方公里，人口达到 4 30 万人。 随着镇域经济的快速发展和城镇建设步伐的加快，城镇基础 设施和 城镇 居住 环境的改善越来越被广大人民群众所关注。改善城镇基础设施，提升对镇域经济发展的承载能力；改善城镇 居住环境，提高 城镇人居环境质量，是当地政府 和广大居民共同关心的大事之一 。 告编制依据 中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见； 国家住房和城乡建设部建设项目相关法规 ； 国家环保部建设项目环保相关法规 ； 中华人民共和国节约能源法 ； 民用建筑相关规范； 民经济和社会发展第十二个五年规划； 镇建设规划 。 研 报告研究范围 建设条件分析； 建设方案分析 环境 、节能 与节材分析； 5 投资估算 及效益 分析。 告研究结论 本项目的实施对加快 提升 城镇 品位 ，改善城镇 基础设施 ，提升 城镇承载 服务功能 ； 对 改善 城镇人居环境，提高城镇居民生活质量；对 促进 济社会发展 将 产生积极的 重要作用。项目实施过程中对环境没有破坏性影响，项目符合 和当地经济社会发展要求，项目评价符合 城镇规划及 相关技术、经济指标要求，建议投资主管部门审查并批准本项目。 在问题与建议 1、存在问题 本项目 建设期主要存在资金筹措问题，能否及时、足额筹措到建设资金，将直接影响到工程进度与质量，影响到项目能否按时竣工投入使用，工期拖得越长，项目预期投资效益下降。建议采取多渠道筹措建设资金，使其按时足额到位，确保按期竣工投入使用 。 2、建议 设计过程中科学布局，节约土地，并采用节能节水设施，节约资源能源； 建设过程中加强管理，减少原材料和人力资源浪费，降低建设成本。 6 第二章 项目建设的必要性 项目的实施是满足 经济 社会 发展的需要 是国家住房和城乡建设部等六部委确定的 “ 全国重点建制镇 ” 之一 ，是 治、经济、文化中心 ，镇建成区面积 成区城镇人口 。 是 业重 镇 之一， 已形成机械制造、竹木加工、食品加工等产业和服装、皮革、制药、造纸等行业； 是 农业大镇之一，主产粮食、蔬菜、生猪、油茶、水果等大宗农产品， 农业产业化水平较高 。 2012年工农业总产值达 元。 本项目 的实施 对 进一步改善和提 升城镇 对区域经济社会发展的辐射带动 功能， 加 快区 域经济 社会 发展起到 积极 的作用。因此，本项目的建设是镇域经济 社会 发展的需要。 项目 的 实施是完善 城 镇 基础设 施，提升城镇承载能力 的需要 国家新一轮城镇化战略的实施，将极大地促进 的城镇 7 发展。城镇化战略的实施 将激发农村人口就地向城镇的转移。 城镇住房等一系列基础设施是否达到了承载农村人口向城镇转移的能力，是 面临的一个严重的现实问题。 本项目的实施能有效改善 建成 区 基础设施 条件 ，提 升 建成区 住房等 基础设施 承载 能力 ，特别是对改善城镇人居环境，提升城镇应对人口集聚 承载能力产生积极的作用。 因此，本项目的建设是完善 城 镇 基础设施，提升城镇承载能力 的需要。 项目 的 实施是加快城镇化进程的需要 是国家 住 房和城乡 建设部 等六部委确定的 “ 全国重点建制镇 ” 之一，是 治、经济、文化中心， 区位优势明显，与 赫山 、资阳 等县区交界 。 近年来，随着经济社会发展步伐的加快，城镇建设力度逐年加大，城镇面貌日新月异，但与城镇化进程的趋势相衡量， 城镇基础设施还比较薄弱，还不适用承担城镇化进程的要求 。 该项目的建设将 进一步 改善城 镇因经济发展、人口集聚带来的城镇承载能力 弱的问题 。 因此， 本 项目 的 实施是加快城镇化进程的需要。 8 项目的实施 是贯彻 落实 “科学发展观”， “ 统筹城乡发展 ” 的需要 提高农民收入，加快农村经济增长，目前已 不单单是农民和农业问题，而是我国经济能否持续快速增长的重要方面，如果农民的收入和农村经济不能快速发展，实现小康将是十分困难的。农村 农民 奔小康，根基在 统筹城乡发展； 而将人们的生活方式从农村生活向城镇生活转化，关键在城镇基础设施 的配套与完善。 不断改善和提升城镇基础设施与承载能力，势必加强城镇化进程，使城乡居民走共同富裕之路。 9 第三章 市场分析与预测 要消费对象 改革开放以来， 经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食， 量以及人均 人均 有了较 大提高，尤其反映个人消费支出的指标 剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下降，近年已降达 40%，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因而对居住环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需求，随着城镇建设步伐的加快，正与日俱增。 （ 1）正由于该项目是居住的 适宜 地 带 ，地处 建成区 西区 ，周边商业、学校、医院 、车站 等公益设施完善，且距 商贸 企业较近，上下班交通设施便 捷 。 （ 2）随着人们 加，消费观念，消费模式的改变， 人们对中小城市房屋的刚性需求日益增长， 公务员、小商业者、先富裕起来的农村居民、回乡的 打工者、外来打工者、一些乡镇拟入城的经营户也必将成为该项目的主要购买者。 格分析及预测 根据 目前 房产 行情， 宅 小区住宅楼售价均在 2000 10 元 / 左右。由于本项目 处在 成区 西区 ， 外环境较好，商品住宅销售市场十分看好。 11 第 四 章 项目建设条件 目选址 本项目 选址于 桃花西路北侧 (原 装厂院内 )，项目区内不压覆矿，无珍稀动植物物种，无文物古迹和军事设施 。项目用地性质为居 住住宅 用地， 地块基本平整， 海拔 高 项目 选址符合 镇 建设 规划 ，项目选址合理 。 然条件 1、地理 区 位 地处 北 端，与赫山、安化 、资阳等 县 (区 )接壤，与石牛江、高桥、浮邱山、修山等乡镇为邻， 距省会长沙 90阳 19 2、气候 本项目所在地区属亚热带大陆季风型湿润气候，春暖多雨，夏季干热，秋季凉爽，冬季寒冷，四季分明，光照充足，雨量充沛。多年平均降雨量为 米，雨量多集中在 4 ；年平均气 12 温 年均日照时数为 1726 小时；无霜期长，年均为 气候条件对施工的影响较小 ，全年施工期长。 3、地质 本项目地块 地质 为 板页 岩结构， 地质结构简单，承载力较强，建议本项目在 施工图 设计前进行地质探测，根据地质状况进行 基础设计 ，提出相关措施 。 口与面积 域总面积 181 平方公里，城镇建成区面积 方公里，总人口 达 人 ， 其中建成区人口达 人， 人口密度1139 人 /镇建成区人口密度 10000 人 /占全镇人口的 会经济 近年来，镇域经济社会全面发展， 2012 年，全镇完成生产总值 元，实现 财政收入 元，完成固定资产投资 现农民人均纯收入 7528 元。 形成以 机械制造、竹木加工、食品加工等产业，是 业、农业经济强镇之一， 经济发展后劲看好 。 13 通运输 交通比较 发达 ， 石长铁路、 洛湛铁路 ， 317 省道 ， 规划建设的 益马、 益娄衡高速公路 穿镇而过，镇内 设有汽车站、火车站 等交通设施 。项目区紧邻 桃花西 路城镇干道，交通 十分 便利。 套设施 项目紧邻 学、镇 一 中 等学校， 附近有 县人民医院、妇幼保健院、中医院等医疗设施，有兴隆超市 、步行商业街等商贸设施， 本项目周边配套设施十分成熟。 14 第 五 章 建设规模及内容 设规模 本项目 规划新建住宅楼 5 栋， 建筑 面积 设内容 本项目根据 城镇 建设规划，规划新建 住宅楼 5 栋， 层高为 6 层， 总建筑面积 单元设计一楼二户，南面阳台 (部分阳台设计为生活阳台 )，户型设计根据建筑物布局确定为113、 105、 住户数为 146 户 ，设计容纳人员 511人 。 套 工程 供电工程 供水工程 下水及排水工程 道路及停车位 绿化工程 路灯及亮化工程 垃圾收集设施 消防设施 15 目建设工期 本项目建设工期 预安排 为 18个月。 项目建设进度预安排表 项目名称 时 间 安 排 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 前期工作 场地平整 主体建筑 配套工程 竣工 说明： 表示建设期 表示竣工 16 第六章 工程设计 计依据 1、 城市居住区规划设计规范 002年版 ) 2、工程建设标准强制性条文 (房屋建筑部分 2009 年版 ) 3、益阳市城市规划管理办法 4、益阳市城市规划管理技术规定 5、益阳市建筑工程配套停车场 (库 )规划设计规划 6、 房和城乡建设局批复 (桃规字 2013129号 ) 7、 建筑行业 专业技术规范 8、项目业主提供的设 计要求 地现状 原 ，地块基本平整， 地势相对较高，目地块 处于 区 ，用地景观、交通条件良好，居民出行便利，极具商品房开发价值。场地周围城市基础设施完备，水、电 、气 接口条件便利。 地块 内无需要保留的文化、教育、卫生等公共设施 ，无 文物古 17 迹 ，无 名贵花木及树种 等珍稀物种 。 计原则 市居民住宅建筑，该工程的开发建设应兼顾社会效益和环境效益，在充分发挥地块的社会和经济价 值的同时，注重拓展城市空间，提升 城市形象，为此，本方案设计遵循以下原则： 1、合理组织内部空间，做到布局合理，节约用地。 2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻城市交通压力。 3、加强项目区内部的绿化和通道建设，形成有特点的绿化和通行体系，使之成为城市的有机组成部分，并能进一步提高该地区的城市环境质量。 术参数 建筑密度： 容积率： 化率： 体设计及布局 小区住宅朝向采用最佳的南北朝向，有利于采光和通风，同时 18 也有利于节能。建筑呈 四 排基本平行位置，南低北高，拉空内部景观空间，丰富小区内部景观空间元素，增强 城 市景观界面 ， 整体建筑布局采用 排列式 组团形态。 建筑布置利用场地自然高差，结合园林景观，形成富有变化的主体景观。 建筑的离界退让和建筑的楼间距按规划设计要求及益阳市城市规划管理技术规定执行。主立 面朝南， 面向 桃花西 路展开。 1、功能布局 项目内住宅区 设计层高为 6 层， 整体功能布局采用单元楼形式。 2、空间组织 建筑空间组织尊重地形，利用 四周和楼间距之间的通道和绿化带，既形成 消防车道 又 美化小区内部园林规范要求。 3、交通组织 交通进出口 设桃花西路，设南北向主通道，东西向经楼间距之间的通道进入各住宅楼， 同时满足消防车通行的要求。 小区停车场分 设于小区东、西、北三侧，根据地形设置 37 个停车位 。 筑设计 19 1、空间设计 设计结合用地特点， 户型产品定位 为 113105单体 设计 为一梯二户。内部设计为三房二厅二卫 一厨和二 房二厅 一 卫 一厨两 个梯段，所有户型均设计为明厨、明卫、明房，南北朝向。 每栋 建筑 设计 梯间组织垂直交通。 2、建筑造型 方案结合设计构思及项目特点，注重轮廓线 型 ，采用现代派设计手 法表达生态 线型的 建筑理念。 建筑风格设计为 现代立体感 风格，采用现代而质朴的材料及现代的表现手法，使建筑由内而外散发着优雅的气质 和 美感。 3、剖面设计 住宅层高采用标准层高 4、装饰设计 外墙采用面砖， 上部采用 彩 色面砖，下部采用咖啡色 面 砖 ，使建筑单体显得稳重而富有感染力。 内墙为乳胶漆，地面为地砖，室外场地为广场砖。 化系统 方案结合可持续发展的建筑观，拓展“以人为本”的概念，衍 20 化为“生态人居”这一主题，强调人与人的和谐，人与自然的和谐，以现有的指标体系最大限度地创造出人与人沟通的广场空间，人 与自然沟通的绿化空间。 在主干道及楼间距之间、建筑物四周设计绿化带、停车位设计 为 生态停车位。 境景观 项目环境设计主要以生态景观为主题进行综合设计，景观环境主要采用组团式设计，并注重各 楼栋 景观的有机结合与互动，从生态环保的角度创造出宜人的居住环境。 构设计 1、设计依据 （ 1）规范和标准 建筑结构可靠度设计统一标准 0068工程建设标准强制性条文 (房屋建筑部分 2009年版 ) 建筑结构荷载规范 混凝土结构设 计规范 建筑抗震设计规范 建筑抗震设防分类标准 建筑地基基础设施规范 21 高层建筑混凝土结构技术规程 砌体结构设计规范 地下工程防水技术规范 高层民用建筑设计防火规范 005 年版 ) 岩土工 程勘察规范 建筑桩基技术规范 4 2） 设计使用荷载及自然条件 风荷载 基本风压 50年重现期风压值 )，地面粗糙度类别取 雪荷载 楼面活荷载 卧室、客厅、厨房 台、卫生间 梯 泵、配电 人屋面 上人屋面 他未列出者按现行荷载规范取值 22 2、抗震设计 本工程位于湖南省 据国家有关地震资料，桃江地震基本烈度值为 6度，设计基本地震加速度值为 计地震烈度分组为第一组。 3、 结构体系 整个建筑采用框架结构。 为保证建筑物的整体刚度，所有楼盖均采用混凝土现浇板。 4、基础为 条型 基础 ，具体形式根据地质详勘资料确定。 排 水工程 1、设计依据 建筑给水排水设计规范 0015009年版 ) 高层民用建筑设计防火规范 0045005 年版 ) 建筑设计防火规范 0016自动喷淋灭火系统设计规范 0084005 年版 ) 自动喷水灭火系统施工及验收规范 0261汽车库、修车库、停车场设计防火规范 0067建筑灭火器配置设计规范 0140住宅设计规范 23 住 宅建筑规范 室外给水设计规范 0013室外排水设计规范 0014城市二次供水设计技术规范 3/002南省地方标准 居住小区给排水设计规范 4 工程设计标准强制性条文 (房屋建筑部分 )2002 年版 全国民用建筑工程实际技术措施节能专篇 给水排水 2009 建设单位提供的有关设计资料及对本工程的设计要求 建筑专业及相关专业提供的条件。 2、设计范围 本工程给排水设计包括给水系统、排水系统、 消防系统以及室外排水系统。 3、给水部分 （ 1）水源 本项目供水水源采用市政供水水源。 （ 2）给水系统 本工程采用由市政供水管网直接供水的方式， 从 桃花西 路接 入给水管，供水压力为 考虑 本项目地势 较高，在 24 供水管网加装变频加压水泵。 4、排水部分 小区排水系统分污水、雨水两个系统，污水和雨水均排至 桃花西 路的市政管道 ，污水排水系统与市政污水管网对接 。 污水排水量 100m3/d、雨水排水量 315m3/d。 雨水重现期：屋面取 5年，室外取 1 年。 排 水系统室内污废合流，采用伸顶通气排水立管。污 废 水经小区管网 排 入 市政污水管 网 ；屋面雨水采用重力流 入 排水系统。 管材、接口及敷设方式 管径小于等于 500的室外排水管采用 封圈承插接口；管径大于 500的室外排水管采用机制钢筋混凝土管，钢丝网水泥砂浆抹口。 5、消防 室外消火栓系统：该系统用水由市政给水管网供给，由市政给水管引入 一 根 环状管上设室外地上式消火栓，消火栓间距 120m，保护半径 150m。 室内消火栓系统：建筑内设消火栓保护，系统由消火栓 加压泵、屋顶消防水箱 (18成。该系统竖向不分区，动压超过 25 6、材料 （ 1）室内生活给水管采用 铝塑管，排水管采用 （ 2）室外给水管采用 铝塑管，排水管采用 ，其余采用双壁波纹管。 气工程 1、设计依据 （ 1）民用电气设计规范 16（ 2）供配电系统设计规范 （ 3）民用建筑照明设计规范 （ 4）建筑物防雷 设计规范 2、设计范围及内容 （ 1）照明配电与控制系统 （ 2）空调配电与控制系统 （ 3）一般动力配电与控制系统 （ 4）消防设施配电与控制系统 （ 5）防雷与接地系统 （ 6）通讯系统 26 3、负荷估算 工程总装接容量 明装接容量 空调装接容量 438般动力装接容量 150 4、负荷等级与供电电源的确定 本工程电力 住宅 负荷等级为 三 级负荷用户 ，消防设备、应急照明、电梯、 水泵属于二级负荷。 5、照明设计 住宅 100x 公共走廊 (楼梯间 ) 60 门厅 100 用节能高光效荧光灯； 6、保安与防雷措施设计 接地保护采用 小区总配电间主开关设母联开关，均采用四极开关； 照明插座回路均设置漏电保护开关； 本工程按二级防雷保护。在屋顶采用 25用结构构造柱内不少于二根主筋作引下线，利用结构基础作接地 27 极。 本工程保护接地、弱接地及防雷接地， 采用联合接地。要求接地电阻不大于 1欧姆。 7、电话系统 电话系统采用直接接市政电话系统方法设计。 8、有线电视 有线电视系统采用直接接市政有线电视系统方法设计。 28 第七章 公用工程与辅助设施 排水 本工程设置供水和排水设施，供水水源为市政供水水源，供水干管为 1 路 水由主排水和住宅楼排水两部分组成。 电 本地区供电线路电源容量充足，主要来源于 个 110可以满足用电负荷的要求。 通 本项目位于 城 镇道路与 通设施能满足本项目建设和竣工投入使用后交通运输服务的要求。 29 第八章 消防设计 计依据 建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 005年版 ) 汽车库、修车库、停车场 设计防火规范 0067自动喷水灭火系统设计规范 0084005 年版） 火灾自动报警系统设计规范 0建筑灭火器配置设计规范 0140建筑内部装修设计防火 规范 0222001年修订版） 采暖通风与空气调节设计规范 0019 筑消防设计 平面布置 利用城市道路和小区道路作为消防车道，每栋 住宅 建筑设环形消防车道或两个长边设消防车道，消防车道宽度 大于 等于 4米，转弯半径为 12米。场地坡度均匀，坡度不大于 7%，消防扑救面坡度不大于 3%，住宅 主 楼均至少有一个长边直接落地，消防车能顺利 30 到达到每栋进行消防扑救，每栋住宅在消防扑救面均设有直通楼梯间的出口，能满足消防扑救的要求。 筑单体设计 本项目 建筑层 数为 6 层 ，属 低层建筑 ，耐火等级为一 级。每个单元楼梯间及前室的门为乙级防火门，入户门对前室开启的均为乙级防火门，前室内设消防栓。所有栋号楼梯间均通出屋面。 构消防设计 本项目采用框架剪力墙和内墙结构，建筑物外墙和内墙分别选用 页岩砖、 空心 水泥 砖和加气硅块。柱、梁、板均采用现浇钢 砼 ，钢筋保护层厚度分别为 255火等级一级，耐火极限分别大于 排水消防设计 本 工 程设室内外消火栓系统。室外消火栓系统与生活给水系统合用，由市政直接供水。另于最高住宅屋顶设置一座 18 气消防设计 31 本 工 程火灾自动报警系统的防护等级按二级设置。整个小区设火灾自动报警及联动系统一套，系统采用总线制集中报警系统。集中报警控制器设于小区消防控制中心，各栋设区域报警控制器。集中报警控制器与区域报警控制器通讯，完成各部位的报警及联动消防设施。 32 第 九 章 环境 与 节 材分析 计依据及标准 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 污水综合排放标准 978环境空气质量标准 095声环境质量标准 096工业“三废”排放试行标准 行“废渣”部分 ) 目 环境现状 本项目建设地位于 桃花西路北侧 。 地处 西区 ，周边是 居民区 和 蔬 林地与 菜地 。本项目 在建设过程中对 环境的主要影响主要有 植被破坏及 扬尘与 燥声，其具体情况分析如下： 植被。在建设过程中由于 开挖基 础 与 堆料 ，对自然植被有一定的破坏，但 施工 完工后，通过 园林绿化 ，植被可恢复 和超过 自然状态。 33 扬尘。在施工过程 中会产生一定的扬尘，但通过洒水加湿，扬尘会减少，对周围环境 不 会产生较大影响。 噪声。噪声源主要是 施工 机械设备运行过程中产生的机械噪声，其声强范围在 80A）。通过 减振 处理 和控制施工时段 ，其外界噪声可降至 60A）左右。 理环境的方案 设期 治理方案及标准 内容 类型 工程源（编号） 环境破坏名称 治理方案、措施 备 注 植被 开挖基 础 、 堆料 植被破坏 园林绿化 噪声 设备运行时产生的噪声经减 振 后， 外 界噪声可达到白天 60A），对周围环境影响较小。 扬尘 洒水加 湿 。 运期治理方案及标准 1、废水治理方案 粪便污水设化粪池处理后排入市政 污水 干管，至污水处理厂处理达标后排放。 2、废气治理方案 所有厨房油烟气经排烟管道引上楼顶，并高出屋面 3、噪声治理方案 所有设备尽量选用低噪声型，降低噪声源。 34 4、固体废物治理 本工程建筑垃圾由施工单位运往 理。生活垃圾分类收集后 ，不可利用垃圾 运往 5、 绿化 本项目 根据城镇建设规划和“创森工程”的要求 与 标准 进行园林 绿化美化， 广植常青植物和草坪，消除裸露 泥土，绿化覆盖率规划 材 方案 本项目主要耗用材料为水泥、钢材、砂石等。 水泥尽量选用本地产品，减少运输搬运等装卸过程造成的浪费与消耗。 钢材将按照设计要求选用型号与规格，避免造成无功消耗与浪费。 砂石应就地取材，取近弃远，减少运输过程中的消耗与浪费。 保、节 材 评价结论 经 对 环保 、节材 评价 分析 ，认为项目实施后能改善 城镇 基础设施 ，提升城镇承载 服务 功能 ；能改善城镇环境，提升人居环境质量， 35 对 促进 镇域 经济社会 和城镇 发展 具有十分重要的作用 。 项目实施过程中对环境没有破坏性影响，项目投入使用后居 民产生的 生活 污水和垃圾纳入城镇污水、垃圾处理系统统一处理，对环境不造成危害 。项目实施 能按国家节 约资源的 要求， 科学 用材 ， 节约 资 源。 36 第 十 章 资源利用与节能分析 地利用规划 本项目选址于 (原 装厂 院内 )，项目占地面积 项目建筑 容积率达到 筑密度达到 土地利 用率高 。 本项目用地为 商居 规划用地，用地符合当地政府规划要求。 计依据 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 34公共建筑节能设计标准 0189湖南省公共建筑节能设计标准 3/003民用建筑热工设计规范 0176建筑外窗气密性能人级及其检测方法 7106耗 种类 根据本项目的性质和技术设计要求，本项目设计能耗种类为电、 天然气 和水。 耗设计 37 1、电 (1)照明设计 采用节能高光效荧光灯。 (2)负荷估算 工程总装接容量 h 照明装接容量 h 空调装接容量 438kw/h 一般动力装接容量 (设备 ) 150kw/h 2、 天然气 (1)设计 本项目 户用 热能供应采用 天然气 灶。 (2)用能估算 本项目耗能采用 天然气 标准进行估算， 3、水 (1)用水设计 主要为小区常驻人口用水，小区设计 户数 146户， 负载人员为511人。 (2)用水量估算 按平均 人估算 38 耗总量 本项目 经测算年耗电 耗 天然气 34105耗水 14921吨， 年 综合 耗能量 能措施 1、建筑物节能措施 （ 1）墙体节能：墙体内外采用保温隔热材料，具有保温、隔热、隔声等多重功能。 （ 2）门窗节能：外墙立面上的所有门窗（含南、北阳台）均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。 （ 3）屋面节能：在屋顶露台、坡屋顶部位采用厚挤塑板 (隔热防水膏，使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。 （ 4）选用高效节能的空调系统。对各个 住宅 房间进行单独控制，有效地减低能耗。 （ 5）选用节能型的电力变压器并配备电容补偿 装置，减少无功损耗，提高功率因数； （ 6）选用节能高效的用电设备以及高效节能照明灯具等； （ 7）影响工程能耗的水、风、电等设备、设施均选用节能型的产品。 2、节水措施 39 （ 1）生活用水采用节水器具节水。 （ 2）加强管网的 检修 、及时排除管网泄 漏 现象。 （ 3） 设置节水池，收集废水用于花草树木的灌用水。 3、管理措施 （ 1） 配置能耗计量器具，做好能耗统计。 （ 2） 制定能耗指标，明确节能责任。 （ 3）制定节能奖罚制度，节约有奖，浪费施罚。 （ 4）建立节能机构，安排专人管理。 40 第 十 一 章 项目管理与 实 施进度 目实施管理 1、项目实施前的管理 本项目拟实行项目法人责任制进行管理。只有严格管理才能达到投资节约、工期缩短，经济效益显著的目的。 （ 1）加强调研，编制好项目可行性研究报告 (项目申请报告 )。 （ 2）项目可行性研究报告 (项目申请报告 )的编制及上报审批并对已经进行的各项前期准备工作进行计划检查与监督。 （ 3）对建设方案作出评议。 （ 4）筹措资金。 2、项目实施中的管理 （ 1）征地及拆迁。 （ 2）检查、监督工程质量与进度。 （ 3）撰写项目进展情况报告。 （ 4）组织协调 工程中其他事项。 3、项目完成后的管理 （ 1）上报项目完成情况的报告。 41 （ 2）功能布局分工及物业管理人员安排。 （ 3）有关制度建立及管理。 （ 4）有关配套设施安装、调试等。 目建设前期工作进度安排 本项目的项目申请报告批准后，应提出设计参数供设计单位，与设计有关的资料应在设计开始前提供给设计单位；同时对该工程进行社会招标。 目建设进度安排 本工程建设期预计为 18 个月，其中主体工程约需 12 个月 ,前期工作约需 2个月，后期工作约需 2 个月。本项目工程计划在 2015年 3 月前交付使用。 目资金使用计划 本工程建设期为 18个月，用款计划为 3 个年度，按 3 个年度安排投资计划。 42 第十 二 章 项目招标组织方案 为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违 规行为，应严格按照中华人民共和国招投标法、国家发展与改革委员会等七部委颁布的第 12号、第 30号令工程建设项目施工招投标办法、湖南省房屋建筑和市政工程施工招标投标人资格审查办法与湖南省房唇建筑和市政工程施工招标评标活动管理规定（湘建建 201319 号）、关于印发进一步规范房屋建筑和市政基础设施工程招 标投标活动相关规定和办法的通知（湘建建 201318 号）、湖南省房屋建筑和市政基础设施工程项目招标代理机构选定办法、湖南省房屋建筑和市政基础设施工程围标串标行为认定处理办法、湖南省建设工程工程量清单计价办法及相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。 标范围及招标组织形式 标范围 项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。 43 标组织形式 项目主要采用委托招 标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。 标方式 标方式 项目将采用公开招标方式或邀请招标方式。 招标基本情况表 招标项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 招标公告发布中标候选人公示媒体 备注 全部 部分 自行 委托 公开 邀请 勘察设计 土建工程 监 理 主要设备 投标程序 招标公告发布资格预审招标文件发售开标评标推荐中标候选人确定中标人。 44 投标相关要求 (1)项目经上级部门批复同意后 ， 项目承办单位 在指定的媒体上发布招标公告。 (2)在招标文件开始发出之日起 5个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于 3 个时，应当重新进行招标。 (3)开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标 候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准 ，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名第一。 (4)评标将严 格 按照国家七部委 12号令评标委员会和评标方法暂行规定进行。 (5)中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出 30 日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。 标委员会的人员组成和资格要求 45 评标委员会由湖南省政府评标专家库中的经济、技术方面的专家组成 。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用