大型住宅小区建设项目可行性研究报告

0 可行性分析报告 课题名称： *家园可行性研究 院（系）： 经济与管理系 专 业： 工商管理 姓 名： 学 号： 教 师： 二五 年 六 月 十五日 1 目录 1 项目总论 . 1 设项目概况 . 1 目建设的必要性 . 2 行性研究编制的依据 . 3 目主要财务数据及评价指标 . 3 论及建议 . 4 2 市场分析 . 5 观经济形势分析 . 6 *市房地产市场分析 . 7 目的 . 16 场定位 . 21 3 项目建设条件 . 22 目建设的自然条件 . 22 目建设的用地条件 . 22 目市政配套条件 . 22 目周边配套设施 . 22 4 项目规划方案 . 23 划设计的指导思想 . 23 划设计的原则 . 23 . 24 目技术经济指标 . 28 5 项目开发进度安排 . 29 目建设方式 . 29 目开发的各项内容 . 29 目开发进度安排 . 29 6 项目营销方案 . 31 目定位 . 31 目营销方式 . 38 目销售准备 . 38 2 目销售实施各阶段策略 . 39 目销售计划 . 42 目资金回笼计划 . 43 7 项目总投资估算及资金筹措 . 44 目总投资估算的依据 . 44 目总投资估算的原则 . 44 目总投资估算 . 44 目资金筹措方式与使用计划 . 47 8 项目财务评价 . 48 务评价基础数据选取 . 48 目财务评价基本报表 . 49 目财务评价 . 49 目财务评价结论 . 50 9 项目不确定性分析 . 51 目盈亏平衡分析 . 51 目敏感性分析 . 52 目风险控制对策 . 54 . 55 10 项目综合评价结论及建议 . 56 目综合评价结论 . 56 议 . 56 参考文献 . 58 附录 . 59 1 1 项目总论 设项目概况 设单位基本情况 本项目建设单位 *地产，是由 *公司和 *有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司成立于 1996年，注册资金为 *地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资质。先后开发 了 *花园、 *大厦、 *苑 欧洲世家、 *城市花园、 *田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估， *地产品牌价值达到 如今，*地产已经成为 *房地产行业的领跑者。 *公司是 *高科（集团）公司的全资房地产公司。公司成立于 1996 年，注册资本 1亿元人民币，以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目投资为主，兼营机电产品、化工产品、轻工产品的销售以及信息产业、物业管理、工程承揽等业务。公司以“理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念，始终关注企业文化的建设和 经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新、敬业奉献、拼搏向上的优秀员工队伍。 目概况 *家园 项目 是 *地产开发建设的大型住宅小区项目， 位于 *市 *南路以东、 *路以北、 *路以西，南临绕城高速、接规划中的 *路。 本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层，少部分为高层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为488740平方米，其中规划住宅建筑面积 404150平方米，规划商业建筑面积28990平方米。容积率为 地率为 42%。项目自有资金 57060万元 ，项目三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为 309亩，其中 待征地 面积约为 41亩。 2 目建设的必要性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现： *市房地产市场的需要 伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅则面向中高收入阶层。由此，形成了以廉租房、经济适用房、商品房、别墅为主体的住宅结构。专家研究显示：一个城市，当人均 到一定程度，就会出现居住郊区化趋势。目前多数 *民众愿意把南郊和西高新作为居住 首选。在 *郊区，确实应当出现了一些规模较大、环境较好、比较价格相宜的楼盘，从而实际加速居住郊区化的进程。投资建设西部电子信息基地住宅小区项目，可以满足一部分较高收入家庭的住房需求。 *市城市总体规划的需要 根据 *市城市总体规划，近期建设的时序，将优先推进东北部和西南部地区的开发建设，为进一步形成东部以新筑、临潼为主，西南部以户县、高新新区为主的两个副中心奠定良好基础。 沿城市西南部加快高新区建设。 随着中国进入 及汽车成为人们生活和工作的必需品，加之考虑到 *城市中心发展的局限性等， 可以预言， *的居住郊区化，将逐渐成为城市发展的主流。 *近几年的经济发展，尤其是在城市中心规模和发展都有局限性的情况下，实际应具备了居住郊区化的条件。近两年，随着城市化的进一步加剧，大批民众不满于城市中心大范围出现的交通拥挤、空气污染、环境恶劣、治安恶化等。从而，引发和加剧着人们的居住郊区化思潮。 新区建设的需要 本项目所在地 高新区是我国西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一，并被誉为“关中第九景”。快速高效的发展吸引了大量的关注，为房地产开发提供了最佳的平台。“住在高新区”已经成为 广大市民的置业共识。 13 年来，高新区形成了电子信息、软件、光机电一体化、生物医药等几大主导产业及一批具有创新实力的高新技术企业集群和主导产品。在不断加快园区建设与发展的同时，着力营造美丽怡人、更加人性化的园区环境。近 3 年来，高新区通过一系列措施使环境、空气质量逐年改善。有高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施， *市一流的学校教育体系，环境及服务一流的高新医院、星级宾馆以及易初莲花等方便快捷的购物中心和超市，各种商务、生活服务设施配套齐全，休闲娱乐场所使人们在工作之余生活丰富多彩。新纪元广场、西部电子 广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际商务中心、软件园及一批企业厂房等建筑群已成为高新区、 *市乃至西部地区的标志性建筑和城市建设的新亮点。另外， *高新新区是高新区开发建设的前沿阵地，中心商务区（ 高新区二次创业的一个核心功能区，也是*市 重要组成部分，是体现高新区和全市现代化形象和国际化程度的重要区域。 本项目的建设对于高新区成为一个集投资、居住、休闲、娱乐、教育等为一体的新城区意义重大。因此，本项目的开发符合 *市的发展，对该区域的经济发展也具有很大的推动作用。 行性研究编制的 依据 1国民经济长期发展规划和产业政策； 2. *市 1995 2010年城市总体规划 ； 3陕西省建筑工程综合概预算定额（ 1999）； 4 *市建设项目城建费用统一征收办法； 5 *市统计年鉴； 6委托方提供的有关资料； 7现场勘察及市场调查收集的有关资料。 目主要财务数据及评价指标 本项目的主要财务数据及评价指标，见表 1 项目主要财务数据及评价指标 表 1号 名称 单位 数值 4 一 财务数据 1 总投资 万元 总销售收入 万元 销售税金及附加 万元 总成本费用 万元 所得税 万元 税后利润 万元 财务评价指标 1 项目财务净现值 （税后） 万元 项目内部收益率（税后） % 3 资本金财务净现值（税后） 万元 资本金内部收益率（税后） % 5 项目静态投资回收期（税后 ） 年 借款偿还期 年 盈亏平衡点 % 论及建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 建设的必要性； 足项目建设的要求； 足各项控制性指标的要求； 但是，由于本项目开发周期长、前期投入大、资金回收慢，经过不确定性分析可以明显的看到，项目敏感性较大，所以必须严格控制投资，尽量缩 5 短工期，采取恰当的营 销策略，才能得到高回报。 2 市场分析 本项目的市场分析将从宏观经济形势、 *市房地产市场分析、项目自身 6 所具有的优势、劣势、机会和威胁等方面进行分析，最后对项目进行初步的市场定位。 观经济形势分析 2003年以来，我国宏观经济运行处于经济周期的上升阶段。针对宏观经济局部出现过热的现象，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展。当前我国经济正处于回升期，仍有一定上升空间。根据国家统 计资料， 2001 年至 2003 年国内生产总值（ 长率分别为 8%和 2004 年，我国经济保持平稳较快发展，综合国力进一步增强，改革取得重要进展，对外开放实现新突破，社会事业加快发展，人民生活继续改善。国内生产总值达到 上年增长 社会消费品零售总额 亿元，增长 总的来说，全国经济形势良好，为房地产业的发展创造了机会。 2003年 8 月 31日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展（国发 200318 号），这个文件明确了房地产在国民经济中的 支柱地位。 2003 年全国完成房地产开发投资 元，首次突破万亿元大关，房地产开发的增长速度达到了 其开发投资额和增长速度均为 1999年来最高值。 国家统计局发布的资料表明， 2004年全国房地产开发投资总计 13158 亿元，同比增长 其中，商品住宅完成投资 8837 亿元，同比增长 办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了 各类物业开发投资的增长速度均明显低于 2003 年同期水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府的宏观调控政策取得了一定的成效。 2004 年全国商品房竣工面积 比分别增长 其中商品住宅竣工面积 长 期全国商品房销售面积达到 平方米，增长 2005 年 1 2 月房地产开发投资同比增长 27%，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较04年一季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。 2004年全国商品房平均销售价格为每平方米 2714 元，同比增长 其中商品住宅平均销售价格为每平方米 2549元，上涨 各大中城市普 7 遍出现了房地产价格的快速上涨，不少城市房价的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。 居民家庭成为房地产市场的主导消费群体。自 2002 年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额的比重超过 90%,2004 年 1 11 月，越来越多的城镇居民到房地产市场上寻求解决自己的住房问题，甚至进行房地产置业投资。 2004 年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过 24 平方米，人均居住面积得到了很大的改善，城镇住宅自有率超过 80%。 2004 年末，全国商品房空置面积为 平方米，近年来首次出现下降趋势， 比 2003 年末下降 其中空置时间在一年以上的商品房面积为6267万平方米，所占比重为 处于正常区域。 *市房地产市场分析 伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展的政策措施，使得 *市经济发展迅速。 如图 2*市国民生产总值从 1995年至今都保持快速增长。 0200400600800100012001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004（年份）元）0510152025）图 2*市 注：资料来源于 *市统计年鉴 初步测算， 2004年 *市生产总值（ 元，按可比价格计算，比上年增长 经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在 13%以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。经济的高速发展给房地产的发展创造了一个良好的外部环境。 在国家宏观调控压缩商品房建设规模和银行提高贷款 “ 门坎 ” 的双重压 8 力下， *房地产市场发展情况依然保持了持续、快速的发展势头。众多开发商在树立新的营销理念和制定新的营销策略中，借助教育、旅游、环境等优势项目，打造品牌楼盘。政府也积极采取降低公积金贷款门坎等举措，促使更多工薪阶层进入住房消费市场。据 *房地产信息网统计数据表明， 2004年*市普通住宅市场平均销售价格为 2800平方米，在销售价格方面，2004 年比 2003 年的销售价格保持稳中有升，变动比率超过以往历年，在销售量上， 2004年普通住宅的销售量比 2003年销售量上涨了 60%多。如图 2历年竣工面积和销售面积对比看，供需逐渐接近，并呈现出两旺状态。 0501001502002503003504001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003（万平方米）竣工面积 销售面积图 2*市历年住宅竣工和销售面积对比图 注：资料来源于 2004年 *市统计年鉴 资机会研究 据 *房地产信息网统计数据表明，首先 ， 2004年普通住宅的销售量 2003年销售量上涨了 60%多。居民住房投资是支撑商品房市场发展的主动力。由于商品房区域性强，其价格上涨过快就会与居民收入及相关产业容易脱节，加上严格控制拆迁规模，需求量会在一定程度受到抑制，炒房等投机行为也将会有所减少。因此， 2005年普通住宅市场需求量依然会处于上升态势，但涨幅预计会低于 2004年的水平。 其次，在 2004年，写字楼市场的开发量已经有了一定比例的下降，且销售量又比 2003 年相差无几，预计 2005 年写字楼市场开发量将会有一定的回 9 升，但是由于几年前的写字楼并未被消 化完全，所以， 2005年开发的写字楼盘将会出现一定情况的销售不畅状态。 再次， 2004 年公寓市场比 2003 年销售价格有一定程度的上升，销售量方面较 2003 年的销售量有一定程度的回落，据预计 2005 年公寓市场发展并不明朗。 最后，商铺 2004 年的市场平均销售价格在 6500 /平方米，要比2003年略微有所上升，销售量比 2003年销售量翻了一番。在 2005年随着 *整体形象提升和在西部开发影响力的增强，知名地产商纷纷抢滩登陆黄金地段，参与商业用房经营的运作。商业用房必将显现出无限商机。 从上述对各房地 产市场的分析可以看出，投资建设住宅小区并辅以一定量的商铺会具有很大的开发价值 。 求分析 我们利用五一黄金周对 *市商品房消费者进行了调查。这次调查的主要内容是居民购房区域、房型、房价、面积、装修要求以及小区环境和物业管理等，主要目的是了解 *市居民对商品住宅的购买能力以及偏好等，以便进行市场分析和定位。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷 540 份，收回519份，其中有效问卷 482份。 调查结果显示：打算在 1 年内买房的人占 1 3 年内 买房的人 3 5 年内买房的人占 5 年后买房的人占 如图 2示。说明市场上存在住房消费者和潜在顾客，很有可能会成为本项目的目标顾客。 10 图 2*市居民购房计划购房时间图 在回答购房区域时， 28%的人会选择再高新区买房， 29%的人选择在南郊二环外， 23%的人选择南郊二环内，其余零星分布，如图 2 城内5%东郊4%南郊二环内23%南郊二环外29%西郊5%北郊6%高新区28%图 2*市居民计划购房区域图 多数 *居民倾向于在南郊和高新区购房，因为这两部分区域近年来发展迅速，各项配套设施趋于完备，具有较大的吸引力。 根据调查 统计， *市居民可承受的高新区住宅价格在 2000 2500元的占到 价格在 2500 3000元之间的占到 价格在 3000 3500 元之间的占到 价格在 3500 4000 元之间的占到 4000 元以上的占到 如表 2 年 内 1 3 年 3 5 年 5 年 后 11 *市居民可承受的高新区住宅价格表 表 2格（元平方米） 2000 2500 2500 3000 3000 3500 3500 4000 4000 以上 百分比 考虑到人们在接受调查时的心理因素（认为越低越好），我们认为 *市可承受的住宅价格会比我们调查结果高。 在购房时希望选择现房的人占 期房占 这是因为一部分 *市民不愿承担很大的风险购买期房，尽管期房有许多价格上的优惠政策。不过也有相当的居民看中期房，除考虑到价格因素外，更注重将来物业的升值潜力。开发商应当提高房屋质量，采取诚信措施，树立良好形象，使 *居民放心购房。 在回答楼型选择时， 人选择多层住宅， 人选择“小高层”，人选 择高层。其结果说明了目前居民仍以多层和小高层楼型消费为主，但选择小高层和高层住宅的居民人数在不断增加。 在户型的选择上， 居民选择二居室， 居民选择三居室，选择四居室。这主要与居民考虑家居的宽敞，居住人数及偏好有关。如表 2 *市居民户型选择 表 2型 二室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅 四室二厅 百分比 当然，选择几居室对应 着居住面积的大小。在住宅面积上， 80 100 平方米和 100 130 平方米的人数居多，说明 *居民对住宅面积要求很高，如表2 *市居民住宅需求面积统计表（单位：平方米） 表 2积 150 频数 消费者在购房时 最关注的因素， 首先考虑房子的价格，其次是周边环境、 12 地理位置，然后依次是交通状况、房屋质量、物业管理、配套设施等。总体来看，市民购房的消费 理念越来越理性、越来越趋于成熟。 置 价格 交通 户型配套设施 周边环境小区规模及发展趋势房屋质量 物业管理品牌于开发商实力图 2居民购房最关注因素分布图 商品房作为一种供应市场的产品，由于其受当地经济环境、开发成本、管理能力以及利润期望等的影响，商品房价格大大影响居民的选择住房的能力。 求越来越高。在社会群体中先步入富裕阶层的城市精英们的购房已不仅仅是作为一种解决基本居住需求，而是为了追求更舒适的生活。一般而言，环境的概念包括自然环境（如绿地、休闲广场等）、交通环境（如是否易于到达、是否有充分的停车 条件等）、人文环境（如学校、托幼等）等诸多因素。在自然环境方面，他们需要一个安静、优美的居住和休息环境；在交通环境方面，他们已经或即将拥有自己的私家车，他们要求小区必须提供一定的停车位；另外，随着国民素质的不断提高，人们对于小区的人文环境要求愈来愈高。 们根据自己的经济能力选择办事方便、小区成熟的地区，认为距离工作单位、购物、子女入托、上学、银行及医院等地较近的地方是居住的理想之地。 13 区环境 的后期维护及小区入住率的高低在很大程度上取决于物业管理。但从近年的情况来看，小区的物业管理在实际工作中的管理现状很难令消费者满意，主要表现为：投诉率高，收费不合理、管理不规范、市场结构不全、服务功能欠缺、交易体系不完善等等。所以尽快提高物业管理水平，是当务之急，广泛、细致、及时到位的物业管理是众望所归，也是影响购买行为的主要因素之一。 另外， 居民希望小区内有购物场所， 人希望有医疗设施，对餐饮、教育、美容健身也有一定要求。绝大多数人希望小区内设有 24 小时便利店、小型超市和餐饮店。 给分析 由 *市统计年鉴，近几年商品房竣工面积情况如图 2 0501001502002503003504001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004万平方米竣工面积图 2*市历年商品房竣工面积图 自 2002 年，房地产供给量有所增加，但增幅不大。 2004 年由于国家宏观政策调节，抑制了增长过快的势头。 2005 年第一季度， *市商品房完成投资与去年同期相比增长 总 14 体来看，今年一季度商品房投资力度有所放缓，究其原因，土地与金融政策的调整对房地产市场带来的影响已经开始有所显化。尤其对于住宅物业而言，作为房地产市场的 主体部分，其市场需求量及开发量在各物业中相对最大，对商品房投资总量的放缓产生的影响最大。从市场开发角度来看， 2005 年第一季度 *市商品房施工面积比去年同期下降 较上期回落 根据我们的市场调查， *房地产市场供给情况如下： 现阶段 *市住宅楼盘分布在城北、长安区、曲江、城西、城东、城内、高新区、城南。各区项目数和百分比如表所示： *市住宅楼盘区域供给情况 表 2域名称 城北 长安区 曲江 城西 城东 城内 高新区 城 南 项目数 30 13 7 17 26 10 27 53 百分比 注：此表数据来源于 *市苹果地产网 城北16%长安区7%曲江4%城西9%城东14%城内5%高新区15%城南30%图 2*市住宅楼盘区域供给图 根据 *房地产信息网， 全市 五月份 普通住宅市场均价 2972 元 /平方米，商铺市场售价 7436 元 /平方米，写字楼市场均价 4825 元 /平方米，公寓 别墅类市场均价 4482 元 /平方米 。 15 *市物业供给类型和比例如表 2 *市物业供给类型 表 2业类型 写字楼 商铺 别墅 住宅 项目数 37 10 11 183 写字楼商铺别墅普通住宅图 2*市物业类型分布图 注：表 2图 2数据均来源于 综上所述， 2005 年将是房地产市场大发展的一年，也是房地产市场竞争日趋激烈的一年，它既有营销策略的竞争，价格的竞争，更重要的则是品牌的竞争。因此， 在良好的宏观经济背景和西部大开发带来的无穷商机中，房地产企业在抓住这次机遇的同时，应充分开拓对商品房的有效需求，选准项目，用超前的眼光和魄力，捕捉市场信息，针对各阶层的消费心理，开发具有个性化、设计新颖、风格独到的楼盘，尤其重要的是要在企业形象、配套服务、物业管理、专业人员等方面苦练内功，不断提升综合素质、管理水平。只有这样，才能在未来激烈的房地产竞争中取胜；才能在房地产市场大发展中迎风破浪，立于不败之地。 16 目的 析 目发展优势分析（ 1. 区位优越 *家园项目 位于 *市太白南路南段， *高新区行政办公中心区东北角，属商业与居住两相宜的成熟地段，在规划中的中央商务区（ 射范围内，区位优势明显，将对项目未来升值产生巨大影响。项目处于主干道路口，紧邻丈八东路、太白南路和绕城高速等主要干线，所处地段将是风景怡人、交通便利、环境良好，富于生活气息的 *市优良住宅区之一。既可享受干道的交通畅达和繁华便利，又因处于次干道间的临街区域后面而相对封闭，宁静。 2. 周边配套设施良好 (1) 购物：人人乐购物超市、秋林公司 (2) 医疗：陕西省博爱医院、西京公司职工医院、肿瘤医院 、 521医院、雁塔区妇幼保健所 (3) 休闲：省游泳中心、电子信息广场、省妇女儿童活动中心 (4) 理财：建设银行、商业银行、光大银行、中国信合 (5) 教育：石油大学、电子一中、启迪幼儿园、武术学校等 (6) 服务：中国电信、中国邮政、电子城大厦、电子城邮政局、加油站、加气站 (7) 交通： 716路、 225路、 204 路、 322 路、 210 区间、 311区间、 6路、五龙汽车城专线等 发档次比较高 小区内生活氛围成熟、安静，空气清新自然，视野开阔。 坚持“以人为本”、“人性化”的同时，引 进“绿色住宅”理念， 绿地覆盖率高达到 42%，远远高于国家规定的 25%，且超过大多数同类住宅小区。小区内具有浓厚的现代都市生活气息，智能化网络、幽雅绿色环境，加上全面的物业管理，使得生活舒适、安逸。 17 开发单位 *地产资金实力雄厚，知名度高，长期从事住宅小区开发，且开发物业别具一格，不断创新，深得消费者信赖 ,这将给本项目推广降低一些费用。 目发展劣势分析（ 本项目的建设虽然具有很大的优势，但从局部考虑，也存在一些不利因素。 本项目占地面积约为 309亩， 其中 待征地 面积约为 41亩。如此大的规模必然导致开发周期长，须分期进行，须投入大量资金，从而加大了项目的风险。 管理上需投入很大的精力。在销售方面，由于面对不同层次的业主，将给小区以后的物业管理带来一定的压力。 小区内有一条地裂缝穿过，按规定应当避开，2003 年中国人民银行颁布了银发 2003121 号文中国人民银行关于进一步加强房地产的通知。该文件对房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等作 了比以前更为严格的要求。 2004 年国家提高商业银行存款准备金率，上调金融机构存贷款基准利率，放开贷款利率上限，加强商业银行资本充足率管理。这些对于本项目的资金筹集带来一定影响。 目发展机会分析（ 1经济、政策优势 近年来， *市经济迅速发展，人民生活水平不断提高，为房地产业的进一步发展提供了基础。国家实施西部大开发战略和促进住房制度改革，也为房地产开发提供了良好的机会。 18 2 高新区具有吸引力 高新区 快速高效的发展吸引了大量的关注，为房地产开发提供了最佳的平台。高收入阶层有 提高居住质量的要求，“住在高新区”已经成为广大市民的置业共识。 本项目具备用地条件 ，公司应尽快落实资金来源，使项目尽快投入建设，在短期内成功开发高质量楼盘，为公司未来进一步发展打下坚实的基础。 目发展威胁分析（ 通过市场调研，我们发现 *市居民选择在南郊购房的占 52，且南郊大量同质物业推出，对本项目构成一定的威胁。典型的竞争物业如下： （ 1） 曲江汇景新都 物业地址： 会展中心东侧 50米水长路南 建筑类型：小高层 项目特点： 曲江汇景新都在区位、质量和价格上占有绝对优势，南北 通透 ,户户朝阳 ,全阳光户型 （ 2） 世家星城 物业地址： 丈八东路与东仪路十字南侧 建筑类型：高层、小高层、多层 项目均价： 2800 元 平方米 项目特点：小区占地 827 亩，建筑面积 75 万平方米，绿化率高达 48，具有浓厚的现代都市生活气息，具有独特的水体景观和绿色环境。 （ 3） 伟丰花园 物业地址： 朱雀路与丈八路交界处东北方位 建筑类型：高层、小高层 项目均价： 3100 元 平方米 19 项目特点：紧邻 *高新科技产业开发区，处于长安科技产业园、西部电子、协和科技园所组成的 “ 魅力金三角 ” 之间。欧式风格融入现代动感，简约流畅，占地 77亩，绿地率 40。 （ 4） 骊马豪城 物业地址： 长安北路 83号 建筑类型：高层、小高层 项目均价： 4280 元 平方米 项目特点：纯板式住宅，动势的弧线建筑造型，一梯两户及两梯两户的舒适生活空间， 88户享受南北双向观景阳台、中西式厨房、笼罩式空间。 项目地处高新区，周围云集了诸如：金桥四季花园、盛世华庭、双威温馨花园、领先心城、高新水晶岛、绿地世纪城等一批高档住宅区，无疑对本项目的开发销售造成一定的压力。典型的竞争物业有： （ 1） *田园都市 物业地址： *高新区新型工业 园区（原长安科技产业园） 建筑类型：高层、小高层、多层 项目均价： 3100 元 平方米 项目特点：占地 2200亩，总建筑面积 180万平方米，有着无比优越的大交通，大市政，大配置，大网络，大政策，大优惠，是 *城市未来发展中最具创新魅力和发展潜力的 央生活区）。 （ 2）新西蓝 物业地址： 科技路与唐延路交汇处 建筑类型：高层、小高层 项目均价： 3600 元 平方米 项目特点：纯板式住宅楼，南北通透，采风通光面面兼顾。内有约 10000 平 20 米异域风情水景 代主义建筑，简约而不简单。 （ 3） 绿地世纪城 物业地址： *高新区新区锦都大道 建筑类型：高层、小高层 项目均价： 3600 元 平方米 项目特点：规划建设四星级宾馆一座、五星级宾馆一座、国际会展中心、现代办公中心、 档商业休闲街以及配套高档住宅。 （ 4） 枫林绿洲 物业地址： 高新路南段 建筑类型：高层、小高层、小高层 项目均价： 3600 元 平方米 项目特点： 1000 亩的大型小区通过一个生态谷景观带，一条运动林荫大道景观带和 “ 半岛之恋，兰庭序曲，水天长廊 ” 三大生态步行街的自然组合，分割形成 7大美丽空间。由花园组团，城市型街坊布局，生态型带状 公共生活空间，规划组成 21世纪 “ 大社区，小组团 ”的新街区生活模式。 国家发展和改革委员会 4月 15日发布的报告显示，今年一季度， *商品住宅价格同比增长 目前总体还处于中等水平，不少人认为， *房价还有一定的增长空间。价格上涨可能导致购房者难以接受。 目综合评价 根据 论分析，本项目所处高新区，地段、区位优势明显，周边有着良好的配套设施，小区内环境怡人，适于居住，且富有现代都市气息。国家实施西部大开发战略和促进住房制度改革，为房地产开发提供了良好的机会。开发商应 当把握项目优势和时机，开发出高质量的物业。同时，应尽量避免各种劣势和威胁对本项目的影响。 21 场定位 通过上述分析，对本项目所在地区房地产方面的状况和人们的需求有了一定的了解。根据以上数据和分析结