XXXX廉租住房建设项目可行性研究报告

租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 1 租住房建设项目 第一章 项目概论 目概况 目名称 项目名称： 租住房建设项目。 目建设单位 项目建设单位： 项目建设地点 项目建设地点：本项目拟建设场地位于 目建设规模 项目建设规模为 8400 平方米，共 4 栋住宅楼，拟新建廉租房套数 168套、套型建筑面积 50 平方米 /套、总投资 1512 万元，配套建设道路、消防、环卫、电力、电讯、供排水、绿地及天然气管道等配套设施。 目总投资估算 本项目总投资为 1512万元 ,其中工程费用 1303万元（主体工程费： 1008万、配套工程费： 295 万元），工程建设其他费用 84万元，基本预备费 制依据 1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号） 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 2 2、关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发 2007236 号） 3、廉租住房保障资金管理办法财政部（财综 200764 号） 4、转发建设部解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通 知（安徽省建设厅文件 建房改 2007246 号） 5、廉租住房保障办法建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部 中国人民银行 国家税务总局 国家统计局令第 162 号 6、国家发展改革委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知（发改投资 20073676 号） 7、安徽省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（皖政 2007106 号） 8、安徽省财政厅关于印发安徽省廉租住房保障资金管理实施办法通知（财综 20071351 号） 9、 2003 10、 住房建设规划（ 2006 11、 廉租住房保障规划（ 2006 12、委托提供的相关资料 13、政府部门有关文件 究工作范围 本可行性研究报告依据国家的有关规定和标准，在充分调查研究的基础上，结合安庆市经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和项目所在地社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性，市场需求租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 3 分析，项目选址与建设条件分析，主要建设工程，环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理和劳动定员，项目建 设实施计划，投资估算及资金筹措方案，以及从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必然性、合理性、科学性和可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供依据。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 4 第二章 项目建设背景和必要性 目建设背景 家政策背景 住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院一直高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。随着住房制度改革的不断深化，城市居民住房条件整体上有了较大的改善，但由于城市廉租住房制度相对滞后，经济适用住 房制度不够完善，政策措施还不配套，在完全市场经济体制作用下，近年来房价持续攀高，并且有越演越烈之势，由此造成相当一部分市民买不起房或者被迫贷款买房，这些不利于社会的安定和谐社会的建设，为此引起了国务院和建设部等相关部门的高度重视。胡锦涛同志在十七大报告中提出，社会建设与人民幸福安康息息相关，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，报告指出，加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活，健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。 2007 年 8月 7 日，国务院下发了关于解决城市 低收入家庭住房困难工作的指导思想，并对工作提出总体要求和基本原则。 2007年9 月 19 日，安徽省建设厅转发建设部解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知，为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，国土资源部于 2007年 9 月 30 日，专门下发了 236 号文件，用以进一步加强土地供应调控，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地供应。 2007 年 10月 30日，财政部下发了租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 5 廉租住房保障资金管理办法、安徽省人民政府办公厅下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见 ，以规范廉租住房障资金管理。提高廉租住房保障资金使用效益，确保廉租住房保障资金专款专用。 2007 年 11月 8 日，建设部、国家发改委、监察部等九部门联合签署廉租住房保障办法， 2007 年 11 月 19 日，建设部、国家发改委、监察部等七部门又联合发布经济适用住房管理办法。 2011 年 中央财政已确定要适度提高对中西部廉租房建设的资金补贴。同时，住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点也已经开始，有助于进一步拓宽保障性住房建设资金来源。另一方面，地方政府 也出台相应政策积极发展廉租房建设 ，保障不低于 10%的土地出让净 收益用于廉租房建设，保障中央、省级财政资金的落实和当地财政的配套。 目建设区背景 称 松兹侯国 ，建县于 西汉 高后年间，距今约 2200 年历史。地处 大别山 南麓、 皖江 之首，是皖鄂赣三省八县结合部，为皖西南门户，辖9 镇 13 乡 207 个自治村（社区），总人口 80万，国土面积 2394平方公里。全县耕地 64万亩，山场 73 万亩，可养水面 84 万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度；已探明有开采价 值的矿藏 28种，其中磷矿石储量占全省一半，优质石灰石储量居全省前列；该县是国家优质棉生产基地县，棉花常产超过 吨；有 “ 长江绝岛 ” 小孤山 、“ 南国小长城 ” 白崖寨 等，是皖西南旅游带的重要组成部分。区位优势明显，经济发展具有较大潜力。该县处于长江经济 开发带和大京九经济开发租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 6 带交汇地区，又是 安徽省 “ 一线两点 ” 率先开发开放战略布局重点地区，也是 “ 承东启西 ” 的结合部。交通十分便捷，贯穿南北的 105 国道、横贯东西的沪蓉高速公路、合九铁路、 63公里长江黄金水道穿境而过。距离省会城市合肥 220 公里、武汉 190 公里、南昌 170 公里，至皖鄂赣三省 6 个机场车程都约两小时，到 九江 外贸码头、 214 码头、石化专用码头等 3 座对外开放码头车程 1 小时左右。 立足全面建设小康社会目标，遵循需要与可能、长远与当前相结合的原则，按照统筹兼顾、突出重点的工作方法，积极稳妥确定了我县 “ 十一五 ” 时期经济社会快速持续发展目标：在全面提升经济发展速度、质量和效益基础上，地区生产总值平均年增长 14%以上，至 2010 年达到 70亿元，力争 80 亿元；财政一般预算收入与地区生产总值同步增长；全社会固定资产投资年均增长 20%以上，力争 30%；社会消费品零售 总额年均增长 15%以上；农民人均纯收入年均增长 5%以上；城镇登记失业率 4%以内；三次产业结构比达到 25： 40： 35；总人口控制在 人以内。为实现上述目标，我们将大力实施工业强县（工业 “4121” 工程：纺织服装、建材、矿化、农副产品加工四大工业支柱，规模工业企业 100 家，自主知识产权品牌产品 20 个，工业总产值 100 亿元）、农业稳县（农业产业化 “5773” 工程：粮油、棉花、畜牧、水产、林竹 “ 五条龙 ” 产业化，省级以上农产品名牌7 个；省级以上龙头企业 7 家，农村合作经济组织 30 个）、外向驱动（东向发展，沿江开 发，招商引资，自营出口）、创新推动（全民创业，企业改制，资产整合）、项目带动（项目储备、推进和建设， “ 一园一区 ” 建设）、统筹发展（社会事业）战略，全力推进 追赶跨越、率先崛起进程。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 7 目建设的必要性 根据关于编报 2012 年新建廉租住房和国有工矿棚户区改造项目中央投资建议计划的通知要求，解决 善低收入居民居住环境。 （ 1）符合国家关于解决城市低收入家庭住房因难的大政方针 住房问题是重要的民生问题。解决低收入家庭住房困难，事关经济发展和社会稳定大局， 县 委、县政府高度重视城市低收入家庭住房问题，研究制定了一系列政策措施，不断加大住房解困工作推进力度，目前房保障体系建设取得了初步成效。但应当看到，住房保障工作进展不平衡，廉租住房制度覆盖范围较小，且制度不够完善，整条措施还不配套，城市低收入家庭住房困难尚未得到解决。解决低收入家庭住房困难是促进房地产市场健康发展的重要途径，是全面建设小康社会的客观需要，是维护社会稳定的重要任务。在全面加快外向型经济发展的过程中，深入推进大景区、开发区和新农村建设，着力转变发展方式，改善民生，坚持 可持续发展的战略。在国家建设社会主义和谐社会政策的指导下，按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的文件精神， 租住房建设项目被县委县政府确定为 2012 年县重点建设项目。 （ 2）建立社会住房保障体系是构建和谐社会的重要内容 我国的城市住房问题，是一个人口大国经济快速发展和城镇化快速推进过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。住房保障制度是社会保障体系的重要组成部分，是对城镇住房制度改革的补充和完善。租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 8 建立健全社会保障体系，维护社会公平正义，让发展成果由人民共享，是全面构建和谐社 会的重要内容。 住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。目前还有部分城镇困难家庭人均住房建筑面积不足 10 平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径。要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，坚持以人为本，执政为民，进一步建立健全廉租住房制度，解决城市部分低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房 困难群体的居住条件非常重要。 （ 3）项目的建设是社会经济发展的需要 要使 的社会经济持续、稳定发展，必须提高 善城市投资环境，提高城市活力，拓展城市发展空间，增强城市功能，促进 经济、社会和环境的可持续发展。 租住房建设项目，可以充分发挥 富的矿产资源、稳定的农业基础、较快的工业发展速度和充足的旅游资源等有利条件，为 经济发展提供强有力支撑。 （ 4）项目建设是做好住房保障工作的需要 城镇最低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题 。廉租住房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎民意的民心工程、康居工程、德政工程。据建设部统计：近四年来，全国城镇住房平均竣工面积超过 6 亿平租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 9 方米。到 2007 年底，城镇人均住房建筑面积达到 28 平方米。我国城镇居民人均住房面积从 1988年住房制度改革前的不足 7平方米提供到了现在这个水平，提高速度如此之快，因此廉租住房建设更是迫在眉睫。 廉租住房制度是中国住房供应体系的重要组成部分。一直以来，解决城市低收入者住房问题有三种方式可以供选择：提供租房补贴、廉租房、经济适用房。这其中最经济、最公平、最能满足城市低收入者 住房需求的制度是廉租房。眼下，很多地方的经济适用房逐步发展起来，解决了一部分低收入者的住房需求，但同时也带来了“权力寻租、炒卖房号等一系列问题。尽管近期国家实施了一系列“房地产新政”，部分城市的房价有所下降，但就整体而言，绝大部分城市的房价对于城市低收入者而言仍是难以企及的“天价”，且不可能在短时间内得到扭转。而廉租住房的基本宗旨，是努力保护低收入者的生存空间。其最大的特点，就是政府供应并提供资金补贴，其对象是人均收入偏低的城镇无房户。由于用地较少、成本较低和可以反复使用，廉租住房制度被认为是在市场经济条件 下，能有效满足城市低收入者住房需求的一种保障方式。因此，贫困并不是过错，而消除贫困是政府的责任。让那些买不起经济适用房的低收入人群能居者有其屋，廉租房是一个有效的办法。在香港 30%的家庭靠公房栖身，同样，在欧洲各国只有一半人有自有房产。因此，从现实情况来看，我们也必须依靠廉租房解决中低收入者的居住问题，改变老百姓“买房方能安身”的思想。 （ 5）项目的建设是促进经济增长的需要 为认真贯彻中共中央、国务院转发 的通知（中发 200818号） 精租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 10 神，深入贯彻落实科学发展观，进一步扩大内需，促进经济又好又快发展，安徽省委、省政府决定加大投资力度，进一步加快交通枢纽、农业水利、生态环境等基础设施建设，加快保障性安居工程建设。项目的建设正是安徽省委、省政府提出的促进经济增长主要措施之一。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 11 第三章 建设条件分析 目建设条件 1、项目区域建设条件： （ 1）经济发展概况 人均生产总值首超万元，二产比重首超一产，国税收入首超亿元，地税收入继续保持强劲增长态势。在“工业发展加速年”活动推动下，全年实现工业增加值 元，比上年增长 其中完成规模工业增加值 元，同比增长 新增规模工业企业 22 家。完成农产品加工、新型建材、机械电子、矿产化工四大产业发展专项规划。企业技改投入 15 亿元，信诺捷科获国家科技创新基金支持，中天石化被评为省级企业技术创新中心。互益纺织、三凌制衣、红爱服饰、新锦丰食品发展态势良好。纺织服装产业集群建设实现新突破， 被国家纺织工业协会命名为“中国新兴纺织产业基地县”，洲头乡成功申创省级纺织服装产业集群镇。农业生产克服洪涝灾害影响，粮食、棉花和油料产 量分别达 吨、 吨和 吨。生猪出栏 35 万头，家禽出栏 560 万羽，水产品产量 吨，人工造林 亩。 农业产业化进程加快，新增省、市级龙头企业 15 家，省、市著名商标 5 个，农民专业合作社 38 家。房地产市场方兴未艾，新增商品房开发面积 平方米。石莲洞国家森林公园升级改造一期工程完工，以农家乐为主题的各类乡村旅游产品发展迅速。新网工程五大网络体系初步形成，家电下乡、以旧换新等稳步实施。保险、物流等产业加快发展。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 12 （ 2）地理概况 麓、皖江之首，东与 望江县 共抱泊湖，南与江西省湖口县、 彭泽县 隔江相望，西同湖北省 蕲春县 、 黄梅县 接壤，北和 太湖县 毗邻，是皖鄂赣三省八县结合部，为皖西南门户。 跨东经11552 11635 ，北纬 2947 3026 ，处 长江 下流顶段北岸。县域南北长约 71 公里，东西宽约 67 公里，国土面积 2393 53平方公里。 （ 3）水文和水资源概况 于受地质构造的影响，总的特征是西北部河流多而长，东南部少而短。发源于大别山的凉亭河、二郎河两大河流，具有山区河流的一定特征，其中二郎河流域面积 597 平方公里，凉亭河流域面积 方公里，它们把大别山南麓的径流串入湖泊（县域中部和南部，水面辽阔，水资源丰富，有连成整体的泊湖、黄湖、龙感湖和大官湖），自西向东经华阳流入长江。 （ 4）气候概况 属北 亚热带湿润气候 区，气候特点为四季分明、日照充足、热量丰富、雨量充沛、无霜期长。全县年平均气温 16 6 ，年平均降水量 1307 2，山区降水多于丘陵、平原，年平均日照时数 时，无霜期 254 天。常年主导风向为东北风，年平均风速为 /秒。 （ 5）基础设施概况 在长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，是安徽省 一线两点 率先开发开放战略布局的重点地区，也是 承东启西 的结合部。长江过境岸线 63 公里，境内有深水码头 3 座、汽车轮渡 1 座，水上运输极租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 13 为方便，外运集装箱码头近在咫尺；陆上交通四通八达， 105 国道、沪蓉高速公路、合九铁路穿境而过；至中心城市九江、合肥、武汉、南昌、南京全程高速，汽车旅程均在 2 小时以内；境内初步形成三横两纵的公路体系，实现了村村通公路； 华东电网覆盖区，城乡电网改造投资近亿元，已建成 座， 35座，小水电装机容量达 3000千瓦，能满足工农业生产和生活需要；县城自来水日供水 吨，日供3 万吨的二水厂正在筹建 之中；程控电话、移动通信、有线电视网络覆盖全县，数据通讯宽带网开始普及；境内有幅射三省八县的水产、建材和小商品专业批发市场；基础教育和文化卫生服务设施齐全，社会保障体系日臻完善。 经过多年建设， 发展成为镶嵌在皖江之滨的一颗璀璨明珠 。 2、项目场地建设条件： 位条件 该项目位于县城主干道龙门南路，交通便利，生活环境舒适、安全，是理想的居住场所。 程用材及运输条件 石料：项目位于城区，取材方便。 砂料：河沙质地纯净、资源丰富，从采沙场用农用车运至工地。 四大主材和燃油来源及供应：钢 材主要由马钢、合钢供应；水泥主要由安庆水泥厂家供应；木材来源于本地山区；工程用砖来源于周边免烧砖厂；汽油、柴油由 城供应。 运输条件：项目所在地点均是柏油路和水泥路面，运输条件较好。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 14 、电、通讯条件 工程用水、用电：已至项目区，可以满足工程实际需要。 通讯：可安装程控电话到现场或利用移动电话联络。通讯信号好。 项目外部条件目前基本达到三通一平，具备施工开工条件。 房现状及需求分析 根据 2010 年住房调查，至 2010 年底，县城住房建筑面积为235 万平方米。其中，通过基本 建设及更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房） 平方米，通过房地产开发方式建造商品住房 过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房） 127 万平方米。 根据 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中 2011年全县常住人口达到 13万，人均居住建筑面积 30平方米 /人的规划要求，规划期间， 住房总需求为 155万平方米。根据“十一五”期末 划期内，应建设商品住房 平方米，政策性住房（经济适用 房、廉租房） 行性分析 、浙、沪”长三角经济圈的步代， 委县政府加大了城市基础设施建设的步代，城市经济和旅游业不断蓬勃发展，新增城市居民及长期居住的暂住人口也日渐增多，雨污分流改造，旧城基础设施改造呼声很高，新增人口的居住压力和城市服务功能配套的提升急待租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 15 解决。 近期建设规划和 国民经济及社会发展第十一五年规划纲要，该项目危旧房改造是城市近期建设的重点，符合近期建设规划提出的建设思路。 上述情况为该项目实施奠定了良好的政治 、经济和群众基础，因此该项目是完全可行的。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 16 第四章 项目选址与总图规划 目选址 本项目用地位于 市规划设计条件 （ 方米）。 （ 1）用地性质：居住用地 （ 2）用地适用强度：容积率不大于 3）建筑日照间距： 1: 4）绿地率：小于或等于 35% （ 5）严格按 有关强制性规范要求实施。 图规划 划依据 1.城市居住区规划 设计规范（ 2.城市道路交通规划设计规范（ 3. 国民经济和社会发展第十一个五年总体规划； 4. 国家及安徽省相关的技术标准、规范和规定。 划设计构思及布局 （ 1）基本要求 济、实用、美观”为原则，力求具有整体性、经济租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 17 性、时代性、超前性，使新建住宅与周边建筑物协调一致。 人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。 适 、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。 （ 2）平面布置 根据 城总体规划的要求、周边环境以及现有布局情况，因地制宜灵活布置 4 栋住宅楼。 在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。 （ 3） 交通组织 整体性与景观性 在加强内外交通组织的同时，适当创造人车分流的道路系统。小区内部道路设计与住宅区内城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步行移景的空间变化，共同创造良好的内外部空间景观。内部道路交通系统以车行系统和步行系统为框架，同时，宅间道路 和步行道路有机结合，使二者自体系。 规划注意协调机动、自行车、人行三种交通方式的关系。依据居民出行方向及外围现状道路状况设置小区出入口，分布于小区西部、北部。 小区内道路及铺装根据不同功能选取不同的材质。如小区内主要车行道为沥青路面；人行道、住宅院落内的车行道采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖，以丰富小区景观。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 18 （ 4）总图设计 根据规划用地地形，结合周边道路交通状况，协调周边建筑风格，设计力求布局合理，创建舒适和谐的人居环境。 规划条件与主要技术经济指标 主要技术经济指标 用地面积 建筑占地面积 规划总建筑面积 8400m 其 中 住宅面积 8400m - 建筑密度 30% 居住容积率 地率 35% 住宅总户数 168 户 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 19 第五章 建筑设计 （ 1）民用建筑设计通则 2）建筑设计防火规范 3）住宅建筑规范 4）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 5）城市道路和建筑物无障碍设计规范 主意图 以务实的产品主义，追求产品品质为向导，提供高性价比的均好产品。 打造精品，以质高价优的产品满足居民的需求。提升项目所在区域的整体形象。 计理念 1、以人为本 通过对人与环境的“行为体验”和“感官体验”的分析，体现“适用、健康、美观” 的以人为本的设计思想。行为体验 满足现代生活方式：功能合理、流线 清晰、快捷便利、使用高效。符合物质生活需求：空间完整、利用合理、室内外功能空间尺度适宜。 生态环境需求：优化空气环境、优化温（湿）度环境、声、优化光环境。 感观体验传统文化印象：体现传统文化。 现代艺术追求：空间形态构成符合现代美学基本原则。 精神感受愉悦：室内外造型、色彩的优化、室内外环境景观的优化、租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 20 空间感受与空间属性吻合。 2、环境融合 倡导“形式服从环境” 自外而内的设计方法。以有机建筑论、流动空间论指导形式的产生。寻求建筑与环境的耦合。个体建筑与它所处的城市空间环境存在一种互动的关系，个体的设计应该 超越自我，实现与城市结构和肌理的链接。在尊重城市整体规划的基础上，和谐地融于城市的脉络中，反映出自身的个性和内涵。根据地域特定的气候物理环境、自然的地理环境、交通、建筑和人文环境，以及项目所在地特有的景观资源，力求创造出和环境共生的优质的生活环境。从城市设计的角度出发，在理解城市规划的环境发展脉络的前提下，与城市架构融为一体，形成有机脉络的城市肌理。同时形成相对内敛的空间环境。创造理性与浪漫交融的空间形态。使得规划建筑群体的内外部空间、社区空间、城市空间之间相互流动渗透，融合对话。 3、资源均享 环境资源的 均享：环境资源主要包括绿地、花木、水景等自然和人工景观。合理地利用这些资源不但可以创造美好、温馨的居住环境，而且也可满足居住者心理和精神需求。让每个住户都能平等地享受资源，获得等同的价值回报。达到“均享”的目的。 归属领域的均好和共享： 人们更关心和喜欢的是贴近宅前的绿化景观，认为这是属于他自己的园区。采取强化半私密空间的手法，设法营造一个亲切怡人的交往场所 “归属领域”。塑造令住户向往的居住空间环境。 居住日照和朝向的均好： 强调内外部环境的融会贯通。保证了每户通风采光良好和视线上的通透，获得良租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 21 好的日 照和空间围合效果，利用空间上的渗透和扩展关系，达到环境景观的互融，使居住者置身于一个充满温馨、充满情趣的生活空间。 4、功能至上 倡导“形式服从功能” 自内而外的设计方法，建筑造型自由且不对称，形式取决使用功能的需要。 5、空间契合 倡导“空间属性契合” 实体空间虚拟空间流动空间复合空间情感空间。空间形式与空间属性吻合，实现为空间环境的氛围需求而营造的特征空间。根据项目现状地形特点，采用合理的空间布局，因形造势，创造于地形特点适宜的空间功能属性明确的积极空间形态，使得建筑外部空间与内部空间相互流动渗 透、融合对话。 6、技术表现 建筑形式体现结构、材料、设备和工业化施工的特点，建筑形象应成为技术的直接反映，反对掩饰技术痕迹。 7、艺术纯净 建筑艺术净化，掘弃折衷主义的复古思潮与繁琐装饰，建筑造型成为几何形体的抽象组合，组合特征遵循完形心理学的组合特征对称性、包容性、整体性、协调性、规则性和最大的简洁性。 a) 空间设计 集中式空间设计。通过道路、庭院来提高土地的利用率，创造更多的空间效益。同时各空间的相互交融来满足各种的功能需要和创造优美的建筑租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 22 景观。 b) 建筑设计 在建筑设计上，为突出当地的建筑 特色，采用坡屋顶，在一些局部飘顶和实体墙面来营造强烈的现代气息，同时用玻璃面与实墙面连接，形成鲜明的虚实对比。 c) 消防设计 a） b） c） d） 筑结构设计 1、设计依据 1）、设计标准 （ 1）建筑结构可靠度设计统一标准 2）建筑结构制图标准 50105 3）建筑结构荷载规范（ 2006年版） 4）混凝土结构设计规范 5）建筑抗震设计规范（ 2008年版） 6）建筑地基基础设计规范 7）建筑工程抗震设防分类标准 X 廉租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 23 （ 8）混凝土结构工程施工质量验收规范 ）自然条件： （ 1）基本风压 2 （ 2）地震基本烈度为六度。设计基本地震加速度值为 （ 3）工程地质情况：另见地质勘探。 2、设计要求： （ 1）按 6度抗震设防，抗震设计基本地震加速度值为 计地震分组为第一组。 （ 2）混凝土强度等级。多层住宅： 3）主要楼面荷载 住宅楼：卧室、起居室、餐厅 2 卫生间、厨房 2 阳 台 2 楼梯间 2 上人屋面 2 不上人屋面 2 （ 4）砌体 框架结构填充墙主材采用小型砼空心砌块，辅材采用蒸压灰砂砖，禁止采用非蒸压灰砂砖。 (5)上部结构： 1 多层住宅为框架结构，按多层框架结构规范要求设计。 屋面均为全现浇梁板结构。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 24 （ 6）基础 设计条件： 本次规划地质条件较好，所以各建筑均采用钢筋砼独立柱基础。 3、户型设计均为：一卧一厅一厨一卫，每户建筑面积控制在 50 平方米以内，所有房屋均为六层框架结构，采用钢筋砼独立柱基础，框架梁、柱、现浇楼板、现浇屋面，屋面设防水层及隔热层，屋内统一简易装修，楼地面面砖饰面，内墙乳胶漆饰面，外墙为涂料面层。道路为砼路面，其小区的绿化、水、电、环卫等配套设施齐全，并同步建设完成。 排水设计 1、设计依据 a、国家颁布的有关现行设计规范。 （ 1） 建筑给水排水设计规范 2） 室外给水设计规范 3） 室外排水设计规范 4）建筑设计防火规范 5） 建筑灭火器配置设计规范 b、业主及相关专业提供的设计资料 2、给水设计 水源为附近自来水厂，从给水干管引入，供水压力不小于 水口处设水表计量。 3、排水设计 采用雨污分流，雨水及污水分别排往入城市雨水管网和污水管网。 4、消防设计 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 25 室外消防用水量： 20L/S 作用时间 2h 室外给水管网为生活、消防合用，消防采用低压制，在给水管网上按规范设置室外消火栓，火灾时由消防车从室外消火栓取水灭火。 物业用房、值班室门窗加强防护，设有线和无线通讯及报警装置。 5、环保节能 粪便污水经化粪池处理后排至区域污水管网，生活给水不设置屋顶水箱避免水的二次污染，水泵选用低转速，泵基础采用隔振垫以减少震动和噪声的传递，给水总进口及每户住宅设水表计量以节水。 气设计 1、设计依据 （ 1）供电系统设计规范 2） 10以下变电所设计规范 3）低压配电设计规范 4）建筑物防雷设计规范（ 2000 年局部修订） 5）电力工程电缆设计规范 6）民用建筑电气设计规范 16 7）民用建筑照明设计标准 、电力配电系统 各类电力设备按场所或类型集中到动力配电箱供电，由低压柜引出馈线按放射式配电。消防设备、应急照明及给水泵的动力箱均用双回路供电末端自投。其它动力箱均为单回路供电。 电力干线采用 电缆，室内用桥架敷设，室外用直埋地敷设。分租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 26 支线均用阻燃型铜芯线穿钢管暗敷，消防设备均采用耐火型电缆或阻燃型铜导线穿钢管暗敷于非燃烧体结构内。 3、电气照明配电系统 本工程设有一般照明、备用及疏 散指示照明、多层及庭院照明。 住宅楼内每单元设一集中电表箱，装于单元底层楼梯间内，按一户一表计量，采用单相三线入户。户内配电箱，住宅配电箱内馈线回路按照明、一般插座、空调、卫生间及厨房分类设置。 灯光方面在住宅平台主要以庭院灯和草坪灯为主，高低错落，光线柔和，造成一种悠闲安静的氛围。 4、防雷接地系统 本工程所有建筑为多层，应按三级防雷建筑设计，利用建筑物结构钢筋组成笼型暗装防雷装置。每幢建筑物在电源引入处均应有总等位联结。住宅卫生间应有局部等电位联结，利用建筑物的基础钢筋组成联合接地体，接地电阻小于 1 欧。 5、弱电系统 本工程中弱电系统应属有关专业设计单位设计，为了便于施工配合，本设计中预留相应的管路位置及设备留洞。按每户二只电话出口和二只电视出口设计，每单元进口设计对讲电控门。 6、网络系统 路系统设计 小区设置了一个主出入口及两个次出入口，景观主要围绕着这几个出入口来布置。小区采用了人车合流布局的形式。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 27 气规划 燃气专项规划由相关专业部门根据总体规划另行制定，本次规划及建筑设计仅预留其管道通行位置。 向设计 规划在原有地形的基础上，在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下 ，结合现状地形尽量减少填挖方量，以降低工程造价。由于基地地势比较平坦，规划将道路纵坡基本控制在 下，平均坡度 ，人行道比道路路缘石高 120块建筑标高高于路面标高 m。 络系统设计 为满足现代居住小区信息化的要求，规划在本区设置通信管道，小区的电话线、有线电视线及宽带光纤均敷设于综合通信管道内，所有线缆均从机场路引入供应全区用电服务。电信电缆管道布置在道路西、北侧的人行道上。 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 28 第六章 节能、环境保护与安全消防 能 建设区建筑热环境和能源系统的 设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康和室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： （ 1）屋面 屋面选用岩棉板防火材料做保温层。 （ 2）外墙 外墙普通内墙抹灰， 240厚砖，外粉 30 厚无机活性保温砂 浆，外饰面系统涂层。 （ 3）门窗 门窗选用产品要求其抗风性能属标准 2 级，空气渗透性能属标准 3 级，雨水渗透性能属标准 4 级，外墙窗均为塑钢中空玻璃，其传热系数为 K= 采用保温分户门，其传热系数为 K= 电节能 租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 29 安装节能型变压器，供电线路尽量直线布线，减少线损；室内布线采用铜质线；照明灯具采用节能灯；选用低能耗家用电器设备。 （ 1）分时电表 电度表为日、夜分时电度表 10（ 40A）。其优点：提倡使用夜负荷、改善用 电低谷，节约用电，同时，用户使用分时电度表可节约电费。 （ 2）公共楼灯 公共灯均采用双电源自切。楼梯灯采用触膜式延时天关及光、声控制开关。优点：随时开灯、定时关灯，大量节约用太阳能应用技术是指在建筑上利用太阳能源、光电转化，在景观工程中将使用部分太阳能草坪灯，达到节能照明用电的目的。 （ 3）箱式变压器 箱式变压器由高压开关、变压、低压分配三部分组成，即将变压器、高压侧的过电压保护设备、计量设备以及受电总开关等部件组合在箱体内而形成的小型化设备。特点：休积小，占地面积少，可设置在户外；布置灵活、靠近负荷中心， 有利于提高用户末端的供电质量；节能环保，噪声小，有利于改善和美化环境。 筑节能新技术、新材料、新工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在建设过程中，应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。 地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用 件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用 水做法；单元分门户采用钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；燃气租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 30 采用 卡燃气表；电表为 卡电表；水表采用 程控制装置； 墙板、硅美软质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。 境保护 圾及污水情况 本建设项目为居住项目，属于非生产性项目，故无生产性污染物排放。生活污水为可生化有机无毒水，对周围环境的影响程度不大。故直接排入市政污水管网，从而可以有效的控制污水排放，避免水污染。 垃圾主要为生活垃圾，生活垃圾集中后由环卫部门处理。 合利用与冶理方案 本设计贯彻“预防为主，冶理为辅”的方针，对环境质量全面负责，采取综合利用化害为利，变废为宝的 原则，搞好三废处理和回收，使三废排放达到国家标准，并同时采取绿化美化环境等措施，使环境质量得到进一步提高。 水的处理 拟建项目采用化粪池进行处理，生活废水经化粪池处理后，悬浮物一般可降到 140化需氧量（ 下降 60%左右，有的可下降80（ 下降 60%左右。如此反复分解、消化、浮渣和污泥逐渐液化，最终，容积值只有原悬浮固体的 1%。 气处理方案 对大气环境质量的影响主要来自施工期间机动车辆及施工机械的燃油、运输车辆道路扬尘和施 工场地扬尘等。为了减少工程扬尘对周围环境租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 31 的影响施工时采取如下措施： 1、在现场周围设围障，将施工场地与现有各建筑物隔开。 2、施工中土方挖掘及堆放、施工垃圾的清理等场尘较多的工序选择在无大风的天气进行，原材料堆放在固定位置，以便采取防尘措施。 3、及时运走弃土，并在装运的过程中采取有效遮盖。 体废弃物处理方案 项目建设过程中，要求施工单位安排专职人员收集包装废弃物和运输破损建材，及时清除建筑垃圾和生活垃圾。拟建项目使用过程中产生的固体废弃物（主要是垃圾及废弃瓜果）由物业管理部门安排卫生管理人员 定时清除。 声 主要噪声源来自施工期间重型运输车辆及各种施工机械的运行噪声，为了减少工程施工对周围声环境的影响，建议工程施工时采取如下措施： 1、施工单位必须按国家关于建筑施工场界噪声的要求进行施工，尽量分散噪声源，减少对周围环境区域声环境的影响。 2、施工时间尽量不安排在晚上 10 时 时，或在该时间内不使用噪声较大的施工机械，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。 3、因需求确需夜间一定要施工的，又可能影响周围声环境的，应对施工机械采取降噪措施，也可在工地 周围或居民集中地周围设立临时的声障装置，声障材料的单位面积质量至少应为 7kg/时应提租住宅建设项目可行性研究报告 安徽省农业工程设计院有限公司 32 前到当地环保部门办理相关手续，并公告周边四邻和居民。 4、施工单位的具体施工计划中敏感受体附近所使用的施工机械种类、数量应写在承包合同中，以便监督。 5、噪声防冶： （ 1）、生活水泵、屋顶消防稳压设隔震基础减震。 （ 2）、选用优质低噪声生活给水水泵。 （ 3）、水泵进出口处采用可曲挠橡胶接头。 （ 4）、水泵出口处安装放水锤