从化老年休养中心项目可行性研究报告

1 从化老年休养中心 项目可行性研究报告 第一章 总论 1、项目概述 “老年休养中心”选址拟定于从化市，预定占地面积 1998 平方米。“老年休养中心”里配套建设有行政办公楼、住宿楼、餐饮中心、娱乐中心、商店、花园、互助中心（主要是让学生青年志愿者或者社区义工与老年人相互交流帮助）等，致力于城市知识分子的高端养老服务。 服务对象为有稳定收入且有一定自理能力的城市知识分子。 2、可行性研究的依据和范围 本报告的编制依据了我国相关的法律法规、国家统计部门公布的相关行业统计数据。参考了专业文献的相关分析报告。参照了同行 业的经营数据并依据本公司的实际情况作了一定调整。 本报告主要 分析 建 设 老年休养中心 的可行性，内容主要涉及 项目 选址、投资、生产技术的先进合理性、生产能力、产品的市场情况和产品成本、财务等经营情况。 3、 建设规模 建筑面积为 900 平方米，占地面积 1998 平方米。服务范围为大广州市及周边地区。 4、 投资规模 （ 1） 投资估算 公司总投资额预计为 1060 万元，一次性全额投资。 “老年休养中心”建设工程投资估算表 序号 费用项目 单位 单价（万元） 工程量 金额（万元） 备注 1 建房 栋 150 6 900 2 租地 亩 1 3 亩 *10 年 30 2 3 房内及办公设备 50 4 户外建设及娱乐器材 50 5 前期宣传 30 投资 总计 1060 （ 2）资金筹措 公司总投资额预计为 1060 万元，由公司自有资金承担。 第二章 项目发起背景与建设必要性 我国自 1999 年步入人口年龄结构老龄化阶段以来，养老问题越来越凸显。第六次人口普查显示，我国大陆总人口数已达 ， 60 岁及以上人口占全国总人口的 是世界上人口老龄化规模最大、发展速度最快的 国家之一。随着计划生育这代独生子女的双亲衰老，越来越多的 “4+2+1”模式家庭，将面临经济上、时间上等诸多的养老问题。 2009 年 80 岁以上的高龄人口达到 1900 万，超过了老年人口的 2020年 80 岁以上高龄人口将达到 3067 万，占老年人总量 2050 年 80 岁以上的高龄人口将近 1 亿，占老年人口的 1/5。高龄意味着老人的健康状况低下，心理技能、生理技能下降，非自理比重大幅度上升，高龄养老也会提出更高的要求。而且，现在老年人失能的比例在上升：升到 其中城市上升到 农村上升到 目前我国完全失能的老年人有 1036 万，其中城市有 200 多万。半自 理或者部分自理的有 1890 多万，其中城市有 190 万。 从目前来看，长期照料与护理的养老院舍保有量与巨大的需求不相匹配。到2009 年底养老服务机构 4 万家，床位 张，接近老年人总量的 较之国际社会通行的 5%到 7%的比例相差很大。 所以，投资养老服务行业前景看好。 第 三 章 厂址选择及公用工程方案 1、厂址的地理位置 本项目厂址拟定在从化市。 从化市位于 广东 省中部，中国第三大城市 广州 市东 3 北面。市境东面与 龙门县 、 增城市 接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和 清远 市、广州市 花都区 交界，北面同 佛冈 、 新丰县 相连 ， 交通、文化、通讯、生活都十分方便。 2、选定厂址的技术经济分析 木塑制品厂址 的选择是通过几个选址方案进行了多方面的比较而定。根据有利条件一致认为，厂址选定在 从化市太平镇 ，此选厂址方案符合选址原则，从经济考虑，具有很多优越条件。 1） 厂址选在 从化市太平镇 ， 空气清新，远离闹市却又交通便捷，各种基础设施完备 ； 2） 选址土地租金相对较低， 能够降低运营成 本 ； 3、厂区面积及设计规模 根据生产和生活需要厂区建筑项目如下 ： 1） 生产用建筑项目： 办公行政 楼 ； 2） 生活设施项目：宿舍、饭堂 、户外设备设施。 第 四 章 企业机构和定员 1、组织机构 企业设总经理 1 名， 副总 经理 1 名， 办公室主任 1 名， 医疗部主任 1 名，护理部主任 1 名，餐饮部主任 1 名。 2、劳动定员和人员培训 动定员 企业设计双班制，企业机构和劳动定员见下表。 表 企业机构和劳动定员 序 号 单 位 名 称 单 位 功 能 定 员 1 厂级领导 总体管理 2 2 医疗部 定期 组织体检， 处理突发疾病 6 3 护理 部 日常护理 30 4 餐饮 部 负责日常餐饮事宜 15 5 综合管理 办公室 处理日常事务，行政后勤 8 6 合计 61 4 员培训 企业的生产经营管理人员均是有多年从业经历的优秀人才，具备丰富的工作经验。企业所需的 护理人员 主要从社会招聘，企业将请 专业高级护理师 来厂进行针对性的理论授课和实际操作培训。培训将采用多渠道、多方式进行。 第 五 章 项目实施管理 1、项目实施管理 本项目自项目建议书批复后， 公 司已建立了以总经理为首的项目领导小组。小组下设项目筹 建办公室，具体负责本项目的实施。 2、项目的前期准备工作 项目的前期准备工作包括市场调研，厂址选择，资金来源渠道，项目可行性报告的编写。此项工作预计需 三 个月。 3、项目资金的筹集 本项目由公司自有资金投资，不需要信贷或融资。 4、施工阶段 土建装修工程（包括生活设施和生产设施）的施工及验收，预计需要 6 个月 ； 项目包括的各项具体工作及进度详见下表： 项目进度表 项 目 2013 年 2014 年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 市场调研、可行性报告 项目报批、 筹建 资金筹集 土建装修工程 设备安装、调试 物资供应 前期宣传 安排 完成员工的招收、培训 5 第 六 章 投资估算和资金筹措 1、投资估算 设投资估算 建设投资包括 建房、租地、房内及办公设备、户外建设及娱乐器材、前期宣传、以及 不可预计费用。项目的建设投资总计 1060 万元 ，全部为 自有资金 。 建设投资估算表见表 1： “老年休养中心”建设 工程投资估算表 序号 费用项目 单位 单价（万元） 工程量 金额（万元） 备注 1 建房 栋 160 5 800 2 租地 亩 5 3 亩 *10 年 150 3 房内及办公设备 40 4 户外建设及娱乐器材 40 5 前期宣传 20 6 不可预计费用 10 投资总计 1060 动资金估算 养老院 第一年上住率按 50%计算，收入 375 万元（ 250 间 *2 月 *元 /月），第 2上住率按 90%计算，收入 675 万元。 每 年支付员工 工资及福利 168万元，饭堂食材 100 万元，办公费用 20 万元，税费以及应急资金 30 万元， 可满足生产对流动资金的需求。流动资金估算见表 2。 6 序号 项目 年数 1 2 现金流入 375 675 2 现金支出 340 438 2中：工资及福利 168 168 2 饭堂食材 100 100 2 办公费用 20 20 2 税费 22 120 2 应急资金 30 30 3 现金余额 35 237 第七章 项目财务评价与不确 定性分析 1、 辅助报表 售收入和销售税金及附加估算 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 的相关规定， 养老院 等 福利机构提供的育养服务，免征营业税 。因此 销售税金 为 0。 位成本与总成本费用估算 总成本费用估算见 表 3。 序号 项目 合计 宣传期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 员工工资及福利 2,113 2 饭堂食材 1,258 3 办公费用 252 4 折旧费 7 400 5 其他费用 126 6 总成本费用 4,148 7 其中：经营成本 3,748 定资产折旧估算 表 7固定资产折旧估算表 序号 项目 合计 折旧 年限 使用年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 固定资产原值 800 20 2 折旧费 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 3 净值 760 720 680 640 600 560 520 480 440 400 从化老年休养中心 项目可行性研究报告 8 1. 财务基本报表 益表 表 5 损益表 序号 项目 合计 宣传期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 入住率(%) 50 80 100 100 100 100 100 100 100 100 1 产品销售收入 6,375 600 750 750 750 750 750 750 750 750 2 销售税金及附加 - 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 总成本费用 4,338 353 369 385 402 420 439 459 480 502 4 利润总额(12,37 247 381 365 348 330 311 291 270 248 5 所得税(25%) 6 税后利润(42,7 可供分配利润 2,从化老年休养中心 项目可行性研究报告 9 9 7 3 余公积金 (10%) 益金(5%) 分配利润 1,累计未分配利润 1,1,1,1,1,金流量表 （ 本项目由公司自有资金投资 ，所以无全部投资现金流量表 ） 现金流量表（ 权益 投资） 见 下表 。 表 6 现金流量表 序号 项目 合计 建设期 宣传期 运营期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 入住率 (%) 50 80 90 100 100 100 100 100 100 100 1 现金流入 7285 0 375 600 750 750 750 750 750 750 750 1060 品销售收入 6975 375 600 750 750 750 750 750 750 750 750 从化老年休养中心 项目可行性研究报告 10 收固定资产余值 300 300 收流动资金 10 10 2 现金流出 3395 07 375 424 436 449 463 477 492 508 524 定资产投资 1030 1030 动资金 30 30 营成本 3748 298 313 329 345 362 380 399 419 440 462 售税金及附加 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 得税 707 9 62 95 91 87 82 78 73 67 62 3 净现金流量(1 2) 1770 8 225 326 314 301 287 273 258 242 536 4 累计净现金流量 174 461 734 992 1,234 1,770 5 所得税前净现金流量 2477 7 287 421 405 388 370 351 331 310 598 6 所得税前累 从化老年休养中心 项目可行性研究报告 11 计净现金流量 131 518 888 1,239 1,569 1,879 2,477 金来源与运用表 资金来源与运用表见 下表 。 表 7 资金来源与运用表 序号 项目 合计 宣传期 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 入住率(%) 50 80 100 100 100 100 100 100 100 100 1 资金来源 3,537 77 287 421 405 388 370 351 331 310 598 润总额 2,827 37 247 381 365 348 330 311 291 270 248 旧费 400 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 收固定资产余值 300 300 收流动资金 10 10 2 资金运用 2,509 33 219 339 324 309 293 276 258 239 220 动资金 - 从化老年休养中心 项目可行性研究报告 12 得税 707 9 62 95 91 87 82 78 73 67 62 付利润 1,802 24 158 243 233 222 210 198 185 172 158 3 盈余资金 1,028 44 68 83 81 79 77 75 73 70 378 4 累计盈余资金 56 124 207 288 367 444 519 592 662 1,040 产负债表 （因本项目由公司自有资金投资，无负债情况，所以此表略） 3、 财务评价 利能力分析 现值 （本项目全是公司自有资金投资） 自有资金 :财务净现值 (0%) 分析：财务净现值大于零，说明该项目在财务上是可以考虑接受的； 部收益率 自有资金 :财务内部收益率 ( 分析：财务内部收益率均大于行业基 准收益率 10%，说明盈利能力满足了行业的最低要求； 资回收期 投资回收期 (从 运营 期算起 ) 静态投资回收期为 =动态投资回收期为 = 分析：投资回收期均小于行业基准投资回收期 10 年，这表明项目投资能按时回收。 资利润率 投资利润率年利润总额总投资 100% 060= 投资利税率年利税总额总投资 100% 060= 资本金利润率年利润总额资本金总额 100%=060= 从化老年休养中心 项目可行性研究报告 13 偿能力分析 (因本项目全是由公司自有资金投资，所以不曾负债。难以进行清偿能力分析。 ) 4、 不确定性分析 敏感性分析 可能影响该项目效益的主要因素有 ： 价格变动 、