大庆市龙凤区项目可行性研究报告

1 大庆市龙凤区项目 一、 项目总论 目背景 目名称 本次进行可行性研究的项目名称： 托方 本项目的委托方： 担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位：沈阳逸帮房地产咨询有限公司 究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： 委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。 我司对城市房地产的市场调研资料。 目建设规模和内容 拟定：本项目总用地面积为 110000 ， 规划 总建筑面积为 165000 （含地下） ,规划建设 为 洋房类 住宅 、 高层 住宅、商业物业， 有 地上车位、地下车位 。？ 根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表： 序号 项目 面积（ ） 比例 1 总用地 面积 商品房用地面积 合计 % 商业房建筑面积 多层住宅 高层住宅 商业物业 小计 地下停车位 地上停车位 地下停车位 2 小计 建筑总计 总计 3 容积率 商业用房容积率 综合容积率 4 绿化率 5 建筑密度 停车位不计入容积率，地下车位按照 /个计算 。 绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。 告成立的假设条件 本报告的测算结果在如下假设条件下成立： 本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发、按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。 拟建议项目分 2期进行开发，总开发周期预计为 5年；首期项目开发周期预计为 2年，其中建设期为 ，土地取得费用和前期费用拟在每期工程启动之初发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。 （初步建议及预 计） 本项目建成后商品房住宅、商铺全部用于销售 ,销售率为 70%（其中 30%住宅用于团购） ，根据目前大庆市停车位的使用状况，本报告未计算停车位的收入； 设定行业基准收益率为 10%。 行性研究结论 场预测结论 2010年至今，中国经济一直保持着健康发展，国家综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为地产开发活动提供了良好的契机。 近年来，大庆城市经济健康、稳步发展，商品市场繁荣，市民收入水平持续增加，为本项目提供了很好的发展机遇。 大庆市迅猛发展的工业产业环境为 区域经济发展提供了坚实的基础； 龙凤 区位于 大庆市 的 东 部，辖区面积 410 平方公里，广袤而 较 平坦的 地 3 势 为房地产业发展提供了丰富、优质的土地资源。 区域内各种配套趋于完善，交通网络四通八达，辐射范围较广。随着城市的不断发展，生活配套设施的进一步完善，区域整体价值也将随之大幅提升。 龙凤 区房地产业发展有着优美的自然环境。 龙凤 区 西 南有 三水水库（三永湖） ， 东 北有 龙凤国家湿地公园， 可谓是房地产投资开发的最佳区域。 从销售情况来看，具有特色的商品住宅未来会有良好的销售情况。 目建设期 拟：项目开发周期为两期 5年； 拟：本项目建设期为 资估算和资金筹措 本项目的总投资估算约为 万元，在建设期 年内投入。 本项目开发投资的资金来源包括两个渠道：一是企业自有资金；二是预售房收入用于再投入。 目财务评价结论 本项目财务指标如下： 开发商成本利润率： %； 自有资金利润率： %； 项目总投资： 万 元； 项目总收入： 万元； （洋房按元 /层按元 /位按万元） 目综合评价 大庆市是 黑龙江省 省域副中心城市 ，综合实力位列全国地级城市第 11位，中国城市财力 50强 ， 具有良好的经济区位优势，城市未来发展前景广阔。本项目位于大庆市龙凤区，西 南有 三水水库（三永湖） ， 东 北有 龙凤国家湿地公园， 交通便 4 利，周边配套较为完善，有大庆市妇女儿童医院，居然之家，大庆第四中学等 。本项目发展前景广阔，升值潜力较大，项目整体价值的上升空间很大，从宏观环境看，本项目完全可行，具有很好的开发前景。 同时，通过本次财务测算、分析表明 ，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。 综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标都完全可行，建议尽快、尽早开发。 二、项目投资环境和市场研究 场宏观背景 国投资环境 本次报告中，我司重点针对国民经济发展状况、中国房地产市场发展状况等两个方面对中国宏观经济环境作为分析，进而对未来中国投资环境的变化、发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。 1、国民经济发展状况 （ 1）国民经济快速增长，综合国力显著增强 2014年，面对复杂 多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，党中央、国务院团结带领全国各族人民，牢牢把握国内外发展大势，坚持稳中求进工作总基调，全力推进改革开放，着力创新宏观调控，奋力激发市场活力，努力培育创新动力，国民经济在新常态下平稳运行，结构调整出现积极变化，发展质量不断提高，民生事业持续改善，实现了经济社会持续稳定发展。 2、 国内经济运行主要特点 （ 1）经济平稳较快发展 国民经济稳定增长。初步核算，全年国内生产总值 636463亿元，其中，第一产业增加值 58332亿元，增长 第二产业增 加值 271392亿元，增长 第三产业增加值 306739 亿元，增长 第一产业增加值占 5 国内生产总值的比重为 第二产业增加值比重为 第三产业增加值比重为 （ 2）改革开放迈出重大步伐 全年货物进出口总额 264334亿元，比上年增长 其中，出口 143912亿元，增长 进口 120423亿元，下降 进出口差额（出口减进口） 23489亿元，比上年增加 7395亿元。 全年服务进出口总额 6043亿美元，比上年增长 其中，服务出口 2222亿美元，增长 服务进口 3821亿美元，增长 服务进出口逆差 1599亿美元。 全年非金融领域新设立外商直接投资企业 23778家，比上年增长 实际使用外商直接投资金额 7364亿元，按美元计价为 1196亿美元，增长 （ 3） 人民生活进一步改善 就业继续增加。年末全国就业人员 77253 万人，其中城镇就业人员 39310万人。全年城镇新增就业 1322万人。年末城镇登记失业率为 全国农民工总量为 27395万人，比上年增长 其中，外出农民工 16821万人，增长 本地农民工 10574万人，增长 城乡居民收入继续增加。全年全国居民人均可支配收入 20167元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 按常住地分，城镇居民人均可支配收入 28844元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 城镇居民人均可支配收入中位数为 26635元，增长 农村居民人均可支配收入 10489元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 农村居民人均可支配收入中位数为 9497元，增长 全年农村居民人均纯收入为 9892元。全国居民人均消费支出 14491元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 按常住地分，城镇居民人均消费支出 19968元，增长 扣除价格因素，实际增长 农村居民人均消费支出 8383元，增长 扣除价格因素，实际增长 （ 4）房地产行业稳步发展 6 全年房地产开发投资 95036亿元，比上年增长 其中，住宅投资 64352亿元，增长 办公楼投资 5641亿元，增长 商业营业用房投资 14346亿元，增长 表 1： 2014 年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度明 细表 指 标 单 位 绝对数 比上年增长（ %） 投资额 亿元 95036 中：住宅 亿元 64352 中： 90 平方米及以下 亿元 20335 屋施工面积 万平方米 726482 中：住宅 万平方米 515096 屋新开工面积 万平方米 179592 中：住宅 万平方米 124877 屋竣工面积 万平方米 107459 中：住宅 万平方米 80868 品房销售面积 万平方米 120649 中：住宅 万平方米 105182 年到位资金 亿元 121991 中：国内贷款 亿元 21243 中：个人按揭贷款 亿元 13665 、国内经济发展趋势分析与判断 未来几年国际国内环境总体上有利于我国经济继续平稳较快发展。从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。我国经 济已经连续三年保持 10%左右的增长，为新的一年经济平稳较快发展奠定了基础。 4、结论 我国国民经济 继续保持较高的增长势头， 呈现良性发展态势。 未来几年，我国经济仍将保持快速发展态势，在宏观环境方面，本项目有着较好的开发基础与经济环境。 庆市宏观投资背景 1、城市概况 7 （ 1）城市基本地理布局 地理位置 大庆市位于黑龙江省西部，东与绥化市相连，南与吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部与齐齐哈尔市接壤。全市地处北温带大陆性季风气候区，冬季寒冷有雪，春秋季风多，年平均气温 ，年均降水量 米。全市湿地总面积 32 万公顷，面积在 100 亩以上的湖泊（含水源地、水库、滞洪区）有 258个；草原总面积 公顷，占全市总面积的 居全省第 1位。被誉为 “ 绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡 ” 。 【大庆城市区位图】 面积、区域 大庆市现辖 5 个区、 4 个县和 1 个国家级高新技术产业开发区、 1 个国家级经济技术开发区， 31 个镇、 27 个乡、 80 个社区、 482 个行政村。全市总面积 平方公里，其中市区面积 5107 平方公里。 8 【大庆市地图】 （ 2）城市战略地位 大庆建市 36 年来，可持续发展能力位居全国资源型城市前列，人均 北三省最高。截至 2014年底，大庆油田累计生产原油 全国同期陆上原油总产量的 40%以上，继连续 27年保持原油 5000 万吨以上高产稳产之后，又在 4000万吨台阶上持续稳产了 12年，创造了世界同类油田开发史上的奇迹。主力油田采收率突破 50%，比国内外同类油田高 10百分点，三次荣获国家科技进步特等奖，并一直保持着原油产量、上缴利税、油田采收率三项国家第一。在中国社科院发布的 2014 年中国城市综合竞争力报告中，大庆位居 53位，高居黑龙江省第 1位。在为国家贡献大量物质财富的同时，大庆还创造培育了宝贵的精神财富，以 “ 爱国、创业、求实、奉献 ” 为主要内容的大庆精神铁人精神，是社会主义核心价值体系的重要内容和生动体现，已成为中华民族精神的一部分，与井冈山精神、延安精神等革命精神一道，为中华民族的腾飞提供了重要的精神支柱。 9 【黑龙江省政区区位图】 （ 3）城市交通 黑 龙江西部区域交通枢纽地位日益显现，航空、公路、铁路、水运、管道立体化交通体系初步形成。萨尔图机场架起了对外空中通道， 2014年新开通航线 2条，增加航点城市 4个，全年旅客吞吐量达到 525318 人次，成为省内最为繁忙的支线航空港。大广高速、哈大高速、大齐高速穿城而过，主城区 “ 两环五纵四横 ” 路网体系基本形成，农村公路通村率达到 100%。滨州铁路、让通铁路市内交叉，运能运力有效释放，铁路客运西站开通，极大提升快速出行能力。肇源港实现江海联运 ，可沿松花江直航中俄边境口岸。 【 黑龙江省高速公路网络图 】 10 【 大庆市交通路网图 】 （ 4）城市人口、气候 2014年， 常住人口 320万人，其中户籍人口 276万人。 全市地处北温带大陆性季风气候区，冬季寒冷有雪，春秋季风多，年平均气温 ，年均降水量 市湿地总面积 32万公顷，面积在 100亩以上的湖泊（含水源地、水库、滞洪区）有 258 个；草原总面积 全市总面积的 居全省第 1位。被誉为 “ 绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡 ” 。 2、城市综合实力 经济总量 2014年，全市地区生产总值实现 4070 亿元，同比增长 地方经济总量实现 比增长 对经济增长的贡献率达到 经济结构 2014年，全市一、二、三次产业比重为 加值分别实现 185亿元、 3133亿元、 752亿元，比上年增长 油与非油经济比重为 中非油经济增长 成为推动经济增长的强力引擎。公有制 11 经济与非公有制经济比重为 中非公有制经 济实现增加值 1038亿元。 财税状况 2014年，全市财政收入完成 中地方财政收入完成 本级地方财政收入完成 农村经济 2014年，农业实现增加值 185亿元，增长 粮食、畜牧、果蔬生产 “ 三位一体 ” 格局持续巩固，粮食产量 市连续三年被评为全国粮食生产先进市，成功创建国家现代农业示范区；猪牛羊等牲畜存栏 411万头、模化养殖比重提高到 70%；棚室果蔬产量 40亿斤，销售收入 56亿元。 工业经济 2014年，全市实现工业 增加值 元，增长 其中，规模以上工业实现增加值 2410 亿元，增长 2014 年新增规上企业 59家，全市规上工业企业总数达到 443 家。地方工业贡献突出，以高新区、经开区为重点的园区经济效能提升，地方工业增加值达到 1091亿元，增长 10%，其中规模以上地方工业实现增加值 长 服务业 2014年，全市服务业实现增加值 752亿元，增长 8%。长 各类专业批发市场发展到 12个、成交额 280亿元；拥有金融机构 171家，金 融机构存贷款余额分别达到 元。 项目建设 2014年完成投资千万元以上项目 496个、其中超亿元 98个，全市完成固定资产投资 15万吨丙烯、 170万吨柴油加氢等石化大项目建成投用，乙烯产量突破百万吨，石化产业增加值增长 沃尔沃汽车批量生产并上市销售，高分子复合材料等 66个重点工业项目投产。 12 对外合作 与境外 104个城市和地区建立经贸合作关系， 2014年引进亿元以上项目 74个，到位资金 319 亿元。沃尔沃、忠旺、联想、绿地等大企业及喜来登、麦凯乐等高端服务业品 牌进驻大庆。全市外贸进出口总额实现 长 主要中直企业 大庆油田有限责任公司（大庆石油管理局）：是中国石油天然气股份有限公司下属的全资子公司，主要从事石油天然气勘探开发、工程技术、工程建设、装备制造、油田化工、生产保障和矿区服务业务，具有较为完整的业务体系和综合一体化优势。现有所属二级单位 57个，员工总量 2014年，生产原油4000万吨、天然气 现营业收入 2555亿元、利润 604 亿元、税费 888亿元，各项生产经营指标全面完成。 大庆石化公司： 是中国石油天然气股份有限公司地区分公司，以大庆油田原油、轻烃、天然气为主要原料，从事炼化生产，兼具工程技术、装备制造、矿区服务等业务的特大型石油化工联合企业。现有二级单位 29个，员工 人，生产装置 154套，炼油一次加工能力 1000万吨 /年，乙烯生产能力 120 万吨 /年，合成氨生产能力 45 万吨 /年， 2014年，实现营业收入 大庆炼化公司：是集炼油、化工和矿区服务于一体的综合性石油化工企业，拥有 600万吨 /年原油一、二次配套加工能力和 20万吨 /年润滑油、 15 万吨 /年石蜡、 60万吨 /年聚丙烯 等 51套炼油化工生产装置，可生产汽油、柴油、润滑油基础油、石蜡、聚丙烯酰胺、聚丙烯、石油磺酸盐、聚丙烯等 39个品种 236个牌号的石油化工产品。 2014年，加工原油 吨，实现营业收入 元。 大庆中蓝石化公司 :隶属于中国化工集团油气总公司，是以原油和燃料油为基本原料生产石脑油、汽油、柴油、乙苯、苯乙烯等 20多种石化产品的中央直属大型石化企业。企业拥有 350万吨 /年常减压蒸馏、 40万吨 /年重油催化裂化等 10余套生产装置。 2014 年主营业务收入 89亿元，利税 地方骨干企业 13 截至 2014年底，全市主营业务收入超过 10亿元的地方工业企业 27家，其中过 50亿元的达到 5家，省级以上著名商标和名牌产品增加到 142个。省级以上科技企业孵化器达到 5家，在孵企业 459家，新获批国家级高新技术企业 51家。全市共有 21家企业在境内外上市，累计融资 ， 庆市城市规划、发展及前景预测 大庆城市空间发展战略规划是结合目前城市社会经济转型带来的机遇与挑战，对大庆未来更长远阶段的发展形成清晰、准确、切合实际的判断，提出科学合理的城市空间发展的战略性构想和实施建议，从而推进大庆市城市 建设走向特色及可持续发展之路。 在经济发展环境的培育中，城市的规划与建设是其中最重要的环节，针对当前接续产业发展的现实需求和未来发展的可能，大庆未来提升自身经济发展环境，在城市规划和建设领域将当抓住四个方面： 第一、优先强化市场腹地的联系与扩张。提高中心城市的流通能力，降低接续产业的物流成本，加强对腹地资源的吸附和加工能力。 第二、主动优化第二产业布局的空间效率。根据土地价值、环境影响和投入产出三大评估条件，选择交通便利、土地充足、环境安全、接近市场、规模集群的地区布局新增产业，提高接续产业 的空间竞争力。 第三、积极推动城市服务功能的多元化和集中式发展。全面提升商业服务功能，有重点的发展石油生产服务功能；通过城市中心的建设带动城市服务水平和能级的提升，降低接续产业的交易成本。 第四、循序渐进的提升城市创新环境。在石油科技领域率先形成产、学、研一体化的发展平台；以建设“生态宜居城市”为契机，加大城市对高素质人才的吸引力度，真正形成大庆长久的竞争优势。 随着大庆机场的通航，大广高速公路的建设以及哈大高速铁路的开通，大庆在黑龙江省西部地区已经具备了一定的交通优势。未来，大庆应当高度重视 与省 14 域西北部地区和主要口岸地区的快速交通联系，在区域中形成东至满洲里、西通海参崴、南连环渤海、北达黑河，“十字”中枢的交通格局。 未来大庆的城市空间将形成一带两轴的 滨洲铁路沿线中心城市地区、西部石化产业拓展轴和东部加工制造产业拓展轴三大发展空间。 东部加工制造产业拓展轴主要依托东干线及大广高速公路，将成为大庆新兴加工制造业的主要承载地区，也是红岗采油区内产业的主要疏解地区。 路、轨道交通等多种交通方式衔接的客货运枢纽中心。 未来将建设“世 纪大道”城市中心区。世纪大道沿线地区，区位和土地资源在中心城区内具有相对优越的条件。规划提出以世纪大道为依托，以快速公共交通为核心，整合现有服务功能，重点打造城市的商业服务、体育会展、科技研发、行政管理、金融商务、石油管理六大服务功能，形成一条横贯东西城区的城市服务金廊。 重点打造龙凤光明加工制造三大产业新城。政府重视龙凤光明地区，建设龙凤光明出口加工产业新城。龙凤光明地区依托于大广高速公路和滨洲铁路，区域交通条件突出；与中心城区（尤其是东城区）也有着便捷的联系，同时该地区也具备了一定的土地资源。未来光 明产业新城将是大庆参与区域和国际产业分工的前沿地带，是国内发达地区、大庆中心城区（尤其东城区）、红岗地区加工制造业转移和集聚的最重要承接地。 优先形成以大庆为中心的对外交通辐射体系 基于当前发展的实际情况，大庆的区域整合，首先应当是推动以大庆为中心交通辐射体系的建设。规划建议将让通铁路和大广高速继续往北延伸，打通北至黑河的沿边“新出口”，加强对省域西北部县市的辐射。同时，在让通铁路以西地区建设新的高等级公路，加强中心城区与外围四县的交通联系，最终确立以大庆为中心，多方向辐射的市域交通体系。 15 打造 区域十字中枢和省域现代服务双中心。大庆区域发展的最终目标是紧密与环渤海地区和俄罗斯远东地区的联系，打造国内外市场汇聚的十字中枢，成为国际和国内城市分工体系中的重要一员。在黑龙江省域，大庆必须有雄心，针对哈尔滨现代服务业的短板，大力发展基于自身内部需求的现代服务业，与哈尔滨共同构成省域现代服务业的双中心。 庆市房地产市场研究 根据大庆市房产管理局统计的大庆房地产市场数据， 2014年以来，我市房地产市场延续 2013 年 4季度以来的回暖趋势，成交量持续增长，房价较平稳。 014 年全市房地产市场运行基本情况 2014年全市房地产市场交易呈现明显上升的运行态势。今年以来，新建商品房上市面积 平方米，与上年同期相比增长 其中新建商品住宅上市面积 平方米，同比增长 全年累计实现房产交易面积 64655套；其中实现住宅交易面积 58525套。 新增供应面积增幅较大，市场供应充足 上半年新建商品房上市面积 上年同比增长 其中新建商品住宅上市面积 比增长 表 2：大庆市区 2014 年商品住房不同套型供应结构配比表（单位：万平） 套型 60 以下 600000204480 以上 合计 面积 区域来看， 新增商品住房供应仍以东、西城区为主。 从结构来看 ，新增供应商品住房主要以大中套型为主， 100米为主要区间，占当期上市面积的 商品 房交易量同比增长，市场回暖趋势明显 16 上半年商品房销售面积 36238套。与 2013年同比分别增长 其中商品住房销售面积 34552套。与 2013年同比分别增长 表 3 大庆市区 2014 年商品房成交面积情况表 （万平） 区域 /项目 萨尔图区 让湖路区 龙凤区 高新区 大同区 红岗区 合计 成交商品房总量 交商品住宅 区域来看， 除让胡路区外，龙凤区、高新区销售量较大 商品住房成交价格总体平稳 全年市区新建商品住房成交均价为 /平方米。排除“政府 /国企直购”等外因影响， 市区新建商品住房成交均价为 平方米， 表 4：大庆市 2014 年商品住房成交均价情况表（元 /） 区域 萨尔图区 让湖路区 龙凤区 高新区 大同区 红岗区 总体 均价 存量房成交量较大幅度增长 17 受政策影响，今年上半年我市二手房成交面积 17669套，成交额 比分别增长 其中二手住房成交面积 16998套，成交额 元。同比分别增长 014 年全市房地产市场主要特点 商品住房市场成交放量 上半年，我市商品住房市场延续去年的回暖走势，市场 成交量攀升，呈现出供销两旺的态势。在上半年重点城市房价普涨，三、四线城市房价比较平稳的大环境下，排除排除“政府 /国企直购”等外因影响，呈现出小幅上涨的态势。 二手房供需双方心态趋稳 全市二手房市场供需双方的心态都非常稳定，随着供需透支的影响逐月减弱，2015年二手房市场有进一步升温的可能性。 015 年市场趋势展望 在不出现政策较大调整的前提下，本市房地产销售形势总体看好，市场活跃的态势将保持平稳走高，房价不会出现大幅度的增长。 2015年，房地产企业 面临的宏观形势将相对严峻， 2015年将不再继续延续之前市场普遍高涨的局面。随着供应的逐步增加，供求矛盾将进一步缓解。预计 2015年，整体市场的房价涨幅将逐步趋缓，交易量方面，购房需求的释放也将保持平稳。 近年供需总体同步增长，房地产市场虽然存量在高位徘徊，但是市场环境总体良好。 结论 ： 大庆的房地产开发商的成熟度不高，项目操作经验和水平有限。 大庆市主流开发商以住宅开发为主，商业为辅。 18 大庆市目前的开发企业都具有一定的经济实力和雄厚的资金基础。 目前开发商手里的储备土地大都开始运作，未来储备量将逐渐减少 。 开发体量较大，有可能导致去化速度减缓。 观市场对本项目开发的影响 2010年至今，中国经济一直保持着健康发展，国家综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为地产开发活动提供了良好的契机。 近年来，大庆市市经济健康、稳步发展，商品市场繁荣，市民收入水平持续增加，为本项目提供了很好的发展机遇。 域房地产市场分析 域市场界定 本项目所指的区域市场是指大庆市 龙凤 区 位于大庆市东部，是由哈大公路进出大庆的门户所在，南临安达市，北抵萨尔图区、东邻大庆高新 技术产业开发区，西接大庆油田公司的采油二厂、四厂，滨洲铁路从镇域内穿过 ,总面积约 【龙凤区地区图】 域定位 区域发展定位： “建设生态宜居新城” 本区域是大庆市极具发展潜力的片区之一，大庆市政府对此片区的发展规划 19 提出了保护自然、维护生态、改造村屯、建设项目、合理利用土地资源的发展方向，区域发展规划正在进一步完善。 域规划、发展及前景预测 1、区域规划、发展 区域建设加快推进， 紧紧围绕 “ 新区开发、老区改造、环境提升、功能配套 ”的任务目标，全方位推进 老区环境改造，城区面貌焕然一新。万峰路、龙凤大街下穿桥及 “ 四纵四横 ” 等基础项目竣工，大庆东站等功能项目顺利推进，居然之家、唐人中心、瀚城国际等重点项目陆续建成，现代化城区战略框架全面拉开。高标准推进湖韵新村建设，树立小城镇建设典范。 区域发展不断加快，坚持 “ 三、二、一 ” 产业发展位次，深入实施 “ 农业产业化、工业集群化、商贸物流化、城区现代化、社会和谐化 ” 的 “ 五化 ” 发展战略，加快产业优化升级、新区开发建设、城乡统筹发展、构建和谐社会，努力打造成现代服务示范区、宜居兴业生态区、东城门户靓丽区。 2、前景预测 龙凤区立足板块经济，放大比较优势，以 “ 三大经济板块、五大产业 ” 为主攻方向，加大政策扶持，凝聚招商力量，千方百计引进 “ 大高外新 ” 项目，形成龙头带动和产业集群效应，全面加快产业优化升级。 目前，本地区房地产市场以住宅为主，商业地产为辅，根据市政府对于本区域的发展规划以及周边自然景观资源看，本区域未来房地产市场将走中高端产品路线。 域房地产市场分析 目前，本区域房地产市场发展相对平稳，产品开发以普通住宅产品为主，销售状况较好，区域开发潜力巨大。 1、发展特征总体分析 20 目前，区域房地产 市场以中端住宅为主 ，购房客户以 本地居民为主。纵观全局， 区域的住宅市场呈现以下运行特征： 住宅土地供应市场目前仍缺乏科学有效的引导与监督，土地出让的随意性与主观性仍然存在。 区域内住宅分布相对均衡。 区域内房地产发展趋于平稳，供应的产品主要以普通的 多层及高层 住宅为主，价格比较适中。 开发企业大多来自大庆本地，在竞争中促进了本区域房地产市场的不断成熟与发展。 2、市场分布特征分析 板块名称 产品 主力面积 特征及优劣分析 代表项目 东北部 别墅、洋房多层、高层住宅 110区规划好，居住人群素质较好，配套设施逐 渐完善，商业体系日渐成熟，具有发展潜力。 英伦小镇 西部、中部 多层、高层住宅 100然景观丰富，交通舒畅，配 套较完善。 东城领秀 欣凤学城 3、产品特征分析 虽然区域内地产发展起步较晚，但发展速度较快，经过几年的发展，已经逐渐完善和成熟，尤其是住宅产品取得了一定幅度的提高，无论是户型设计，建筑规划，还是园林景观设计等都在不断缩短与优秀产品之间的距离。 4、目标客户群分析 区域内客群主要以工薪阶层、私营业主、企业管理人员、外企白领，年龄在25 50岁，收入相对稳定。 别墅以私企老板、 外企高管和地方影视明星为主，年龄在 35 50 之间，收入相对较高。 域竞品项目调研 21 东北部 1、英伦小镇 项目名称 英伦小镇 项目位置 龙凤区世纪大道与外环东路交会处（世纪大道左侧） 发 展 商 大庆市城市建设投 资开发有限公司 占地面积 1090000 平方米 建筑面积 1000000 平方米 容 积 率 品类型 多层、小高层、高 层、洋房、别墅 开发栋数 一期 74 栋 开盘时间 2010 年 11 月 1 日 均 价 5300 元 / 主力户型 100 交房标准 毛坯 入住时间 一期 2013年 12月 配套设施 居然之家，沃尔沃生产基地，交通枢纽站，新华国际咨询中心 ，国家湿地公园 总体评价 该项目建设规模宏大，开发周期较长。 建筑类型丰富，容积率较低，居住舒适度较好。 园区规划合理，自建配套设施完善。 西部、中部 1、东城领秀 项目名称 东城领秀 项目位置 龙凤区青龙山地区，龙凤区政府对面 发 展 商 大庆久隆房地产开 发股份有限公司 占地面积 1440000 平方米 建筑面积 1569200 平方米 容 积 率 品类型 多层、小高层、高 层 开发栋数 92 栋 开盘时间 2012 年 6 月 22 均价 5500 元 / 主力户型 100 交房标准 毛坯 入住时间 一期 2012年 12月 配套设施 学校：大庆四中、青龙山九年一贯制学校 医院：大庆妇女儿童医院 总体评价 该项目建设规模宏大、交通便利。 建筑类型多样，致使私密性不强。 项目区位生活配套相对完善，生活相对便利。 2、欣凤学城 项目名称 欣凤学城 项目位置 龙凤区龙凤区龙舞路与福祥街南侧，凤德街东侧 发 展 商 大庆市承宁房地产 开发有限公司 占地面积 346000 平方米 建筑面积 500000 平方米 容 积 率 品类型 多层、小高层、高 层 开发栋数 79 栋 开盘时间 2014 年 6 月 均 价 5200 元 / 主力户型 100 交房标准 毛坯 入住时间 预计 2015 年底 配套设施 教育配套：大庆四中，东城领秀学校； 商业配套：龙凤商场、麦凯乐、大商新玛特、居然之家、九区批发市场； 医疗配套：大庆妇女儿童医院； 金融银行：中国银行、交 通银行、中国工商银行； 餐饮配套：绿阳春、海鲜码头、满满养生苑、名川名蜀。 总体评价 该项目建设规模宏大、交通便利。 建筑类型多样，致使私密性不强。 23 域房地产市场分析结论 目前区域内各种配套设施趋于完善，交通比较便利，辐射范围较广。随着城市的不断发展，生活配套设施的不断完善，区域整体价值也将随之大幅提升。 本项目所在区域拥有优美的自然资源 龙凤国家湿地公园，具有得天独厚的发展高级住宅区的优势，此区域将逐渐成为开发商和高端客群的青睐的热点片区。 此 区域 是大庆市政府重点规划的区域。现在已相 继开工建设的项目有政府投资 15个亿建设的 263公顷的湿地公园、 1000 公顷的庆东新城、 50个亿招商的沃尔沃成品车生产基地、全国连锁家居旗舰店居然之家 ,就连大庆四中也入住于此 ,医疗上配备妇女儿童医院 长途客运站、火车站的落成，此区域将成为新的城市中心 。 从销售情况来看，具有实用性的户型（ 100平左右）销售情况较良好。 三、项目分析及评价 块解析 置、四至、面积 本项目为大庆市龙凤区龙政路与凤德街交汇处局部地块： 东至： 路，西至：路，南至 路 ：北至： 。项目总用地面积约 110000 平方米 。 （ 此处应放置项目规划图或地宗图） 24 形、地势 本项目地块形呈相对规则长方形地块东西向较长，南北向较短。地表地势起伏不大，地面较平整。 块现状 地块整体处于未平整状态 块基础设施 1、给排水 给排水已经到位。 2、供电 供电设施完备，可以满足住宅用电需求。 3、供暖 本区域已经铺设市政供暖系统。 4、 供气 本区域已经铺设市政液化气管道。 5、通讯 通讯系统已完全覆盖本区域。 结论： 本项目所在区域基础设施均已到位，目前可支持住宅项目的开发以及客群入住后的生活基础设施需要。 块生活配套 教育配套：大庆四中，东城领秀学校； 商业配套：龙凤商场、麦凯乐、大商新玛特、居然之家、九区批发市场； 医疗配套：大庆妇女儿童医院； 金融银行：中国银行、交通银行、中国工商银行； 餐饮配套：绿阳春、海鲜码头、满满养生苑、名川名蜀。 25 析 1、优势（ 项目区域工业历史悠久， 经济基础完善，市政设施相对完善 龙凤区辖区内拥有大庆石油化工总厂、大庆石化公司、大庆石油化工配件总厂、醋酸酐厂等中央、黑龙江省、大庆市直属企业 38家。其中大庆石油化工总厂与大庆石化公司始建于 1962年，经过近 50 年的发展，已经形成了油、化、纤、肥、塑一体化的生产格局。并经过近年来不断地扩能改造，集合成为化工产业群。龙凤区内拥有多家银行、农信社联社、财务公司、信托投资公司、保险公司、证券公司及基金公司等金融机构。 在政府主管部门的监管之下，已经形成金融安全区，成为为经济发展服务保航的重要臂助。龙凤区作为经济发 展的载体，其承载功能和服务功能不断增强。在通讯方面，区内电话普及率达 95%以上；宽带传输网路日趋完善，宽带信息服务覆盖全区。在电力方面，辖区内拥有龙凤热电厂、石化公司热电厂和油田热电厂，可以满足于经济发展和居民生活需要。 在供水方面，已经改造主城区供水管网。在道路方面，已经拓宽了光明路，并建设铁东跨线桥、凤阳路桥。在城区改造方面，完成旧城区改造面积达 项目位置自然景观丰富 项目区域内自然景观得天独厚，西侧有三永湖；东侧有 现在已相继开工建设的项目有政府投资 15个亿建设的 263公顷的湿地公园 。 项目区域交通便利 龙凤区是哈大公路的重要走廊， 301 国道贯穿其全境，使龙凤区成为进出大庆的第一门户。区内街道构建合理，公交系统完善。区下所辖乡村通车率达 100%滨州铁路在龙凤区内设有两处火车站，分别是龙凤车站和卧里屯车站。其中龙凤车站目前正在扩建施工之中，竣工后将易名为“大庆东站” ，成为东北地区重要铁路枢纽和客运物运中转中心。 26 项目地块平整，可塑性强 该项目占地 110000平方米 ， 规划 总建筑面积 165000平方米，初步规划成围合式庭院 ，景观洋房搭配高层，满足客群不同需求，具有一定的开发优势。 2、劣 势 （ 地块位置交通便利性较差 目前，项目周边公交站点距离较远，交通便利性较差。 配套设施不完善 目前，项目附近各种生活配套设施正在完善之中。 3、机会（ 区域经济快速增长将促进地产项目的开发 龙凤区经济建设将继续快速的发展，为大力发展经济，政府在政策上与具体措施上都会给予更多的优惠，对房地产市场的发展极为有利，未来几年将对项目发展具有推动作用。 区域城市快速发展的城市建设将有利于项目开发 龙凤区 是大庆市政府重点规划的区域。现在已相继开工建设的项目有政府投资 15 个亿建 设的 263 公顷的湿地公园、 1000 公顷的庆东新城、 50 个亿招商的沃尔沃成品车生产基地、全国连锁家居旗舰店居然之家 ,就连大庆四中也入住于此 ,医疗上配备妇女儿童医院 长途客运站、火车站的落成 。快速发展的城市建设必将在未来促进项目的销售。 区域内精品项目的空置点 目前，项目区域内的竞品项目水平仍处于开发的初级阶段。这些大多表现在产品结构本身设计无亮点，项目总体设计视觉效果相对较差，大规模体量投入的项目无法突出整体“高、大、上”的感觉等等。这就给本项目的设计规划提供了方向性的参考思路。 4、威胁 （ 27 竞争区域和竞争楼盘将形成威胁 与本项目同类型的竞争区域和竞争楼盘将在本项目未来的开发中形成威胁，会分流部分本项目的目标客户。 “政府 /国企直购” 本区域内存在大量政府及国企直接（包括团购）整体向开发购买商品房的情况，这种或联建或团购的直接购买形式，势必在销售价格上体现出较低的倾向性，造成部分房屋价格低于正常销售的市场价格。这种情况未来将会分流一部分本项目的目标客户。 5、结论 本项目地处龙凤区的中部区域，地理位置前景占优。未来土地的稀缺性，随着区域的经济繁荣发展等优势使项目的开发有 着广阔的开发前景。虽然存在着其它项目的威胁，但在区域城市建设逐步实施等利好因素的影响下，本项目的开发前景将非常好。 总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁。开发商如果能抓住项目自然景观卓越的优势，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。 四、项目市场定位及项目开发产品组合研究 目定位 定项目定位的地产因子分析 1、定位依据 : 项目周边的环境景观 项目周边的交通状况 项目周边的配套设施状况 项目地块的具体情况 宏观经济形势 城市发展战略 28 区 位和人文环境 寻找同类产品差异点 体现项目价值点 2、定位分析： 区域定位适合中高档次低密度住宅发展 南临浑河的超大规模项目，具备开发高品质大型社区的条件 本项目总占地面积 110000平方米 ,规划 总建筑面积 165000 平方米 ，项目地块较规则，具有塑造高品质社区的条件 。 产品的特性决定了项目配套的多元化 本项目的产品定位就要求项目配套要有丰富的功能，赋予产品更多的多元化服务，将运动、娱乐、休闲及教育等更多的元素赋予在产品之中，并且配套设施要求符合客群需求，与产品的定位相匹配。 目市场 定位 适合居住、养老、新婚等中高端住宅区，高档、生态 社区。 目的档次定位 中高端精品楼盘 目的客户定位 1、目标客户群来源区域 核心区：龙凤区内 拓展区：萨尔图及其它区域。 2、目标客户群分析 大中型企业工作人员； 学校教师； 政府公务员及事业单位的工作人员； 29 私营业主； 养老型改善住房； 其他。 3、目标客户特征分析 年龄构成：主要集中在 25 50岁之间； 职业特点：行业分布较广； 文化层次：具有大专以上学历，文化品味较高； 家庭人口： 2人 4人； 家庭收入：属 于中高等收入家庭； 出行工具：大部分家庭拥有中低档私家车； 置业类型：以一次置业（主要为父母为子女购房）为主，改善类两次或两次以上置业为辅； 置业目的：购房以自住为主，改善居住条件、提高生活质量为主要目的； 置业诉求：彰显业主身份，对物业管理非常在意；追求居住小区的规模、自然环境、园林景观；注重户型设计的实用性、和谐性和私密性。 4、目标客户消费需求特征分析 以自用为主，改善居住条件、提高生活质量为主要目的； 由