度假酒店建设项目可行性研究报告

1 1、总 论 目名称 丙中洛度假酒店建设项目 目性质 新建 目主办者 目可行性研究承担单位 目拟建地点及用地规模 丙中洛集镇后面西北方向，离集镇约 300米 远处。 项目规划总用地面积为 建筑面积 3777 。 行性研究的依据及过程 行性研究的主要依据 1、贡山县城镇体系规划 2、贡山县旅游总体规划 3、丙中洛国民经济和社会发展第十一个五年计划 4、国家计委小城镇经济综合开发示范项目实施方案与管理办法 5、 建设项目经济评价方法与参数 6、全国市政工程投资估算指标 7、云南省现行建筑、市政、安装定额及有关费用定额 2 8、建设单位提供的有关资料 行性研究的主要经过 云南铭辉勘察设计有限公司 受昆明市跃音工程有限责任公司的委托，于 2007年 7 月开展丙中洛度假酒店建设可行性研究工作，主要经过： 1、收集整理丙中洛集镇的基本资料； 2、根据有关资料和实地勘测结果，按国家相关技术规范和标准，比较技术方案，绘制总平面图，确定道路交叉点、标高、转弯半径、绿化率等； 3、 确定工程主要建设内容和规模，并进行投资 估算； 4、 明确本地段规划的主导性质，突出当地的旅游资源优势，促使 自然环境和人文环境的有机融合； 5、评价项目效益 。 目建设主要规模和内容 1、住宿楼：总共有 10栋，占地面积 1670，建筑面积 1200； 2、观光台 及综合管理楼 ：总共 1 栋，占地面积 793 ，建筑面积 957； 3、观光走廊及餐饮：总共 7 栋，占地面积 490，建筑面积 980； 4、运动场地：包括一个篮球场、两个羽毛球场，占地 702； 3 5、道路广场用地： 其中还 包括两个回车场，一个停车场，10个停车位（露天），总占地面积 2695 ； 6、水体工程：总共占地面积 807； 7、铺地工程：总共占地面积 550； 8、绿化工程：总共占地面积 10537，其包括分散式绿化工程和集中式绿化工程； 9、供水设施工程：在规划用地的最南端设计了一个供水塔，占地面积 25； 10、垃圾收集点：整块规划用地中设立了三个垃圾收集点，总面积为 12； 11、 门卫站：在该规划用地的入口处设立一个门卫站，占地面积为 64。 要技术经济指标 总投资 400万元，资金来源主要有：招商引资、地方自筹、银行贷款三个途径。 本项目计算期为 15 年，其中建设期为 3 年 ，部分经营期 2年，正常经营期 10年。 投资利税率 投资回收期 ，财务内部收益率 行性研究主要结论和建议 1、本项目中的体育设施、供水设施、配电室、居住、公共 4 设施、道路绿化、垃圾收集点等都为营利性建设项目，其开发建设项目由银行贷款及企业自筹资金建设，其开发建设项目建设期（头一年）贷款利息计入固定资产投资，经营期（第二年）开始每年等额还本付息； 2、本项目的实 施，符合丙中洛集镇的旅游规划设想，不仅可以缓解和改善丙中洛目前 旅游配套设施 相对落后的 局面 ，而且对推动丙中洛 的旅游业发展发挥着举足轻重的作用； 3、本项目的实施，可满足不断增加的游客对良好服务的需求，进一步改善丙中洛人为环境与自然环境不相协调的局面，对提高丙中洛旅游资源的知名度奠定了良好的物质基础； 4、本项目采用的技术适度，与丙中洛的建设条件和人力资源相适应，有较成熟的建设及运营经验，技术上可行。 5、本项目注重把握和运用以往度假 酒店 建设所忽视的自然生态的特点和规律，贯彻整体优先和生态优先的准则，并力图创造一个人工环境与自然环境和谐共存的可持续发展的度假 酒店 。 6、本项目的建成将对丙中洛今后旅游业的发展产生巨大 影响，将解决目前存在的住宿难、服务差的问题，极大地改善了丙中洛旅游服务环境，有力推动丙中洛旅 游设施功能的完善，并因此带动 周边经济的发展。 因此，该项目的实施是必要和可行的，具有良好的社会、经济、环境效益，建议 相关 部门给予列项扶持。 5 2、项目背景 目由来 “ 十五 ” 期间，在省委、省政府的高度重视和关心下，在省旅游局和相关部门的支持指导下，在怒江州委、州政府的正确领导下， 怒江 州旅游业本着 “ 三年打基础，五年创品牌，八年成支柱 ” 的发展目标，取得了阶段性的建设成就， 随着怒江州旅游业的不断发展， 位于三江并流 核心区域的丙中洛也开始焕发了其独特的旅游资源生机，在旅游业快速发展的大好局势下，为了顺应时代的潮流，抓住良好的发展机遇，充分发掘好丙中洛的旅游资源，丙中洛党委政府根据自身的特点提出了“ 以农业为基础，畜牧创增收，旅游建支柱，品牌促发展”的发展思想，努力实现科技兴乡，畜牧富乡，林果强乡，旅游活乡，水电促乡的目标，争取在 2010 年，农村经济总收入达到 1070万元，其中旅游业收入占总收入的 30%，旅游从业人员达到 3000人以上，人均经济收入达到 1200元。 鉴于目前丙中洛旅游服务设施落后 的局面 ，为了缓解不断增加的游 客需求，为游客创造一个舒适惬意的良好环境，目前丙中洛的相关设施急需改善和扩建，随着旅游的不断发展，必须建设与之相配套的旅游基础设施。 中洛城概况 6 丙中洛位于怒江州贡山县的最北部，北面毗邻西藏地区的察隅县，东连迪庆藏族自治州德钦县，西接独龙江与缅甸毗邻，南连贡山县城，介于东经 98 23 42，北纬 27 5131之间 。 整年气候温和湿润，年平均气候约 年降水量 1400 ，森林发覆盖率达 80%以上，水资源丰富，除怒江外还有 19 条小河， 8 个高山湖 。 丙中洛地处“三江并流”世界遗产 腹心区，是国家香格里拉生态旅游区连接滇西北、滇西南三大旅游热点的关键区域，是“怒江大峡谷”旅游区的核心区域。总面积 823 平方公里，丙中洛乡 辖 4 个村民委员会， 32个自然村，总户数 1612 户，总人口 6216 人，以怒族、藏族、傈僳 族、独龙族等为主。 丙中洛是中国香格里拉生态旅游区的重要组成部分，是“怒江大峡谷生态 人类文化公 园 ”的核心区和“三江并流”世界自然遗产的重要组成部分，是印度至中国的“驼峰”航线必经之地。 丙中洛位于怒江大峡谷北端，地处中缅印和滇藏的结合部，地形北高南低，四面环山。东为海拔 5000多米的 响朗腊卡和碧罗雪山，西为 5128米的嘎娃嘎普峰和高黎贡山，南为贡当神山和日当坡，北为石门雄关，纵横交错的山脉，层叠的崇山峻岭，南北遥相互应。 丙中洛景区（点）包括双拉民俗风情接待区，万书崖，玉带瀑，怒江第一湾、雾里村、日当 阿 恩林公 园 ，丙中洛宗教民 7 俗观光区、贡当神山、羊脂玉矿山、怒江第一湾、仙女洞、仙乳峰、扎那桶原始宗教祭坛，重丁金矿旧址、重丁天主教堂、普化寺、嘎娃嘎普雪山 、 观测点、帕姆乃、香巴拉宫遗址、石门关等景点。 丙中洛 的发展有许多制约因素，突出表现在四个方面 ： 1、 素质型贫困。 这里主要居住有藏、怒、 傈 僳 、独龙族等少数民族， 由于教育起步晚，劳动者素质低，群众思想观念陈旧，接受先进思想、先进观念和推广实用技术缓慢，部分地区至今仍沿袭着刀耕火种、广种薄收、靠天吃饭的自然耕作方式。 2、 区位型贫困。 区位 边远，距省会昆明 900多公里，受中心城市和内地发达地区辐射影响率低，相当一部分群众生活在生存条件恶劣、交通不便的偏远山区和高寒山区。 3、 结构型贫困。全 镇 土地面积宽广，但可开垦耕作面积少 ，大部分为森林 、 高山 、 河流等地质地貌，森林覆盖率 80%以上 ，土地利用率和产出率低，目前仅在低海拔地区培植了 稻谷 、 玉米、 胡椒等产业 ，而在中、高海拔地区除 畜牧业 、 林业 等传统产业外，还没有培植形成一定规模的产业，财源结构单一。 4、 历史型贫困。由于 建镇晚， 投入不足，路电水和通信等基础设施建设滞后，加上受环境和自然条件制约，抗御自然灾害的能力弱，一到雨季，泥石流、洪涝灾害频繁，基础设施受毁严重，致使重复投入重复建设，消 耗 的人力、物力和财力巨大。 8 丙中洛交通概况 去丙中洛交通不便，路况不好，车速慢，交通以公车为主，包车价格奇高。去丙中洛的路线是昆明大理六库贡山丙中洛。昆明到六库 614公里，每天有 3 5 班卧铺客车，需 16 20 小 时。另昆明贡山有一班卧铺车，不是每天都有，约行24 小时，票价 156 元。六库贡山有中巴，车行 8 小时，票价35元。贡山丙中洛中巴车票 8 元，车程 中洛的住宿概况 尽管近几年来当地大力发展旅游，但是在丙中洛住宿条件方面，除了有几家旅馆外，还存在由农家接待游客的局面，由于来这儿旅游的多半都是有导游带队、公款居多，除此之外就是外国人。因此目前的住宿条件无法满足游客的需要，随着当地旅游业的不断发展，游客数量和种类的增多，建设与之相适应的住宿设施也迫在眉睫。 目政策背景 1、 国家建设大香 格里拉生态旅游圈的历史机遇。根据国家旅游发展战略布局，拟定建设 “ 大香格里拉生态旅游圈 ” 作为中国旅游推向 21 世纪的精品。怒江州处于大香格里拉生态旅游区的重要组成部分，其资源禀赋决定了怒江旅游业巨大的发展潜力，且与大理、丽江相比具有明显的后发优势。因此，怒江旅游面临着新的发展机遇。 与此同时，处于怒江旅游核心圈的丙中洛更是面临一个千载难逢的大好时机。 9 2、 云南省重点打造滇西北 “ 三江并流 ” 世界级旅游区的历史机遇。与怒江同处于三江并流地区的丽江、迪庆通过九五、十五的发展，旅游经济得到了发展，形成了品牌形象，知名度也得 到了提升。云南省在 “ 三江并流 ” 地区的开发，自然会把位于三江并流腹心地的丙中洛 的旅游发展提上重要的议事日程。 3、 怒江州调整产业结构布局，决心打造世界级旅游品牌的机遇。怒江州地处高山峡谷区，生态环境极为脆弱。尽管农业的基础性地位不容动摇，但是农业发展潜力在现有生产力水平上已接近极限。基于此，州委州政府决定调整产业结构，对怒江各种产业进行比较性分析，把旅游业作为怒江州的支柱产业是必然选择，是合乎生态环保战略和可持续发展战略的。在确定打造世界级旅游品牌的目标后，州委、政府将举全州之力，从人、财、物等方面加大对旅游 业的扶持力度。 而丙中洛作为怒江旅游圈中的一个璀璨明珠，将会在这样良好的环境中得以发射自己的光芒。 4、 怒江大电的开发建设将为怒江旅游大交通的改善带来机遇。怒江大电的开发需要以怒江大峡谷的交通基础设施改善为前提。随着怒江大峡谷二级公路的建成，怒江旅游的通达条件将随之得到较大改善。这一骨干交通项目的建成，为我州贡山、福贡两县重大旅游项目的开发提供了现实条件，为打造支撑世界级旅游品牌的独龙江、月亮山傈僳风情王国两个重大项目的 10 建设奠定了坚实的基础。同时，旅游市场的成熟、客源量的增加以及旅游经济的发展，也将为我们争取 国家的扶持，建设怒江机场、旅游景区公路、旅游环线、旅游经济干道提供有利条件。 5、国家公园的建成将对推动丙中洛的旅游发展起着巨大的作用。建设国家公园可使滇西北旅游业创造出新的品牌，实现对滇西北地区世界著名旅游资源的低层次利用为高品位利用，是促进滇西北旅游业向深度、高校发展的有效途径。利用国家公 园 管理模式，可以促进民族文化和地域文化的传承与旅游休闲业的发展相结合，有效缓解现有管理体制下各类自然保护区在资源严格保护与合理开发利用方面的冲突，使滇西北成为国际承认的保护和可持续发展的典范，并使公众成为生态环境保护的 积极拥护者和支持者。 6、 “ 十一五 ” 期间，怒江州旅游业发展 将 按照 “ 一个中心、两个旅游圈、三大旅游产品、四大热点、六条旅游线路、七大旅游片区、十大旅游项目、八个旅游亮点 ” 的思路展开。 作为处于怒江旅游圈核心的位置丙中洛，已成了这次规划 布局 中 的一个重点，其包括： 丙中洛 “ 三江明珠，世外桃源 ” 旅游发展项目 丙中洛至察瓦隆滇藏活着的茶马古道 ； 大丙中洛旅游片区 两条精品旅游专线： 11 A、昆明 大理 怒江大峡谷风情风光精品旅游线路（昆明 大理 六库 碧江 福贡 石月亮 丙中洛）； B、腾冲火山热海 怒江大峡谷生态 文化体验、大众观光旅游线路（腾冲 六库 片马 碧江废城 亚坪 石月亮 丙中洛） 。 3、项目建设的必要性分析 项目的有关说明 近年来，随着经济和旅游业的发展，越来越多的人们对生活品味的追求越来越高，其中旅游是很多人所向往的一种生活，从城市领导层到普通市民对此表现出极大的热情。这一方面充分反映了人们对生活的认识不仅只停留在物质方面，而是已经向精神生活方面转化，这种多元化的生活方式无疑 为旅游业带来了前所未有的契机，如何在充分发掘和展示大自然那奇特 壮丽景观的同时，怎样为人们创造一个能享受大自然这丰厚的 美餐的良好平台，从某种意义上也决定了该旅游资源的价值能否得以充分体现。因此，与旅游相关的配套设施不仅要满足游客们的需要，而且伴随旅游业的发展和人们消费观念的转变，还因该创建多层次，多种不同品味的 服务 设施尽量满足人们的不同需求。 项目建设的必要性 12 近几年，随着丙中旅游业的大力发展，每年来此地旅游的人越来越多，随着游客的增多，相关基础设施已经无法满足当前的需求 ，为了适应和满足今后不断增加游客的需求，必须进一步改善和提高丙中洛目前相关基础配套设施服务水平。以下从三个方面阐述该项目建设的必要性； 1、 丙中 洛有着丰富的旅游资源，随着这片神奇的处女地被开垦以来 ，越来越 被很多的人所知晓与赞赏，每年来此 处 旅游的人成直线上升 。其旅游资源主要表现在以下几个方面： （ 1） 雄奇、美丽的自然景观 丙中洛 境内有省人民政府批准的特级景点 3 处 ； 一级景点 2处；二级景点 6 处；三级景点 3 处。丙中洛台地面积有 12000亩，是怒江大峡谷罕见开阔地，整个台地被甲生洛河和格马洛和分割成三大块，呈扇形分布，丙中洛坝子南边的贡当神山和北边的石门关遥相呼应，形似 “ 相约无期 ” 的一对恋人，怒江从北部的秋那桶深谷进入丙中洛，从丙中洛南边一直到打拉，形成蜿蜒 曲折几道湾，最大的一道在坎桶，被称为”怒江第一湾“。 丙中洛自然环境奇特、壮观，特殊的地理环境使丙中洛有一天两次日出日落的奇妙景观，冬至上午，太阳从碧罗雪山缓缓而出，在狭长的天空行走不到两个时辰，就匆匆的落入矗立在丙中洛西南角的贡当神山背后，半个小时后，太阳绕过贡当神山再次把光明和温暖带给丙中洛，半个小时后才恋恋不舍地 13 落入高黎贡山的背后。在丙中洛台地的北端，两座绝壁从垂直而起，直冲云天，形成一道 500 多米高，近 200 米宽的巨大石门，怒江从石门中喷涌而出奔泻而下，当地人 把石 门 称为南礼墙，又根据地形地貌，取了个 很形象的名字“石门关 ” ,石门关不仅雄伟壮丽，粗犷凝重，还有许多动人的民间传说，而且是进出滇藏的必经之道，为捍卫祖国神圣领土，维护民族团结，促进社会进步，做出了贡献。 丙中洛还有观看到难得的“佛光”，整个景区为立体气候，冬可观看到雪景，春可赏野花，秋可走田园，夏可览江河。 （ 2） 丰富的动植物资源 植物资源。丙中洛境内动植物资源较为丰富，植物资源主要有云南松、油杉、滇清风、沅江栲、大 叶 南烛、马桑、母姜子、 大 百花杜鹃 、 蕨菜、白茅 、 金茅、细叶菊、倒钩刺、 早芭、黄背草、油桐、漆树、板栗、核桃、苹果、桃李、木瓜、梅子 、柑谲等。 动物资源。动物资源有小熊猫、（金狗）、粗角羊、雪雉等珍稀动物，另外，还有较多的高山草场，十分适宜畜牧业的发展。 （ 3） 矿产资源 丙中洛境内的格马洛河盛产黄金，在重丁村山坡离江面 100多米的半山腰上现在还保留有三个金矿遗址。千里怒江第一湾的坎桶更是以出产金沙而闻名遐迩。丙中洛台地周围的石门关 ， 14 贡当神山多为羊脂玉石，质如凝脂，唯贡山独有，属稀有品种。 丙中洛由于地域上的特殊位置成了怒江北段重要的集市和商品集散地，又是茶马古道的转口站和商品集散地，从内地来的商贩把物资运到这里，有的在当地换成山货药材 ，有的又经茶马古道运往西藏。 （ 4） 多种宗教并存，人神共居 丙中洛是个典型的人神共居的地方，在其周围的群山中有十座有名有姓的神山，且每座山都有自己的神主，这十座神山分别是： 甲 以更念山（嘎瓦各 布 峰）、巴拉 生 更格布（贡当神山）、正桶都吉江 才 （指怒江第一湾的西面雪山）、信灵干嘎日浓（怒江第一湾的西部的信灵乃仙人洞）、衣当吉帕姆（指纳依朵村北的帕姆乃仙人洞）、札朵达雅初姆（指赤科当背后的大崖）、杰才木拉日吧（指打拉村南箐头的雪山 ）、登雀其吉布卓（指石门关东岸的登雀乃仙人洞）、将太下灵信木（ 指纳依朵村北后的崖子）、阿 妮日宗甲姆（指贡山 除此之外，每个奇峰怪石 ， 每一棵大树 ， 每一个箐沟都有自己的神灵。 丙中洛是一个多种宗教并存而又和谐相处的地方，这里喇嘛教（即藏传佛教）、天主教、基督教、原始宗教以及原始宗教与藏传佛教融为一体的民间宗教等。 （ 5） 多民族多文化共存 丙中洛乡分布有藏、怒、 傈僳 、独龙族等少数民族，这里自然风光秀丽，人文景观独特，民族风情纯朴，各民族之间和 15 睦相处，人们团结、友爱、平等、互助、正直善良、热情好客、路不拾遗，夜不闭户的传统美德一直在这里得到发扬光大，代代相传。丙中洛幽静、和平、人与 自然和谐相处，正如陶渊明笔下的“世外桃源”。在丙中洛各民族有着绚丽多彩的民族生活风情，这里有着各民族的歌舞、服饰、节日等，怒族节日受原始宗教崇拜 影响较深， 与神灵崇拜和自然崇拜有关。 （ 6） 各具特色的民族建筑 各民族共同居住生活在丙中洛，但都各自保留独特的建筑风格，有栏杆式建筑，木楞房、土墙房、有半杆栏半土垒综合 型和石片房顶。虽然建筑风格各不相同，但是都有一个共同点，独特的石板屋顶、石板盖、所用的石片质软，能削能钉，既薄又平，是修房改顶的最好材料。 2、 现有的相关基础配套设施已不能满足目前游客的需求，随着丙中 洛旅游业的发展，建设与之相适应的配套基础设施也成为必须。 丙中洛当地住宿 条件较差 ， 主要是 私人小旅社较多 ，中等次的旅馆都很少，通过对最近几年丙中洛游客的分析，游客的来源不仅涉及到国内，而且还有来自国外的游客，这些游客中包括了探险家、地质学家、科学家、专业摄影师、采风爱好者、政府部门人员等，要满足不同游客的需求，就必须建设相应档次和品味的相关 旅游 设施，只有这样，才能容纳下不断增多的游客，才能吸引越来越多的人到这里来，才能以此推动丙中洛 16 旅游业的长足发展。从而带动当地的经济发展，最终实现以旅游业为支柱的 构想 。 3、 下列项目的建设和改建将会更近一步推动丙中洛的旅游业发展，在与周边旅游形成互动效益的过程中，将会吸引越来越多游客。 贡山县旅游项目修建与扩建规划 4、丙中洛旅游资源市场预测需求分析 江州 拥有打造世界级旅游品牌的资源优势 1 丙中洛 那恰洛大峡谷公路 8 大丙中洛生态旅游发展项目的游路建设 2 贡山七期自然世界遗产独种基因库生态探秘旅游发展项目的原始森林旅游栈道修建 9 高黎贡山世界生物圈、片马历史文化旅游项目的姚家坪、听命湖旅游公路建设 3 贡山野牛谷生态旅游发展项目 10 大丙中洛生态旅游发展项目 4 高黎贡山世界生物圈、片马历史文化旅游项目的公路改造（六库 片马） 11 高黎贡山世界生物圈、片马历史文化旅游项目的旅游栈道建设 5 高黎贡山世界生物圈、片马历史文化旅游项目的旅游栈道建设 12 贡山七期自然世界遗产 独种基因库生态探秘旅游发展项目的旅游公路新建 6 大丙中洛生态旅游发展项目的游路建设 13 大丙中洛生态旅游发展项目的景区公路建设 7 贡山七期世界自然遗产独种基因库生态探秘旅游发展项目 17 怒江州处于大香格里拉生态旅游区的腹地，同时是世界遗产 “ 三江并流 ” 的重要组成部分， 旅游资源禀赋优越，形成的产品具有市场竞争优势。 而丙中洛正是出于怒江旅游圈中最核心的地方，三江并流的腹心地，在这样强有生命力的旅游链下，丙中洛的旅游资源也将会得到充分的展示。 从自然旅游资源来看，怒江州土地总面积 14703平方公里，全州东西最大横距 153 公里，南北最大纵距 里。由两大地质板块新生代相互挤压、碰撞所产生的巨大山脉构成了怒江 “ 四山夹三江 ” 的大尺度风景地貌，居于国家级 “ 三江并流 ” 风景名胜区腹地。总体地势北高南低，气势磅礴而雄浑壮美，加上河谷平坝、山间盆地，共同组成了各种各样的地貌景观。以高 山峡谷为主的地貌结构加上大气环流的影响，使全州呈现低纬高原季风气候，且气候垂直差异和水平差异大。怒江州水体资源丰沛，自西向东分别有独龙江、怒江、澜沧江三大水系，加上落差较大，形成了山高、谷深、坡陡、水急的巨大峡谷。高黎贡山和碧罗雪山海拔 3500米以上地区多散布着高山湖泊，泉水和地热出露比较多，构成了类型多样的水体旅游资源。境内森林覆盖率为 74%，植被分布垂直差异明显，动植物物种丰富多样，被国内外专家学者誉为 “ 物种基因库、地质地貌博物馆 ” 。 从人文旅游资源来看，傈僳族、怒族、独龙族、普米族、白族、彝族、景颇族 、藏族等 11 种少数民族世居于此，被誉为 18 “ 活的社会发展史，民族文化聚宝盆 ” 。其生产生活方式、民俗风情、宗教文化等方面均与汉民族有显著的不同，是最具吸引力的旅游资源。作为怒江州的主体民族的傈僳族，在长期的生产劳动中形成了颇具特色的传统文化，其民居文化、饮食文化、歌舞文化等，如澡塘会、阔时节、沙滩埋情人、四声部、“ 上刀山，下火海 ” 、同心酒、手抓饭等均可以开发成充满民族风情的旅游产品，在怒江这一傈僳族风情文化的总部进行展示；怒族是怒江州最古老的民族，其民居、原始宗教以及一些节庆活动如桃花节、仙女节、如明期节也将会令 游客产生浓厚的游兴；而对于居住在独龙江的怒江州独有民族 独龙族而言，由于长期处于封闭的自然环境中，他们固有的生活、生产方式和民风民俗保持得较好，其原生态文化、生物群落、森林生态景观、节庆活动、纹面文化等都具有极大的独特性和垄断性。 总之，丰富独特的自然资源禀赋与怒江州旖旎多姿的少数民族风情组合，构筑了本地区古朴神秘、风格迥异的魅力，是怒江州打造世界级旅游品牌的基础。 游业发展的市场预测 丙中洛的旅游资源是怒江旅游资源的一个缩影，也是一个对外的形象窗口，他们有着许多的共性的同时，也有着许许多多的不同 点，在这种相似的融合与不同的并足发展中，却形成了一条有机序列的旅游链条；彼此在相互依赖、相互促进的过 19 程中，同呼吸共命运地演绎着为世人所瞩目的绮丽景观。因此可以说，怒江旅游业的明天就是丙中洛旅游业的明天，怒江旅游业的辉煌也就是丙中洛明天旅游业的辉煌。以下 主要是从两个方面来对旅游业发展的市场进行预测： 1、 怒江州具有吸引海内外游客的世界级旅游产品。 怒江大峡谷在云南省具有唯一性特点，在全国也不多见。它是 “ 三江并流 ” 世界自然遗产的核心地带，也是中国 “ 香格里拉生态旅游区 ” 的重要组成部分，在滇西北旅游片区开发中处于极 其重要的地位。在大峡谷中，居住着 12个民族，其中怒族、傈僳族、独龙族等是世居古老民族，也是云南省人口极少的三个少数民族，他们特有的文化和风情构成了大峡谷中神奇的人文景观，包括多种神秘的原始宗教、艳丽多彩的民族服装、别具一格的饮食习俗以及与本地民族文化相融入的西方宗教文化等等。这些壮美的自然景观和神奇的人文景观，构成了我国乃至世界罕见甚至绝无仅有的自然景观和民族风情融为一体并富有独特魅力的旅游地。根据这些资源的特色，完全可以将怒江大峡谷打造成为世界级的精品名牌。 2、 怒江独特的旅游产品符合目前国内外旅游市场的 需求。 随着世界政治、经济环境的变化，当今国内外旅游市场的需求出现了新的发展趋势： 返璞归真，回归自然的趋势。随着城市化水平的提高，喧嚣、繁杂的都市生活越来越使人们感到厌烦。在此背景下， 20 以回归大自然为主题的旅游产品自然使游客神往。因此，怒江州原生态的自然环境对国内外的旅游者来说具有极大的吸引力。 感受异地民风民俗的趋势。交通条件的改善使旅游者比任何时候都渴望开阔的视野和丰富的阅历。越来越多的游客对世界各个民族生活方式产生了强烈的兴趣，被其异质风情和特色文化所吸引。他们不再满足于通过电视、书刊等媒体的介绍 ，而是逐渐倾向于身临其境的深层次体验。怒江州少数民族众多，有着丰富的人文旅游资源，开展民族风情游非常切合国际旅游者的需求。 旅游自助化的趋势。当今社会，人们自主意识增强，旅游者也不再满足于普通的团队旅游方式，而更倾向于根据自己的闲暇时间和兴趣偏好来选择合适的景点、路线、逗留时间以及其它相关消费方式。现阶段，自助旅游方式在怒江旅游市场上占了很大比重。基于此，怒江旅行社可提供多种个性化的旅游接待服务，在产品设计和组合上也应充分考虑旅游者的个性选择，满足消费者的不同需求。 综合分析以上三个方面， 作为怒江旅游圈中 的一个璀璨明珠的丙中洛，其 旅游资源和产品特色均与市场需求 是 相吻合 的 ，因此具有巨大的发展潜力，将成为 21世纪最具有开发价值的旅游目的地。 源市场分析 21 1、国内市场：从统计数据上来看，近年来， 丙中洛 80%的旅游收入来自于国内客源市场，其在 丙中 市场开发和定位中占有很重要的作用 。 2、海外市场：从统计数据上来看，近年来， 丙中洛 20%的旅游收入来自于 海外 客源市场， 根据地缘关系的划分，可以把海外市场分为三级市场，即： 一级市场 （ 台港澳地区 ）， 由于与大陆有着相同的文化血脉以及同宗同族的历史根源 ； 第二市场（ 日本、韩国 、东南亚 ）； 第三市场 （欧美国家及地区）， 因为欧美发达国家长期生活在喧嚣压抑的城市环境中，对回归大自然的渴望非常强烈，且对中国民族文化的好奇心非常重，因此丙中洛 的资源特色对这类旅游者构成强烈的吸引力。 源市场定位 来自这里的游客 主要以探险旅游、生态科考、民俗旅游、特种旅游、商务旅游为主要形式，此类旅游形式主要是针对国内外高消费旅游者和具有特殊爱好的旅游者群体，如自驾车旅游、徒步探险旅游。随着交通条件的改善，市场逐步趋向成熟后，后期阶段省内应以大众旅游方式为主，省外则以特种旅游方式为主。主要市场定位于高 消费旅游群体。海外市场特种专项旅游也应从大众型过渡到豪华型、高消费型旅游方式。 游产品开发策略 推出富有 丙中洛 特色的专项旅游产品； 推出以文化亮点、民族风情为主的旅游产品； 22 生态和文化结合，整体包装为成熟的大众观光旅游产品。 随着旅游产品的提高与特殊化、精品化，就必须建设与之相配套的服务设施，尽量满足不同种类游客的需求，开发的过程中，要 注重开发时序，区序和层序，抓住热点，整合区域旅游形象，逐步从仅靠自身资源的独立发展阶段转向区域联合共同发展 ，做到软环境与硬环境相协调，齐头并茂的发展格局。 5、项目建设方案 划用地概况 丙中洛 度假酒店 位于丙中洛集镇西北方向，距离集镇约为300米，整块用地为山地，所处地貌主要为丘陵地带，地形高差大约为 ，等高线的范围为海拔 状地形为北低南高，东低西高，整块用地南北长约 201 米，东西长约 126米，规划总面积 状用地中的地物地貌主要由民居住宅，电信线，水渠 等 组成。整块用地绿化植被丰富，周围生态景良好，真可谓是一块难得的人与自然相融合的休闲娱乐宝地。 导思想和基本原则 1、以指导思想 以邓小平理论 和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，紧紧抓住党中央、国务院实施西部大开发的历史性机遇，全面 23 贯彻落实党的十六大精神，以发展小城镇经济为中心，以实现城乡经济社会可持续发展为目标，通过中心城镇建设开发，进一步深化产业结构调整，培育农村经济新的增长点，优化农村经济布局，转移农村剩余劳动力，全面启动农村市场，加快农村城市化和城乡一体化进程。 2、基本原则 统筹规划、合理布局、因地制宜、突出特色 ； 坚持可持续发展战略，注重生态效益、经济效益和社会效益的统一 ； 坚持高标准、高起点、规范化建设 ； 严格执 行国家基本建设程序 ； 依靠旅游推动经济，发展特色经济，建设具有辐射带动功能的中心城镇、旅游城镇。 目建设的总体设想和定位 目建设的设想 通过该项目的建设，不仅可以改变丙中洛目前与旅游相关基础设施相对滞后的局面，而且还能因此改变丙中洛旅游业的整体布局，对充分发掘该区域中所有的旅游资源，提高其知名度，推动当地经济的发展发挥很 重要的作用，与此同时，在与怒江、云南、西藏、缅甸国家等旅游圈相 互动的格局中，也发挥了 重要 的作用。 1、按照丙中洛集镇总体规划，加强丙中洛的基础设施建设， 24 尤其是与旅游 业相关的 配套设施，进一步完善集镇功能，加强社会化服务体系功能设施建设，大力发展旅游产业和特色产业，充分发挥丙中洛独特的区位优势和辐射带动作用，使其成为一个以旅游为支柱的城镇。 2、加强“外引内联”，多渠道筹集城镇建设资金，将丙中洛打造成为自然环境与人为环境相和谐的著名旅游集镇。 3、进一步建设完善丙中洛集镇设施建设，改善环境，树立丙中洛的良好形象。 目建设的定位 建设 以居住、休闲、运动、娱乐、观光为一体的综合性度假 酒店 。 划构思 丙中洛 集镇 四周被群山环抱，东边是横亘怒江峡谷的碧罗雪山，北 边是雄伟的石门关峡谷，西边是纵贯怒江峡谷的高黎贡山和著名的格瓦卡普神山，南边是巩当神山。形成了 “ 雪山为城，江河为池 ” 的奇特自然景观。周围奇美的自然景观、丰富多彩的民族文化、田野风光以及宗教文化景观，琳琅满目，令人目不暇接。是中缅印和滇藏的结合部。这里是大香格里拉、高黎贡山地区的世外桃源，人神共居的人间仙境。 因此，规划所表现的主题不仅只停留在功能的满足上，还应该结合周围的自然环境景观和当地特有的民族风情，为丙中洛旅业的发展熔炼一个别具风情的民族乐园，休闲乐园，旅游乐园，在这样的 25 乐园中散发出来的是大自然那绝美的 纯真，洋溢着的是各民族纯朴的风情文化。在规划设计方面，因该尽量减少人为雕琢的痕迹，过多尊重原始自然地貌的特色，充分发掘这片神秘净土的魅力，让大自然那畅快淋漓的呼吸和人们返璞归真的渴望在这里得到永久的共鸣。 水是山流露出的真实情感，山是水伟岸的身躯，山因为有水而变得激情饱满，水因为有山而变得深情悠长。在这次规划中，如何利用水体去转达人们的情趣、爱好；如何将自然的奇美与水的柔情演变在这片美丽的乐园中，也是这次规划 应 该表现的一个主题，在设计中， 应 该过多去提炼周围自然环境中隐藏的共性与不同点，通过一定的表现手法，再 结合当地所特有的民族文化，在这片不足 2 公顷面积的土地上再现一个人神共居的世外桃源 丙中洛。 能分区 结合现状地形和设计的要求，将该规划用地的布局设计为“ 一心五片 ”： “一心” 即规划用地中集绿化、休闲、娱乐为一体的中心休闲区。 “ 五 片区” 即规划用地中的观光 及综合管理 区、餐饮休闲区、住宿区、绿色原野区、森林氧吧区。 能布局 中心休闲区 ：中心休闲区是该 度假酒店 的共享空间，是不 26 同片区间相互联系的纽带，是室外休闲娱乐的绝佳场所，无论位于该 度假酒店 的任何那个片区，都能感觉到这片充满生机、情趣的 人文花园。一条小溪从上而下，那时宽时窄，时急时缓的水流在分布均匀，错落有致的地形高差中徐徐流淌，依次形成半月瀑布、潺潺叠水、杨帆射影、水帘幽梦四个景观点。所谓半月瀑布，主要由横跨在小溪上的楞木和透明的玻璃组成，小溪流淌到此处，漫过楞木形成的小桥，回落在透明半圆形的玻璃 槽 里，最终形成了半月形的瀑布。这是古典与现代的最 佳结合，在这曲径通幽，野趣横生的乐园里所洋溢的现代尺度的空间感 会给人一种异乡风情的感觉。经过此景点流出的水绕过层层 汀 步，便 流 到了潺潺叠水景观区，流经此处的溪水沿着层层的阶梯缓缓向下流，滴落在阶梯上 形成一帘帘水幕，接着便到了杨帆射影景观区，在那比较欧式与现代的水廊里形成了瀑布，滴落在酷似海船的船闸里，最终流到水帘幽梦景观区里。 观光 及综合管理 区 ：结合地形和位置的特殊性，在这里布置了一个观光区，其是观光与综合管理为一体的功能区域，在这一片还设计了一定的硬地铺地，回车场、停车位，是整个 度假酒店 内车流量相对集中的地方，站在此处，放眼望去，抑或是突兀林云的大山，抑或是奔流不息的怒江江水，还有那丰富多彩的植物景观，紧然有序而自然流畅的梯田风光，都能尽收眼底。真可谓是一个风景欢歌 载 蹈的好地方。 餐饮休闲区 ：休闲餐 饮区布置在整块规划用地的西面 ，西 27 边是纵贯怒江峡谷的高黎贡山和著名的格瓦卡普神山， 该片区就建立在临望东风河的沿线上，旁边有一条排水渠，所有的建筑就沿着水渠而建， 这个地方整体视野比较开阔，近观不仅能看到周围的山水风情和令人目不暇接的梯田壮丽景象，而且还能看到周围远处美丽的风景，因此在这里主要布置了以餐饮、休闲、观光为一体的片区。 住宿区 ：把该片区布置在整块用地东南面，总共有 10栋建筑，均是两层的建筑，一层为停车之用，二层为住宿之用，结合地形的特点和设计规划的需要，还在这个片区布置了一定的体育设施，如篮球场、羽 毛球场等 。 整个建筑的布局形式为 一栋住宿通过支路与主路相联，建筑的四周还设计了一定的绿篱，使得建筑与建筑间相互依托却 而又是独立 存在，这种开放空间到半私密空间 的转变通过这条绿篱瞬间尽显得那么完美。 绿色原野区 ：这个片区位于整块用地的东北方向，是一块用地相对比较宽阔的地方，通过对流经此处小溪的设计，在这里重现了怒江第一湾的奇特风景，被溪水环绕的地方便是美丽的绿色原野区，也就是所谓的草地，这里的草地不仅具有大草原那般的辽阔，还具有原始山水那般的粗犷和豪放。荏苒升起的朝阳，美丽的黄昏里，灯光闪烁的夜空，漫步在 这片绿色的草地上，都会引起你不同的遐想，还给你一颗充满纯真的心。 森林氧吧区 ：在该规划用地的入口，结合道路的设计，布 28 置了一片森 林片区，在这个片区里，主要种植当地具有特色的树种，使得原本需经 跋山涉水才能感受到的那种幽静、柳暗花明也能在这里感觉到，进入该 度假酒店 的人和车，都必须首先穿过这片树林，在突转经过绿色原野区，才能到达其他片区，似乎这 才 是一个 真正的 童话世界，是一个 梦里寻她千百度 的世外桃源。 路系统规划 由于该规划用地是位于丙中洛集镇西北方向，所处位置比丙中洛集镇的海拔高，加之主要是丘陵地带，除了现 有一条通往该规划区的道路外，没有其他的路可以通往该规划区。结合现状的地形和现有的道路，对该规划区的道路进行如下设计； 1、车行道路： 整个规划区设计了一条宽度为 4 米的车行道，承担着该规划用地的内外交通，由于该规划用地地势起伏相对较大，所以在进行分台设计处理的时候，为了满足实际的需要，主干道与台地之间的连接道路宽设计为 3 米，因此，整个规划区所设计的车行道宽度就有两类，即 4 米与 3 米。整个道路布局成之路形状，每个台地或片区通过支路或者步行道相连。 2、步行道路： 在规划用地中主要布置了三条步行道，一条沿着观光走廊区 布置，位于整块规划用地的西面，是连 接 观光走廊片区与其他片区的主要通道，路宽为 3 米；另外两条位于中心休闲区的半月瀑布与潺潺叠瀑景观点处，路宽为 些步行道的设计，不仅很大程度上为休闲娱乐提供了空间上 29 的方面，而且对组织和协调好整个规划区的交通，做到人车分流，尽量避免因地势的复杂而潜藏的交通隐患起到了不可忽视的作用。 地景观规划 因该规划用地是一片山地，现状用地周围绿化环境相对较好，再加之建筑面积小，容积率低，因此整个规划用地的绿化面积较多。从整块规划片区的绿化景观上来看，整体绿化系统结 构为 “ 一带，三节点 ”。 所谓“ 一带 ”就是指沿路两边的绿化形成的连续的绿化带，“ 三节点 ”就是指规划用地中的中心休闲片区、绿色原野片区、森林氧吧片区。下面主要从集中式绿化和分散式绿化两个方面对绿化系统规划进行说明； 1、集中式绿化： 就是指规划用地中的中心休闲片区、绿色原野片区、森林氧吧片区。该规划用地中的绿化率达 其中这三个片区的绿化占了整块绿化用地的 80%。因此，整块规划用地中的绿化景观是相当美观的。 2、分散式绿化： 整个规划区除了集中的绿化用地外，还有分布在该规划区中的每一处绿地，如住宿区，体育活动 区、观光走廊区，观光 及综合管理 区周围的绿化等。这些分散的绿化在空间上形成一个连续的空间序列，与公共绿地相互构成整个规划用地中的绿化系统。 筑风貌规划 规划区建筑主要有住宿建筑、餐饮建筑、综合管理建筑， 30 观光建筑，这些建筑的风格主要来自于对当地各民族的民宅风格，主要以木结构为主，柱结构采用钢筋混凝土，墙和楼梯、楼面采用木结构，屋顶采用当地普遍使用的石板盖。从丙中洛目前民居建筑来看，主要有杆栏式建筑、木楞房、土墙房、有半杆栏半土垒综合 型 和石片房顶。此风格不仅适合游客们对异乡风情的心理需求，从某种程度上也充 分表现了人们的某种生活理念、爱好， 情趣等，其整体特征不仅与该地貌特征相协调，而且也洋溢着民族纯朴 气息。 要经济技术指标 6、项目实施管理 构设置 技 术 经 济 指 标 一 览 表 类 别 占地面积 ( ) 比例 (%) 建 筑 3777 路 2695 化 11894 划总面积 18366 100 建筑总面积 3258 容积率 地率 建筑密度 停车位 30(个 ) 31 本项目由昆明市跃音工程有 限责任公司主办，并由该公司项目开发部门负责本项目的开发建设和管理。 构的基本情况 项目的设施建设中，必须设置相关的部门负责规划区内的规划建设、道路交通车辆、环境卫生、园林绿化、环境保护、市政公共设施的建设及监督管理，并以经济合同方式委托项目建设公司负责项目建设，并通过招投标方式确定设计、施工、监理单位、控制工程造价、质量和施工进度。 理措施 1、建立和落实项目建设工程质量行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制。 2、实行工程建设招投标。 招标内容 包括建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等。 招标组织形式：建设建设项目的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理由承办单位自行招标，信息系统等设备及其它重要材料委托招标。 招标方式：建设项目的勘察、设计、施工、监理、重要设备、及其它重要材料采用邀请招标，建筑工程及安装工程采用公开招标。 3、项目法人为第一责任人，对项目工程质量负首要责任。 32 4、自觉维护计划的严肃性，不随意更改建设内容。 5、项目资金专款专用，对资金使用进行定期追踪检查、审计。 6、实行项目竣工验收制度，按国家有关规定进行严格的竣工验收，由验收人员签字负责。 目建成后的运行管护 本项目建成后，由昆明市跃音工程有限责任公司负责运行管护，下设相关机构负责处理该项目运营中出现的有关问题，并安排一定数目的人员专项负责各项目的保洁、修理、维护等管理责任。 7、项目实施进度 目建设工期 本项建设工期包括前期工作、设计、施工三个阶段，预计工期为 2 年。 目实施进度安排 为了切实完成各期建设任务，应做好工程建设项目进度安排。在控制好投资的同时，按照合理的工程进度开展建设。 本次工程大致可划分为：前期工作、建设项目施工 建设及其配套设施建设几个部分。其中，前期工作涵盖以后各阶段的分期工作，这样可显著地提高以后各个阶段的时间利用率。 33 前期工作包括可研编制及审批、征地及地质灾害评价、环境评价、初步设计及报批、施工图设计、三通一平。 1 目实施进度表 项目实施计划进度表 序号 内 容 2007年 2008年 2009年 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 1 项目可行性研究及立项 2 设计及各项建设报批手续及施工前准备工作 3 项目主体工程建设 4 项目相关配套设施建设 5 竣工验收并投入使用 1 8、环境保护 然环境状况 项目位于贡山独龙族怒族自治县 北部的丙中洛，介于东经98 23 42，