某国际动漫城项目可行性研究报告

新峰地产 1 沈阳 某 国际动漫城项目可行性研究报告 一、 项目总论 目背景 目名称 本次进行可行性研究的项目 是 ： 沈阳 某 国际动漫城项目可行性研究报告 托方 本项目的委托方：中国 某 地产集团股份有限公司 担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位：沈阳新峰房地产咨询有限公司 究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： 1、委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。 2、我司对城市房地产的市场调研资料。 3、 房地产开发项目经济评价方法（建设部 2000年 9月 18日发布） 4、 国家及沈阳市经济建设的方针、政策和城市规划。 目建设规模和内容 本项目总用地面积为 787434 ， 规划 总建筑面积为 ,规划建设 为国际动漫产品展示交易中心 (A、 、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城 。 新峰地产 2 根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表： 项目主要技术指标 序号 项目 面积 备注 1 总用地面 积 国际动漫产品展示交易中心 (A、 B 段 ) 175049 国际动漫模型玩具城 77077 国际动漫主题酒店 144407 国际动漫区域总部 45623 国际动漫网游影视城 38932 国际动漫演艺中心 64407 国际动漫创意动漫产业园 76971 国际动漫游戏软件城 110724 露天展示区 54243 合计 787434 2 总建筑面 积 国际动漫产品展示交易中心 (A、 B 段 ) 国际动漫模型玩具城 国际动漫主题酒店 国际动漫区域总部 国际动漫网游影视城 国际动漫演艺中心 国际动漫创意动漫产业园 国际动漫游戏软件城 露天展示区 0 合计 地下停车位 国际动漫产品展示交易中心 (A、 B 段 ) 2124 国 际动漫模型玩具城 673 国际动漫主题酒店 769 国际动漫区域总部 801 国际动漫网游影视城 0 国际动漫演艺中心 0 国际动漫创意动漫产业园 336 国际动漫游戏软件城 961 小计 5663 3 容积率 国际动漫产品展示交易中心 (A、 B 段 ) 2 国际动漫模型玩具城 3 国际动漫主题酒店 6 国际动漫区域总部 3 国际动漫网游影视城 2 国际动漫演艺中心 2 国际动漫创意动漫产业园 6 国际动漫游戏软件城 3 露天展示区 0 新峰地产 3 综合容积率 4 绿化率 国际动漫产品展示交易中心 (A、 B 段 ) 15% 际动漫模型玩具城 15% 际动漫主题酒店 15% 际动漫区域总部 15% 际动漫网游影视城 15% 际动漫演艺中心 15% 际动漫创意动漫产业园 15% 际动漫游戏软件城 15% 天展示区 0% 0 小计 合 建筑密度 国际动漫产品展示交易中心 (A、 B 段 ) 际 动漫模型玩具城 际动漫主题酒店 际动漫区域总部 际动漫网游影视城 际动漫演艺中心 际动漫创意动漫产业园 际动漫游戏软件城 天展示区 0 综合 停车 位未计入容积率，地下车位按照 25 个 /计算。 绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。 告成立的假设条件： 本报告的测算结果在如下假设条件下成立： 本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发、按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。 项目开发周期为 中建设期为 地取得费用全部在第一年年初发生，前期费用在各期期初发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。 本项目建 成后，本项目建成后， 国际动漫产品展示交易中心 (A、 、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游 新峰地产 4 戏软件城 、地下停车位等物业全部用于销售，销售率为 100%； 项目的各年销售收入投入下年开发； 设定行业基准收益率为 15%。 行性研究结论 场预测结论 从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。 沈阳市固定资产投资虽涨势趋缓，但仍呈逐年上升趋势。全市经济的良好态势是 本项目开发的利好条件。 城市交通及通讯网络日益发达、完善，为城市的更快的发展提供了良好的基础和保障，对本项目的开发及发展都十分有利。 金融业运行平稳，存贷款规模 持续 增加 ，全市的金融经济呈现极其良好的势头，降低了本项目开发的风险。 全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。 中国网络动漫即将步入爆发期 ，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。 2001 年至今，沈阳的经济一直保持着健康发展，综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为本项目的开发以及发展提供了良好的契机。 国 家及沈阳市政府推出一系列扶持、优惠政策，以前所未有的力度推动动漫业的发展，为动漫基地的建设提供了坚实的基础。 动漫产品本身有巨大的市场空间，而动漫产品的衍生产品市场空间更大 ，为本项目提供了良好的发展机遇。 沈阳市动漫产业基地实施产学联合模式，每年可实现对动漫产业输送近千名人才，这对于本项目的发展提供了绝好的人才储备。 本项目地处浑河南岸，是沈阳市未来城市规划中重点发展的区域，优越的地理位置为本项目开发提供了强有力的保障。 新峰地产 5 相对于国外已经成熟的动漫产业，中国的动漫业仍处在起步阶段，尚未 形成一个完整的产业链 ，有 可能对本项目的发展造成一定的影响。 目前已经建成的浑南新区动漫产业基地及相关的软件基地，均已具有相当的竞争力，增加了本项目的运营风险。 目建设期 本项目建设期为 资估算和资金筹措 本项目的总投资估算约为 346251万 元，在建设期 本项目开发投资的资金来源包括三个渠道：一是企业自有资金 ；二是银行贷款，三是预售房收入用于投资。 目财务评价结论 本项目财务指标如下： 开发商投资利润率： 自有资金利润率： 税前财务 净现值： 52614万元； 税后财务净现值： 17573万元； 税前财务内部收益率： 税后财务内部收益率： 项目总投资： 346251万 元 ； 项目总收入： 417404元 万元； 目综合评价 本项目地处沈抚同城的核心区域，地理位置得天独厚。沈阳经济的繁荣发展和三好街的辐射效应等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。虽然，项目存在着其它产业园的威胁，但 在目前国内、国外资金纷纷涌入，各地动漫 产业 蓬勃发展的大环境下， 如本项目能 跳出动漫，依靠旅游作为杠杆，撬动与之关联的地产业、泛旅游业及 其它商业的发展， 本项目将可 实现前期稳定经营，中期扩大研发， 新峰地产 6 远期可观回报的 开发 目标 。 总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁，开发商如果能抓住沈阳打造动漫产业城的利好机遇，在全国及沈阳经济环境持续向好的背景下，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。 同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。 综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标都完全可行，建议尽快、尽早开发。 新峰地产 7 二、项目投资环境和市场研究 场宏观背景 国投资环境 本次报告中，我司重点针对沈阳国民经济发展状况、沈阳市动漫产业发展状况等方面对宏观经济环境做出分析，进而对未来沈阳投资环境的变化、发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。 1、国民经济发展状况 （ 1）国民经济快速增长，综合国力显著增强 2001 2006 年，通过实施积极的财政政策，加强和改善宏观调控，积极有效的应对经济运行中出现的问题和困难，中国国民经济实现了持续、平稳、快速的增长。国内生产总值由 2001 年的 109655 亿元上升到 2006 年的 209407 亿元，平均每年以 速度递增，第一、第二、第三产业增加值分别达到 24700 亿元、102004亿元和 82703 亿元，平均增长速度分别为 【 2001 2006 年中国国内生产总值及其涨幅】 2006年国内生产总值 209407亿元，比上年增长 同比上升 这是继 2003 年经济增长 2004年 后的新高。 2006 年四个季度 ，0500001000001500002000002500000 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %单元：亿元国内生产总值（亿元） 109655 120333 135823 159878 182321 209407比上年增长 8 . 3 % 9 . 1 % 1 0 . 0 % 1 0 . 1 % 9 . 9 % 1 0 . 7 %2001 2002 2003 2004 2005 2006 新峰地产 8 全国 分别为 在宏观调控政策 的作用 下，总体 的 经济运行比较平稳。 2、国内 经济运行主要特点 （ 1）经济发展平稳快速 2006年国内生产总值达到 上年增长 财政收入突破 3万亿元，增加 5232 亿元；居民消费价格总水平上涨 国民经济呈现增长快速、效益良好、价格稳定的良好局面。 （ 2）改革开放迈出重大步伐 一些重点领域和关键环节的改革取得新突破；进出口贸易总额达到 长 实际利用外商直接投资 末国家外汇储备达到8189亿美元。 （ 3）人民生活进一步改善 2006年城镇新增就业 1105万人；城镇居民人均可支配收入达到 11756元，农村居民人均纯收入达到 3587元，扣除价格因素，分别增长 3、国内经济发展趋势分析与判断 未来几年，国际、国内的环境总体上有利于我国经济继续平稳、较快发展的势头。从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。我国经济已经连续三年保持 10%左右的增长，为新 的一年经济平稳较快发展奠定了基础。 4、结论 我国国民经济 将继续保持较高的增长势头， 呈现良性发展态势。 从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。 国动漫产业发展状况 1、中国动漫产业现状 新峰地产 9 行业起步较晚，市场占有率低 中国动漫产业起步较晚，市场占有率较低。目前，在中国青少年最喜爱的动漫作品中，日本动漫占 60%，欧美动漫占 29%，而中国原创动漫，包括港台地区的比例只有 11%，明显落后于国外动漫产业的发展步伐，我国已成为动漫产品最大的输入国。 国家 政策扶持力度大 近年来，政府开始以前所未有的力度推动中国动漫产业的发展。一方面，政府将以财政补贴的方式支持动漫龙头企业的发展；另一方面，广电总局还从国外动画片引进限制、电视台黄金时间播出限制等方面为国产动画片争取宽松的发展空间。 2004 年 4 月，国 家 广电总局出台的关于发展中国影视动画产业的若干意见 强调 ：“应致力于促进国产动画的创作生产和产业发展 ， 不断提高国产动画节目播放比例，全天播出的总时长不得低于总播出时长 的 50%，其中国产动画节目比例不得低于 60%。” 2005年 6月，在杭州召开的首届中国 国际动漫节期间，广电总局出台了 18条促进我国动画创作发展的具体措施，同时限制国外动漫产品的进入。其中引人注目的内容是：黄金时段 (17 00 21 00)必须播出国产动画片；制作机构引进中国青少年最喜爱动漫作品比例日本动漫 6 0 %欧美动漫 2 9 %中国原创动漫（包括港台地区） 1 1 % 新峰地产 10 境外动画片的数量与原创数量比例应为 1 1；播出机构不得播放未取得发行许可证或版权过期的境外动画片，国产动画片每天播出总量不低于 6 4 等等。 2006年 4月，国务院办公厅转发了财政部等部门关于推动中国动漫产业发展的若干意见，提出了推动中国动漫产业发展的一系列政策措施。 除了中央出台的扶持政策，各地也纷纷出台地方政策 。以浙江为例，动画产品的生产被列入浙江省文化精品工程，每年安排动画产品专项奖励基金。杭州市拟在杭州高新技术开发区划出 500亩用地作为动画产业园区，利用开发区的优惠政策和优良服务，形成集约化、规范化产业经营。 随着中国动漫产业持续升温，众多国家级动漫基地在全国落地开花。据不完全统计，目前全国有二十几个省市将动漫作为新兴产业大力扶持，北京、上海、苏州、广州、深圳、大连等地相继出台优惠政策，建立了动漫产业基地。 动漫产品及其衍生产品的市场空间巨大 从中国市场需求看，国产动漫商机无限。目前，国产动画节目播出每年需要 28万分钟以上，而国内实际制作能力只有两万多分钟，每年的市场缺口高达 26万分钟左右，合计达 200亿元。按国家规定的全国省级、副省级电视台三年内开通少儿频道的要求估算，两年后，全国每天需要 5000分钟，全年需要 180万分钟的动 画节目 ， 国产动漫产业产值空间将在 1000亿元以 上 。 同时，中国儿童食品每年销售额为人民币 350亿元左右，玩具每年的销售额为人民币 200亿元左右，儿童服装每年的销售额达 900亿元以上，儿童音像制品和各类儿童出版物每年的销售额达人民币 100 亿元在某种程度上，这些行业今后的发展与行销都有赖 于动漫这一新兴产业的带动作用，以此类推，中国动漫衍生产品也将拥有超千亿元产值的巨大发展空间。 2、中国动漫产业的投资分析 （ 1）资本向动漫产业聚 集 与遍地开花的动漫基地和轰轰烈烈的动漫展相比，资本进驻动漫产业的动作虽显低调，但动作却并不缓慢。各种迹象显示，中国动漫正吸引更多的资本持有 新峰地产 11 者：李嘉诚旗下的首长四 方 （集团 ） 有限公司，于 2005年 9月收购环球数码。红杉资本则于 2006年 5月投资“蓝猫”的缔造者湖南宏梦产业集团。百度、远东股份、红星美凯龙等公司，已经开始向常州动漫基地的企业注入资本。 （ 2）中国动漫市场 成香饽饽 动漫产业是资金密集型、科技密集型、知识密集型和劳动密集型的重要文化产业，是 21世 纪 开发潜力很大的新兴产业、朝阳产业，具有消费群体广、市场需求大、产品生命周期长、高成本、高投入、高附加值，高国际化程度等特点。不论是从国际环境还是国内的整个大环境来看，中国动漫产业的发展前景将非常广阔。 在国际上，随着计算机、网络技术的发展，人们对视觉享受的要求越来越高，数字动画应运而生，以数字媒体为基础的动画产业正成为迅猛发展的朝阳产业。全球最大的娱乐产品输出国美国 ， 每年的动画产品和衍生产品的产值达 50多 亿美元 。 日 本则通过动画片、卡通书和电子游戏 三 者的商业组合，成为全球产量最大的动画大国，年营业额超过 90亿美元。 即 便是后起之秀的韩国，其动画业产值也仅次于美国和日本，生产量占全球的 30%，是中国的 30倍。 也正是因为与动画发达国家有着这样大的差距，才使中国的动画投资、动画人才发展有了广阔的发展空间，成为市场的香饽饽。 3、主要省市动漫产业发展分析 国内动漫产业最早兴起于 2002年，上海最早起步，目前仍居国内领先水平。截至 2005年底，全国有 20多个省市提出将动漫产业作为新兴产业大力扶持。 （ 1）深圳动漫产业分析 深圳是 国家动漫产业基地之一 ，国内的动漫行业中，深圳、上海与北京“三分天下”。目前深圳有 50多家动漫企业， 1000多名从业人员，大约每年为深圳创造 2亿元产值。 目前，深圳动漫企业大部分聚集在南山。作为全国最早的动漫制作基地之一， 新峰地产 12 南山动漫产业呈现出起步早、经营机制新、原创能力强、国际化程度高等特点。 （ 2）上海动漫产业分析 上海从上世纪 90年代就开始就举行动漫游戏展。十年间，上海已经成为中国动漫游戏会展最密集的城市，每年要举办近 10个相关会展，形成了独特的“动漫季”景观，上海的展会平台正成为动漫游戏的“大秀场”。随着 “动漫季”会展的发展，上海正从原创、消费市场建设等方面多管齐下，打造一个全国性的动漫产业高地。 目前，上海运营的网络游戏销售收入，已经占据全国 70%的市场份额。上海不仅具有“盛大网络”、“第九城市 ” 等国内互动娱乐的龙头企业，“新浪”、“光通”等外省注册企业，也将游戏运营部门设在上海。占地面积达 12000平方米的“上海炫动乐百动漫城”，则是目前国内最大的动漫主题商城。在上海地区能够收到的 50多个电视频道中，“炫动”卡通卫视的收视率排名第五。“国家级动漫网游产业发展基地”、“国家动画产业基地”等“国字号”基地也 纷纷落户上海。上海正在形成互动娱乐研发、制作、播放、运营、教育的“一体平台”。 （ 3）北京动漫产业分析 据统计，北京市 动漫 出版物、电视 /网络播映市场规模 2005 年为 元，年增长速度 6%。 2007 年 6 月 1 日，国家网络游戏 动漫 产业 (北京 )发展基地在中关村正式挂牌成立，这标志着北京市的 动漫 游戏产业发展到了一个新的阶段。在未来 5 年中，北京市 动漫 游戏产业将保持 50%的年增长速度， 计划 到 2010 年实现年产值 40 亿元 。 （ 4）浙江动漫产业分析 浙江省目前已初步形成动漫产品研究、教学、开发、制作、运营和周边产品开发的产业链。杭州高新技术开发区和中国美术学院被国家广电总局命名为首批动漫基地，浙江省成为全国唯一既有动漫产业基地又有动漫教学研究基地的省份。 新峰地产 13 浙江省有深厚的文化底蕴、良好的经济发展环境、雄厚的民间资本，强劲的文 化需求，这些都为浙江发展影视动漫产业提供了有利条件。近年来，浙江省委、省政府十分重视动漫产业的发展。全省各地对兴办动漫产业积极性较高，动漫产业发展已取得明显成效，出现一批规模较大的专业制作主体，具有自主开发大型动漫节目的能力。 2005年的动漫生产达到 2000集，总投资额近一亿元。浙江万向集团、横店集团、广厦集团等一批国内外知名企业纷纷进军动漫业。 （ 5）成都动漫产业分析 成都有很好的动漫资源，人才储备多、生产成本低，政府也有相应的鼓励措施，这些因素促成了成都加工市场的繁荣。韩国的盛大公司在成都有工作室，欧洲 最大的手机游戏公司法国智乐也落户此地，连英特尔公司也在这里建成了成都数字娱乐产业公共技术平台。此外， 子艺界 )、育碧等国际知名的数字娱乐企业相继相中成都，佐证成都是国际动漫企业的“风水宝地”。位列全球第三、欧洲第一的手机游戏公司智乐 1999年入驻数字娱乐软件园，就快速扩张成为智乐成都股份公司 ,并在不到一年时间发展到近 150 人的规模。 目前成都动漫产业的主力支撑就是对外加工。成都动漫产业对外加工主要在游戏领域，成都成了不少外国企业的“中转站”。正是这样的“中转”，让成都动漫产业迅速发展 ,绝大部分企业不愁 吃喝 ,资产雪球越滚越大。 4、小结 从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。 全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。 中国网络动漫即将步入爆发期 ，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。 新峰地产 14 阳市宏观投资 环境 1、城市概况 （ 1）城市基本地理布局 地理位置 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省的中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。 【沈阳城市区位图】 面积、区域 沈阳市东西 宽 115 公里，南北 长 205 公里，辖区总面积 平方公里， 其中市区面积 3495 平方公里。现管辖 10 区、 1 市、 3 县及 113 个行政街道 、 85 个乡 和55 个镇 。 【沈阳市地图】 新峰地产 15 【沈阳市城区图】 （ 2）城市战略地位 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径 150 公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的 8 大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。 【辽宁省各城市区位图】 【辽宁省主要城市区位图】 （ 3）城市交通 沈阳拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的 “ 一环五射 ” 高速公路网，沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过 400 公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 新峰地产 16 0500100015002000250030000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %单位：亿元全市 G D P 1238 1400 1602 1900 2240 2 4 8 2 . 5比上年增长 0 . 1 0 % 0 . 1 3 % 0 . 1 4 % 0 . 1 6 % 1 6 . 0 0 % 1 6 . 5 0 %2001 2002 2003 2004 2005 2006【 辽宁省高速公路网络图 】 （ 4）城市人口、气候 2006 年， 全市户籍人口 人。 沈阳 属温带半湿润大陆性气候，全年气温在 36 之间，平均气温 ，全年降水量 500 ，全年无霜期 183 天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季 分明。 2、城市综合实力 （ 1）经济增长及财富指标 近几年来沈阳 经济 发生了历史性变化，进入了全新的发展时期、城市功能不断完善、投资环境极大改观、城市综合实力大大增强，已经成为全国的重要工业基地，综合配套改革的试点城市和辽东半岛对外开放的腹地。 2000 2006 年沈阳市 人均 长情况 【 2000 2006 沈阳市 量及涨幅图表】 新峰地产 17 0500010000150000 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %单位：元人均可支配收入 5850 6386 7050 7961 8924 10098 11651涨幅 9 . 1 % 9 . 2 % 1 3 . 1 % 1 2 . 9 % 8 . 3 % 1 3 . 2 % 1 5 . 4 %2000 2001 2002 2003 2004 2005 20062000 2006 年沈阳市 均保持 10%以上的增长幅度， 2006 年 元，增幅达到 ，均创近年来新高。 【 2000 2006 沈阳市人均 涨幅图表】 2000 2006，沈阳人均 16291 元增加到 ，增幅均在 10%以上， 2006 年增幅为 2000 2006 年人均年可支配收入 【 2000 2006 沈阳市人均可支配收入及涨幅图表】 2000 2006 年，沈阳市人均可支配收入从 5850 元增加到 ，逐年提高， 2006 年人均可支配收入 达到 ，达到历史新高，增幅为 居民人均可支配收入的提高，大大刺激城市消费市场的发展。 2000 2006 年人均支出消费额、构成及恩格尔系数 0500010000150002000025000300003500040000单位：元 0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %人均 G D P 16291 17960 20332 23248 27392 31760 37000比上年涨幅 1 0 . 0 % 1 0 . 2 % 1 2 . 3 % 1 4 . 4 % 1 7 . 8 % 1 6 . 0 % 1 6 . 5 %2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 新峰地产 18 【 2000 2006 人均支出消费额图表】 2000 2006 年沈阳市人均支出消费额逐年递增， 2006 年已经突破了 8500 元大关。可见，随着人民收入的不断提高，居民的消费能力也随之提高。 【 2006 人均支出消费额构成图表】 从 2006 年人均消费支出来看，食品、医疗以及居住仍然是消费支出的主要方向， 三项总比例达到 50%。 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在 59%以上为贫困， 50温饱， 40小康， 30富裕，低于 30%为最富裕。沈阳市恩格尔系数自 2001年以来保持低于 40%的标准，属于比较富裕，且保持稳步下降的态势。说明沈阳近几年经济发展速度很快，人民生活水平大幅度提高。 0200040006000800010000单位：元消费支出 5103 5515 6074 6690 7212 7880 85732000 2001 2002 2003 2004 2005 200624%11%3%14%13%18%12% 5%食品衣着设备用品及服务医疗保健交通和通讯娱乐文教服务居住杂项商品和服务 新峰地产 19 【 2000 2006 年沈阳市城镇居民家庭恩格尔系数图表】 小结 沈阳城市经济保持健康、快速发展， 均 0%以上。 人均可支配收入、人均消费 性支出多年保持稳定增加，市民消费能力和消费水平不断增强。 （ 2）商品市场状况 2006年 沈阳市 国民经济呈现快速、稳定的发展态势，宏观调控成效逐步显现，投资结构进一步优化，商品市场实现较快增长，城乡居民收入稳步提高，带动了城乡居民生活质量的全面改善，给商品市场的发展提供了良好的基础和条件，市场呈现一片繁荣兴旺的景象。 市场规模稳步扩大，消费总量逐年增加，运行速度不断加快 ， 商品市场持续平稳较快发展，社会消费品零售总额呈 现 逐年递增的良好势头。 2006 年沈阳市社会消费品零售总额实现 元，比上年增长 高出计划 百分点，增幅比上年同期高出 百分点，是近九年来总量最大、增速最快的年份。 各种经济类型竞相发展，非公有制经济成为市场的主力军 ， 个体、私营、股份制经济的不断发展壮大，日益成为消费品市场中最具活力与生机的经济成份。2006 年， 沈阳市 个体私营经济实现社会消费品零售额 元，同比增长 3435363738394041恩格尔系数 40 3 8 . 8 3 7 . 3 3 6 . 6 3 7 . 5 3 6 . 9 3 6 . 22000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 新峰地产 20 市场份额占到 已成为拉动消费品市场增长的主导力量；股份制经济继续保持高速增长的势头，全年实现社会消费品零售额 元，同比增长 成为全市增长最快的经济成份 ，占全社会 市场份额。 沈阳 投资环境的改善，为外资和港澳台资经济的发展创造了有利条件， 2006年，外商投资经济和港澳台经济分别实现社会消费品零售额 元和 元，分别比上年增长 占全社会 市场份额。 近年来，由于市场竞争愈加激烈和企业改制、资产重组等因素，公有制经济在消费市场所占份额呈逐年下降的趋势， 2006 年，国有经济实现零售额 元，同比增长 占全社会 市场份额；集体经济实现零售额 元，同比下降 占全社会 市场份额；联营经济也比上年有所下降，其他经济略有上升，上升 联营经济和其他经济仅占全社会 市场份额。 市场物价 ： 2006 沈阳 市居民消费价格总水平继续保持温和上涨态势，全年居民消费价格总水平为 幅比上年增大 百分点。其中：非食品价格指数为 费品价格指数为 务项目价格指数为 小结 市场规模稳步扩大，消费总量逐年增加，商品市场持续平稳较快发展，社会消费品零售总额呈逐年递增的良好势头。 各种经济类型竞相发展，公有制经济在消费 市场所占份额呈逐年下降的趋势 ， 非公有制经济 逐渐 成为市场的主力军 。 物价水平继续保持温和上涨， 商品市场保持健康发展。 3、 城市基础设施 建设状况 2005年，沈阳市 完成城市建设投资 123 亿元，比上年增长 比 2000年增长 均增长 青年大街、二环路改造全面完成。完成了 461条二级以下街路、 240 万平方米的小巷改造工程；建设了 里农村公路，行政村已 100%通油路。 市区铺装道路总长度 3117公里，总面积 4620 万平方米。排水管道长度 2888 新峰地产 21 公里，路灯 14万盏，永久性桥梁 179座，窨井 57855个。 （ 1）公用事业 公交运营线路网长度达到 1688公 里，比上年增加 35公里，比 2000 年增加 166公里。市内公交运 营线路 136条，比上年增加 17条，比 2000年增加 55条。市内公共交通客运总量达到 2000 年增加 年内新增公交车辆 500辆。公交标准运营车辆 5422标台，出租汽车 19104辆。 （ 2） 城市环境保护和治理 城市环境进一步优化。 2006 年城市 共完成环境污染治理项目 189 个，先后实施了浑河治臭、细河清淤、拆除烟囱、锅炉房、大辛及老虎冲垃圾滤液处 置工程等项目，进一步治理了浑河 30 公里的城市段，浑河生态环境有所恢复。实施了满堂河环境综合整治。集中式饮用水水源地水质达标率保持 100%。城市污水日处理能力达到 127 万吨，处理率达到 81%。日处理生活垃圾 4506 吨，无害化处理率达到 100%。一批人工湖相继建成，城区空气湿度达到 拆除烟囱 1011 根、锅炉房 606 座，推广民用型煤 吨，烟尘控制区达标覆盖率保持 100%。建成生态环保模范住宅小区 13 个，生态环保模范单位 6 个，生态环保模范军营 6 个，安静小区 20 个。噪声达标区覆盖率达到 72%。自然保护 区覆盖率达到 环境空气质量优良天数达到 317 天。 （ 3） 城市绿化 新增绿地 1500 公 顷，其中新建居住区绿地 顷。植树 600 万株。建成区园林 绿地面积 11151 公顷，建成区绿化覆盖率 人均公共绿地面积 12 平方米 。荣获国家森林城市称号。 （ 4）小结 城市建设投资力度加大，市政基础设施的改造和建设进展顺利； 城市环境进一步优化 ； 城市绿化成绩显著， 荣获国家森林城市称号。 4、 固定资产投资 状况 2000 2006 年，沈阳市固定资产投资由 262亿元增长至 元，增长率达到 但从 2005年开始固定资产投资增长率逐年下降，逐渐恢复正常。 新峰地产 22 05001000150020000 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %8 0 . 0 %单位：亿元固定资产投资 262 302 402 583 9 7 1 . 4 1363 1790增长率 1 1 . 4 % 1 5 . 3 % 3 3 . 0 % 4 5 . 0 % 6 6 . 7 % 4 0 . 3 % 3 1 . 3 %2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006【 2000 年 2006 年沈阳市固定资产投资状况图表】 5、城市 交通与通信 状况 沈阳公路总里程达到 5330公 里，公路网密度达到 百平方公里，其中高速公路里程 239公里，一级公路里程 167 公里，二级公路里程 1031 公里，三级公路里程 3650 公里，四级公路里程 482 公里。沈阳至北 京、营口、大连、长春、哈尔滨、抚顺、本溪、丹东等一环五射的高速公路网已基本形成。 沈阳公路主枢纽的客运系统包括市中心区的七个客运站 ：客运总站、客运南站、客运西站、南塔客运站、五爱客货联运总站、浑河客货联运中心和辽宁快速客运站，为沈阳与周围城市的旅客出行创造了优越的条件。 市内有十家公交汽车公司，共 147条公交线路，承担主城区的公交客运。 沈阳桃仙国际机场是国家一级干线机场，东北地区航空运输枢纽。目前，经桃仙国际机场的航线共 70余条，其中，国内航线 55条、国际及地区航线 16条：通航城市 58 座，其中，国内城市 42 座，国际、地区城市 16 座；共有 13 家航空公司执行航班任务，其中，国内公司 8家，国外公司 5家；与 34家航空公司签订航空代理协议， 形成了覆盖东北亚地区的航线网络。候机楼面积为 7 万多平方米，设计年旅客吞吐量为 606万人次。 沈阳市 共有邮电局所 285 处（其中委代办局所 53 处），邮政营业电子化窗口达到 99 个，有 60 个局所联网运行。 沈阳邮政局 邮路总长度为 58915 单程公里，其中火车邮路 3259 单程公里，汽车邮路 6749 公里，航空邮路 48838 公里，及摩托车、自行车邮路等，形成了四通八达的邮政通信网络。 新峰地产 23 6、城市 金融、保险业 状况 近年，沈阳市 金融业运行平稳，存贷款规模 持续 增加。 目前， 金融机构及网点 为 1069 家，人民币存款余额 达 元，比年初增长 其中城乡居民储蓄存款余额 元，增长 贷款余额 元，增长 剥离人民币不良贷款 元。银行现金收入 元，现金支出 元，分别比上年增长 收支相抵，货币回笼 元。资本市场平稳发展。证券市场成交额 元，比上年减少 其中，国家债券成交额 长 股票成交额 元，下降 阳市城市规划、发展及前景预测 1、城市总体规 划 （ 1）城市性质 沈阳是辽宁省省会，东北地区的中心城市，全国重要的工业基地。 （ 2）规划范围 城市规划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成 ,总面积 1220平方公里。其中中心城区是城市的主体，是政治、经济、文化活动集中体现的地区。范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，规划面积 1150 平方公里。桃仙国际航空港副城规划面积为 50 平方公里，新城子副城规划面积为 20平方公里。 【沈阳市城市规划区范围图】 新峰地产 24 （ 3）总体功能布局 中心城区的规划结构为“分散组团 式”布局形式。中心城区以核心区为中心，与周围的四个副城、两个组团形成中心组团式的布局，为城市开辟良好的发展空间，使城市向松散布局过渡，同时为解决城市交通问题、创造良好的生态环境提供条件。 核心区： 为三环高速公路以内，以住宅、商业为主，科研、旅游、办公设施为辅。 东部副城： 由棋盘山风景区及副城区等组城。副城区建设以中、高档住宅为主，科研、旅游、办公设施为辅。 西部副城： 以沈阳经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配置必要的生活区公共服务配套设施。 南部副城： 以苏家屯现状建成区为基础继续扩展，规划建设综合性 副城区。 北部副城： 以虎石台镇为主体，规划建设综合性副城区。 道义组团： 以道义屯为基础重点安排乡镇企业和生活区，形成独立的生活和产业组团。 汪家组团： 以安排东陵区的乡镇企业和生活区为主，形成独立的产业和生活组团。 【沈阳市中心城区总体规划（ 1996）】 新峰地产 25 （ 4）未来发展战略 总体目标 建设有凝聚力的城市、可生长的城市、创新的城市、效率的城市、生态的城市、宜居的城市。 发展战略 城市战略表 东优 西进 南拓 北统 向 东 突 出 生态环境，将东部地区规划为生态旅游度假区。 向西打造百里工业长廊，建设进装备制造业和重化工业区。 向南跨浑河发展，使金廊向南延伸，建设“新城区、高新区、物流区”，并使浑河将成为沈阳的内河 向北规划以农产品深加工为主导，以高效都市型农业为依托的城乡统筹发展区域。 东、西、南、北四大空间未来发展方向 “ 十一五 ” 期间沈阳的发展规划，对沈阳城市总体和分区规