文化创意大厦项目可行性研究报告

1 第一章 总论 目概况 1、项目名称： 化创意大厦项目 2、建设地点： 州区端州三路 3、建设内容及规模：项目 总规划用地面积 5528用地面积 5037 建筑面积 楼高 25 层（ 裙楼分别高 5 层（ 设地下停车场 2 层，停车位 147个。项目集 体验式 商业、文化娱乐（影厅 、游艺 ）、创意设计（国内外动漫、视觉、影视设计基地） 、公众娱乐服务 为一体的大型综合性 创意 大厦。 4、建 设 期： 24 个月 5、 项目总投资： 20000万元 6、 建设单位： 业基投资有限公司 7、 法定代表人： 李冠鹏 8、 项目联系人： 谭浩亮 9、 联系电话：10、 邮 编： 526060 2 设单位及投资方概况 设单位概况 1、公司名称： 业基投资有限公司 2、法定代表人：李冠鹏 3、注册地址： 州一路端砚文化展览馆附楼二楼 4、注册资金：壹亿元人民币 5、经营范围：投资兴办实业、文化旅游项目投资、房地产开发经营、自有物业租赁等。 业基投资有限公司是深圳市德业基投资集团有限公司全资子公司，于 2009 年 11月成立。 公司目前主要开发的项目是“ 公司现有员工约 50人。 业基投资有限公司拥有一个富有生机、朝气蓬勃的经营管理团队，公司继承并发扬德业基良好的企业文化。公司非常注重人才培养和吸引高学历人才，同时合理安排各岗位人才的比例，使之成为维系公司生存发展的支柱。 东构成 公司股东 深圳市德业基投资集团有限公司， 成立于一九九八年，注册资金 壹 亿元。在各有关部门的关心和各合作伙伴的支持下，经过多年不懈的努力和开拓经营，集团本着多行业互补、资源共享的经营理念，从 2000 年开始以深 3 圳为立足 点，全国布局，并逐步向外拓展经营领域，现已形成以房地产开发为龙头，以多元化发展为延伸的大型综合企业。 目前，集团业务范围涉及国内房地产、物管、百货、旅游开发、环保市政设施、酒店管理、文化艺术产业等领域。 集团下属企业三十余家，遍布深圳、北京、广州、汕头、东莞、云浮、吉安、肇庆等十多个地区，包括深圳市德业基房地产开发有限公司、深圳市合成隆实业发展有限公司、深圳市德业基物业管理有限公司、深圳市述古堂文化艺术发展有限公司、深圳市宝晖商务酒店、深圳市潮庭盛宴饮食文化有限公司、深圳市圣唐拍卖有限公司、深圳市富轩百货有 限公司、北京市德业基投资有限公司、吉安创天国际投资有限公司、云浮市德禹环保有限公司、云浮市都杨通用码头有限公司、广东德业基投资有限公司、汕头市欣涛度假村有限公司、汕头市德业基投资有限公司、 创国际投资有限公司等子公司及控股公司。 集团现已拥有良好的社会声誉和丰富的客户资源，秉承以德为先、以诚相待、互惠互利、共同发展的经营宗旨，拥有一套完善的管理机制和一支精干的队伍，在现代化管理理念的指导下，不断优化产业结构，以实现经济效益与社会效益双赢的企业经营目标。 4 目编制依据及研究范 围 目编制依据 1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 2、广东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 3、 4、珠江三角洲地区改革发展规划纲要 (2008 5、国家文化产业振兴规划（ 2009 6、广东省建设文化强省规划纲要 (2011 7、 （ 2010 8、 投资项目可行性研究指南（试用版） 9、建设项目经济评价与方法（第三 版） 10、 项目承办单位提供的基础资料 目研究范围 根据 府和有关部门的批示意见结合现有的基础资料和调查勘察资料进行本项目的研究。研究的主要内容包括： 5 6 第二章 项目建设背景及必要性 目建设背景 20 世纪 80 年代，世界发达国家的发展模式相继发生了以知识为核心的变革，人们不 再追求对资源、能源和农产品的更大消费，而追求智慧的价值，创意产业就是这样一种推崇创新、推崇个人创造力、强调知识文化对经济的支持与推动的新兴产业，它包含文化、研发、设计、咨询、时尚消费等。创意产业的发展规模和程度已经成为衡量一个国家或城市综合竞争力水平高低的重要标志。创意产业占全球 7，并以每年 10的速度增长，大大高于全球 增长速度。 2006年，我国国家“十一五”时期文化发展规划纲要发布，首次将“创意产业”写入其中，表明这一新生事物已得到国家的认同和重视。北京、上海、深圳、广州等各大城 市创意产业风起潮涌，虽然与发达国家相比，创意产业在我国只有短短几年的发展历史，但其发展规模、发展势头以及发展前景都是其他产业所无法比拟的。随着经济飞速发展，中国逐步进入一个财富剧增、服务随处可见、消费无所不在的新时代，消费出现了前所未有的新趋势： 过去我们消费的主要是物质形态产品，我们穿的衣服、吃的食物、使用的物品等等都是物质形态产品，今天人们的消费重点从物质形态产品逐步转向更加关注非物质因素。即 7 更加关注商品的品牌、形象、设计、装潢、包装、广告、各种概念营销等所谓商品美学所包含的那些东西。这些物质产品中的 非物质因素正是商品交换价值增值的根本原因。过去我们把工资用在实实在在的生活中，今天我们把钱花在自信心、自我感觉的购买上。 生产领域的结构转型酝酿促成了消费领域的变革：非物质形态商品和物质形态商品中的非物质因素，以及符号消费在今天的消费中占据了越来越大的比重。而这种生产与消费的变化反映在文化领域里，就是消费文化在文化多样化中凸显出来，并反过来引导促进消费和生产。文化创意产业顺时顺势而出，因为文化变革并不是经济发展的自发的后果，而是社会整体进程的一部分。 正是在这样的历史背景下，党中央适时提出发展文化创意产 业。胡锦涛总书记在十七大报告中指出：“推进文化创新大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力。运用大渡口技术创新文化生活方式，培育新的文化业态，加快构建传输快捷、覆盖广泛的文化传播体系。” 文化创意产业：是指当社会资本积累的主要来源不再是重工业产品，甚至不再仅仅是物质形态产品，而是非物质形态产品的背景下，尤其是信息成为社会发展的核心资源，成 8 为社会资本积累的源泉时，文化才可能成为产业，成为新的经济增长点，成为社会资本积累的主要源泉之一。简而言之，文化创意产业即文化是资源，创意是手段，产业是目的，背景是基本实现了工业化之后的后工业社会、信息成为核心资源的信息社会；或者说，文化意味着资本，创意意味着先进独特的生产过程，产业意味着生产结果 文化创造巨大利润。当然，即使在非物质形态产品 文化和信息等成为社会资本积累的主要来源的时代，也不是所有文化都可以成为产业，而是那些符合时代发展趋势、有新创意、有广大市场的文化，才能有成为产业的可能。 广东省文化创意产业正处于全面启动、提升功能、形成集聚的快速发 展期。改革开放以来，广东一直处于“试验区”、“先行点”、“排头兵”的地位， 30 多年来经济发展速度始终保持在双位数的增长，发展水平居于全国前列。广东整体发展的成效是明显的，但是，广东经济总量的增长主要是依靠“粗放型”经济发展方式取得的。也就是说，主要是较长时期依靠廉价土地和劳动力等比较优势取得经济的快速发展，经过多年的发展，这些比较优势已经消耗得差不多了。随着广东近年来经济发展中总体成本的上扬，原来主要依靠“粗放型”发展模式所取得的效益正逐步下滑，迫切需要通过更新发展理念来实现可持续发展。 据统计，广东文化及 相关产业增加值 2004年达 亿元，对 占全国的比重超过 20%，位居全国首位。 2005 年，广东省文化产业产值继续取得过千亿元的增加值，占全省 2008年全省实现文化产业占 值的 增加值达 2720亿元，仍然稳居全国第一的位置。 从以上的这些成就来看，广东文化大省的地位应该是得到肯定的，但是，从更为高远的目标来看，广东的文化建设还存在着以下一些问题：一是广东基础创新能力与广东科学发展的要求不适应；二是广东文化产品还不能最大限度地满足广东人民群众日益 增长的文化需求；三是广东文化的影响力跟广东 续 25 年全国第一这个经济强省地位不相适应。为此， 2009年 7 月，广东省委、省政府出台了关于加快提升文化软实力的实施意见，明确提出了未来 5 10 年广东文化发展的总体要求、基本目标和重大举措，首次提出了要建设文化强省，这是广东争当实践科学发展观排头兵的一个重大举措。 目建设的必要性 1、项目建设是广东省文化强省的需要 文化建设是中国特色社会主义事业总体布局的重要组成部分，是保障人民基本文化权益的根本要求，是 广东 省努力当好推动科学发展、促进社会和谐的 排头兵、全面实现小 10 康社会的必由之路。改革开放以来， 广东 省高度重视文化建设，特别是通过实施建设文化大省战略，文化建设取得重大成就，为推动全省经济社会发展提供了强有力的文化动力。但是，当前 广东 省文化发展水平总体上仍落后于全省经济社会发展步伐，与人民群众日益增长的精神文化需求不相适应。 为此，广东省制定并发布了 广东省建设文化强省规划纲要 (2011。 规划提出“ 力争用 10 年左右时间，达到与广东经济社会发展相适应的文化发展水平，把广东建设成为在全国具有重要影响力的区域文化中心、发展社会主义先进文化的排 头兵、提升我国文化软实力的主力省、中国文化 “ 走出去 ” 的生力军及率先探索中国特色社会主义文化发展道路的示范区。 ”的总体发展目标。 坚持立足当前、着眼长远，统筹规划、科学布局，全面推进各项文化事业繁荣发展。 珠三角其他地区要结合加快城市化、现代化进程，促进珠三角文化发展一体化，做大做强文化事业和文化产业，建设国内一流水平的公共文化服务网络，建设一批具有核心竞争力的文化企业和产业集群，培育一批文化知名品牌，创办一批文化创意产业园区，拓展粤港澳台文化交流合作，文化发展处于全国先进水平。 本项目为 项目，是文化产业的重 11 要组成部分，其功能为集商业、文化娱乐（影厅）、办公写字楼为一体的大型综合性大厦。项目定 位于 为世界文化创意联盟基地建立提供平台，比如提供各种服务及硬件、建立各方面的资源平台等，有多家国际性的文化创意公司有意落户。 因此，本项目的建设符合国家文化产业发展规划，是 广东省建设文化强省规划纲要 (2011 )要求的重要体现，对广东省文化强省目标实现具有重要意义。 2、实现广东经济增长方式转型的需要 广东要实现经济增长方式的转变，需要以科技创新带动产业结构的优化和升级。根据产业结构演进的 规律，在任何社会形态中，基本上都要经历从农业到工业再到服务业的产业结构演进，与此相适应的阶段是从农业化 工业化 服务业社会化为主要特征的发展历程。目前，广东实际上已进入工业化的中期阶段。在此阶段，第二产业在国民经济总量中占较大的比例，并成为国民经济的主导。在这一阶段人们生理因素方面的需求已基本得到了解决，在实现温饱后人们的需求主要转向追求生产生活便利、高效率和时尚休闲方面。与前一阶段相比，这一阶段是小康型阶段，社会服务化在整个国民经济总量中占据突出位置，人们对需求素质方面的追求更为广泛和普遍，人们的追求 更为多样化，不仅要求社会提供更多更好的生产生活消费品，也要求更高的生活服务质量和更多更好更全面的发展空间，使人们个性得到更为 12 全面和充分的发展。这就为广东发展文化创意产业提出了必然的要求并为其提供了发展的广阔空间。 3、促进广东提高创新能力的需要 文化创意产业虽然属于第三产业的范畴，但它却是一种“越界”的产业，通过越界，促成不同行业、不同领域的重组与合作。这种越界主要是对第二产业的升级调整，对第三产业的细分，打破二、三产业的原有界限，使第二产业、第三产业通过融合而产生新的产业增长点，开拓新的产业发展模式，培育 新的文化消费市场，涵养新一代消费群体，以推动文化发展与经济发展，并且通过在全社会推动创造性发展，来促进社会机制的改革创新。文化创意产业对市场运作模式的创新尤为明显，由于文化创意产业产生于全球化消费时代，市场的全球性，传播的全球性，需求的精神化、心理化、个性化，消费的时尚化、浪潮化，使得文化创意产业从根本上改变了过去固化的稳态工业发展模式，而代之以不断变动的创意策划，创意设计，创意营销，创意消费。它在不断关注市场和策划市场中，打破了地域界限，打破了所有制的界限，创新消费习惯、涵养消费人群、引导消费时尚潮流，寻 找创意与盈利的结合点。另外，文化创意产业又具有组织结构与交易过程的复杂性，要求创意产业必然超越过去时代的产业水平和产业模式，在更高的层次上发展。它既要求创意产业建立在现代企业制度的构架之上，又具有自身对文化 13 承传、精神创造、意境营造和可遇不可求的艺术灵感的追求，因而需要整体的求新求变，其发展过程无不要求创新。 广东的目前经济总量占全国的 1/9，税收占全国的 1/7,进出口总额占全国的 1/3，称为经济大省是当之无愧的。但是，目前广东基础创新能力与广东科学发展的要求不适应，从科技创新水平来看，与北京、上海、浙江、江 苏等发达省市相比，还存在着一定差距。就显示区域科技能力的科技资源指数、科技产出指数、科技贡献指数方面来看，据 2002中国可持续发展战略报告显示，海为 东为 第三位；科技产出指数北京为 江为 东 第三位；科技贡献指数北京为 海为 苏为 东为 区域科技能力总指数排序上，广东位于北京、上海之后，居第三位。科技进步对经济的贡献率为 47%，但与先进省市相比，科技创新综合能 力呈下降趋势。此外，专业技术人才的缺乏及精英文化的短缺，使广东形成创新机制的动力不足。 因此，大力发展文化创意产业，有助于推动广东创新机制的形成和创新能力的提升。一方面努力催生出“创意阶层”，进而促进“创意产业群”的形成，另一方面，通过“创意阶层”的内部互动以及通过“创意产业群”对其他阶层的辐射和带动作用，使广东的创新能力得以实现大幅度提高。 14 此外，通过创意、创造、创新的价值获得社会的广泛认同，在全社会形成一种鼓励创意、积极创造、不断创新的氛围，使人们创新意识和创造能力得到持续不断的提升，解决广东持续发展的后 劲不足和动力缺失的问题，从而实现建设“创新型广东”的战略目标，使广东在新世纪继续走在全国前列，发挥排头兵和领头羊的作用。 4、塑造城市品牌的需要 创意产业通过在旧城区的改造中提升城市文化品位，延续城市文脉，弘扬城市的地方个性，塑造城市的独特品牌。这样的创意产业不仅保留了具有历史文化价值的建筑，整合了各种文化资源，而且通过历史与未来，传统与现代，东方与西洋，经典与流行的交叉融汇，为城市增添了文化景观，提升了城市的形象，塑造了城市品牌，促进旅游业的发展。如德国鲁尔工业区的埃森，是一个在产业结构转型中面临废弃的煤 矿，通过发展创意产业，埃森被联合国教科文组织列入了世界文化遗产名录，被欧盟定为 2010 年的“欧洲文化首都”。上海苏州河畔莫干山路 的老仓库，集聚了来自世界各地艺术家的工作室，被美国时代周刊评为上海的十大文化景观之一，被国家旅游局批准为全国工业旅游示范点。 肇庆东接广佛经济圈，西连大西南，地缘区位优势突出。地处沿海与内陆的交通要冲，城区距广州不足 100 公里，位 15 于广州一小时经济生活圈。距深圳 200 余公里，距澳门 180公里，距香港水路 143海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。 是中国经济较具活力地 区之一。这都为 力发展创意产业，塑造城市品牌提供了得天独厚的空间资源。 5、满足人民群众文化消费需求增长的需要 文化消费是指对文化产品和文化服务的享受和使用。随着社会生产力的迅速发展，人们在收入水平不断提高、基本的物质需要得到满足的基础上，对精神文化方面的需求不断上升，如教育、文化娱乐、书报阅读、体育健身、美容休闲、旅游观光、手机和互联网通讯等。人们越来越多地关注精神上的和心理上的需要，注重个体的全面发展和人的生存质量。 文化消费是随着人们在生活中对物质产品的需求在总体支出中的比重下 降而不断上升的。根据联合国粮农组织的标准，一个国际或地区人们的生活水平恩格尔系数在40%间为小康，在 30%富裕。文化消费在人们的生活水平进入小康之后会快速增长，跨入富裕阶段则开始“井喷”。另一方面，根据国际经验，一个国家和地区人均过 3000 美元时，文化消费增长加快；超过 5000 美元时，文化消费则会急剧膨胀。广东省统计局的资料显示，广东城乡居民 1993年进入小康社会（恩格尔系数 ， 2000 16 年进入富裕社会（恩格尔系数 ；农村居民则晚了 7 年，到 2000年进入小康（恩 格尔系数 。而广东省的人均超过 3000 美元（ 3509 美元）， 2009 年达到 5965美元，因此，广东的文化消费已经进入了急剧增长和“井喷”阶段。 文化消费急剧增长的同时还伴随着需求的多样化和复杂化。人们不再满足于传统的对书籍、音像、影视、艺术产品的一般需求，而是追求与高科技紧密结合的体验式的文化消费。文化创意产业能为人们提供富于娱乐性和满足心理体验的产品，即使物质层次的衣、食、住、行也大大地融入了文化元素，而体验产业与休闲产业则更突出了满足人们精神性、文化性、娱乐性、心理性需求的特 质。总之，随着生活水平的日益提高，人的更高级需求便会优先增长，精神性的产品需求在总体上日益提升，因而，广东发展文化创意产业为满足人民群众多样性的文化需求提供了最大的了条件，使其实现成为可能。 6、文化创意的价值所在的体现 文化创意产业：是指当社会资本积累的主要来源不再是重工业产品，甚至不再仅仅是物质形态产品，而是非物质形态产品的背景下，尤其是信息成为社会发展的核心资源，成为社会资本积累的源泉时，文化才可能成为产业，成为新的经济增长点，成为社会资本积累的主要源泉之一。简而言之， 17 文化创意产业即文化是资源，创意是 手段，产业是目的，背景是基本实现了工业化之后的后工业社会、信息成为核心资源的信息社会；或者说，文化意味着资本，创意意味着先进独特的生产过程，产业意味着生产结果 文化创造巨大利润。当然，即使在非物质形态产品 文化和信息等成为社会资本积累的主要来源的时代，也不是所有文化都可以成为产业，而是那些符合时代发展趋势、有新创意、有广大市场的文化，才能有成为产业的可能。 18 第三章 项目建设内容及规模 目建设内容 项目总规划用地面积 5528平方米，净用地面积 5037 平方米，总建筑面积 方米。主要建设内容有： 1、总部设计 中心； 2、 创意设计区 ； 3、 会展中心 ； 4、 体验式商业 等， 项目配套建设 供排水系统、电气系统、供气系统、消防系统等公用工程 及 室外工程（围墙、道路、绿化、地下管网等）。 目建设规模 项目建设规模见下表： 分 项 指标 总占地面积 5528建筑面积 上建筑面积 商业面积 公面积 共厕所 82增面积（骑楼走道、市民文化公共绿地平台） 下建筑面积 地下车库、设备房 积率 筑密度 40% 绿地率 25% 停车位 个数 157 19 目定位 借鉴各地创意产业园区发展的经验，结合创意大厦目前面临的实际，以及发展空间和产业发展优势，我们认为创意大厦的功能定位为： 1总部设计中心。各创意型企业将总部的管理、设计、通讯、联络、指挥系统设立在创意大厦； 2创意设计区。汇集国内外著名的创意人才和年轻英才创意工作室，成为各种智慧、创造的集散地；主要包括国内外优秀动漫设计、影视设计、视觉及包 装设计等。 20 3交流中心。创意型企业、个人之间，以及广播电视产业与企业、个人之间进行信息交流、合作共赢的主要平台； 4展示中心。动漫、广 播电视内容产品和企业、个人的创意宣传展示、宣传、推介的主要场所，是整个创意大厦的中心性区域。 21 5、体验式商业 源自创意的的文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行，教育娱乐各领域的商业服务，具有创意再生能力并提供学习体验的商业活动中心。 22 第四章 工程设计方案 计原则及依据 1、设计原则 本项目的设计遵循以下原则： （ 1）以国家制定的相关法律、法规为 依据，通过规划明确划定建设控制地带，注重环境协调； （ 2）远期的前瞻性和近期的可操作性相结合的原则：高标准确立远期规划目标又立足于近期的实际情况，确定两阶段的不同任务； （ 3）以人为本的原则，在有效保护生态的基础上，注重规划为人性化的管理创造条件。 （ 4）处理好该地块与城市交通关系，合理设置出入口，交通组织要做到全部交通畅通，对外联系便捷，又不对城市交通产生干扰。 2、 设计依据 （ 1） 建筑结构荷载规范 ( （ 2） 建筑地基基础设计规范 ( （ 3） 混凝土结构设计规范 ( （ 4） 建筑抗震设计规范 ( （ 5）建筑结构可靠度设计统一标准 ( （ 6） 建筑抗震设防分类标准 ( 23 （ 7） 建筑设计防火规范 ( （ 8） 钢结构设计规范 ( （ 9） 建筑采光设计标准 (2001)； （ 10） 洁净厂房设计规范 ( （ 11） 建筑内部装修设计防火规 范 ( 平面布置 （ 1）总平面布局 遵循紧凑布局、节约用地的原则，根据建设单位发展需要对工程的整体要求，在满足 项目功能定位 的前提下进行 项目 总平面布置。 此项目用地呈不规则形， 在 项目南侧及北侧各 设有出入口， 出入口紧邻城市主干道， 以方便物资和人员进出。 （ 2）交通组织 根据当地规划局的规划要求，合理布置经济便捷的道路系统，并做好消防通道及无障碍设计。 （ 3）项目绿化 将项目与周边自然生态融合在一起，项目内部采用三级绿化模式； 根据功能布局，在各个空间组团有机结合，并在组团中心布置大 片绿化场地，作为项目一个重要的绿化区域； 尽可能在项目空地及道路两侧、建筑物周围、空地及 24 边角余地带种植树木、花卉、草皮等观赏植物，以便净化空气，降低噪声。 （ 4） 建筑景观规划 项目 的建筑采用现代建筑形式，创造造型新颖、个性鲜明、体现现代科技和 文化创意 的建筑景观。加强对区内的主、次景观轴线沿线建筑物的型体、色彩控制，同 时 考虑相邻建筑物及周边建筑群体中的临街高度。选用材料 (包括玻璃 )以浅色为主。建筑界面 “轴线对称、主从有序”，使文化创意大厦立面鲜明突出，成为 25 目结构设计 1、本项目各建筑物建筑结构安全等级为二级，设计使用耐久年限 50年。 2、根据上部荷载和建筑使用功能，项目主要建筑物初步选定混凝土柱下独立基础。具体基础选型需依据地质勘测资料而定。 3、 项目主体建筑采用框剪 结构 。 结构的填充墙采用 190毫米厚的轻质隔墙，承重墙体采用 240毫米厚的砌块实砌墙。 4、采光设计选择采光性能好的窗作为建筑采光外窗，其透光折减系数 5、 通风主要以自然通风，其他部位根据要求采用敞开式或避风天窗。 6、 构筑物、池、坑等采用防水砼或表面刷防水砂浆、表面帖卷进材等防水、防潮措施。 7、 有隔声要求的房间设隔声室或设置隔声障壁。 办公区、 值班室等的位置应远离噪声源 。 8、项目设计抗震设防烈度 6 度，设计基本地震加速度值为 配电设计 1、电源及负荷等级 26 一级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、应急照明商用电子计算机系统等； 二级负荷：排水泵、照明、生活水泵等； 三级负荷：除一、二级负荷以外的其他负荷。 2、供电 高压配电采用单母线分段运行，二路电源同时使用，互为备用。发生故障时，母联开关手动合闸投入。等故障排 除后，自动或手动恢复，以保证供电的可靠性。任何一路高压电源能够承担 100的用电负荷。 低压配电线路采用放射式与树干式相结合。接地采用式。电源由 380/220V 电压供电。电源采用直埋全塑电缆引入工程配电箱。照明、电源插座线路各自由分配电箱引出一路，相互独立。导线采用铜芯塑料线穿 强冷弯阻燃电线管暗敷设，开关、插座采用暗装方式。 3、照明 照明干线采用封闭式铜母线，其它干线采用电力电缆，用托架敷设。照明灯具宜采用表面反射系数高，反射曲面适宜的灯罩和发光效率高的光源，以荧光灯为主，灯具均可自带补偿 电容器。室内照明既要达到标准照度要求，同时要满足照明的均匀度。平均照度要求为 150照度均匀度不低于 27 4、防雷 本工程建筑物属三类防雷建筑，在屋顶采用 25 4 镀锌扁钢作接闪器，利用结构构造柱内不少于二根 16主筋作引下线。利用结构基础作联合接地极，保护接地及防雷接地等采用联合接地，要求接地电阻不大于 1 欧姆。 排水设计 1、给水系统 （ 1）水源 采用城市自来水，由现有市政给水管接出供水管至本工程供水阀门。结合城市市政管网，合理进行给水系统设计及材料的选用，并考虑卫生防疫、环保设计等 。 （ 2）给水系统 在本建筑室外形成 环状给水管道，就近从市政给水管道上引入两个给水接口，室外环状给水管道为生活、消防合用管道。 （ 3）给水管道 给水管道的布置与敷设要求安全、经济、水力条件好；保证管道正常使用，不受损害；不设置在易污染易腐蚀的地方；便于装修和安装等。 本项目管道布置方式采用下行上给式，即干管埋地，自下而上供水。管道敷设包括明装及暗装两种方式，一般应采 28 取后种方式。管道防护要注意防腐、防冻、防漏、防振。 2、排水 生活污水经化粪池无害化处理符合排放标准后，再排入市政排水管网；屋面雨水 经落水管直接排入市政排水管网。 项目采用污废分流系统，雨水自成系统，雨水管道配合建筑专业布置。 排水管采用管箍式柔性抗震排水铸铁管，公共卫生间管道均采用 有合格证书产品 )，胶水粘接连接。 室内污水经化粪池处理后排入市政污水管道。 防设计 建筑耐火等级为一级。按照规范要求，区域内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。 本项目应结合拟实施工程的地形条件和风向因素，按照国家有关规范，合理进行防火设置及设计。 1、项目总图： a. 场区四周为环形通道。 b. 本项目建筑耐火等级均为 一 级 ，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。 2、建 筑消防设计： 项目火灾危险性为丙类。 各建筑周围道路宽度应满足消防间距要求，规划区四周 29 设环形车道，保证消防车辆的停靠、操作要求。建筑内部合理布置，最远疏散间距控制在规范要求之内。建筑内的建筑材料按其耐火等级采用相应的防火标准材料，在室外合理位置设置消防水池。 体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物 满足耐火等级要求。 为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口， 其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。 配电房之间采用防火墙隔离。 3、电气消防设计 用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。 ）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。 照防雷设计规范采取相应的防雷措施。 续供电时间不应少于 20 30 用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。 电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。 灾自动报警系统采用 统并配备应急电源。 气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。 炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。 机均防爆。 4、消火栓给水系统 本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于 防管网从市政水源接入，在项目内形成环网，设置室外消火栓，建筑物四周有环形消防通道连接，在公建内设置消防栓系统。 31 依据 定，室内消防用水量为 10 升 /秒，二股水柱。室内消火栓采用 水量 5升 /秒，消防箱采用铝合金制 ，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 项目内景点喷水池同时作为消防水池使用。配设 抬式机动消防泵 2 台。 筑内设灭火器，建筑灭火器采用 3提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。 5、火灾报警及联动系统 各建筑内设置火灾报警系统，在各防火分区内设置感烟、感温探测器及手动报警按钮。消防用电采用控制线路双电源。 在楼梯间、配电室、消防控制室、消防水泵房，防排烟机房以及发生火灾时仍需 坚持工作的房间等场所应设置应急照明。 6、消防管理 志清楚且管理到位。 置专门的消防管理人员。 7、消防水源及用水量 32 消防水源。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于 10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。 消防用水量 。室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按 30升 /秒，室内消火栓水量按 10升 /秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按 2小时计。 室外消防用水量： 30 2=216 立方米 室内消防用水量： 10 2=72 立方米 总消防用水量： 288 立方米 火灾时最大消防流量为 10 0 44 立方米 /小时 通设计 1、通风及防烟设计 项目总平面设计应充分考虑夏季主导风向的畅通。建筑单体从墙体、外窗、屋面三方面来改善建筑围护结构的热工性能，达到夏季隔绝室外热量进入室内、冬季 减少室内热量泄出室外的效果，以减少保持室内适宜环境所需的辅助设备 33 的耗能，达到环保节能的目的。所有公共卫生间设置机械排风系统。 2、空调设计 项目拟设计中央空调系统，采用全空气定风量方式，并设置空调机房，空调机组采用组合式或柜式空调机组，安装在机房内，以便维护和管理。空调房间的气流组织采用上送上回或上送侧回的方式。空调冷凝水回收用利用。 34 第五章 项目建设条件 目所在地概况 本项目建设地点位于端州三路 48 号，是 州区商贸中心，目前项目位置已具备“三通一平”的基础条件（三通：供水、供电、道路，一平：场地平整）。 肇庆位于广东省中西部，东部和东南部与佛山和江门两市相邻，西南与云浮市相接，北部和东北部与清远市毗邻，西临广西壮族自治区。肇庆交通便捷，区位优势明显。肇庆东邻穗、深、港、澳等经济发达地区，背靠祖国大西南，是经济发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。国道 321线、324 线，三茂铁路（广州至湛江）贯穿全境；西江“黄金水道”通江达海，初步形成了陆路、水路、铁路协调互补、快捷高效的综合交通运输网络体系。 目建设条件分析 1、地形、地貌情况 部和南部 较低，由西北向东南倾斜。以中低山丘陵为主，平原较少，形成山地、盆地、丘陵、冲积平原等形态相间分布的山区地貌，中低山丘陵约占全市土地面积的 81%，平原和河川水域占总面积的 19%。山地和丘陵主要分布在北部的怀集、东北部的广宁和西部的封开与德 35 庆等县。河谷平原分布在东南部的四会、高要、鼎湖、端州等市 (区 )。全市 1000米以上的山峰有 40座，最高峰为怀集县的大稠顶 (海拔 1626米 )。岩溶地形发育较好，形成石林、溶洞、孤峰等地貌，如肇庆城区的七星岩、怀集县的燕岩、封开县的白石岩等。 拟建项目地处 州区跃龙北路 5 号 （即端州三路与跃龙北路交界处西区），场地周边地形地势平坦，地形地貌条件简单。 2、气候条件 肇庆属南亚热带季风气候。年平均气温 ， 1 月份平均气温 12 ， 7 月份平均气温 。 怀集县 北部山区冬季可见霜冻。年平均降雨量约 1650 毫米，主要集中在 4 9月；年蒸发量 1300 毫米以上。无霜期 310 345天。早春多阴雨，夏秋受台风外围影响，晚秋有寒露风侵袭。 2006年， 全市平均气温偏高，总雨量偏多，日照时数总体偏少。各地年平均气温为 ，比常年偏高 ；年积温 7911 8425 ，偏高 306 411 ，是建国后第 2 个最暖年。年降雨量 1704 2152 毫米，总体处于正常至偏多 2 成之间，是 2002 年来降雨最多的一年；年暴雨日数 5 10 天，为 1997 年来第二多暴雨年份。年日照时数介于 1407 1740小时，处于正常至偏少 2成之间。 年内主要气候特点：春季温暖多雨，为低温阴雨偏轻年 36 景，有轻度倒春寒；前、后汛期雨量偏多， “ 龙舟水 ” 与热带气旋降水明显；强对 流天气频发，大风天气较多，局部地方出现龙卷风。 6 月，西江、绥江流域连降暴雨，导致绥江水位超警戒； 7 8 月 3 个台风，致灾严重； 7月高温酷热，最高气温直逼历史极值； 8 月秋凉，气温刷新低；秋冬少雨，气温高， “ 立冬 ” 温暖如春； 11月，出现晚秋罕见雷雨大风、冰雹天气； “ 冬至 ” 晴冷干燥，北部地区低温霜冻明显。年内，暴雨、洪涝、高温、强对流、寒害等气象灾害在全市各地均有发生。 3、水文 位于西江中下游，西江在市区南面由西向东绕城市东流。西江是珠江流域最大水系，城区河段宽为 1000m 左右，河床深度为 15据 高要水文站记录，西江肇庆河段的最大流量为 22800m3/s，最小为 844m3/s，年平均流量为 6990m3/s，年径流量 2210 亿 大含沙量 道水面宽度一般为1000m 1500m，最窄处为羚羊峡，约为 200 400m。汛期一般出现在 6 8 月，历年最高水位 年水位一般在9 11m。 4、生态环境条件 项目所在地区域生态环境良好，山多林密，空气清新，地表植被覆盖率高，是生物资源较丰富的地区，区内有著名 37 的七星岩风景区。 5、社会经济发展分析 “十一五”时期， 紧围绕“十一五”规划纲要确定的目标任务，坚持以科学发展观为统领，加快产业结构调整步伐，着力转变经济发展方式，确保了经济平稳较快增长和社会和谐稳定。 面对严峻复杂的国内外经济环境， 市经济呈现出跨越式发展的良好态势，地区生产总值由2005 年的 元增加到 2009 年的 元，年平均增长 实现了预定目标。受国际金融危机的影响，2009年上半年经济增速有所放缓，但总体经济发展的上升态势没有改变，农业经济、工业生产、财政 收入、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额均保持稳定较快增长。 2009年至 2010年，全市经济积极向好的态势进一步扩大，为“十二五”时期实现科学发展打下了良好的基础。 38 第六章 节能分析 能标准和节能规范 根据中华人民共和国节约能源法和 民用建筑节能条例 ，本 项目 将 遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。 1、关于加强我市民用建筑节能审查工作的通知（肇建设 2006 4号）； 2、关于加强 用建筑节能管理工作的补充通知（肇建设 2006 5 号）； 3、转发省建 设厅转发建设部关于印发民用建筑工程节能质量监督管理办法（肇建设 2007 1 号）等。 4、夏热东暖地区居住建筑节能设计标准 5、民用建筑节能施工设计规范 6、夏热东暖地区居住建筑节能设计标准广东省实施细则 7、 公共建筑节能设计标准广东省实施细则 目节能措施 1、建筑节能 （ 1）本项目将按照建筑节能规范要求，建设、设计、 39 施工和监理将遵循建筑节能标准。在建设中采用新型建筑材料，高效隔 热保温材料；加强建筑周围绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木，减少太阳辐射的影响。 （ 2）窗墙面积比，规范要求：东面为 面为 面为 面为 （ 3）天窗屋顶面积比，规范要求为 （ 4）屋顶构造，规范要求 K （ 5）外墙，规范要求 K D K （ 5）隔热验算满足内避免最高温度夏季室外计算温度最高值 规范要求。 2、 节水技术和措施 为进一步贯彻中国节 水技术政策大纲、全国节水规划纲要（ 2001精神，本项目在设计、施工建设和投产后日常用水管理中，在节水方面应采取如下措施： （ 1） 坚持 “ 开源与节流并重、节流优先、治污为本、科学开源、综合利用 ” 的原则，合理配置水资源。做到用水计划到位，节水目标到位，节水措施到位，管水制度到位。 （ 2） 在生活用水方面，大力采用节水技术，推行节水用水器，不使用国家明令淘汰的用水器具，安装使用节水型设施或器具。部分废水经处理后，可用于绿化、道路洒水，大大减少用水量。 40 （ 3） 加强用水计量管理，加强供水、用水设施、设 备、器具的维护保养，严防跑冒滴漏。提高用水效率，节约水资源 。 3、 空调系统的节能 （ 1）将空调机房布置在靠近空调负荷中心处，以减少输送过程损耗。选择节能型空调器，以降低能耗。通风系统选择高效保温材料，对风管、水管、设备等进行保温、防潮处理，以减少冷、热损失。选择气密性好的空气处理设备和风管连接方式，加强密封处理，以减少因漏风而导致的能量损失。根据经济流速，合理确定风管尺寸，使输送能耗保持在经济合理的范围内。 （ 2）空调主送风机采用变频调节。水泵选用高效率的产品。 （ 3）在满足卫生要求的最低新风量时，尽可能将 空调回风回用，以节约冷热源。 （ 4）对总风道等部分的围护结构进行保温，减少能量损失。 4、电气节能 （ 1）使用高效光源 根据 筑照明设计标准的要求，在满足显色性、启动时间等要求条件下，从发光效率高、显色性好、使用寿命长、启动可靠、方便快捷、性能价格比高等方 41 面选择高光效光源。 （ 2）采用高效率节能灯具 建筑应充分利用天然采光，减少电量消耗。在照明设计中，应注意选择控光效果好、效率高的灯具，还应注意灯具的配光曲线。 （ 3）减少供电损耗 变压器的损耗主要包含铁损和铜损。变压器应选用节能型的变压器 ,以减少铁损；选用阻值较小的绕组 ,尽量采用铜芯变压器，以减少铜损。另外 ,为减小变压器损耗 ,当容量大而需要选用多台变压器时