江西师范大学城市土地利用理论与实践思考题答案

城市土地利用的理论与实践思考题 20151、何谓土地报酬递减理论？掌握该理论需注意的问题？土地报酬递减理论：是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。注意问题：这里的土地报酬，可以理解为土地产品的产量或为通过土地所获得的收益，体现了土地的生产力收益能力。为了考察劳动与土地等要素组合对土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬及边际报酬的变动趋势和规律。总报酬，即总产量或总收益；平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量；以劳动为例，边际报酬，即对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，它是生产函数关于劳动上的一阶偏导数。边际报酬体现了土地的边际生产力。通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。2、边际报酬变化与总报酬、平均报酬变化的关系，土地报酬三阶段分析（1）边际报酬变化和总报酬变化的关系：从几何上说，边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率(导数的几何意义)，边际报酬最大的点对应总报酬曲线的点为拐点转向点边际报酬为零，此时总报酬最大。（2）边际报酬变化与平均报酬变化的关系：当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相等时，平均报酬最高。（3）土地报酬三阶段分析在第一阶段，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长，因此在这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投人将使得劳动土地资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。 第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段。在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素(比如劳动力)，还要取决于产品价格（或单位收益能力）和投入要素价格。第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段。在此阶段，投入劳动力的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。3、城市土地集约利用的内涵，提高城市土地集约利用程度的途径内涵为：在合理布局、优化用地结构和可持续发展的前提下，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，充分发挥土地潜力，提高建成区土地的使用效率和利用效率，使土地的经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一，兼顾当前利益和长远目标，促进城市土地利用结构优化和功能不断提升。途径：（1）建立协调发展的城市体系。城市体系是由不同等级的城市所组成，因此，应当按照城市体系的发展规律，大、中、小城市共同协调发展，缺了哪一个层次都不能发挥整体效果。（2）加强土地管理，合理控制城市用地的外延扩张。粗放型的经济增长方式造成城市用地的迅速外延扩张，浪费和闲置了宝贵的土地资源，因此，应该采取措施，适当控制城市发展规模，严把城市升级关，减少城市建设对耕地的占用。（3）严格土地规划，控制新增建设用地数量。对土地利用总体规划、城市总体规划修改要严格管理。在各种总体规划确定的建设用地范围外，不得新增建设用地。对清理后拟保留的开发区，必须依据有关规划，按照布局集中、用地集约和产业集聚的原则严格审核。（4）进行土地整理，调整用地结构，提高土地利用率。城市化的迅速发展给土地的压力越来越大，在现有建设用地的基础上，只有整理土地、优化土地利用结构，才能进一步满足城市对建设用地的需要。（5）强化对土地执法行为的监管。建立公开的土地违法立案标准；对有案不查、执法不严的，有关部门要责令其作出行政处罚决定或直接给予行政处罚，坚决纠正违法用地。对违法用地及其建筑物和其他设施，应当依法予以拆除。通过不断完善土地执法监察体制，更好地监督和规范土地执法行为。4、城市土地集约利用的动力机制（1）聚集效应机制。随着城市某单一地块上投入的规模化,内部规模效益不断增加,土地收益也就不断增加,土地价格就会越高,对特定地块产业用途的选择要求也相应提高，即城市单一地块的规模经济直接导致土地投入以及投入产出比增大,城市土地集约利用强度增大。另外相互关联类产业通常会自然而然地聚集在一起,形成城市特定地域内或功能区域内的产业聚集综合体,形成了城市区域的土地集约利用。（2）要素替代机制。当城市土地价格较高时,其他要素的价格就相对较低,此时其他要素的投入对土地就有较高的替代率,即土地投入将减少,而非土地投入将增加。所以,随着城市土地价格的升高,市场经济主体会用其他非土地投入来替代土地的投入,从而减少城市土地的使用量,提高城市土地集约利用程度。（3）市场驱动机制。在市场经济条件下，市场对资源和要素的配置起着决定性的作用，其实质就是让价值规律、竞争和供求规律等经济规律来决定资源在市场中的配置。土地作为一种基础的的、有限的、不可再生的市场要素，在市场机制逐利性的驱动下，自然会被最大程度的集约利用，从而获得最大的收益。（4）政府导向与激励机制。由于外部性、信息不对称以及自然垄断等因素的存在使得城市土地市场发生失灵,其配置的决定性作用会受到阻碍。这些土地市场失灵的现象仅仅依靠土地市场机制自身是无法解决的,政府导向与激励机制可以弥补市场机制的不足,达到城市土地的集约利用的目的。5、根据集约要素的特征划分城市土地集约利用类型按照集约要素的构成不同，城市土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。（1）资金密集型。通过对城市某块土地大量投入资金，以此实现土地集约利用，最终获得土地收益。这种土地集约利用投资量大、容纳劳动力较少、资金周转较慢、投资效果也慢。在这种土地集约利用上通常发展的是资金密集型产业，通常有钢铁业、一般电子与通信设备制造业、运输设备制造业、石油化工、重型机械工业、电力工业等。（2）技术密集型。在土地投要素中，对技术和智力要素的投入大大超过对其他生产要素的而投入，以此实现土地集约利用，最终获得土地收益。这种土地集约利用的技术要求高，主从事相关研发的工作、容纳劳动力较少，主要是研发人员，如科学家、工程师等、因技术研发的不确定性，技术投入效果慢，高收益与高风险并存；此外还要求良好的技术基础积累，因此这种土地集约具有历史继承性。在这种土地集约利用上通常发展的是技术密集型产业，如微电子与信息产品制造业、航空航天工业、原子能工业、现代制药工业、新材料工业等。（3）劳动力密集型。在土地集约利用中，劳动力是其首要考虑的因素，通过大量廉价劳动力的投入，可以获得最佳土地利用效益。此类土地集约利用过程中，需要大量廉价的劳动力的投入，而对技术和资金的依赖程度低，因此一般发展的劳动力密集型产业，如纺织、服装、玩具、皮革、家具等制造业。这种土地集约利用投入见效快，门槛低，能够解决大量人口的就业问题，是土地集约利用初始阶段的良好选择。6、城市土地集约利用的影响因素及评价指标体系影响因素：（1）土地用途。土地用途的多样性使得城市中的某一块土地可以有不同的用途，但只有一种用途是最佳的，并且由于数量的有限性，不同用途的土地分配此消彼长，这时就要利用地价杠杆，按照城市规划最佳利用原则合理利用土地，在自由价格机制下，不同用途之间的相互竞争导致土地流向土地利用能力最高的用途。（2）自然地理条件。自然地理条件是影响土地集约利用水平的关键因素，城市的产生和发展都依赖于一定的自然地理条件，水资源、气候、地质条件、土地资源状况和地形地貌都等会对城市土地的集约利用水平产生重要的影响。（3）城市规模。根据有关研究表明：城市规模越大则用地越集约。一般情况下，城市随着人口、经济和文化等要素的不断集聚，规模将进一步扩大，而扩大后的城市规模再促使集聚经济效益更加突出，土地集约利用能力也进一步增强，城市对各要素的吸引力再集聚更多的城市发展要素，如此不断循环。因此，随着城市规模的不断扩大和要素集聚的持续进行，城市土地将得到更加充分和集约的利用。当然，城市规模与城市发展要素的集聚受制于外部不经济性，城市规模也存在一个适度问题。（4）产业结构。随着经济的发展，产业结构由第一产业为主到第二产业为主，最终发展到以第三产业为主。随着产业升级，主导产业的生产部门在资本、技术、信息等方面的优势能够不断地提升生产效率，导致对技术和智力要素依赖大大超过对其他生产要素依赖的技术密集型产业得到迅速的发展，而技术密集型产业对土地的需求相对较少，产值高，因此，技术密集型产业发达的地区土地集约利用水平也相应较高。（5）科技发展水平。对土地的投入往往受到技术水平的限制，随着科技的进步，在非农用途的场合，建筑技术的变迁和新建筑材料的使用，会突破原有的限制，在相同面积土地上的资本投入将增加，从而提高土地利用的集约度。指标评价体系：可以从从土地投入强度、土地利用程度、土地利用效率三个角度进行构建城市土地利用集约评价指标体系，以综合反映城市土地利用集约程度。（1）土地投入强度。该类评价指标主要考察城市土地利用过程中资本、技术、劳动等非土地生产要素的直接性投入强度。从指标可量化的角度出发，具体设置了资本投入、技术投入、劳动投入三项考察内容，以地均固定资产投资、单位面积用地从业人数、地均 R土地需求量增大,土地价格就会上涨。社会状况。社会状况包括政治安定和社会治安状况.一般来说,政治安定,政权稳固,土地就值钱,价格就上扬;社会动荡,民不聊生,必然是土地荒废,价格低落; 如果社会治安状况不好,地产所在地区偷盗抢劫等社会犯罪现象经常发生,则地价也同样下跌。(2)经济因素。产业发展状况。经济发展,产业兴隆,则用地增加;经济萎缩,产业衰退,则用地减少。物价变动状况。物价变动引起货币价值变动,从而波及土地价格,尤其是消费品物价变动会影响生活费用,导致住宅用地需求状况的变化。工资和就业状况。职工工资收人高, 社会就业率高,人均收人增加,生活水平提高,地产需求量就加大,土地价格则上扬; 相反,土地价格则下跌.（3）行政因素。土地制度的影响.土地制度对土地价格影响最大。我国传统土地制度,严禁买卖出租土地或者以其他形式非法转让土地,从而使地租、地价根本不复存.改革土地使用制度以来,科学合理的土地制度和政策,极大地刺激了土地使用者和投资者的积极性,促进和带动了土地价格的上涨。土地法规的影响。有关土地利用的法规很多,主要有土地法、建筑法和城市规划法等,基于这些法规之上的土地利用构想和利用管制,对土地价格的影响也非常之大。12、如何构建城市地价的特征价格模型首先，将城市土地价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格。其次，在城市土地的特征不变的情况下，将城市土地价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。其主要内容为特征变量的确定和函数函数形式的选择。特征价格模型的实质是从产品的异质性出发，把产品价格分解为特征价格，并通过市场交易数据估计出产品特征的隐含价格。构建城市土地价格的特征价格模型，首先要识别影响城市土地使用功能和效用从而决定城市土地价格的各种特征因素，即特征变量的确定。根据已有的研究，可以把城市土地的特征因素分为社会特征、经济特征和区位特征三大类。关于特征价格模型函数形式的选择问题，一般来说，大多数研究者都是凭经验初步设定函数形式，然后不断地尝试和修正，直到认为函数形式能够解释样本数据的差异 ，并使得模型对样本数据的拟合满足要求为止。在实际应用中，研究者考虑了自变量和因变量的相互关系 ，采用了多种函数形式，包括线性函数、二次函数、对数函数、对数线性函数、反对数线性函数、指数函数等。13、级差地租理论及其对城镇土地分等与定级的指导意义级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。级差地租又可分为因土地肥力与位置和和周边环境不同而产生的级差地租和因投资的生产率不同而产生的级差地租。指导意义城镇土地的级差地租主要是由城镇的社会经济环境决定的。城镇内部土地，不同地段不同的具体地理位置及周边环境条件的影响，其土地质量和使用价值不同，各城镇土地创造的利润也相差很大，由此形成的地租量的差异即为级差地租。增加土地投入可以带来的超额利润，此时也可以产生级差地租。因此城镇土地存在的级差地租，这是对城镇土地进行分等定级的理论基础。一般来说，城镇中越是繁华的地区，地租和地价就越高，离市中心繁华区越远，地租和地价就等次下降。这种情况产生主要是由城市的二、第三产业的发展所决定的。越是繁华构地区 ，二、三产业越发达 ，购销力越旺盛，这些产业的利润越高 ， 超额利润就越多，从而转化为地租的利润额就越犬，因此地租地价就大幅度上升。繁华地段、一般地段和城市郊区，地价格悬殊极大 ， 就是由级差地租造成的。至于环境设施、交通邮电、文化娱乐等条件，则是 影响城市土地价格的次要条件。14、区位理论对城镇土地分等与定级的指导意义根据区位理论，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。任何事物都有一定的区位，城镇土地也不例外。区位理论讲求的区位主体通过对区位的研究，了解区位的具体情况和异同，从而合理配置区位主体的活动，使区位主体获得最佳的经济、社会和环境效益。不同城镇土地的区位必然不同。城镇土地分等与定级，就是要根据城镇土地的不同属性进行差异性划分。区位是造成城镇土地不同属性的重要因素，所以土地区位既是影响地租、地价最重要的因素，实际上它也是划分土地级别的重要因素。由于土地区位条件的差异而对土地的社会经济效果产生不同的影响，导致了级差地租的形成，所以可以根据土地区位条件造成的区位空间差异，划分出土地质量等级，也就是说，根据区位理论可以更好地进行城镇土地分等与定级工作，使地城镇土地分等与定级更加科学合理。15、空间相互作用理论及其对城镇土地分等与定级的指导意义空间相互作用是指区域之间所发生的商品、人口与劳动力、资金、技术、信息等的相互传输过程。它对区域之间经济关系的建立和变化有着很大的影响。一方面，空间相互作用能够使相关区域加强联系，互通有无，拓展发展的空间，获得更多的发展机会。另一方面，空间相互作用又会引起区域之间对资源、要素、发展机会等的竞争，并有可能对有的区域造成损害。 指导意义有：有利于我们把握城镇土地分等与定级的概念和内涵以及二者的区分；城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。城镇土地分等定级包括两个方面，即城镇土地分等和城镇土地定级。城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分析，揭示城镇之间土地质量在不同地域之间的差异，选用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。土地等反映的是城镇与城镇之间土地质量的地域差异。分等的对象是城市市区、建制镇镇区土地。城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用；对城镇土地使用价值进行综合分析，通过揭示城镇内部土地质量在不同地域的差异，评定城镇土地级。土地级反映的是城镇内部土地质量的差异。土地定级的对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。同时也要求我们在进行城镇土地分等与定级工作时，应该严格遵循以下几个原则；综合分析原则、主导因素原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性相结合原则。 16、城镇土地分等影响因素分析（1）区位因素：城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。（2）自然因素：包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。城镇土地地质条件。城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。城镇环境质量。环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。 大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住环境、工作环境。(3)经济因素：影响城市土地分等定级的经济因素主要有：城镇聚集规模、城镇基础设施、城镇用地产出水平、城镇经济发展水平、社会因素、特殊因素等。 (4)社会因素：影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政策。 城镇用地潜力。城镇用地扩展的过程必然伴随着一定数量农村土地转化为城市用地，由于土地属于稀缺的非再生资源，城市用地潜力实际上取决于城市郊区土地资源数量和市域人口密度。土地供给的刚性，以及土地需求的柔性，决定了土地的市场价格很大程度上受供给影响。故用地潜力的大小对城市土地的等级有着重要的意义。政策。政策因素主要表现在以下两个方面：首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资导向；其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多，城市基础设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。 17、城镇土地定级因素体系城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，通过揭示城镇内部土地质量在不同地域的差异，评定城镇土地级。城镇土地定级受多因素影响，而各因素又分为若干因子，组成城镇定级的因素因子体系。由于各因素因子所处的层次地位不同，在评价工作中不能随意调换，只能按同一层次的因素因子进行评分累加和比较。根据因素因子的性质和影响方式的不同，可分为硬指标和软指标。硬指标指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示，例如，交通通达度因素的城镇道路宽度因子。软指标又称定性指标，侧重从质的方面反映因素因子的影响程度，例如，城镇基础设施因素的供水设施因子。(1)综合定级因素选择范围包括：交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度；其他方面的因素。(2)商业用地定级因素选择范围包括：繁华程度方面的因素有：商业和服务业影响度；交通方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度（客运）；基础设施方面的因素有：基础设施完善度；人口状况方面的因素有：人口密度；其他方面的因素。(3)住宅用地定级因素选择范围包括：基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运)；环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度；繁华程度方面的因素有：商业和服务业影响度；人口状况方面的因素有：人口密度；其他方面的因素。(4)工业用地定级因素选择范围包括：交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度(货运)；基本设施方面的因素有：基础设施完善度；环境条件方面的因素有：自然条件优劣度；产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度；其他方面的因素。18、城镇土地分等的因素体系城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分析，揭示城镇之间土地质量在不同地域之间的差异，选用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等级。城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。根据城镇土地分等定级规程，城镇土地分等因素中属于必选因素的有：区域经济发展水平、城镇集聚规模、区域综合服务能力。城镇用地投入产出水平因素、区域土地供应潜力因素作为备选因素，在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。（2）影响城镇土地分等的主要因素相应涉及的因子 。城镇区位因素有：交通区位、城镇对外辐射能力；城镇集聚规模因素有：城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；城镇基础设施因素有：道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；城镇用地投入产出水平因素有：城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；区域经济发展水平因素有：国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；区域综合服务能力因素有：科技水平、金融状况、邮电服务能力；区域土地供应潜力因素有：区域农业人口人均耕地、区域人口密度。