济南房地产市场分析

济南分公司可行性研究报告一、地理位置济南市，简称“济” ，别称“泉城” ，省会、副省级城市。分别与聊城、德州、滨州、淄博、莱芜、泰安交界。位于北纬 36 度 40 分，东经 117 度 00 分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。主要山峰有长城岭、跑马岭、梯子山、黑牛寨等等。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。境内泉水众多，被誉为“泉城” 。济南的市树是柳树，市花是荷花。济南三大名胜：趵突泉：干隆皇帝手题天下第一泉 ；千佛山：相传舜帝曾于山下耕作，为佛教着名圣地；大明湖：不少文学作品有提及的着名湖泊。名胜古迹。四门塔：国家一级保护文物、龙山文化城子崖遗址、齐烟九点、五龙潭、黑虎泉、珍珠泉、百脉泉、灵岩寺、景点、环城公园、泉城广场、济南中山公园、济南动物园、济南野生动物世界、九顶塔民族风情园、其他。行政划分。全市总面积 8177 平方公里，市区面积 3257 平方公里，济南市现辖 6 区(历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清)，3 县(平阴、济阳、商河)和章丘市，共设 54 个街道办事处，65 个镇，27 个乡，487 个居民委员会，4657 个行政村。习惯上除了长清和历城因为较市区较远，把他们称为新城区，其他四区构成济南的主要城市区域。地理上老四区位于南部山脉和黄河之间的区域内，各个区域的面积不是很大。总的来说，作为山东省省会的济南市，经济发展的基础较好，发展较为协调，城市综合实力较强，具有较为明显的区位竞争优势。但是济南市的资本竞争实力偏弱，产业聚集程度较低，政府行政水平和经济体制灵活性方面也有待提高。二、交通状况山东省的交通建设位于全国前列，全省遍布密集的高速公路网。国家公路，省级公路和县级以及县级以下公路互相连接，四通八达。公路路况良好。济南市作为省会连接着全省主要干道，除此之外铁路和航空也十分发达。 铁路：途经济南的最主要的路线有京沪铁路，胶济铁路。他们承载着最主要的客运，货运任务。济南火车站是全国大型综合客运货运站之一。乘坐从济南火车站发出的和途经济南站的快速列车可以到达全国主要大型城市。 京沪铁路途经山东站点：德州、济南、泰山、济宁、枣庄。胶济铁路途经站点：济南、淄博、潍坊、青岛。 公路：途经济南的全国主要线路国道 104 线、220 线、309 线。山东省内高速公路：济青高速公路、京福高速公路、京沪高速、济聊高速、济菏高速、济南城区的公路建设。绕城高速：顺河高架、经十路。 航空：济南国际机场是全国着名大型综合机场之一。可以起降大型民航货运班机。 2004 年改建的机场建筑大大提高了济南机场的客货吞吐能力。 济南市城区道路网经过几十年的建设基本上已经定型。从总体上看，济南的城区交通呈现四纵四横一跨越的格局。 三、总体规划（1.）规划初步确定，济南市未来将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间。 积极引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，在黄河北建设新城。（2.）城市规划要求 2010 年中心城市人口规模 340 万，建设用地规模 330 平方公里。到 2020 年济南城市人口规模将达到 840 万人左右，城镇人口 670 万，城市建设用地规模 410 平方公里左右。根据国家规划建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标 95 平方米，2020 年增至 410 平方公里。（3.）济南市已制定了新一轮城市规划，该规划对中心城实现了控制性详细规划全覆盖，400 多项重点片区规划成果和城市综合体、文化、教育、卫生、体育、 “四供两排”等几十项专业专项规划相继编竣，省城“一城三区”的发展框架已经全面拉开。据悉，该规划即将获得国务院批复。在城乡规划体系上，建立起以总规为核心、控规为主体、重点片区规划为基础、专业专项规划为保障的城乡规划体系。济南市新一轮城市总体规划国务院即将批复，中心城实现了控制性详细规划全覆盖，400 多项重点片区规划成果和城市综合体、文化、教育、卫生、体育、 “四供两排”等几十项专业专项规划相继编竣， “南控”和“北跨”地区规划、各县(市)总体规划、镇村体系规划全部完成，在城际铁路、新火车东站等重大设施规划研究，轨道交通、福利设施、城市色彩、园林绿地、消防人防以及农村危房改造和村庄建设规划编制等方面取得了重大进展，城市规划覆盖率达到 100%。济南市规划局编制完成了“十二五”城市发展和东部新区、西部新城、滨河新区发展规划，文博片区、唐冶片区、汉峪片区、西客站场站一体化和核心区、滨河新区功能定位与产业发展和核心区、华山历史文化公园、普利门三角地、百花洲、苗家巷片区等几十项重要规划成果。为了突出功能整合、产业布局、空间形态等重点，启动了控规优化整合工作，开展了雪山片区、二环东路沿线、泺口片区等十几项城市设计；统筹产业发展和设施配套、环境建设，开展了龙奥西地块、西客站站前区、香格里拉等十几个综合体项目的规划策划；会同各区编制了中心城城中村改造引导规划 ，积极促进城中村在居住环境、经济发展、社会管理等方面与城市发展更好地融合。四、济南市城市规划（1）中心城区总体布局。中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和 11 个功能各有倾重的片区。核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区；无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区；文东为科研文教片区；千佛山为风景旅游片区。B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。（2）公共设施布局A、中心商务区。在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。B、市级商业中心。在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。C、省级行政办公用地。集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。D、金融设施。在中心商务区内。E、文化娱乐设施。在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。F、体育设施。在腊山湖北新建市级体育中心。G、调整完善医疗卫生设施。在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。H、文科设施。完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。（3）济南旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。A、古城旅游区。主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。B、向北扩展建成黄河旅游区。主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。C、向东扩展建成龙山文化旅游区。D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。（4）外联交通A、铁路。2010 年前建设京沪高速铁路济南段（含黄河高速铁路桥） ，建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。B、公路。近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。C、机场。济南（遥墙）机场扩建为国内口岸一级机场。新建 5 万平方米侯机楼和一条3200 米跑道，延长现有跑道至 3200 米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。（5）城市交通。总体框架：3 个环路、9 条放射路、9 条南北向和 9 条东西向主干路。 （简称“三环九射、九纵九横” ）“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环；由二环东、南、西、北路组成的主干路环；由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。“九射”指主干路环向外放射的济王、济青（青州） 、济青（青岛） 、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临 9 条高等级公路。“九纵”指二环西路、营市街（快速） 、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路（快速） 、二环东路 9 条南北向主干路或快速路。“九横”指二环南路、刘长山路、经十路（快速） 、经七路、经四路、经一路、北园路（快速） 、清河北路、二环北路等 9 条东西向主干路或快速路。（6）城市园林建设。市级公园：扩建大明湖、五龙潭、趵突泉等公园，完善环城、千佛山、金牛、百花等公园。新建西郊、郎茂山、丁字山、白马山、匡山、药山、柳云、砚池山、牛旺、新宇、鲍山、赵仙庄、兴福寺、党家等公园。区级公园：建设工业南路、段南、魏华、无影潭、黄岗、南全福、视甸、义和、繁荣、王舍人、大金等公园。将植物园改为开放式公共绿地，在龙洞风景区新建植物园。整治改造中山、青年公园为开放式公共绿化广场，开辟湖山路（南门） 、济南火车北站、济南火车东站、英雄山、工业南路等公共绿化广场。分析：A、对中心城区，采取强化、改造手段，进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。B、重视东西两头的发展，以若干片区的形成确立其每个片区的核心任务。C、南部大力开发旅游资源，形成济南的生态区。D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响五、济南商圈分析表一：名称具体情况世界购物广场 百货大楼 银座地下商城 新世界商城 大润发位置 经十四路，长途客运站黑虎泉西路，贵和对面泺源大街，泉城广场下面纬一路，马鞍山路交汇文化西路与历山路交汇面积一层 1540 平方米，二层未开，三层 1000 平方米左右1 万平方米左右不到 3 万平方米 20000 平方米左右4 万平方米左右场所环境 属货仓式大型超级市场老、旧的场所环境与银座贵和相比档次偏低，顾客数量不狭长、热闹，属中档类的商场，经营品种比较丰富。私营摊贩式批发、零售商场大型自选超市，客流量大，属 中档偏高类超市，多。 大而明亮。产品从食品、蔬菜到大件家用电器一应俱全，档次不高。所经营的产品项目单调，一层皮包，二层家电，三层音像，四层百信鞋所经营产品从衣帽、化妆品、手饰、鞋、皮包、食品一应俱全，属中档。小商品、生活日用品、服装、化妆、洗涤用品占大部分。从食品、蔬菜、水果到首饰、鞋帽、化妆品、大型电器一应俱全。价格同属超市，价位比较低，服装、家电除外。价格还可以，属中等水平价格中档 同属批发零售场所，价位较低。价格中档消费客户 中、青年中、低层，工薪阶层。工薪阶层各阶层均有 属大众型超市特点货物齐全，由于地理位置偏远，顾客不多。老的外貌，老的大环境，一切呈现给人 80 年代的感觉。集餐饮、娱乐于一身，位于泉城广场之下，客流量大。价格低，可还价，生活日用品多。大型仓储超市，生活日用品与食品是主要经营范围表二：名称具体情况人民商场 银座商城 贵和购物 大观园位置 经四路，顺河高架交汇 泺源大街 黑虎泉西路 经四路、纬二路交汇面积超市：2600 平方米，主楼：3-4 万平方米。3.2 万平方米 不到 2 万平方米 4 万平方米左右场所环境属老式国营商场，顾客稀少，服务人员散漫，相比超市热闹一点。在济南属于中偏高档，共六层，面积比较大，客人数量一般。在济南市给人一种很新颖、高档的环境感觉，共五层，一层、地下是济南最高档的商店。顾客稍多一些，属国营体制。产品化妆，洗涤用吕，服装，鞋帽，文化，电器，珠宝，床上用品。所经营的部分商品属品牌商品，产地多数以深圳、北京、汕头为进口主单位。所经营的产品牌子比较全，价格贵，也以深圳、北京、汕头、武汉等一些城市居多。化妆饰品，服装，电器，电子，古董，主要来自全国各地大型厂家。价格对于济南市人民消费能力，价位中等偏高。价格偏高，一般要 1000 元左右。价格高，在济南市属顶级。产品档次不高，但价位却不低。消费客户 中年为主。针对于济南中上层收的人，工薪阶层也有，不过很少，主要是为了信誉。针对于济南市上层收的人，工薪层极少。中、青年特点 以服装为主，产品档次低。大而全，档次处于中等偏高的有信誉的大型商场。环境新颖、价格贵，整体面貌比较时尚。古董、工艺品是大观园的一大特色。六、市场分区：分 类 主 要 分 布 代 表 楼 盘 备 注低价住房北区（铁路线以北）金阁花园，板桥小区等济南的低价位房包括动迁房和低价商品房两种中价位房 东南和西南部怡心苑、中联花园、开元山庄等高价位房市中心区和南部千佛山一带皇冠山庄，三箭银苑、加州花园、舜华园等案量小，有地段和产品的特殊性。区域市场分布共分为五个区域：1.东南区（历山路以东，解放路以南）2.东北区（历山路以东，解放路以北）3.中心城区及南区（历山路以西，纬二路以东，铁路线以南）4.西南区（铁路线以南，纬二路以西）5.北区（铁路线以北，历山路以西）-东南区一、范围历山路以东，解放路以南二、整体感觉生态环境较好，主要依托千佛山，卧佛山及燕子山进行开发。另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区，整体属闹中取静地段。三、环境分析1、交通以和平路，解放路，文化东路，山大路，历山路为主要交通干线，纵横交错，井字排列离市区距离近，交通便利。中心医院附近 NO.45、46、47、87、K52 终点站舜风世纪花园、文东裕华园、东旺家园附近 NO.K59、75、18历东花园附近 NO.K50、46、47、101开元山庄附近 NO.K51、79、68 终点站，燕东山庄、K59和平花园 NO.K96、102、49、80 颐琴湾 NO.102 终点2、商业在这块区域里没有特别明显的大型商圈，值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店，属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路，汇集了多家电脑及软件公司，称得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场，生活配套比较成熟，完全可以保证附近居民的日常生活。3、文教、医疗该区域内的大专院校众多，如山东师大、省艺术学院、省经济学院等，中小学校更是遍布此区域内，就学方便。市中心医院就在解放路边，还有一些其它机关医院，都较其它区域多。4、周边环境这块区域主要属于历下区。历下区在济南属较好的区域，而所调研区域位于济南市东南角，被人们称为济南的“富人区” 。故明思意，居住在这里的人都有颇有的经济基础，当然他们购房的标准要比其它人高，在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素，这块区域南面是千佛山、卧佛山及燕子山，生态环境相当好，清静、幽雅，绝对是养生的好地方，且离市区不远，交通也比较便利，周边的生活配套也相对齐全医院、学校、银行、邮局、菜场一应俱全，故“茅头峪” ，又称开元山庄地区四周楼盘很多，这里的楼盘价位高，生态环境占了很大因素。总结：综上所述，这块区域的楼盘在济南市来说属于中档偏高层次。1、南部一块，地理位置优越，生态环境绝佳，这是它的量大卖点，是养生的好地方，虽然靠近山区，但离市中心距离不远，周边的配套也相对齐全，交通方面也比较便利，所以虽然售价不低，但销售得也不错。2、中部及北部档次都不是很高，属于中档层次，主要卖点就是靠近中心市区，生活配套成熟，交通也很便利。以上两部分个案目前均依赖周边环境，大多都存在缺少优美社区规划及高尚产品品质的问题，除南部依靠连绵起伏的山脉这一环境外，而其余产品一待济南出现大量优质产品供市场选择，其产品难以支持目前的售价。-东北区一、范围历山路以东，解放路以北，铁道线以南二、区域印象历山路是划分市区与市核心区重要界线，此区域由二环东路为界可划分为二大部分。1、环内地区：历山路-铁道线-二环东路-解放路围合部分（即内环与外环之间地带） ，属市区部分；2、环外地区：二环东路以东部分，属市郊部分。其中市区部分尽管区别于市核心区，但受地缘位置上辐射影响，因而配套丰富齐全，人口密集，尤其文教医疗设施集中，故也是房产开发的集中所在；市郊部分因为交通弊端等原因，人文基础、配套条件均明显薄弱，目前仍处房产开发初期。三、环境分析1、商业以洪楼广场为中心，东关大街-花园路是东北区商业网点最集中，生活设施最齐全的地带，如有肯德基、新华书店、小商品批发市场、农贸集市、大润发仓储式大卖场等，其辐射范围整个东北区。以山大路及山大南路构成的济南高科技产业区，利用周边高校人才优势，以电脑、电子为主的科技产业区，目前已初具规模。2、交通纵向道路系统：历山路（内环） 、将军路-二环东路（外环） 、山大路、洪家楼南路-闵子骞路横向道路系统：东关大街-花园路、山大南路、解放路构成整个东北区的交通网络，总体面言路况较好，公交线路多集中在以上地段。地势上南高北低，东高西低。公交集散点：洪楼广场：75、71、1、10、K98历山路与解放路口：45、46、K52、47、87、83、5、8、K55、K913、文教集中在解放路一线：济南铁道职业技术学院、铁路党校、七中洪家楼地区：山东大学（东校） 、山大附中、历城三中、济南联合大学艺术中专部山大南路一线：山大新校、山东大学、粮食干校、计划学校4、医疗集中在环内市区范围，散布在解放路、历山路及山大路区域：市中心医院、荣军医院、省胸科医院、历下二院、山大二院总结区域市场以下特征：环内新开楼盘数量多，但受周边相邻关系影响，规模普遍不大；环外地区未形成大开发态势，新建个案现多集中环线边缘，且普遍规模大于环内个案，有一定社区规划。-中心城区及南区一、范围：历山路从西，纬二路以东，铁路线以南。二、整体感觉：此地块以大明湖、泉城广场、千佛山风景区和南部山区四部分组成。是济南的中心城区，属于第一流的地区。也是配套最完善，房价最高的高档地段。三、环境分析：1、商业：该地区是济南商业最集中的区域，主要分布以下地区：（1）大明湖周围。此处为市中心的老城厢，尽管商业配套不上档次，但非常齐全。如纬北、北坦，长盛小区。（2）泉城路和泉城广场周围。商家林立，如贵和、银座、百货大楼等等，档次最高，类似于上海的人民广场，南京路商业街。（3）东八里地区。以东八里农贸市场为核心，解决近几年动迁至此的居民的生活配套。（4）玉函小区周围。最主要解决玉函社区（动迁小区）的生活配套。2、交通。该区除泉城广场市中心区，交通便利之外，主要有以下公交集散点：（1）济南东站（大明湖以北） 。33、6、31、36、37、41 终点站。（2）东八里洼地区。48、44、34、66、42 终点站。（3）玉函小区。4、76、35、43 终点站。3、文教。该区的文教设施分布以下几块：（1）省委附近。如省实验中学、济南外国语学校、回民学校、铁中等。（2）文化西街以南、千佛山以北。如山东大学、二中、山东画院、山东医科大学等。此处是济南市高教集中区域。4、医疗。济南市医疗设施比较分散，基本集中在居民聚集区内。总结：综上所述，该区域楼盘有以下特征：1、档次高，地段佳，规划好的社区，有不错的销售市场。2、 “省职员工房”仍占相当大比例，多为公款消费，略带畸形；3、济南贫富差距相当大。-西南区一、范围：铁路线以南，纬二路以西，属济南市西南角。二、整体感觉：北区域可以说它是一块工业区，有着大大小小的工厂，就济南市而言这块区域可以说是中等地块，房价也是属于中档价位。三、环境分析：1、商业该区域的商业配套很少，呈点状分布。（1）经二路、经四路附近有济南华联、大观园这些商业配套应属中档，但已足够满足这个区域的消费。（2）纬二路上的山东华联，也属中档商业配套。2、交通这块区域的交通还算便利，主要有以下几条重要的交通道路与交通集散点：（1）经四路：是通往大观园与中山公园的主要交通道路之一；（2）经七路：经泺源大街，可直接通往泉城广场；（3）经十路：是连接济南东西两侧的重要交通道路；（4）南辛庄西路与纬二路是这块区域纵向的两大交通道路。两处交通集散点：（1）经十路上的辛庄高架桥连接经七路与南辛庄西路交通路线有：K56、K98、78、42、9、101、100、K58、K90、73、81。（2）纬二路上的八一立交桥，连接经十路交通路线有：43、15、34、49、 、33、4、35、81、K523、文教：主要分布以下地块：（1）经四路附近，如：十二中、四十七中学、济南卫生学校；（2）经七路附近，如：二十中、省委党校；（3）南辛庄西街附近，如：机床二厂子弟中学、山东省第九中学；（4）南辛庄西路以南的，如：市中心医学专科学校，省物资学校，山东建材学校（济南大学）基本上以中学为主，大专院校很少。4、医疗：主要集中在三块区域：（1）续十二路以东，经十路以北，这一块医疗配备很密，大大小小有六家。（2）在英雄山路上。（3）在辛庄高架附近。-北区一、范围及总体印象铁路线以北至绕城高速公路，历山路以西至二环西路，主要辖属济南市天桥区。天桥区位于济南市的北部，属于工厂、仓储、建材市场集中区域，城区的市容、市貌、市政建设及规划较市中心地区来说都要差几个档次，有待改进。二、交通1、绕城高速公路、济青高速公路：主要与外省市相联接，是济南的北出口2、济泺路、无影山路，北园大街，堤口路：主要是通往城区内部的主干道，车道为 4-6 车道，宽约为 15-25 米主要交通路线：84、30、68、33、43、15、7、K53、K58、K90（K 字头为旅游车）3、两大长途交通结散点：长途汽车总站：无影山中路、济泺路，主要通往通内外各大市城济南长途客运中心：堤口路、无影山东路三、商业主要以居民区附近的零散日用配套为主，有两个具有代表性的商圈：1、北园路商圈：天桥区档次最高的商业区。东侧以餐饮、娱乐、酒店为主，西侧以家俱建材经营为主。2、泺口服装市场：济泺路、清河北路。主要以服装为主兼营鞋帽。济南市的服装贸易的结散地。另有几家零散的大型商业配套：绿地仓储超市：济泺路、厂东路济南商厦：堤口路、万盛北街四、医疗文教以济泺路为界划分为东西两部分，医疗文教主要集中在西部。济南动物园附近：济南师范学校、省气象学校、济南第四医院总医院无影山中路附近：山东科技大学、济南幼师、济南师专、警察学校、交通医院、建筑医院七、地方政策1. 三套房公积金贷款被叫停为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会 11 月 3 日联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 ，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。首套房 90 平方米(含)以下首付比例不低于 20%；90 平方米以上不低于 30%。二套房公积金贷款首付不低于 50%，利率不低于同期首套住房公积金利率的 1.1 倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。 2. 央行上调存款准备金率 0.5 个百分点在 10 月份宏观经济数据即将公布的前夜，中国人民银行 11 月 10 日晚间宣布，从 2010 年 11 月 16 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。上调之后，相关银行准备金率达到 18%的历史高位，粗略估算，可一次性冻结银行体系流动性三四千亿元。3. 存款准备金率再上调 0.5 个百分点距离上次宣布上调存款准备金